【正文】 )構(gòu)成分析　　構(gòu)成分析又稱百分比財務(wù)報表分析，是以報表的特定項目為基礎(chǔ)，將絕對數(shù)財務(wù)報表轉(zhuǎn)化為相對數(shù)(構(gòu)成百分比)財務(wù)報表，通過分析各項目在不同時期的百分比變化，借以揭示物業(yè)管理公司的資產(chǎn)、資金結(jié)構(gòu)變化狀況的一種比較分析方法。比率分析中運用的會計資料是歷史數(shù)據(jù)，是按照歷史成本原則編制的，未考慮通貨膨脹的影響，因此，以其為基礎(chǔ)計算的財務(wù)比率僅對預(yù)測未來有一定的參考價值，不能代表未來；如果物業(yè)管理公司的經(jīng)營外部環(huán)境發(fā)生重大變化，會計信息的歷史性會誤導(dǎo)分析的方向。此時，理性的方法是采用全年平均數(shù)，將季節(jié)性波動的影響降低至最小程度。在多元化經(jīng)營方式下，就帶有季節(jié)性的業(yè)務(wù)而言，月份和季度的比率分析通常難以說明問題。當(dāng)然，在多元化物業(yè)管理公司內(nèi)，各部門的經(jīng)營相對單一，管理層可按各部門所屬行業(yè)進行分析，但外部各利益團體很難取得分部門的財務(wù)報表，其分析的難度可想而知。目前，越來越多的物業(yè)管理公司進行跨行業(yè)的多種或多元化經(jīng)營，有些物業(yè)管理公司的經(jīng)營甚至涉及多個行業(yè)，而且這一趨勢正在進一步增強。會計報表反映的是資金運動的過程和結(jié)果，必然會體現(xiàn)出這種差異，從而也會給比率分析帶來不可比性。　　(3)經(jīng)營方式的影響。此外，某一比率的不利方面可能為另一比率的有利方面所抵銷。每一個財務(wù)比率分別從一個角度提供著物業(yè)管理公司的財務(wù)信息，但單一的財務(wù)比率意義并不大，難以進行客觀的評價。盡管要求同一物業(yè)管理公司的會計處理盡可能保持前后期的一致性，但同行業(yè)的不同物業(yè)管理公司可能會選擇不同的處理方法，造成行業(yè)內(nèi)不同物業(yè)管理公司的會計報表在一定程度上不可比，使物業(yè)管理公司間財務(wù)比率的對比分析難度增大。但是，在實際運用中值得注意的問題是：　　(1)會計政策和程序的可比性。據(jù)《中國證券報》披露，財政部計劃定期公布分行業(yè)的財務(wù)比率標(biāo)準(zhǔn)，各項準(zhǔn)備工作已在進行之中。因為行業(yè)平均值是高比率和低比率的簡單平均，以其為基準(zhǔn)不利于績優(yōu)物業(yè)管理公司提高經(jīng)營管理水平。在橫向分析過程中，物業(yè)管理公司應(yīng)結(jié)合自身的經(jīng)營業(yè)績選擇評價基準(zhǔn)。　　就縱向判斷而言，無論物業(yè)管理公司管理層還是外部各利益團體，都易于取得制定該標(biāo)準(zhǔn)所需要的資料，進而判斷特定比率是否有所改善或惡化，并總結(jié)出有助于改善經(jīng)營管理的經(jīng)驗教訓(xùn)?！　　　榱朔从澄飿I(yè)管理公司的償債能力和獲利能力，物業(yè)管理公司管理層和外部各利益團體的分析人員需計算許多比率，并按照一定標(biāo)準(zhǔn)對計算結(jié)果進行縱向和橫向判斷，從而取得決策所需信息。由于利潤總額的增大，天龍物業(yè)管理公司支付利息的能力大幅提高。50=(倍)；1999年為：620247。利息費用=(利潤總額+利息費用)247。 　　(3)利息保障倍數(shù)。一般認(rèn)為，負(fù)債權(quán)益比率以100％為宜。2222＝％，1999年為：1394247?！　∝?fù)債權(quán)益比率=負(fù)債總額247。負(fù)債權(quán)益比率是負(fù)債總額與所有者權(quán)益總額相比較而求得的比值。由此看來，天龍物業(yè)管理公司的負(fù)債比重較低，經(jīng)營比較保守。