【正文】 生保潔程度。這是反映環(huán)境衛(wèi)生工作做得好壞的指標(biāo)。保潔程度越高，反映衛(wèi)生保潔工作做得越好?！　、辔飿I(yè)檔案資料完備率。它是反映對(duì)物業(yè)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理好壞的指標(biāo)。檔案資料齊備，管理有序，容易查找，則說(shuō)明對(duì)物業(yè)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理得越好?！　、岘h(huán)境綜合效益指標(biāo)。這是綜合反映環(huán)境效益高低的指標(biāo)。物業(yè)的整體完好、整潔、美觀，無(wú)違章亂搭、亂建、亂設(shè)攤子、亂設(shè)廣告牌、亂貼、亂畫，無(wú)違反規(guī)定養(yǎng)家禽、家畜及寵物，車輛停放有序，路面完好、暢通，無(wú)三廢污染源和噪音污染源等，則環(huán)境綜合效益好；反之，環(huán)境綜合效益就差。　?、饩用駶M意率。居民是物業(yè)管理的直接受益者，居民滿意率的高低也是衡量物業(yè)管理質(zhì)量好壞的一個(gè)重要指標(biāo)。一般地，居民滿意率通過(guò)居民的調(diào)查和居民的反饋信息求得。居民滿意率是一個(gè)綜合性的動(dòng)態(tài)指標(biāo)。隨著居民生活水平的提高，衡量居民滿意程度的標(biāo)準(zhǔn)也在提高，因而居民滿意率會(huì)發(fā)生變化?！　≡谠u(píng)價(jià)過(guò)程中，財(cái)務(wù)管理部門要逐步摸索出本公司各評(píng)價(jià)指標(biāo)的平均值，并進(jìn)而研究最佳值，以便據(jù)此對(duì)公司各部門進(jìn)行比較，使其向平均值或最佳值方向努力，逐步提高其物業(yè)管理水平?！　　　「鶕?jù)物業(yè)管理活動(dòng)的實(shí)施進(jìn)程，物業(yè)管理公司可進(jìn)行定期或不定期的效益評(píng)價(jià)，并通過(guò)與其他同類型的物業(yè)管理公司進(jìn)行橫向比較，找出實(shí)際效益水平上的優(yōu)劣差異，以加強(qiáng)管理，提高經(jīng)濟(jì)效益。公司各部門也可進(jìn)行定期或不定期的自我評(píng)價(jià)，通過(guò)自身動(dòng)態(tài)變化的縱向比較，以及公司所做的橫向比較，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，及時(shí)調(diào)整對(duì)策，強(qiáng)化管理力度。　　公司進(jìn)行效益評(píng)價(jià)可采用的評(píng)價(jià)方法有很多，歸結(jié)起來(lái)有兩大類，即定性評(píng)價(jià)方法和定量評(píng)價(jià)方法。定性評(píng)價(jià)方法是對(duì)公司的經(jīng)濟(jì)效益進(jìn)行定性描述，而定量評(píng)價(jià)方法則是用定量指標(biāo)和數(shù)學(xué)模型進(jìn)行效益評(píng)價(jià)的方法。一般地，進(jìn)行效益評(píng)價(jià)時(shí)，應(yīng)把定性方法和定量方法結(jié)合起來(lái)進(jìn)行綜合分析?！　　　⌒б嬖u(píng)價(jià)工作涉及領(lǐng)域較廣，難度較大，在具體工作的開展上，財(cái)務(wù)管理部門應(yīng)循序漸進(jìn)，由淺入深，從簡(jiǎn)單到復(fù)雜，可先進(jìn)行單項(xiàng)項(xiàng)目的效益評(píng)價(jià)，取得經(jīng)驗(yàn)后再開展公司整體的效益評(píng)價(jià)。