【正文】 責(zé)，組織公司的財會管理工作，當(dāng)好企業(yè)負(fù)責(zé)人的經(jīng)營管理參謀；　　(2)每月、每季審核各種會計報表和統(tǒng)計報表，寫出財務(wù)會計分析報表，送企業(yè)法人審閱；　　(3)檢查、監(jiān)督物業(yè)管理各項費用的及時收繳，保證企業(yè)資金的正常運轉(zhuǎn)；　　(4)審核控制各項費用的支出，杜絕浪費；　　(5)合理有效地經(jīng)營管理好企業(yè)的金融資產(chǎn)，為企業(yè)創(chuàng)造利潤；　　(6)根據(jù)物業(yè)管理行業(yè)的具體特點、依據(jù)財會管理有關(guān)法規(guī)、政策、文件，制定財會管理具體制度和操作程序；　　(7)組織擬定物業(yè)管理各項費用標(biāo)準(zhǔn)的預(yù)算方案，送企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)、業(yè)主委員會和相關(guān)主管部門審核、修定；　　(8)研究熟悉和實施相關(guān)的工商、財會及稅務(wù)、物價等管理制度，運用法律、行政處分和經(jīng)濟(jì)手段保護(hù)公司的合法權(quán)益。根據(jù)物業(yè)管理公司的具體情況、資質(zhì)等級及規(guī)模大小、人員可以靈活配備?！　　　?1)固定資產(chǎn)管理員應(yīng)負(fù)責(zé)管理部全部財產(chǎn)的管理，辦理固定資產(chǎn)的購置、驗收、領(lǐng)發(fā)、建卡、報廢、報損的處理及賬務(wù)核算工作，做到賬、卡、物相符，每年末進(jìn)行一次清點、核賬，并及時調(diào)整賬目；　　(2)為保證固定資產(chǎn)賬、卡、物的準(zhǔn)確性，管理部門和使用部門要相互配合，定期進(jìn)行盤點，盈、虧要填表，通過財務(wù)部門調(diào)整賬、卡。　　　　(1)固定資產(chǎn)實行分級管理，物資管理部門應(yīng)建立分類明細(xì)賬和固定資產(chǎn)登記卡，使用部門應(yīng)掌握本部門的物品情況，建立物品使用登記卡；　　(2)購入、自制和饋贈的固定資產(chǎn)，一律開具驗收單，并填寫登記卡，標(biāo)明編號；　　(3)固定資產(chǎn)領(lǐng)用時應(yīng)填寫領(lǐng)用單，并由使用人在登記卡上簽名，表明其設(shè)備由其保管使用；調(diào)離崗位時應(yīng)將物品繳回，并注銷賬卡；　　(4)固定資產(chǎn)的報廢、報損，應(yīng)由部門填寫報廢、報損單，經(jīng)財產(chǎn)管理部門審核后，按批準(zhǔn)權(quán)限逐級審批，方可核銷；　　(5)固定資金調(diào)撥，應(yīng)嚴(yán)格按規(guī)定辦理。為保證固定資產(chǎn)的安全完整，提高使用效率，應(yīng)管好用好這些資產(chǎn)，提高服務(wù)效益和經(jīng)濟(jì)效益。對年度結(jié)算報表，應(yīng)附有分析收支計劃執(zhí)行情況的說明?！　?五)會計報表制度　　會計報表是經(jīng)營收支執(zhí)行情況的重要組成部分，其書寫報告是領(lǐng)導(dǎo)和上級主管部門了解管理部經(jīng)濟(jì)狀況和領(lǐng)導(dǎo)工作的重要信息資料，也是編制下半年收支計劃的重要依據(jù)。對月終尚未清理的債權(quán)債務(wù)，應(yīng)查明原因，列出清冊。財務(wù)人員要及時結(jié)賬收款，摧收應(yīng)收賬款?！　?三)費用現(xiàn)金報銷制度　　為了加強現(xiàn)金報銷管理，嚴(yán)格執(zhí)行財政紀(jì)律，對各項現(xiàn)金報銷擬定以下制度：　　(1)差旅費報銷制度(具體內(nèi)容略，下同)；　　(2)加班費報銷制度：　　(3)醫(yī)藥費報銷制度；　　(4)客飯招待費報銷制度。對指定使用備用金的人員必須進(jìn)行定期檢查、核對，做好備用金的管理，庫存現(xiàn)金不得超過銀行規(guī)定的限額。對誤寫的收據(jù)或作廢的支票，應(yīng)注銷作廢章，妥善保存，不得銷毀廢棄。