比重過高，投資者面臨的財務(wù)風(fēng)險就會很高，債權(quán)人的利益得到償付的可能性就大大降低，物業(yè)管理公司的資金成本也會大幅升高，如我國國有企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債比率在70％～80％之間，這是造成國有企業(yè)效益不佳、銀行不良資產(chǎn)過多的重要原因；比率過低，物業(yè)管理公司的資金成本不一定就低，投資者難以享有負(fù)債經(jīng)營的利益。3998=％，負(fù)債融資的比重有所降低。資產(chǎn)總額　　據(jù)表231中資料可知：1998年該物業(yè)管理公司的資產(chǎn)負(fù)債比率為：1390247。此外，由于債權(quán)人的利益依靠總資產(chǎn)來保障，這一比率也反映出債權(quán)人利益的保障程度。　　(1)資產(chǎn)負(fù)債比率。對此，物業(yè)管理公司管理層和外部各利益團體都十分關(guān)心。該比率1999年下跌明顯，其原因有待進一步確定(有關(guān)分析見杜邦體系部分)。2222＝％，1999年為：488247。所有者權(quán)益=凈利潤247。權(quán)益報酬率或凈值報酬率，是凈利潤與所有者權(quán)益之比，其中，所有者權(quán)益是總資產(chǎn)扣除負(fù)債后的剩余權(quán)益。計算結(jié)果表明：1999年，由于收入利潤率的降低，該比率略有下降。3998=％。資產(chǎn)總額　　從表23表232中可求出，1998年天龍物業(yè)管理公司的資產(chǎn)報酬率為：456247。資產(chǎn)報酬率又稱投資報酬率(ＲＯI)，是物業(yè)管理公司凈利潤和資產(chǎn)總額之比，表明了資產(chǎn)的綜合利用效果。造成天龍物業(yè)管理公司營業(yè)成本上漲的原因需結(jié)合物業(yè)管理公司的具體情況進行分析。假定行業(yè)平均水平為14％，則天龍物業(yè)管理公司的營業(yè)獲利能力明顯較強。2795=％，1999年為：488247?！　∈杖肜麧櫬?凈利潤247。一般認(rèn)為，該比率是反映獲利能力的基本指標(biāo)，它表明了一元營業(yè)收入中可用于形成稅后利潤的比重?！　?2)收入(銷售)利潤率。3117＝％。營業(yè)收入　　從表232求得：1998年天龍物業(yè)管理公司的毛利率為：(27952140)247。營業(yè)毛利率是毛利占營業(yè)收入的百分比，計算方法如下：　　營業(yè)毛利率=(營業(yè)收入營業(yè)成本)247。獲利能力指標(biāo)包括收入(銷售)利潤率、資產(chǎn)報酬率、權(quán)益報酬率等。物業(yè)管理公司管理層也十分重視這一能力，股東評價其受托代理責(zé)任的履行情況時，獲利能力是最主要的指標(biāo)。投資者投資的目的是財產(chǎn)增值，實現(xiàn)這一目的的程度同其所投資的物業(yè)管理公司的獲利能力高低密切相關(guān)?？梢?，評價時還應(yīng)充分考慮各物業(yè)管理公司自身的具體情況和特點。要判斷這一指標(biāo)是否合理，需同歷史最好水平和行業(yè)平均水平進行比較。3612=(次)，1999年為：3117247?？傎Y產(chǎn)周轉(zhuǎn)率是資產(chǎn)總額與營業(yè)收入的比值，計算公式為：　　總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率=營業(yè)收入247。1999年固定資產(chǎn)利用效率略有下降，其原因很可能同當(dāng)年購置的固定資產(chǎn)投入服務(wù)的時間較遲有關(guān)。885=(次)，1999年為：3117247。固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率衡量的是固定資產(chǎn)的利用效率，計算公式為：　　固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率=營業(yè)收入247。同樣，分析存貨管理效率時，應(yīng)結(jié)合其具體情況，通過與其歷史最好水平、同行業(yè)平均值的比較，作出理性的判斷。