在效益評(píng)價(jià)的過(guò)程中，應(yīng)重視宣傳發(fā)動(dòng)、培訓(xùn)骨干，使公司上下員工提高對(duì)效益評(píng)價(jià)工作的認(rèn)識(shí)，了解、掌握和應(yīng)用效益評(píng)價(jià)的方法、標(biāo)準(zhǔn)及其具體操作程序，同時(shí)還應(yīng)通過(guò)實(shí)踐，不斷調(diào)整和修正評(píng)價(jià)指標(biāo)體系，完善效益評(píng)價(jià)辦法，為在更大范圍內(nèi)開展這項(xiàng)工作積累經(jīng)驗(yàn)，奠定一個(gè)扎實(shí)的基礎(chǔ)。第四節(jié)　物業(yè)管理財(cái)務(wù)預(yù)算　　在物業(yè)管理企業(yè)的財(cái)務(wù)管理過(guò)程中，財(cái)務(wù)預(yù)算居于十分重要的地位。任何管理活動(dòng)都涉及了解過(guò)去、分析現(xiàn)在和規(guī)劃未來(lái)，物業(yè)管理財(cái)務(wù)也不例外。財(cái)務(wù)預(yù)算既是這些了解、分析和規(guī)劃活動(dòng)結(jié)果的集中體現(xiàn)，又是保證公司的規(guī)劃目標(biāo)或財(cái)務(wù)管理目標(biāo)得以實(shí)現(xiàn)的管理控制工具?！　∫弧⒇?cái)務(wù)預(yù)算的含義及其要求　　財(cái)務(wù)預(yù)算是現(xiàn)代公司理財(cái)?shù)闹匾侄?，通過(guò)對(duì)公司資金運(yùn)動(dòng)規(guī)律的認(rèn)識(shí)，以及充分調(diào)動(dòng)公司員工參與財(cái)務(wù)預(yù)算編制和實(shí)施的積極性，它實(shí)現(xiàn)了科學(xué)管理和民主管理的結(jié)合?！　?一)財(cái)務(wù)預(yù)算及其作用　　理論上，財(cái)務(wù)預(yù)算有廣義和狹義之分。廣義的財(cái)務(wù)預(yù)算是根據(jù)物業(yè)管理公司的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)和經(jīng)營(yíng)方針，在了解過(guò)去、分析現(xiàn)在和預(yù)測(cè)未來(lái)的基礎(chǔ)上，對(duì)公司未來(lái)資金運(yùn)動(dòng)的過(guò)程和結(jié)果(包括資金來(lái)源、資金運(yùn)用和資金結(jié)構(gòu)等)進(jìn)行事先安排的一種財(cái)務(wù)管理活動(dòng)。具體而言，了解過(guò)去和分析現(xiàn)在是指了解公司過(guò)去和現(xiàn)在經(jīng)營(yíng)成果及其財(cái)務(wù)狀況；預(yù)測(cè)未來(lái)是在了解過(guò)去和分析現(xiàn)在的基礎(chǔ)上，對(duì)未來(lái)可能出現(xiàn)的各種情況及其對(duì)公司資金運(yùn)動(dòng)的影響進(jìn)行科學(xué)的推斷；而財(cái)務(wù)安排則是指為達(dá)成未來(lái)的財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營(yíng)成果，針對(duì)相關(guān)影響因素而進(jìn)行的各種財(cái)務(wù)決策活動(dòng)。狹義的財(cái)務(wù)預(yù)算則是各種財(cái)務(wù)安排的系統(tǒng)化和具體化，即財(cái)務(wù)決策結(jié)果的匯總。可見(jiàn)，財(cái)務(wù)預(yù)算是物業(yè)管理公司理財(cái)活動(dòng)的重要環(huán)節(jié)，它提供了物業(yè)管理公司未來(lái)資金運(yùn)動(dòng)的信息，為物業(yè)管理公司管理層和業(yè)主等信息需求者評(píng)估物業(yè)管理公司未來(lái)的現(xiàn)金流量和經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)提供了基礎(chǔ)?！　