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正文內(nèi)容

物業(yè)管理公司培訓資料(編輯修改稿)

2025-05-14 23:33 本頁面
 

【文章內(nèi)容簡介】 950=(1999年)。一般認為,該比率越高,表明公司的短期償債能力越強,短期負債得到償還的保障越大;但比率過高,則意味著物業(yè)管理公司在流動資產(chǎn)上投資過多,從而可能影響公司的獲利能力。因此,該比率大約為2比較合適。以上計算結(jié)果表明:天龍物業(yè)管理公司1998年、1999年的短期償債能力均很強,且1999年又進一步升高。有經(jīng)驗的分析人員都知道,該比率的恰當水平會因行業(yè)和企業(yè)具體情況的不同而不同?! ?2)速動比率(酸性測試比率)。速動比率指速動資產(chǎn)和流動負債總額之比,計算公式為:  速動比率=速動資產(chǎn)247。流動負債  公式中,速動資產(chǎn)指扣除存貨后的流動資產(chǎn),包括貨幣資金、短期投資、應收票據(jù)、應收賬款等項目?! ≡谠u價短期償債能力上,流動比率存在一定的局限性。流動資產(chǎn)中,各項目的變現(xiàn)能力有所差別,除貨幣資金外,短期投資、應收票據(jù)和應收賬款均比存貨的流動性高。存貨須通過銷售(使用)和收款后,才能轉(zhuǎn)換為貨幣資金。如果存貨由于質(zhì)量、價格等原因而無法使用,其流動性會大打折扣。因此,在反映物業(yè)管理公司短期償債能力上,速動比率比流動比率更具有意義。   天龍物業(yè)管理公司的速動比率為:1487247。946=(1998年),1370247。950=(1999年)。習慣上,速動比率以1為宜。由計算結(jié)果可知,天龍物業(yè)管理公司兩年的短期償債能力都較強,1999年更趨向合理。盡管還應結(jié)合行業(yè)和物業(yè)管理公司的具體情況作進一步分析,但速動比率數(shù)字顯示,天龍物業(yè)管理公司流動資產(chǎn)的管理很可能存在問題。    管理效率比率又稱運營效率比率,是用于衡量物業(yè)管理公司在資產(chǎn)管理上的效率和水平的財務指標,主要有應收賬款周轉(zhuǎn)率、存貨周轉(zhuǎn)率、固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率以及總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率。其中,前兩個指標反映了物業(yè)管理公司流動資產(chǎn)經(jīng)營管理水平的高低,直接影響著物業(yè)管理公司的短期償債能力?! ?1)應收賬款周轉(zhuǎn)率。應收賬款周轉(zhuǎn)速度反映了應收賬款轉(zhuǎn)化為貨幣資金速度的快慢,它通常以一定時期內(nèi)的周轉(zhuǎn)次數(shù)或周轉(zhuǎn)一次所用天數(shù)表示。應收賬款周轉(zhuǎn)率表明了物業(yè)管理公司應收賬款一年內(nèi)的周轉(zhuǎn)次數(shù),應收賬款平均收現(xiàn)期則是反映周轉(zhuǎn)天數(shù)的財務比率?! 召~款周轉(zhuǎn)率=營業(yè)收入247。應收賬款  應收賬款平均收現(xiàn)期=應收賬款247。(營業(yè)收入/360)=360247。應收賬款周轉(zhuǎn)率  從表23表232可得出:1998年應收賬款周轉(zhuǎn)率為:2795247。515=(次),平均收現(xiàn)期為:515247。(2795/360)=(天),1999年應收賬款周轉(zhuǎn)率為:3117247。543=(次),平均收現(xiàn)期為:543247。(3117/360)=(天)。由此可以看出,天龍物業(yè)管理公司1999年應收賬款的管理水平有明顯提高;其速動比率的趨向合理,部分地同應收賬款周轉(zhuǎn)速度提高有關(guān)。一般而言,各物業(yè)管理公司通常會結(jié)合自身狀況和行業(yè)習慣制定應收賬款政策(即處理應收賬款的程序,包括給予一定的寬限期,逾期后去函催收、派人上門催收和采取強硬措施收款如訴諸法律等),所以難以定出對各物業(yè)管理公司都適宜的周轉(zhuǎn)次數(shù)和占用天數(shù)。對這一比率分析時,應重點同物業(yè)管理公司的應收賬款政策、歷史最好水平及行業(yè)的平均值進行比較?! ?2)存貨周轉(zhuǎn)率。存貨周轉(zhuǎn)率和存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)是衡量存貨周轉(zhuǎn)速度或流動性的財務指標,反映了物業(yè)管理公司存貨管理效率的高低。計算公式分別為:  存貨周轉(zhuǎn)率=營業(yè)成本247。