【正文】 00元以上的一般設(shè)備，單價在500元以上的專用設(shè)備，其耐用時間在一年以上的，均列為固定資產(chǎn)；　　(2)不滿上述金額的設(shè)備而耐用時間在一年以上的大批量同類財產(chǎn)，也列為固定資產(chǎn)；　　(3)固定資產(chǎn)分為房屋及建筑物，專用設(shè)備，家具設(shè)備，電器設(shè)備，一般設(shè)備等大類?！　　　?1)固定資產(chǎn)實(shí)行分級管理，物資管理部門應(yīng)建立分類明細(xì)賬和固定資產(chǎn)登記卡，使用部門應(yīng)掌握本部門的物品情況，建立物品使用登記卡；　　(2)購入、自制和饋贈的固定資產(chǎn)，一律開具驗收單，并填寫登記卡，標(biāo)明編號；　　(3)固定資產(chǎn)領(lǐng)用時應(yīng)填寫領(lǐng)用單，并由使用人在登記卡上簽名，表明其設(shè)備由其保管使用；調(diào)離崗位時應(yīng)將物品繳回，并注銷賬卡；　　(4)固定資產(chǎn)的報廢、報損，應(yīng)由部門填寫報廢、報損單，經(jīng)財產(chǎn)管理部門審核后，按批準(zhǔn)權(quán)限逐級審批，方可核銷；　　(5)固定資金調(diào)撥，應(yīng)嚴(yán)格按規(guī)定辦理。調(diào)撥時，先由部門填寫調(diào)撥申請單，經(jīng)雙方部門領(lǐng)導(dǎo)和上級主管部門簽章后有效，使用部門不得自行處理?！　　　?1)固定資產(chǎn)管理員應(yīng)負(fù)責(zé)管理部全部財產(chǎn)的管理，辦理固定資產(chǎn)的購置、驗收、領(lǐng)發(fā)、建卡、報廢、報損的處理及賬務(wù)核算工作，做到賬、卡、物相符，每年末進(jìn)行一次清點(diǎn)、核賬，并及時調(diào)整賬目；　　(2)為保證固定資產(chǎn)賬、卡、物的準(zhǔn)確性，管理部門和使用部門要相互配合，定期進(jìn)行盤點(diǎn)，盈、虧要填表，通過財務(wù)部門調(diào)整賬、卡。　　三、財務(wù)管理的機(jī)構(gòu)及職責(zé)　　(一)財務(wù)部門機(jī)構(gòu)的設(shè)置　　物業(yè)管理公司的財務(wù)會計與其他行業(yè)的機(jī)構(gòu)設(shè)置也大致相同，只是工作內(nèi)容和方法有物業(yè)管理行業(yè)的特點(diǎn)。根據(jù)物業(yè)管理公司的具體情況、資質(zhì)等級及規(guī)模大小、人員可以靈活配備。財會部門一般可設(shè)置下列人員：財務(wù)會計部經(jīng)理、主管會計、出納、電腦員、統(tǒng)計員、收費(fèi)員。　　(二)財會人員的崗位職責(zé)　　　　(1)向企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)人負(fù)責(zé)，組織公司的財會管理工作，當(dāng)好企業(yè)負(fù)責(zé)人的經(jīng)營管理參謀；　　(2)每月、每季審核各種會計報表和統(tǒng)計報表，寫出財務(wù)會計分析報表，送企業(yè)法人審閱；　　(3)檢查、監(jiān)督物業(yè)管理各項費(fèi)用的及時收繳，保證企業(yè)資金的正常運(yùn)轉(zhuǎn)；　　(4)審核控制各項費(fèi)用的支出，杜絕浪費(fèi)；　　(5)合理有效地經(jīng)營管理好企業(yè)的金融資產(chǎn)，為企業(yè)創(chuàng)造利潤；　　(6)根據(jù)物業(yè)管理行業(yè)的具體特點(diǎn)、依據(jù)財會管理有關(guān)法規(guī)、政策、文件，制定財會管理具體制度和操作程序；　　(7)組織擬定物業(yè)管理各項費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)的預(yù)算方案，送企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)、業(yè)主委員會和相關(guān)主管部門審核、修定；　　(8)研究熟悉和實(shí)施相關(guān)的工商、財會及稅務(wù)、物價等管理制度，運(yùn)用法律、行政處分和經(jīng)濟(jì)手段保護(hù)公司的合法權(quán)益?！　　　