∝?cái)務(wù)預(yù)算是物業(yè)管理公司理財(cái)活動(dòng)的起點(diǎn)。廣義財(cái)務(wù)預(yù)算過(guò)程中，基于對(duì)公司資金運(yùn)動(dòng)的分析和預(yù)測(cè)，管理層對(duì)物業(yè)管理公司未來(lái)財(cái)務(wù)狀況進(jìn)行了各種安排，財(cái)務(wù)預(yù)算就是這些安排的匯總。就本質(zhì)而言，廣義財(cái)務(wù)預(yù)算確立了物業(yè)管理公司下一年度理財(cái)?shù)姆较蚝筒呗?，因而，作為集中體現(xiàn)其結(jié)果的載體——財(cái)務(wù)預(yù)算，指明了物業(yè)管理公司理財(cái)?shù)木唧w目標(biāo)，提供了對(duì)物業(yè)管理公司日常資金運(yùn)動(dòng)進(jìn)行控制的依據(jù)，并可作為物業(yè)管理公司經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)的考評(píng)標(biāo)準(zhǔn)。　　(二)財(cái)務(wù)預(yù)算的要求　　財(cái)務(wù)預(yù)算的編制過(guò)程，是對(duì)公司未來(lái)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)和經(jīng)營(yíng)結(jié)果的安排過(guò)程。為此，為了保證財(cái)務(wù)預(yù)算的有效性，編制財(cái)務(wù)預(yù)算時(shí)，必須遵循以下原則或要求：　　，認(rèn)識(shí)資金運(yùn)動(dòng)規(guī)律　　與其他企業(yè)的資金運(yùn)動(dòng)相比，物業(yè)管理公司的主營(yíng)業(yè)務(wù)——物業(yè)管理服務(wù)的資金運(yùn)動(dòng)相對(duì)較為簡(jiǎn)單，主要涉及收取管理費(fèi)和費(fèi)用支出兩個(gè)環(huán)節(jié)。盡管如此，為提高財(cái)務(wù)預(yù)算的準(zhǔn)確性和可操作性，仍需在編制財(cái)務(wù)預(yù)算之前，了解其資金運(yùn)動(dòng)的特點(diǎn)，特別是設(shè)備維修保養(yǎng)等費(fèi)用支出項(xiàng)目的規(guī)律性?！　?，調(diào)動(dòng)員工積極性　　財(cái)務(wù)預(yù)算是一種財(cái)務(wù)管理手段，其目的是對(duì)未來(lái)的資金運(yùn)動(dòng)進(jìn)行控制。這一控制通過(guò)公司各部門全體員工的執(zhí)行得以實(shí)現(xiàn)。實(shí)質(zhì)上，財(cái)務(wù)預(yù)算的編制過(guò)程，就是財(cái)務(wù)管理目標(biāo)的設(shè)置過(guò)程。現(xiàn)代管理研究表明：?jiǎn)T工參與其目標(biāo)的確定過(guò)程，能有效地增強(qiáng)對(duì)其目標(biāo)的認(rèn)同，從而提高達(dá)成目標(biāo)的可能性。由于公司全體員工都將參與財(cái)務(wù)預(yù)算的執(zhí)行，因此，應(yīng)盡可能讓員工參與財(cái)務(wù)預(yù)算的編制過(guò)程?！　。m當(dāng)留有余地　　預(yù)算作為一種控制目標(biāo)，其水平的高低既應(yīng)該體現(xiàn)出挑戰(zhàn)性，同時(shí)也應(yīng)是可實(shí)現(xiàn)的，不應(yīng)是高不可攀的，否則，財(cái)務(wù)預(yù)算難以起到應(yīng)有的作用。具體而言，編制的財(cái)務(wù)預(yù)算既應(yīng)符合公司的實(shí)際情況，不宜過(guò)低，同時(shí)也不宜過(guò)高，通過(guò)全體員工的努力應(yīng)能夠?qū)崿F(xiàn)?！　?，提高資金使用效益　　現(xiàn)代管理研究證明：計(jì)劃帶來(lái)的節(jié)約是最大的節(jié)約。