存貨  存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)=存貨247。(營業(yè)成本/360)  、:1998年天龍物業(yè)管理公司的存貨周轉(zhuǎn)率為:2140247。1004=(次),周轉(zhuǎn)天數(shù)為:1004247。(2140/360)=(天),1999年天龍物業(yè)管理公司的存貨周轉(zhuǎn)率為:2426247。1172=(次),周轉(zhuǎn)天數(shù)為:1172247。(2426/360)=(天),1999年存貨的周轉(zhuǎn)速度明顯降低。可見,天龍物業(yè)管理公司流動比率偏高的原因,很大程度上同存貨周轉(zhuǎn)速度過慢有關(guān)。同樣,分析存貨管理效率時,應結(jié)合其具體情況,通過與其歷史最好水平、同行業(yè)平均值的比較,作出理性的判斷。  (3)固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率。固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率衡量的是固定資產(chǎn)的利用效率,計算公式為:  固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率=營業(yè)收入247。固定資產(chǎn)凈值  以天龍物業(yè)管理公司為例,1998年固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率為:2795247。885=(次),1999年為:3117247。1029=(次)。1999年固定資產(chǎn)利用效率略有下降,其原因很可能同當年購置的固定資產(chǎn)投入服務的時間較遲有關(guān)?! ?4)總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率??傎Y產(chǎn)周轉(zhuǎn)率是資產(chǎn)總額與營業(yè)收入的比值,計算公式為:  總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率=營業(yè)收入247。資產(chǎn)總額  利用表23表232中資料可計算出:1998年總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率為:2795247。3612=(次),1999年為:3117247。3998=(次)。要判斷這一指標是否合理,需同歷史最好水平和行業(yè)平均水平進行比較。近兩年,一些物業(yè)管理公司運用其資產(chǎn)獲取的營業(yè)收入低于資產(chǎn)數(shù)額,部分原因在于正在建設中的固定資產(chǎn)數(shù)額較大,但這些用于擴大服務能力的在建項目完工后,將有助于未來總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)速度的提高??梢?,評價時還應充分考慮各物業(yè)管理公司自身的具體情況和特點。    近年來,無論是物業(yè)管理公司的外部利益團體還是管理層,都越來越重視獲利能力。投資者投資的目的是財產(chǎn)增值,實現(xiàn)這一目的的程度同其所投資的物業(yè)管理公司的獲利能力高低密切相關(guān)。長期債權(quán)人的權(quán)益能否得到保障,除受物業(yè)管理公司短期償債能力的影響外,從深層而言,取決于債務人的長期獲利能力。物業(yè)管理公司管理層也十分重視這一能力,股東評價其受托代理責任的履行情況時,獲利能力是最主要的指標。此外,業(yè)主們也同樣關(guān)心這一能力,因為在正確處理盈利和服務關(guān)系的前提下,物業(yè)管理公司的獲利能力高低,很大程度上反映了服務質(zhì)量的好壞。獲利能力指標包括收入(銷售)利潤率、資產(chǎn)報酬率、權(quán)益報酬率等?! ?1)營業(yè)毛利率。營業(yè)毛利率是毛利占營業(yè)收入的百分比,計算方法如下:  營業(yè)毛利率=(營業(yè)收入營業(yè)成本)247。營業(yè)收入=毛利247。營業(yè)收入  從表232求得:1998年天龍物業(yè)管理公司的毛利率為:(27952140)247。2795=%,1999年毛利率為:(31172426)247。3117=%。這說明1999年的營業(yè)成本有所提高,其原因要作具體分析,可能是物業(yè)管理公司材料成本、人工成本的提高或人工效率的降低等因素造成的?! ?2)收入(銷售)利潤率。收入(銷售)利潤率是凈利潤和營業(yè)收入之比。一般認為,該比率是反映獲利能力的基本指標,它表明了一元營業(yè)收入中可用于形成稅后利潤的比重。在公司主營業(yè)務——物業(yè)管理突出的前提下,收入利潤率和營業(yè)毛利率結(jié)合在一起,可從整體上把握其經(jīng)營狀況?! ∈杖肜麧櫬?