?1)向部門經(jīng)理負(fù)責(zé)，具體組織好本部門的日常管理工作；　　(2)每日做好各種會計憑證和賬務(wù)處理工作；　　(3)每月、每季按時做好各種會計報表，定期向業(yè)主委員會公布管理收繳及使用情況；　　(4)負(fù)責(zé)檢查、審核各經(jīng)營管理部門及下屬機(jī)構(gòu)的收支賬目，向企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)及時匯報工作情況；　　(5)檢查銀行、庫存現(xiàn)金和資產(chǎn)賬目，做到賬賬相符，賬實(shí)相符；　　(6)按照物業(yè)管理的行業(yè)特點(diǎn)和需要，分類計賬；完成企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)交辦的財會工作?！　　　?1)遵守公司員工守則和財務(wù)管理制度；　　(2)管理好公司的現(xiàn)金收付、銀行存款的存取，保管現(xiàn)金、有價證券、銀行支票等；　　(3)及時追收企業(yè)各種應(yīng)收款項，保護(hù)企業(yè)和業(yè)主利益不受損失；　　(4)編制有關(guān)現(xiàn)金收付記賬憑證、現(xiàn)金日記賬、銀行日記賬的工作；　　(5)及時辦理各項轉(zhuǎn)賬、現(xiàn)金支票，按月將銀行存款余額與銀行對賬單核對相符，并交會計作賬?！　?電腦員)　　(1)及時統(tǒng)計、存儲各種費(fèi)用收付資料，供主管會計參考；　　(2)維護(hù)好電腦設(shè)備，保管好所有資料，對變動資料數(shù)據(jù)應(yīng)及時修改并存儲；　　(3)及時輸入打印收費(fèi)通知單，保證費(fèi)用的按時收繳?！　　　∥飿I(yè)管理企業(yè)所轄區(qū)業(yè)主(住戶)較多時，可專門在各管理處配備收款員，其職責(zé)是：　　(1)負(fù)責(zé)物業(yè)管理費(fèi)等各項費(fèi)用的通知和收繳；　　(2)對繳費(fèi)情況隨時進(jìn)行統(tǒng)計，及時追討欠繳費(fèi)用；　　(3)承接與物業(yè)管理相關(guān)的經(jīng)營服務(wù)收費(fèi)，為業(yè)主辦理各項公用事業(yè)費(fèi)的繳付；　　(4)和業(yè)主(使用人)交朋友，爭取他們對物業(yè)管理工作的理解和支持，協(xié)助搞好“窗口”服務(wù)；　　(5)完成企業(yè)和部門領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他任務(wù)。第三節(jié)　物業(yè)管理財務(wù)分析　　任何管理工作都涉及分析現(xiàn)在、預(yù)測并規(guī)劃未來，物業(yè)管理公司理財亦不例外。物業(yè)管理公司財務(wù)分析是了解其經(jīng)營成果和財務(wù)狀況的重要途徑，同時也為預(yù)測和規(guī)劃未來提供了基礎(chǔ)。因而，物業(yè)管理公司的財務(wù)分析與效益評價是其財務(wù)管理活動的重要組成部分?！　∫弧⒇攧?wù)分析概述　　財務(wù)分析的過程是對財務(wù)會計信息進(jìn)行加工利用的過程。信息的使用者不同，其財務(wù)分析的目的、重點(diǎn)和運(yùn)用的方法就不相同。在探討財務(wù)分析的具體方法之前，有必要了解財務(wù)分析的目的、要求和類型等?！　?一)財務(wù)分析的目的　　物業(yè)管理財務(wù)分析是以物業(yè)管理公司的財務(wù)報表等相關(guān)資料為基礎(chǔ)，運(yùn)用特定方法，對物業(yè)管理公司的財務(wù)狀況和經(jīng)營成果進(jìn)行研究、評價和預(yù)測，從而為物業(yè)管理公司管理層和外部相關(guān)利益團(tuán)體的經(jīng)濟(jì)決策提供決策信息的一種管理活動?！　”M管財務(wù)分析對物業(yè)管理公司管理層和外部各利益團(tuán)體(包括業(yè)主)都至關(guān)重要，然而，只有物業(yè)管理公司進(jìn)行的財務(wù)分析較全面、深入。