物業(yè)管理服務(wù)中，管理收費(fèi)有既定標(biāo)準(zhǔn)，如何提高管理收費(fèi)的使用效益必然是物業(yè)管理公司始終關(guān)心的主題。為此，不僅要求嚴(yán)格控制費(fèi)用支出，更重要的是在財(cái)務(wù)預(yù)算過(guò)程中，應(yīng)充分考慮各費(fèi)用支出的必要性及其經(jīng)濟(jì)價(jià)值，防止預(yù)算中包含不應(yīng)發(fā)生的費(fèi)用項(xiàng)目?！　?三)財(cái)務(wù)預(yù)算編制方法　　財(cái)務(wù)預(yù)算有多種不同的編制方法。理論研究表明，財(cái)務(wù)預(yù)算的編制方法不同，其效益性和實(shí)現(xiàn)的可能性大不相同?，F(xiàn)實(shí)中，物業(yè)管理公司編制財(cái)務(wù)預(yù)算的常用方法為固定預(yù)算和零基預(yù)算兩種?！　　　」潭A(yù)算，是指以過(guò)去的實(shí)際費(fèi)用支出為基礎(chǔ)，考慮預(yù)算期內(nèi)相關(guān)因素可能發(fā)生的變動(dòng)及其影響，在過(guò)去實(shí)際費(fèi)用基礎(chǔ)上增加或減少一定的百分比確定出的預(yù)算。這種預(yù)算編制方法也稱為增量預(yù)算或減量預(yù)算編制法?！　」潭A(yù)算是傳統(tǒng)的預(yù)算編制方法，在現(xiàn)實(shí)生活中得到了廣泛應(yīng)用。其優(yōu)點(diǎn)集中表現(xiàn)為：編制簡(jiǎn)單，預(yù)算的編制成本較低；此外，由于固定預(yù)算以過(guò)去的費(fèi)用支出為基礎(chǔ)，費(fèi)用支出水平的控制要求易于為各部門所接受。這一方法的缺點(diǎn)為：沒(méi)有結(jié)合預(yù)算期的情況，重新對(duì)各項(xiàng)費(fèi)用支出的必要性及其支出水平進(jìn)行論證，難以實(shí)現(xiàn)費(fèi)用支出效益的最大化；同時(shí)，由于采用該方法編制的預(yù)算缺乏挑戰(zhàn)性，因而，也難以調(diào)動(dòng)各部門和全體員工控制費(fèi)用支出的積極性?！　　　×慊A(yù)算是指一切從零開始，通過(guò)重新考慮費(fèi)用預(yù)算的必要性和各項(xiàng)支出的經(jīng)濟(jì)效益而編制的預(yù)算。，它很快就受到美國(guó)政府和工商界的重視。1976年，美國(guó)總統(tǒng)卡特將零基預(yù)算引入政府的預(yù)算管理，取得了較好的成效。在我國(guó)，零基預(yù)算作為成本費(fèi)用預(yù)算的一種編制方法，越來(lái)越多地應(yīng)用于政府部門和以微利為主要特征的行業(yè)(如物業(yè)管理行業(yè)等)?！　×慊A(yù)算不受以往實(shí)際費(fèi)用支出水平的限制，完全根據(jù)預(yù)算期業(yè)務(wù)活動(dòng)的需要和各項(xiàng)業(yè)務(wù)的輕重緩急，對(duì)各支出項(xiàng)目進(jìn)行逐個(gè)分析和計(jì)量，從而制定出費(fèi)用預(yù)算。具體而言，零基預(yù)算的編制程序?yàn)椋孩儆筛鞑块T提出預(yù)算期內(nèi)可能發(fā)生的費(fèi)用項(xiàng)目及費(fèi)用額，而不考慮這些費(fèi)用項(xiàng)目以往是否發(fā)生及發(fā)生額是多少；②將全部的費(fèi)用項(xiàng)目分為必須保證支出的費(fèi)用項(xiàng)目和費(fèi)用額可以增減變動(dòng)的費(fèi)用項(xiàng)目?jī)纱箢?；③?duì)各費(fèi)用支出額可以增減變動(dòng)的費(fèi)用項(xiàng)目進(jìn)行成本效益分析，并按照成本效益率的大小進(jìn)行排序；④將預(yù)算期內(nèi)可動(dòng)用的經(jīng)濟(jì)資源在各費(fèi)用支出項(xiàng)目之間進(jìn)行分配。