凈利潤247。營業(yè)收入  從表232求得:1998年天龍物業(yè)管理公司的收入利潤率為:456247。2795=%,1999年為:488247。3117=%。假定行業(yè)平均水平為14%,則天龍物業(yè)管理公司的營業(yè)獲利能力明顯較強。從計算結(jié)果知,營業(yè)毛利率和收入利潤率揭示的信息相同——1999年的獲利能力有所下降,其原因在于營業(yè)成本的增長速度大于成本費用的下降速度(有關(guān)分析見構(gòu)成分析部分)。造成天龍物業(yè)管理公司營業(yè)成本上漲的原因需結(jié)合物業(yè)管理公司的具體情況進行分析。  (3)資產(chǎn)報酬率。資產(chǎn)報酬率又稱投資報酬率(ROI),是物業(yè)管理公司凈利潤和資產(chǎn)總額之比,表明了資產(chǎn)的綜合利用效果?! ≠Y產(chǎn)報酬率=凈利潤247。資產(chǎn)總額  從表23表232中可求出,1998年天龍物業(yè)管理公司的資產(chǎn)報酬率為:456247。3612=%,1999年為:488247。3998=%。資產(chǎn)報酬率等于資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率乘以收入利潤率,它體現(xiàn)的資產(chǎn)利用效果更全面。計算結(jié)果表明:1999年,由于收入利潤率的降低,該比率略有下降?! ?4)權(quán)益報酬率。權(quán)益報酬率或凈值報酬率,是凈利潤與所有者權(quán)益之比,其中,所有者權(quán)益是總資產(chǎn)扣除負債后的剩余權(quán)益?! ?quán)益報酬率=凈利潤247。所有者權(quán)益=凈利潤247。(總資產(chǎn)負債)  從表231表、表232中可求出,1998年天龍物業(yè)管理公司的權(quán)益報酬率為:456247。2222=%,1999年為:488247。2604=%。該比率1999年下跌明顯,其原因有待進一步確定(有關(guān)分析見杜邦體系部分)。    債務比率利用負債與資產(chǎn)、權(quán)益之間的關(guān)系,反映物業(yè)管理公司償付長期債務能力的高低以及物業(yè)管理公司財務風險的大小。對此,物業(yè)管理公司管理層和外部各利益團體都十分關(guān)心。一般認為,這類比率主要包括:資產(chǎn)負債比率、負債權(quán)益比率和利息保障倍數(shù)等指標?! ?1)資產(chǎn)負債比率。資產(chǎn)負債比率是負債占總資產(chǎn)的百分比,直接體現(xiàn)出物業(yè)管理公司的資產(chǎn)依賴負債融通的比重,反映了物業(yè)管理公司的財務風險。此外,由于債權(quán)人的利益依靠總資產(chǎn)來保障,這一比率也反映出債權(quán)人利益的保障程度?! ≠Y產(chǎn)負債比率=負債總額247。資產(chǎn)總額  據(jù)表231中資料可知:1998年該物業(yè)管理公司的資產(chǎn)負債比率為:1390247。3612=%,1999年為:1394247。3998=%,負債融資的比重有所降低?! ≡u價資產(chǎn)負債比率時,以行業(yè)平均水平作為判斷標準很重要。比重過高,投資者面臨的財務風險就會很高,債權(quán)人的利益得到償付的可能性就大大降低,物業(yè)管理公司的資金成本也會大幅升高,如我國國有企業(yè)的資產(chǎn)負債比率在70%~80%之間,這是造成國有企業(yè)效益不佳、銀行不良資產(chǎn)過多的重要原因;比率過低,物業(yè)管理公司的資金成本不一定就低,投資者難以享有負債經(jīng)營的利益。國際上,一般認為該比率為50%比較合適。由此看來,天龍物業(yè)管理公司的負債比重較低,經(jīng)營比較保守?! ?2)負債權(quán)益比率。負債權(quán)益比率是負債總額與所有者權(quán)益總額相比較而求得的比值。該比率主要用于衡量所有者權(quán)益為債權(quán)人提供的保障程度,比值越小,債權(quán)人的利益越有保障?! ∝搨鶛?quán)益比率=負債總額247。所有者權(quán)益總額  從表231求得:1998年該公司的負債權(quán)益比率為:1390247。2222=%,1999年為:1394247。2604=%。一般認為,負債權(quán)益比率以100%為宜。這一比率同資產(chǎn)負債比率反映的信息相同。   (3)利息保障倍數(shù)。利息保障倍數(shù)是營業(yè)利潤與利息費用的比率,用于反映物業(yè)管理公司支付債務利息的能力,計算方法為:  利息保障倍數(shù)=息稅前利潤247。利息費用=(利潤總額+利息費用)247。利息費用  經(jīng)計算可知:1998年該公司的利息保障倍數(shù)為:587247。