外部各利益團(tuán)體由于經(jīng)濟(jì)決策的具體目的不同，財務(wù)信息的需求不大一樣，因而其財務(wù)分析的目的各有不同。如債權(quán)人重點(diǎn)分析物業(yè)管理公司的償債能力，投資者偏重了解物業(yè)管理公司的獲利能力，而業(yè)主則側(cè)重評估物業(yè)管理公司的管理服務(wù)素質(zhì)和質(zhì)量等。物業(yè)管理公司管理層受投資者委托，全權(quán)負(fù)責(zé)物業(yè)管理公司的經(jīng)營管理，其財務(wù)分析不僅要包括物業(yè)管理公司償債能力、獲利能力及其發(fā)展趨勢分析，還涉及對管理效率等能力的評價。此外，外部各利益團(tuán)體的財務(wù)分析以物業(yè)管理公司提供的財務(wù)報表為基礎(chǔ)，為了滿足信息需求者的不同信息需求，按照我國會計準(zhǔn)則及有關(guān)法規(guī)編制的財務(wù)報告僅提供各方共同需要的信息。物業(yè)管理公司進(jìn)行財務(wù)分析時，除利用財務(wù)報表中反映的資料外，尚可借助于日常核算和經(jīng)營資料進(jìn)行更深入的分析?？梢姡M管財務(wù)分析對物業(yè)管理公司管理層和外部各利益團(tuán)體(包括業(yè)主)都至關(guān)重要，但由于他們在物業(yè)管理公司有著不同的經(jīng)濟(jì)利益，從而導(dǎo)致財務(wù)分析的具體目的和方法也有一定的差別。由此看來，財務(wù)分析的具體目的可歸納為：　　　　就公司管理層、業(yè)主和債權(quán)人而言，分析公司的財務(wù)狀況，可以了解公司在一定時日資產(chǎn)的水平、構(gòu)成狀況及其流動性，負(fù)債的水平、構(gòu)成狀況及其與資產(chǎn)的比例關(guān)系，從而對公司的經(jīng)營風(fēng)險和償債能力作出正確的判斷?！　　　」芾硇实母叩?，是公司管理能力的集中反映。由于大多數(shù)負(fù)債一經(jīng)確定，就具有相對的固定性，同時，公司的生產(chǎn)經(jīng)營過程就是運(yùn)用資產(chǎn)賺取收益的過程，負(fù)債融資僅是公司為增加所控制的經(jīng)濟(jì)資源而作出的經(jīng)濟(jì)決策，因此，管理效率的高低主要表現(xiàn)在資產(chǎn)的管理效率上。分析公司的資產(chǎn)管理效率，有助于評價公司的資金營運(yùn)狀況、經(jīng)營管理水平乃至公司的整體素質(zhì)?！　　　∥飿I(yè)管理公司的經(jīng)營目標(biāo)有多種，盡管其基本業(yè)務(wù)——物業(yè)管理服務(wù)是一種盈利不多的業(yè)務(wù)，但毋庸置疑，作為一經(jīng)營性組織，盈利是其主要經(jīng)營目的之一。盈利的多少或獲利能力的高低，不僅對物業(yè)管理公司的投資者和管理層本身至關(guān)重要，而且對債權(quán)人，特別是長期債權(quán)人也十分重要；因為公司償付長期債務(wù)能力的強(qiáng)弱，在很大程度上取決于公司的獲利能力。此外，在充分履行物業(yè)管理服務(wù)合約的前提下，獲利能力的信息對業(yè)主也有一定價值，它至少反映了公司經(jīng)營素質(zhì)、特別是管理素質(zhì)的高低。　　綜上所述，財務(wù)分析的一般目的在于，通過對公司的財務(wù)狀況和經(jīng)營成果進(jìn)行分析、評價，為物業(yè)管理公司管理層和外部利益團(tuán)體的相關(guān)經(jīng)濟(jì)決策提供依據(jù)?！　?二)財務(wù)分析的要求　　財務(wù)分析所提供的信息恰當(dāng)與否，對經(jīng)濟(jì)決策的正確性有著十分重要的影響，因此，進(jìn)行財務(wù)分析時需謹(jǐn)慎從事，并按以下要求進(jìn)行：　　　　由于財務(wù)報表是財務(wù)分析的基本依據(jù)，財務(wù)報表是否公允，直接影響著財務(wù)分析結(jié)論的正確性。判斷公司財務(wù)報表是否公允的標(biāo)準(zhǔn)為：①在報表的所有重要項目上，財務(wù)報表揭示的信息是否可靠、公允；②會計處理方法，包括會計核算方法和報表編制方法，是否前后期一致。