分配時(shí)，首先滿足必須保證支出的費(fèi)用項(xiàng)目，然后再按成本效益率的高低，將經(jīng)濟(jì)資源在費(fèi)用額可以增減變動(dòng)的費(fèi)用項(xiàng)目之間進(jìn)行優(yōu)化分配?！　?duì)物業(yè)管理公司而言，零基預(yù)算有著重要價(jià)值。在既定的管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)下，它有助于提高管理收費(fèi)的使用效益，改善公司與業(yè)主之間的關(guān)系，從而增強(qiáng)物業(yè)管理公司的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)能力。但值得注意的是，零基預(yù)算也有一定的不足，主要表現(xiàn)為：編制預(yù)算的工作量相對(duì)較大，各費(fèi)用項(xiàng)目的成本效益率的確定缺乏客觀依據(jù)等?！　《⑽飿I(yè)管理財(cái)務(wù)預(yù)算的主要內(nèi)容　　物業(yè)管理的財(cái)務(wù)預(yù)算，是對(duì)物業(yè)管理中資金運(yùn)動(dòng)過(guò)程和結(jié)果的全面反映，它涉及到公司經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的方方面面，內(nèi)容十分豐富。為此，有必要對(duì)其具體內(nèi)容作一認(rèn)識(shí)?！　?一)編制財(cái)務(wù)預(yù)算的假定　　現(xiàn)實(shí)中，物業(yè)管理公司的未來(lái)資金運(yùn)動(dòng)面臨著較高的不確定性。編制財(cái)務(wù)預(yù)算時(shí)，首先應(yīng)明確編制預(yù)算的前提條件，即為公司財(cái)務(wù)預(yù)算的編制作出必要的、合理的假定?！　　　〕掷m(xù)經(jīng)營(yíng)假定與持續(xù)經(jīng)營(yíng)會(huì)計(jì)假定相同，是指在可預(yù)見(jiàn)的將來(lái)，物業(yè)管理公司將繼續(xù)為目前所管理的物業(yè)提供服務(wù)。物業(yè)管理公司根據(jù)合同對(duì)物業(yè)進(jìn)行管理，除雙方或單方違約情形外，這一假定是合理的?！　　　我粯I(yè)務(wù)假定是指物業(yè)管理公司僅提供物業(yè)管理服務(wù)，不從事多種經(jīng)營(yíng)。現(xiàn)實(shí)中，許多物業(yè)管理公司從事多種經(jīng)營(yíng)，但由于其非物業(yè)管理服務(wù)業(yè)務(wù)的預(yù)算與一般公司的預(yù)算并無(wú)差別，而物業(yè)管理財(cái)務(wù)預(yù)算需經(jīng)業(yè)主大會(huì)批準(zhǔn)，因此，有必要確立該假定，以簡(jiǎn)化財(cái)務(wù)預(yù)算的編制?！　　　‖F(xiàn)金收支假定是假定公司有完善的財(cái)務(wù)管理制度，包括內(nèi)部牽制制度、內(nèi)部稽核制度和現(xiàn)金庫(kù)存量(上、下限)制度等?！　　　〈尕浖俣ㄊ侵讣俣ü镜拇尕洶唇?jīng)濟(jì)批量(經(jīng)濟(jì)批量是確定存貨采購(gòu)量的一種方式，在該方式下，預(yù)算期內(nèi)存貨的采購(gòu)費(fèi)用和存儲(chǔ)費(fèi)用之和最小)訂購(gòu)，且?guī)齑媪磕軡M足日常維修保養(yǎng)之用。由于物業(yè)管理服務(wù)所需存貨多可在本地購(gòu)買，因此，公司無(wú)需儲(chǔ)備額外的存貨(也稱安全儲(chǔ)備量)以備不時(shí)之需。　　　　營(yíng)運(yùn)資金為任何公司從事生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)所必需。