憑證、賬冊應(yīng)根據(jù)專人列冊登記，妥善保管，不得丟失?？煞譃橐韵聨最愔贫龋骸　?一)會計核算方法及憑證賬冊制度　　(1)管理部采用借貸復(fù)式計賬法，會計科目和核算方法以企業(yè)單位預(yù)算會計為主，結(jié)合管理部的實際，設(shè)置銀行現(xiàn)金日記賬、總分類賬、各項明細(xì)分類賬；　　(2)原始憑證是計賬的依據(jù)，財會人員必須認(rèn)真審核各種原始憑證，要求一切原始憑證必須手續(xù)完備、合法，內(nèi)容真實，數(shù)字正確，日期和印章齊全，大、小寫相符等，不得有白條報賬，不得有涂改。同時，要在分配收益上嚴(yán)格遵守國家規(guī)定，及時上繳各種稅金，彌補以前年度虧損，提取法定公積金、公益金，并向投資者分配利潤?！　?四)財務(wù)監(jiān)督　　實行財務(wù)監(jiān)督，維護(hù)財經(jīng)紀(jì)律?！　?二)經(jīng)濟(jì)核算　　通過財務(wù)活動加強經(jīng)濟(jì)核算，改善經(jīng)營管理，降低修繕、維修、養(yǎng)護(hù)成本，不斷降低消耗，增加積累，提高投資效益和經(jīng)濟(jì)效益。另外，在資金使用上，對各項支出要妥善安排，嚴(yán)格控制，注意節(jié)約，防止浪費?！　∝攧?wù)管理的任務(wù)是：　　(一)籌集、管理資金　　這就是要保證物業(yè)經(jīng)營的需要，加快資金周轉(zhuǎn)，不斷提高資金運用的效能，尤其是提高自有資金的收益率。為了提高經(jīng)濟(jì)效益，擴大收入來源，使物業(yè)不斷保值增值，許多物業(yè)管理公司實行“一業(yè)為主，多種經(jīng)營”的方針，公司下屬既有商業(yè)貿(mào)易部門，也有工程維修機構(gòu)，還有出租物業(yè)及其他提供有償服務(wù)服務(wù)機構(gòu)。要按照政府有關(guān)規(guī)定，規(guī)范物業(yè)管理企業(yè)的財務(wù)行為，加強財務(wù)管理和經(jīng)濟(jì)核算。在物業(yè)管理經(jīng)營過程中，各類管理服務(wù)費、特約代辦服務(wù)費、各種兼營性服務(wù)的收入和相應(yīng)的開支等，就構(gòu)成了物業(yè)管理公司的資金運行。　　(5)完成部門經(jīng)理交辦的其他事項?！　?4)樹立“業(yè)主至上，服務(wù)第一”的思想。　　(2)負(fù)責(zé)物業(yè)管理費等各項費用的通知和收繳?！　?收費員　　物業(yè)管理公司所管轄的業(yè)主(使用人)很多時，應(yīng)專門配備收費員，這樣既可方便住戶，又能及時回籠資金?！　?5)完成經(jīng)理交辦的其他事項。　　(3)及時辦理各種轉(zhuǎn)賬、現(xiàn)金支票，并交會計做賬。　　　　(1)對部門經(jīng)理負(fù)責(zé)，服從領(lǐng)導(dǎo)安排，盡職盡責(zé)做好本職工作。　　(10)完成總經(jīng)理交辦的其他事項。　　(8)熟悉各種工商、財會及稅務(wù)管理制度，運用法律、政策手段保護(hù)公司的合法權(quán)益。　　(6)審核、控制各項費用的支出，杜絕浪費?！　?4)檢查、督促各項費用的及時收繳和管理，保證公司的正常運轉(zhuǎn)。要求所有財會人員遵紀(jì)守法，按照財政部中國人民銀行頒布的有關(guān)金融管理條例管理好財務(wù)?！　∥?、財務(wù)部工作人員崗位職責(zé)　　　　(1)向總經(jīng)理負(fù)責(zé)，具體主持公司財務(wù)部的管理工作，做好總經(jīng)理的助手。由于財務(wù)管理不同于一般管理，基本崗位不隨內(nèi)容的多少來決定，因此根據(jù)財務(wù)管理的特點，物業(yè)管理公司的財務(wù)部門可以設(shè)立一崗多人或一人多崗?！　∷摹C構(gòu)設(shè)置物業(yè)管理公司的財務(wù)部與其他行業(yè)的財務(wù)部門大致相同，但其工作的內(nèi)容和方法具有本行業(yè)的特點?！　　　」镜慕?jīng)營目的是獲取利潤。專項基金的性質(zhì)已決定了必須專款專用，同時應(yīng)預(yù)先做好使用計劃?！　　　