(2426/360)=(天)，1999年存貨的周轉(zhuǎn)速度明顯降低。(2140/360)=(天)，1999年天龍物業(yè)管理公司的存貨周轉(zhuǎn)率為：2426247。(營業(yè)成本/360)　　、：1998年天龍物業(yè)管理公司的存貨周轉(zhuǎn)率為：2140247。計算公式分別為：　　存貨周轉(zhuǎn)率=營業(yè)成本247。　　(2)存貨周轉(zhuǎn)率。一般而言，各物業(yè)管理公司通常會結(jié)合自身狀況和行業(yè)習(xí)慣制定應(yīng)收賬款政策(即處理應(yīng)收賬款的程序，包括給予一定的寬限期，逾期后去函催收、派人上門催收和采取強硬措施收款如訴諸法律等)，所以難以定出對各物業(yè)管理公司都適宜的周轉(zhuǎn)次數(shù)和占用天數(shù)。(3117/360)=(天)。(2795/360)＝(天)，1999年應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率為：3117247。應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率　　從表23表232可得出：1998年應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率為：2795247。應(yīng)收賬款　　應(yīng)收賬款平均收現(xiàn)期=應(yīng)收賬款247。應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率表明了物業(yè)管理公司應(yīng)收賬款一年內(nèi)的周轉(zhuǎn)次數(shù)，應(yīng)收賬款平均收現(xiàn)期則是反映周轉(zhuǎn)天數(shù)的財務(wù)比率?！　?1)應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率。　　　　管理效率比率又稱運營效率比率，是用于衡量物業(yè)管理公司在資產(chǎn)管理上的效率和水平的財務(wù)指標(biāo)，主要有應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率、存貨周轉(zhuǎn)率、固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率以及總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率。由計算結(jié)果可知，天龍物業(yè)管理公司兩年的短期償債能力都較強，1999年更趨向合理。950＝(1999年)。 　　天龍物業(yè)管理公司的速動比率為：1487247。如果存貨由于質(zhì)量、價格等原因而無法使用，其流動性會大打折扣。流動資產(chǎn)中，各項目的變現(xiàn)能力有所差別，除貨幣資金外，短期投資、應(yīng)收票據(jù)和應(yīng)收賬款均比存貨的流動性高。流動負(fù)債　　公式中，速動資產(chǎn)指扣除存貨后的流動資產(chǎn)，包括貨幣資金、短期投資、應(yīng)收票據(jù)、應(yīng)收賬款等項目。　　(2)速動比率(酸性測試比率)。以上計算結(jié)果表明：天龍物業(yè)管理公司1998年、1999年的短期償債能力均很強，且1999年又進一步升高。一般認(rèn)為，該比率越高，表明公司的短期償債能力越強，短期負(fù)債得到償還的保障越大；但比率過高，則意味著物業(yè)管理公司在流動資產(chǎn)上投資過多，從而可能影響公司的獲利能力。946=(1998年)，2542247。流動比率是物業(yè)管理公司流動資產(chǎn)總額除以流動負(fù)債總額的比值，其計算公式為：　　流動比率=流動資產(chǎn)247。該類指標(biāo)主要有流動比率、速動比率?！　　　≡谡＝?jīng)營條件下，物業(yè)管理公司的流動負(fù)債需以其流動資產(chǎn)所產(chǎn)生的貨幣資金來償付。平均資產(chǎn)總額；社會積累率=納稅總額247。