營(yíng)運(yùn)資金假定是指假定公司的營(yíng)運(yùn)資金由物業(yè)管理公約所規(guī)定的、由業(yè)主繳納的管理費(fèi)押金提供。確立這一假定的現(xiàn)實(shí)意義在于，物業(yè)管理公司僅在極少數(shù)情形下為日常物業(yè)管理服務(wù)進(jìn)行外部融資?！　?二)財(cái)務(wù)預(yù)算的內(nèi)容各物業(yè)管理公司的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)是在財(cái)務(wù)預(yù)算的指導(dǎo)下展開的，財(cái)務(wù)預(yù)算綜合反映了公司預(yù)算期內(nèi)的資金運(yùn)動(dòng)。一般而言，物業(yè)管理公司的財(cái)務(wù)預(yù)算包括收入預(yù)算、營(yíng)業(yè)成本預(yù)算、管理費(fèi)用預(yù)算、財(cái)務(wù)費(fèi)用預(yù)算、資本預(yù)算、預(yù)計(jì)損益表、現(xiàn)金預(yù)算和預(yù)計(jì)資產(chǎn)負(fù)債表等多項(xiàng)內(nèi)容，它們之間的關(guān)系見(jiàn)圖233。　　財(cái)務(wù)預(yù)算的具體內(nèi)容，主要包括八部分：　　　　物業(yè)管理公司的收入來(lái)自物業(yè)管理服務(wù)和多種經(jīng)營(yíng)(多種經(jīng)營(yíng)部分的預(yù)算應(yīng)單獨(dú)編制預(yù)算，在此僅探討物業(yè)管理服務(wù)部分)兩個(gè)方面。管理服務(wù)收入是物業(yè)管理公司的主營(yíng)業(yè)務(wù)收入，這一主營(yíng)業(yè)務(wù)收入又可進(jìn)一步分為管理收入(包括公共服務(wù)、公眾代辦性服務(wù)和特約服務(wù)三部分)、經(jīng)營(yíng)收入和大修收入等。　　　　營(yíng)業(yè)成本是物業(yè)管理公司在從事物業(yè)管理活動(dòng)中發(fā)生的各項(xiàng)直接支出，其預(yù)算包括直接人工費(fèi)和直接材料費(fèi)預(yù)算兩部分。其中，直接人工費(fèi)預(yù)算是公司在預(yù)算期內(nèi)直接從事物業(yè)管理活動(dòng)人員的工資、獎(jiǎng)金和福利費(fèi)等預(yù)計(jì)支出，而直接材料費(fèi)預(yù)算是物業(yè)管理活動(dòng)中直接消耗的各種材料、輔助材料、燃料和動(dòng)力、低值易耗品和包裝物等方面的預(yù)計(jì)支出?！　　　」芾碣M(fèi)用預(yù)算是財(cái)務(wù)預(yù)算的主要組成部分之一，是從事物業(yè)管理活動(dòng)中所發(fā)生間接費(fèi)用的預(yù)算。其內(nèi)容包括物業(yè)管理公司管理人員的工資、獎(jiǎng)金及職工福利費(fèi)、固定資產(chǎn)折舊費(fèi)和修理費(fèi)、水電費(fèi)、辦公費(fèi)、差旅費(fèi)、郵電通訊費(fèi)、租賃費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、保安費(fèi)、低值易耗品攤銷和其他費(fèi)用等。　　　　財(cái)務(wù)費(fèi)用預(yù)算是物業(yè)管理公司在預(yù)算期內(nèi)為籌措資金所發(fā)生費(fèi)用的預(yù)算，其構(gòu)成項(xiàng)目包括利息支出、匯兌損失、金融機(jī)構(gòu)手續(xù)費(fèi)和其他財(cái)務(wù)費(fèi)用等。　　　　資本預(yù)算也稱設(shè)備維修更新計(jì)劃，是物業(yè)管理公司為實(shí)現(xiàn)物業(yè)的保值和增值，根據(jù)設(shè)備的運(yùn)行狀況和管理服務(wù)的需要制定的有關(guān)長(zhǎng)期資產(chǎn)(固定資產(chǎn)等)購(gòu)入和更新改造支出的預(yù)算?！　　　