如會計處理方法前后期發(fā)生變動，宜在財務(wù)分析之前進(jìn)行必要的調(diào)整，以消除其對分析結(jié)論可能產(chǎn)生的影響?！　∵M(jìn)行財務(wù)分析，除利用公司財務(wù)報表反映的財務(wù)信息外，還需收集其他相關(guān)資料，主要包括物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r、國家制訂的有關(guān)物業(yè)管理行業(yè)的法律法規(guī)和政策、公司在本行業(yè)中的地位、本行業(yè)中大多數(shù)公司的財務(wù)狀況和經(jīng)營成果等，所有這些信息都是進(jìn)行物業(yè)管理財務(wù)分析所必需的?！　　　∝攧?wù)分析方法的選擇，取決于財務(wù)分析的目的?，F(xiàn)實(shí)中，財務(wù)分析的具體目的不盡相同，財務(wù)分析的方法也必然會有所差別。依據(jù)分析目的恰當(dāng)?shù)剡x擇分析方法，是形成正確分析結(jié)論的前提之一。例如，業(yè)主最關(guān)心物業(yè)管理公司的管理素質(zhì)，分析時應(yīng)選擇相應(yīng)的方法，側(cè)重評估公司管理效率和經(jīng)營管理水平的高低；公司管理層為提高經(jīng)濟(jì)效益，十分關(guān)注經(jīng)營管理中存在的問題，其選擇的分析方法常常會涉及對償債能力、獲利能力和經(jīng)營管理效率等的評價。與此同時，值得注意的是每一種分析方法都有一定的局限性，因此，為提高分析結(jié)論的正確性，就一分析目的而言，有時要綜合運(yùn)用多種不同的分析方法?！　　　∝攧?wù)分析過程，是一去偽存真、去蕪取菁、由表及里的分析判斷過程。在判斷影響公司財務(wù)狀況、經(jīng)營成果的因素時，應(yīng)進(jìn)行深入的調(diào)查研究，重點(diǎn)區(qū)分主次因素及其影響，不被表象所迷惑，從而形成客觀、可靠的分析結(jié)論?！　?三)財務(wù)分析的種類　　物業(yè)管理公司的財務(wù)分析多種多樣，按不同的標(biāo)志可作不同的分類?！　　　“凑辗治鰧ο蟮牟煌煞譃橘Y產(chǎn)負(fù)債表分析、損益表分析和現(xiàn)金流量表分析三種?！　?1)資產(chǎn)負(fù)債表分析，是指基于資產(chǎn)負(fù)債表而進(jìn)行的財務(wù)分析。資產(chǎn)負(fù)債表反映了公司在特定時點(diǎn)的財務(wù)狀況，是公司的經(jīng)營管理活動結(jié)果的集中體現(xiàn)。通過分析公司的資產(chǎn)負(fù)債表，能夠揭示出公司償還短期債務(wù)的能力，公司經(jīng)營穩(wěn)健與否或經(jīng)營風(fēng)險的大小，以及公司經(jīng)營管理總體水平的高低等。　　(2)損益表分析，是指以損益表為對象進(jìn)行的財務(wù)分析。損益表反映了公司在一定時期內(nèi)的經(jīng)營成果，解釋了公司財務(wù)狀況發(fā)生變動的主要原因。分析損益表，可直接了解公司的盈利狀況和獲利能力，并通過收入、成本費(fèi)用的分析，較為具體地把握公司獲利能力高低的原因。就業(yè)主而言，它有助于分析公司管理收費(fèi)的合理性及其使用效益?！　?3)現(xiàn)金流量表分析，是以現(xiàn)金流量表為基礎(chǔ)進(jìn)行的財務(wù)分析?，F(xiàn)金流量表揭示了公司在某一特定會計年度源于經(jīng)營活動、投資活動和籌資活動的現(xiàn)金流入流出信息，反映了公司現(xiàn)金狀況變動的原因和結(jié)果。對現(xiàn)金流量表進(jìn)行分析，有助于評價公司獲取現(xiàn)金及其等價物的能力，了解公司償債能力及公司未來經(jīng)營業(yè)績可能發(fā)生變化的方向，從而加深對公司財務(wù)狀況的認(rèn)識?！　≈档米⒁獾氖牵含F(xiàn)實(shí)中，純粹的資產(chǎn)負(fù)債表、損益表或現(xiàn)金流量表分析不多。評價公司的償債能力、獲利能力和經(jīng)營管理水平時，通常需同時以資產(chǎn)負(fù)債表、損益表和現(xiàn)金流量表為對象進(jìn)行財務(wù)分析。　　　　