ｍ椈鹜ǔＪ侵腹灿迷O(shè)備、設(shè)施的維修基金。應(yīng)按照國家政府制定的收費標(biāo)準(zhǔn)，算出按月、按季、按年各項收入的總額，并采取有效措施，確保應(yīng)收資金及時收取。　　三、物業(yè)管理公司財務(wù)計劃的內(nèi)容　　財務(wù)計劃是物業(yè)管理公司物業(yè)經(jīng)營管理計劃的重要組成部分，是進(jìn)行財務(wù)管理、財務(wù)監(jiān)督、財務(wù)分析的主要依據(jù)，其目的是確立企業(yè)經(jīng)營管理目標(biāo)，使物業(yè)經(jīng)營管理活動按計劃協(xié)調(diào)進(jìn)行，提高經(jīng)濟(jì)效益。在風(fēng)險不可避免的情況下，投資者由于冒險而進(jìn)行投資時，必須爭取獲得超過時間價值以外的額外收益，這種額外收益稱之為投資風(fēng)險價值，或投資的風(fēng)險補償?！　　　」镜呢攧?wù)活動，很多都是在有風(fēng)險的條件下進(jìn)行的。如果離開了時間價值因素，就無法正確地計算不同時期的財務(wù)收支，也不能進(jìn)行正確的財務(wù)決策?！　　　≠Y金時間價值是指資金在運動中，由于時間因素所增加的價值?！　　　∥飿I(yè)管理公司所有者權(quán)益必須得到保障，使投入的資本不受任何侵犯，如不得隨意沖減資本，不得隨意轉(zhuǎn)移資本；除依法轉(zhuǎn)讓外，不得以任何方式抽走資本。要提高經(jīng)濟(jì)效益，首先要樹立經(jīng)濟(jì)效益觀念，明確建立以提高經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)作為檢查考核的目標(biāo)?！　　　〗?jīng)濟(jì)效益是指公司在經(jīng)濟(jì)活動中所取得的有效成果與勞動消耗相比較，力爭以較少的活勞動和物質(zhì)的消耗，生產(chǎn)出更多符合社會需求的產(chǎn)品或向社會提供更熱情周到的服務(wù)。這些觀念主要包括：　　　　物業(yè)管理公司的工作和發(fā)展，應(yīng)該以市場為導(dǎo)向，面向市場，參與市場競爭，在競爭中求生存、求發(fā)展?！　　　壹靶姓鞴懿块T對企業(yè)(公司)都有一定的要求、一定的規(guī)定，比如總產(chǎn)值、人均產(chǎn)值服務(wù)經(jīng)營效益等，實現(xiàn)這些要求后，不僅能保證國家稅收，同時也能完成企業(yè)的效益。在股份制公司中，公司財富最大化也就是使股東財富最大化，這是當(dāng)前西方財務(wù)管理理論中普遍提出的財務(wù)目標(biāo)，并認(rèn)為這是股東創(chuàng)辦企業(yè)的目的，是衡量企業(yè)財務(wù)行為和財務(wù)決策是否合理的標(biāo)準(zhǔn)。主要包括如下幾個方面：　　　　經(jīng)濟(jì)效益是指公司在經(jīng)濟(jì)活動中所取得的有效成果大于服務(wù)經(jīng)營的消耗，要求物業(yè)管理公司占用和消耗盡可能少的資產(chǎn)，為社會和業(yè)主提供更優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，獲得更多的利潤。它是根據(jù)物業(yè)管理公司總體目標(biāo)的要求所決定的。現(xiàn)代物業(yè)管理制度要求有一套與之相適應(yīng)的財務(wù)報表體系和管理制度，因此物業(yè)管理的領(lǐng)導(dǎo)對此一定要高度重視，并且要親自抓。其他來源包括：管理費存在銀行的利息；專項服務(wù)的收費；經(jīng)營性綜合服務(wù)的收費等。物業(yè)管理公司教材(下)第三章　物業(yè)管理公司的財務(wù)管理　　財務(wù)管理是物業(yè)管理中最重要的內(nèi)容之一。物業(yè)管理收入的主要來源是業(yè)主按月繳納的固定數(shù)目的管理費和小區(qū)內(nèi)其他各種管理收費(車輛的停車管理費、活動場所租賃收費等)?！　