‖F(xiàn)金預(yù)算亦稱現(xiàn)金流量表，是反映預(yù)算期內(nèi)貨幣資金的流入、流出以及資金調(diào)度的預(yù)算。在此，現(xiàn)金并非指現(xiàn)鈔，而是指公司的貨幣資金。該預(yù)算是物業(yè)管理公司進(jìn)行貨幣資金日常管理的基本手段?！　　　☆A(yù)計(jì)損益表又稱年度利潤(rùn)計(jì)劃，是在經(jīng)營(yíng)決策(包括財(cái)務(wù)決策)基礎(chǔ)上，綜合反映物業(yè)管理公司預(yù)算期(通常為一年，下同)內(nèi)收入、成本費(fèi)用和凈利潤(rùn)的預(yù)算?！　　　☆A(yù)計(jì)資產(chǎn)負(fù)債表或稱預(yù)計(jì)財(cái)務(wù)狀況表，是揭示物業(yè)管理公司資產(chǎn)、負(fù)債和股東權(quán)益在預(yù)算期末的水平及其構(gòu)成的預(yù)算?！　?三)現(xiàn)金預(yù)算和現(xiàn)金持有量的確定　　現(xiàn)金預(yù)算是財(cái)務(wù)預(yù)算中居于中心地位的預(yù)算，它由現(xiàn)金收入、現(xiàn)金支出、現(xiàn)金余缺及其籌措和運(yùn)用四部分組成。由于現(xiàn)金是無(wú)收益或收益較低的資產(chǎn)，編制現(xiàn)金預(yù)算時(shí)，確定現(xiàn)金持有量是一項(xiàng)十分重要的財(cái)務(wù)決策?！　　　‖F(xiàn)金預(yù)算集中反映了物業(yè)管理公司預(yù)算期內(nèi)現(xiàn)金或貨幣資金收支及余缺情況，為物業(yè)管理公司日常的資金管理、融資和投資決策提供了依據(jù)，因而，在物業(yè)管理公司理財(cái)中，對(duì)這一工具應(yīng)予以足夠的重視?！　⊥ǔ＃F(xiàn)金預(yù)算由四部分內(nèi)容組成：　　(1)現(xiàn)金收入　　現(xiàn)金收入是指公司物業(yè)管理服務(wù)取得的現(xiàn)金收入?，F(xiàn)金收入不同于營(yíng)業(yè)收入，營(yíng)業(yè)收入是一個(gè)會(huì)計(jì)概念，其確認(rèn)基礎(chǔ)是權(quán)責(zé)發(fā)生制，無(wú)論款項(xiàng)是否收到，只要取得了收取款項(xiàng)的權(quán)利，即可確認(rèn)為收入；現(xiàn)金收入是一個(gè)財(cái)務(wù)概念，其確認(rèn)以收付實(shí)現(xiàn)制為基礎(chǔ)，即只有收到現(xiàn)金后才確認(rèn)為現(xiàn)金收入。兩者之間的差異主要體現(xiàn)在公司的應(yīng)收款項(xiàng)上?！　?2)現(xiàn)金支出　　現(xiàn)金支出的內(nèi)容很多，分為營(yíng)業(yè)現(xiàn)金支出和其他現(xiàn)金支出兩部分。營(yíng)業(yè)現(xiàn)金支出是預(yù)算期內(nèi)同物業(yè)管理公司管理服務(wù)有關(guān)的現(xiàn)金支出，包括采購(gòu)材料、員工工資、營(yíng)業(yè)費(fèi)用和管理費(fèi)用(不含折舊)等成本費(fèi)用中的付現(xiàn)部分；其他現(xiàn)金支出主要有固定資產(chǎn)更新、上交的營(yíng)業(yè)稅和所得稅等方面的付現(xiàn)支出?！　?3)現(xiàn)金余缺　　現(xiàn)金余缺是現(xiàn)金收入和現(xiàn)金支出之間的差額。差額為正數(shù)，說(shuō)明現(xiàn)金有多余；差額為負(fù)數(shù)，表明物業(yè)管理公司入不敷出，現(xiàn)金短缺?！　?4)余缺的運(yùn)用或籌措　　持有現(xiàn)金，收益很低；現(xiàn)金短缺，則公司的正常運(yùn)作難以為繼。為此，在保證現(xiàn)金最低余額的前提下，可將多余的現(xiàn)金用于償還物業(yè)管理公司的借款或作短期投資；現(xiàn)金短缺部分，應(yīng)考慮利用各種融資方式，如向銀行