按分析方法的不同，可分為橫向分析、縱向分析和綜合分析三類?！　?1)橫向分析，又稱比較分析，是將同期財務(wù)報表中的兩個或多個項目進(jìn)行比較，以反映它們之間的相互關(guān)系所處狀況的分析方法，它包括比率分析和構(gòu)成分析兩種?！　?2)縱向分析，又稱趨勢分析，是通過對物業(yè)管理公司連續(xù)數(shù)期(年)的財務(wù)報表或財務(wù)比率進(jìn)行對比，借以反映物業(yè)管理公司財務(wù)狀況變動趨勢的分析方法，它又具體分為指數(shù)分析和比率趨勢分析兩種。　　(3)財務(wù)分析過程中，分析人員除重視比較分析和趨勢分析外，還十分重視綜合分析。盡管比較分析和趨勢分析可分別揭示出物業(yè)管理公司經(jīng)營狀況及其變化動態(tài)的信息，但為了能更清晰地描繪出物業(yè)管理公司經(jīng)營的總體狀況，并指明物業(yè)管理公司改善管理的努力方向，需將比較分析和趨勢分析揭示的信息進(jìn)行綜合判斷，即綜合分析。常用的綜合分析方法之一是“杜邦體系”。 物業(yè)管理公司進(jìn)行財務(wù)分析，研究、評價物業(yè)管理公司的財務(wù)狀況和經(jīng)營成果，必須以物業(yè)管理公司的財務(wù)報表為基礎(chǔ)。財務(wù)報表是物業(yè)管理公司的償債能力、獲利能力和經(jīng)營管理效率等的集中反映。目前，依據(jù)我國頒布實(shí)施的會計制度和公司法，物業(yè)管理公司提供的財務(wù)報表主要包括資產(chǎn)負(fù)債表、損益表、現(xiàn)金流量表和其他附表以及財務(wù)情況說明書。其中，進(jìn)行財務(wù)分析主要運(yùn)用資產(chǎn)負(fù)債表和損益表兩大基本報表。本章以天龍物業(yè)管理公司為例，進(jìn)行較為全面的財務(wù)分析，其資產(chǎn)負(fù)債表和損益表見表23表232?！　《M向財務(wù)分析　　現(xiàn)實(shí)財務(wù)分析中，橫向財務(wù)分析是運(yùn)用最多的分析方法，主要包括比率分析和構(gòu)成分析兩種分析方法。這兩種分析方法有助于從不同的側(cè)面揭示物業(yè)管理公司的償債能力、獲利能力和經(jīng)營管理效率等方面的信息。　　(一)比率分析　　比率分析是財務(wù)分析中常用的分析方法，其分析過程就是計算和解釋財務(wù)比率的過程。財務(wù)比率繁多，涉及到物業(yè)管理公司經(jīng)營管理的各個方面，我們將其分為流動性比率、管理效率比率、獲利能力比率及債務(wù)比率四類(1995年，財政部公布了一套不同于國際慣例的評價指標(biāo)體系，包括10個指標(biāo)：收入利潤率=利潤總額247。產(chǎn)品營業(yè)凈額；總資產(chǎn)報酬率=〔利潤＋利息支出〕247。平均資產(chǎn)總額；資本收益率=凈利潤247。實(shí)收資本；資產(chǎn)負(fù)債比率=負(fù)債總額247。資產(chǎn)總額；流動比率〔或速動比率〕；應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率=營業(yè)凈額247。應(yīng)收賬款平均余額；存貨周轉(zhuǎn)率=營業(yè)成本247。平均存貨成本；資本保值增值率=期末所有者權(quán)益總額247。期初所有者權(quán)益總額；社會貢獻(xiàn)率=企業(yè)社會貢獻(xiàn)總額247。平均資產(chǎn)總額；社會積累率=納稅總額247。企業(yè)社會貢獻(xiàn)總額)?！　　　≡谡＝?jīng)營條件下，物業(yè)管理公司的流動負(fù)債需以其流動資產(chǎn)所產(chǎn)生的貨幣資金來償付。流動性比率亦稱變現(xiàn)能力比率，是用來反映償還短期債務(wù)能力的指標(biāo)。該類指標(biāo)主要有流動比率、速動比率。　　(1)流動比率。流動比率是物業(yè)管理公司流動資產(chǎn)總額除以流動負(fù)債總額的比值，其計算公式為：　　流動比率=流動資產(chǎn)247。流動負(fù)債　　從表231求得天龍物業(yè)管理公司的流動比率為：2491247。946=(1998年)，2542247。