∝攧?wù)管理負(fù)責(zé)各種費用的統(tǒng)計、預(yù)算和收支控制，若管理不好每年的財務(wù)報表、財務(wù)制度及賬目記錄等，不僅會使物業(yè)管理公司蒙受損失，影響公司的正常管理運行，而且也會招致業(yè)主(使用人)的不滿，進(jìn)而引起業(yè)主(使用人)與物業(yè)管理人員的爭議，直至拖交各種管理費用。第一節(jié)　物業(yè)管理公司財務(wù)管理概述　　一、物業(yè)管理公司財務(wù)管理目標(biāo)　　物業(yè)管理公司的財務(wù)管理目標(biāo)是指財務(wù)管理的目的行為，即在一定時期內(nèi)財務(wù)管理目標(biāo)。一般來講，物業(yè)管理公司的財務(wù)管理目標(biāo)是要求在改善財務(wù)狀況的條件下，不斷擴大財務(wù)成果，提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益。　　　　財富最大化是指公司通過合理經(jīng)營，使本企業(yè)的總價值達(dá)到最大化。物業(yè)管理公司也有一個不斷發(fā)展、逐漸壯大的過程，因此，實現(xiàn)財富最大化當(dāng)然也應(yīng)成為其財務(wù)管理的主要目標(biāo)之一?！　《?、物業(yè)管理公司財務(wù)管理的幾個新觀念　　隨著社會主義市場經(jīng)濟(jì)的建立與發(fā)展，財務(wù)理財也必須樹立新觀點，適應(yīng)社會的發(fā)展。作為物業(yè)公司的領(lǐng)導(dǎo)者、財會人員應(yīng)該及時全面地學(xué)習(xí)和掌握價值規(guī)律、供求規(guī)律、市場競爭和現(xiàn)代企業(yè)制度等市場經(jīng)濟(jì)的重要理論，才能更好地樹立起市場觀念。提高經(jīng)濟(jì)效益是經(jīng)濟(jì)工作的出發(fā)點，也是建立現(xiàn)代企業(yè)制度的根本要求。其次加強管理為提高經(jīng)濟(jì)效益的主要手段，并把加強管理作為提高經(jīng)濟(jì)效益的重要途徑。在經(jīng)營過程中，其成本補償和利潤分配必須在保證資本完整性的前提下進(jìn)行，保證資本權(quán)益不受任何形式的侵犯。由于不同的時間、資金的價值并不相等，一般要以利率為計算依據(jù)，將貨幣收支換算到相同時間基礎(chǔ)上進(jìn)行比較，衡量其實際價值。因此應(yīng)牢固地樹立資金時間的價值觀念。少冒風(fēng)險，多獲利，是人們處理風(fēng)險的基本原則。為了做好財務(wù)工作，財務(wù)人員必須研究投資和經(jīng)營中的風(fēng)險，計算風(fēng)險度的大小，從而設(shè)法控制風(fēng)險，這也是財務(wù)管理的基本觀念和基本原理，離開了風(fēng)險，就無法正確評價公司的收益，也就無法進(jìn)行融資和投資的決策。物業(yè)管理公司財務(wù)計劃的內(nèi)容主要有：　　　　物業(yè)管理公司主要資金來源是物業(yè)管理服務(wù)費收入、門面房的租金以及其他經(jīng)營活動的收入等?！　?、費用的測算與分析　　各項成本、費用的測算是制定收費標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)，也是進(jìn)行財務(wù)核算和財務(wù)監(jiān)督的依據(jù)，應(yīng)分門別類地測算出各項物業(yè)管理服務(wù)的成本與費用，在企業(yè)內(nèi)部實行經(jīng)濟(jì)責(zé)任制。關(guān)于專項基金的使用國家已做了相應(yīng)的規(guī)定，各地地方政府也出臺了使用細(xì)則。專項基金的提存與使用是財務(wù)計劃中的一項重要內(nèi)容。對公司資金運動過程進(jìn)行現(xiàn)金流分析，其稅前現(xiàn)金流在交納所得稅后得到的稅后現(xiàn)金流，即為公司的凈經(jīng)營收入，也就是企業(yè)利潤，財務(wù)計劃應(yīng)預(yù)測企業(yè)的利潤情況，并分析影響盈虧的關(guān)鍵因素，以便及時調(diào)整，確保經(jīng)營收益的最大化。