平均存貨成本；資本保值增值率=期末所有者權(quán)益總額247。資產(chǎn)總額；流動比率〔或速動比率〕；應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率=營業(yè)凈額247。平均資產(chǎn)總額；資本收益率=凈利潤247。財務(wù)比率繁多，涉及到物業(yè)管理公司經(jīng)營管理的各個方面，我們將其分為流動性比率、管理效率比率、獲利能力比率及債務(wù)比率四類(1995年，財政部公布了一套不同于國際慣例的評價指標(biāo)體系，包括10個指標(biāo)：收入利潤率=利潤總額247。這兩種分析方法有助于從不同的側(cè)面揭示物業(yè)管理公司的償債能力、獲利能力和經(jīng)營管理效率等方面的信息。本章以天龍物業(yè)管理公司為例，進行較為全面的財務(wù)分析，其資產(chǎn)負(fù)債表和損益表見表23表232。目前，依據(jù)我國頒布實施的會計制度和公司法，物業(yè)管理公司提供的財務(wù)報表主要包括資產(chǎn)負(fù)債表、損益表、現(xiàn)金流量表和其他附表以及財務(wù)情況說明書。 物業(yè)管理公司進行財務(wù)分析，研究、評價物業(yè)管理公司的財務(wù)狀況和經(jīng)營成果，必須以物業(yè)管理公司的財務(wù)報表為基礎(chǔ)。盡管比較分析和趨勢分析可分別揭示出物業(yè)管理公司經(jīng)營狀況及其變化動態(tài)的信息，但為了能更清晰地描繪出物業(yè)管理公司經(jīng)營的總體狀況，并指明物業(yè)管理公司改善管理的努力方向，需將比較分析和趨勢分析揭示的信息進行綜合判斷，即綜合分析?！　?2)縱向分析，又稱趨勢分析，是通過對物業(yè)管理公司連續(xù)數(shù)期(年)的財務(wù)報表或財務(wù)比率進行對比，借以反映物業(yè)管理公司財務(wù)狀況變動趨勢的分析方法，它又具體分為指數(shù)分析和比率趨勢分析兩種?！　　　“捶治龇椒ǖ牟煌煞譃闄M向分析、縱向分析和綜合分析三類?！　≈档米⒁獾氖牵含F(xiàn)實中，純粹的資產(chǎn)負(fù)債表、損益表或現(xiàn)金流量表分析不多?，F(xiàn)金流量表揭示了公司在某一特定會計年度源于經(jīng)營活動、投資活動和籌資活動的現(xiàn)金流入流出信息，反映了公司現(xiàn)金狀況變動的原因和結(jié)果。就業(yè)主而言，它有助于分析公司管理收費的合理性及其使用效益。損益表反映了公司在一定時期內(nèi)的經(jīng)營成果，解釋了公司財務(wù)狀況發(fā)生變動的主要原因。通過分析公司的資產(chǎn)負(fù)債表，能夠揭示出公司償還短期債務(wù)的能力，公司經(jīng)營穩(wěn)健與否或經(jīng)營風(fēng)險的大小，以及公司經(jīng)營管理總體水平的高低等。　　(1)資產(chǎn)負(fù)債表分析，是指基于資產(chǎn)負(fù)債表而進行的財務(wù)分析?！　?三)財務(wù)分析的種類　　物業(yè)管理公司的財務(wù)分析多種多樣，按不同的標(biāo)志可作不同的分類?！　　　∝攧?wù)分析過程，是一去偽存真、去蕪取菁、由表及里的分析判斷過程。例如，業(yè)主最關(guān)心物業(yè)管理公司的管理素質(zhì)，分析時應(yīng)選擇相應(yīng)的方法，側(cè)重評估公司管理效率和經(jīng)營管理水平的高低；公司管理層為提高經(jīng)濟效益，十分關(guān)注經(jīng)營管理中存在的問題，其選擇的分析方法常常會涉及對償債能力、獲利能力和經(jīng)營管理效率等的評價。現(xiàn)實中，財務(wù)分析的具體目的不盡相同，財務(wù)分析的方法也必然會有所差別。　　進行財務(wù)分析，除利用公司財務(wù)報表反映的財務(wù)信息外，還需收集其他相關(guān)資料，主要包括物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r、國家制訂的有關(guān)物業(yè)管理行業(yè)的法律法規(guī)和政策、公司在本行業(yè)中的地位、本行業(yè)中大多數(shù)公司的財務(wù)狀況和經(jīng)營成果等，所有這些信息都是進行物業(yè)管理財務(wù)分析所必需的。