50=(倍);1999年為:620247。46=(倍)。由于利潤總額的增大,天龍物業(yè)管理公司支付利息的能力大幅提高。這一比率的最低標準為1倍,恰當?shù)母断⒛芰λ綉Y(jié)合行業(yè)平均值和物業(yè)管理公司的最佳歷史水平而定。    為了反映物業(yè)管理公司的償債能力和獲利能力,物業(yè)管理公司管理層和外部各利益團體的分析人員需計算許多比率,并按照一定標準對計算結(jié)果進行縱向和橫向判斷,從而取得決策所需信息。在縱向判斷過程中,常用的評價判斷標準或基準是物業(yè)管理公司自身的歷史最好水平,而橫向判斷主要運用行業(yè)平均水平及行業(yè)先進水平這兩個基準?! 【涂v向判斷而言,無論物業(yè)管理公司管理層還是外部各利益團體,都易于取得制定該標準所需要的資料,進而判斷特定比率是否有所改善或惡化,并總結(jié)出有助于改善經(jīng)營管理的經(jīng)驗教訓?! ”嚷史治龅闹饕獌?yōu)點在于消除了物業(yè)管理公司間由于規(guī)模不同造成的不可比性,便于進行同行業(yè)間的比較分析——橫向分析。在橫向分析過程中,物業(yè)管理公司應結(jié)合自身的經(jīng)營業(yè)績選擇評價基準。盡管最常用的基準是行業(yè)平均值,但績優(yōu)物業(yè)管理公司適宜以行業(yè)先進水平為基準。因為行業(yè)平均值是高比率和低比率的簡單平均,以其為基準不利于績優(yōu)物業(yè)管理公司提高經(jīng)營管理水平?! ∧壳?,我國尚未有專門機構(gòu)或報刊定期公布分行業(yè)的平均財務比率,增加了橫向分析的難度。據(jù)《中國證券報》披露,財政部計劃定期公布分行業(yè)的財務比率標準,各項準備工作已在進行之中。    比率分析方法簡明扼要、通俗易懂,為財務分析人士廣泛使用。但是,在實際運用中值得注意的問題是:  (1)會計政策和程序的可比性。按照我國會計準則和會計制度的規(guī)定,部分事項的會計處理多種方法并存,如存貨的計價方法等,物業(yè)管理公司可結(jié)合自身的實際情況進行選擇。盡管要求同一物業(yè)管理公司的會計處理盡可能保持前后期的一致性,但同行業(yè)的不同物業(yè)管理公司可能會選擇不同的處理方法,造成行業(yè)內(nèi)不同物業(yè)管理公司的會計報表在一定程度上不可比,使物業(yè)管理公司間財務比率的對比分析難度增大。  (2)分析的綜合性。每一個財務比率分別從一個角度提供著物業(yè)管理公司的財務信息,但單一的財務比率意義并不大,難以進行客觀的評價。例如資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率高,一方面意味著資產(chǎn)利用效率好,另一方面,也可能表明物業(yè)管理公司無力購置資產(chǎn)、資產(chǎn)偏低。此外,某一比率的不利方面可能為另一比率的有利方面所抵銷。分析中應將各種比率反映的信息進行綜合,才能作出正確的判斷?! ?3)經(jīng)營方式的影響。不同物業(yè)管理公司的經(jīng)營方式各不相同,如有些物業(yè)管理公司自己購置固定資產(chǎn),而另一些物業(yè)管理公司則租賃取得;即使是同一物業(yè)管理公司,在不同時期也可能會采用不同的經(jīng)營方式。會計報表反映的是資金運動的過程和結(jié)果,必然會體現(xiàn)出這種差異,從而也會給比率分析帶來不可比性?! ?4)多元化的經(jīng)營戰(zhàn)略。目前,越來越多的物業(yè)管理公司進行跨行業(yè)的多種或多元化經(jīng)營,有些物業(yè)管理公司的經(jīng)營甚至涉及多個行業(yè),而且這一趨勢正在進一步增強。在多元化經(jīng)營下,除非物業(yè)管理公司的主營業(yè)務突出,如天龍物業(yè)管理公司是一個以物業(yè)管理為主營業(yè)務的物業(yè)管理集團公司,經(jīng)營領域涉及室內(nèi)裝潢、零售等多個行業(yè),否則,比率分析時無法確定物業(yè)管理公司所屬的行業(yè),難以進行橫向比較。當然,在多元化物業(yè)管理公司內(nèi),各部門的經(jīng)營相對單一,管理層可按各部門所屬行業(yè)進行分析,但外部各利益團體很難取得分部門的財務報表,其分析的難度可想而知?! ?5)季節(jié)性經(jīng)營的影響。在多元化經(jīng)營方式下,就帶有季節(jié)性的業(yè)務而言,月份和季度的比率分析通常難以說明問題。某些財務比率在淡季可能較低,而在旺季又會較高,難以通過對比分析判斷其變化情況。此時,理性的方法是采用全年平均數(shù),將季節(jié)性波動的影響降低至最小程度?! ?6)會計數(shù)據(jù)的歷史性。比率分析中運用的會計資料是歷
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