根據(jù)每一個物業(yè)管理公司所管轄小區(qū)的范圍大小、高層樓宇的多少，以及開展服務(wù)內(nèi)容的多少等具體情況來設(shè)置機構(gòu)，配備人員。通常財務(wù)部門的崗位設(shè)置如圖231所示?！　?2)組織財務(wù)部門的政治學(xué)習(xí)、法律法規(guī)學(xué)習(xí)?！　?3)每月、每季審核各種會計報表和統(tǒng)計報表，并寫出分析報告，送總經(jīng)理審閱?！　?5)合理有效地經(jīng)營好公司的金融資產(chǎn)，為公司創(chuàng)造更多的利潤?！　?7)組織擬定物業(yè)管理費等各項費用標(biāo)準(zhǔn)的預(yù)算方案，呈送總經(jīng)理、業(yè)主管理委員會和相關(guān)主管部門審核、修改決定?！　?9)根據(jù)物業(yè)管理行業(yè)特點以及本公司的實際情況，制定財務(wù)管理制度的細(xì)則?！　　　?1)對部門經(jīng)理負(fù)責(zé)，具體做好財務(wù)的日常管理工作；　　(2)每日做好各種會計憑證和財務(wù)處理工作；　　(3)每月、每季按時做好各種會計報表，送部門經(jīng)理審核；　　(4)負(fù)責(zé)檢查、審核各經(jīng)營部門及下屬機構(gòu)的收支賬目，及時向部門經(jīng)理匯報；　　(5)檢查銀行、庫存現(xiàn)金和資產(chǎn)賬目，做到賬賬相符，賬實相符；　　(6)根據(jù)物業(yè)管理行業(yè)的特點和需要，組織各營業(yè)部門及下屬機構(gòu)業(yè)務(wù)培訓(xùn)，提高整體的業(yè)務(wù)水平和服務(wù)水準(zhǔn)；　　(7)完成經(jīng)理交辦的其他事項?！　?2)嚴(yán)格遵守國家制定的財會制度和公司制定的財務(wù)管理細(xì)則，按制度管理好公司的銀行存款和庫存現(xiàn)金?！　?4)及時追收各種應(yīng)收的款項，保護(hù)公司利益不受損失。　　　　(1)對部門經(jīng)理負(fù)責(zé)，遵守公司制定的財務(wù)人員管理細(xì)則，做好本職工作；　　(2)及時統(tǒng)計、存貯各種費用交收資料，供主管會計參考；　　(3)維護(hù)好電腦設(shè)備，保管好所存的資料；對于變動的資料數(shù)據(jù)應(yīng)及時修改與存貯，做到隨時變動，隨時修改，隨時存貯，以免出現(xiàn)差錯；　　(4)完成經(jīng)理交辦的其他事項。收費員的職責(zé)是：　　(1)對部門經(jīng)理負(fù)責(zé)，遵守公司制定的財務(wù)人員管理規(guī)則，做好本職工作。　　(3)每天下班前應(yīng)把當(dāng)天收繳的各項管理費用的現(xiàn)金入庫，并統(tǒng)計好交費情況。工作中應(yīng)熱情、周到，與廣大業(yè)主(使用人)交朋友，以爭取他們對物業(yè)管理工作的理解和支持。第二節(jié)　物業(yè)管理公司的財務(wù)制度　　一、財務(wù)會計管理的涵義　　財務(wù)是指企業(yè)為達(dá)到既定目標(biāo)所進(jìn)行的籌集資金和運用資金的活動?！　∥飿I(yè)財務(wù)管理就是物業(yè)管理公司資金運行的管理，在資金運行過程中，包括整個物業(yè)經(jīng)營出租、管理服務(wù)收費等資金的籌集、使用、耗費、收入和分配。物業(yè)財務(wù)管理的對象就是物業(yè)經(jīng)營、管理、服務(wù)的資金費用和利潤?！　∝攧?wù)管理的主要內(nèi)容有：對資金籌集運用的管理，固定資產(chǎn)和經(jīng)租房產(chǎn)租金的管理，租金收支管理，商品房資金的管理，物業(yè)有償服務(wù)管理費的管理，流動資金和專用資金的管理，資金分配的管理，財務(wù)收支匯總平衡等等。物業(yè)管理公司的主要經(jīng)濟(jì)來源是房租收入、物業(yè)有償服務(wù)管理費收入，要大力組織租金收入，加強有償服務(wù)管理費的收費工作，做到應(yīng)收盡受，提高回收率。充分發(fā)揮資金的效果?！　?三)多元經(jīng)營　　積極組織資金，開辟物業(yè)經(jīng)營市場，“一業(yè)為主，多