判斷公司財務(wù)報表是否公允的標(biāo)準(zhǔn)為：①在報表的所有重要項目上，財務(wù)報表揭示的信息是否可靠、公允；②會計處理方法，包括會計核算方法和報表編制方法，是否前后期一致?！　【C上所述，財務(wù)分析的一般目的在于，通過對公司的財務(wù)狀況和經(jīng)營成果進行分析、評價，為物業(yè)管理公司管理層和外部利益團體的相關(guān)經(jīng)濟決策提供依據(jù)。盈利的多少或獲利能力的高低，不僅對物業(yè)管理公司的投資者和管理層本身至關(guān)重要，而且對債權(quán)人，特別是長期債權(quán)人也十分重要；因為公司償付長期債務(wù)能力的強弱，在很大程度上取決于公司的獲利能力。分析公司的資產(chǎn)管理效率，有助于評價公司的資金營運狀況、經(jīng)營管理水平乃至公司的整體素質(zhì)?！　　　」芾硇实母叩?，是公司管理能力的集中反映?？梢姡M管財務(wù)分析對物業(yè)管理公司管理層和外部各利益團體(包括業(yè)主)都至關(guān)重要，但由于他們在物業(yè)管理公司有著不同的經(jīng)濟利益，從而導(dǎo)致財務(wù)分析的具體目的和方法也有一定的差別。此外，外部各利益團體的財務(wù)分析以物業(yè)管理公司提供的財務(wù)報表為基礎(chǔ)，為了滿足信息需求者的不同信息需求，按照我國會計準(zhǔn)則及有關(guān)法規(guī)編制的財務(wù)報告僅提供各方共同需要的信息。如債權(quán)人重點分析物業(yè)管理公司的償債能力，投資者偏重了解物業(yè)管理公司的獲利能力，而業(yè)主則側(cè)重評估物業(yè)管理公司的管理服務(wù)素質(zhì)和質(zhì)量等?！　”M管財務(wù)分析對物業(yè)管理公司管理層和外部各利益團體(包括業(yè)主)都至關(guān)重要，然而，只有物業(yè)管理公司進行的財務(wù)分析較全面、深入。在探討財務(wù)分析的具體方法之前，有必要了解財務(wù)分析的目的、要求和類型等?！　∫?、財務(wù)分析概述　　財務(wù)分析的過程是對財務(wù)會計信息進行加工利用的過程。物業(yè)管理公司財務(wù)分析是了解其經(jīng)營成果和財務(wù)狀況的重要途徑，同時也為預(yù)測和規(guī)劃未來提供了基礎(chǔ)。　　　　物業(yè)管理企業(yè)所轄區(qū)業(yè)主(住戶)較多時，可專門在各管理處配備收款員，其職責(zé)是：　　(1)負(fù)責(zé)物業(yè)管理費等各項費用的通知和收繳；　　(2)對繳費情況隨時進行統(tǒng)計，及時追討欠繳費用；　　(3)承接與物業(yè)管理相關(guān)的經(jīng)營服務(wù)收費，為業(yè)主辦理各項公用事業(yè)費的繳付；　　(4)和業(yè)主(使用人)交朋友，爭取他們對物業(yè)管理工作的理解和支持，協(xié)助搞好“窗口”服務(wù)；　　(5)完成企業(yè)和部門領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他任務(wù)。　　　　(1)遵守公司員工守則和財務(wù)管理制度；　　(2)管理好公司的現(xiàn)金收付、銀行存款的存取，保管現(xiàn)金、有價證券、銀行支票等；　　(3)及時追收企業(yè)各種應(yīng)收款項，保護企業(yè)和業(yè)主利益不受損失；　　(4)編制有關(guān)現(xiàn)金收付記賬憑證、現(xiàn)金日記賬、銀行日記賬的工作；　　(5)及時辦理各項轉(zhuǎn)賬、現(xiàn)金支票，按月將銀行存款余額與銀行對賬單核對相符，并交會計作賬?！　?二)財會人員的崗位職責(zé)　　　　(1)向企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)人負(fù)