【文章內(nèi)容簡介】 950＝(1999年)。一般認為，該比率越高，表明公司的短期償債能力越強，短期負債得到償還的保障越大；但比率過高，則意味著物業(yè)管理公司在流動資產(chǎn)上投資過多，從而可能影響公司的獲利能力。因此，該比率大約為2比較合適。以上計算結(jié)果表明：天龍物業(yè)管理公司1998年、1999年的短期償債能力均很強，且1999年又進一步升高。有經(jīng)驗的分析人員都知道，該比率的恰當水平會因行業(yè)和企業(yè)具體情況的不同而不同?！　?2)速動比率(酸性測試比率)。速動比率指速動資產(chǎn)和流動負債總額之比，計算公式為：　　速動比率=速動資產(chǎn)247。流動負債　　公式中，速動資產(chǎn)指扣除存貨后的流動資產(chǎn)，包括貨幣資金、短期投資、應收票據(jù)、應收賬款等項目?！　≡谠u價短期償債能力上，流動比率存在一定的局限性。流動資產(chǎn)中，各項目的變現(xiàn)能力有所差別，除貨幣資金外，短期投資、應收票據(jù)和應收賬款均比存貨的流動性高。存貨須通過銷售(使用)和收款后，才能轉(zhuǎn)換為貨幣資金。如果存貨由于質(zhì)量、價格等原因而無法使用，其流動性會大打折扣。因此，在反映物業(yè)管理公司短期償債能力上，速動比率比流動比率更具有意義。 　　天龍物業(yè)管理公司的速動比率為：1487247。946=(1998年)，1370247。950＝(1999年)。習慣上，速動比率以1為宜。由計算結(jié)果可知，天龍物業(yè)管理公司兩年的短期償債能力都較強，1999年更趨向合理。盡管還應結(jié)合行業(yè)和物業(yè)管理公司的具體情況作進一步分析，但速動比率數(shù)字顯示，天龍物業(yè)管理公司流動資產(chǎn)的管理很可能存在問題。　　　　管理效率比率又稱運營效率比率，是用于衡量物業(yè)管理公司在資產(chǎn)管理上的效率和水平的財務指標，主要有應收賬款周轉(zhuǎn)率、存貨周轉(zhuǎn)率、固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率以及總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率。其中，前兩個指標反映了物業(yè)管理公司流動資產(chǎn)經(jīng)營管理水平的高低，直接影響著物業(yè)管理公司的短期償債能力?！　?1)應收賬款周轉(zhuǎn)率。應收賬款周轉(zhuǎn)速度反映了應收賬款轉(zhuǎn)化為貨幣資金速度的快慢，它通常以一定時期內(nèi)的周轉(zhuǎn)次數(shù)或周轉(zhuǎn)一次所用天數(shù)表示。應收賬款周轉(zhuǎn)率表明了物業(yè)管理公司應收賬款一年內(nèi)的周轉(zhuǎn)次數(shù)，應收賬款平均收現(xiàn)期則是反映周轉(zhuǎn)天數(shù)的財務比率?！　召~款周轉(zhuǎn)率=營業(yè)收入247。應收賬款　　應收賬款平均收現(xiàn)期=應收賬款247。(營業(yè)收入/360)=360247。應收賬款周轉(zhuǎn)率　　從表23表232可得出：1998年應收賬款周轉(zhuǎn)率為：2795247。515＝(次)，平均收現(xiàn)期為：515247。(2795/360)＝(天)，1999年應收賬款周轉(zhuǎn)率為：3117247。543=(次)，平均收現(xiàn)期為：543247。(3117/360)=(天)。由此可以看出，天龍物業(yè)管理公司1999年應收賬款的管理水平有明顯提高；其速動比率的趨向合理，部分地同應收賬款周轉(zhuǎn)速度提高有關(guān)。一般而言，各物業(yè)管理公司通常會結(jié)合自身狀況和行業(yè)習慣制定應收賬款政策(即處理應收賬款的程序，包括給予一定的寬限期，逾期后去函催收、派人上門催收和采取強硬措施收款如訴諸法律等)，所以難以定出對各物業(yè)管理公司都適宜的周轉(zhuǎn)次數(shù)和占用天數(shù)。對這一比率分析時，應重點同物業(yè)管理公司的應收賬款政策、歷史最好水平及行業(yè)的平均值進行比較?！　?2)存貨周轉(zhuǎn)率。存貨周轉(zhuǎn)率和存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)是衡量存貨周轉(zhuǎn)速度或流動性的財務指標，反映了物業(yè)管理公司存貨管理效率的高低。計算公式分別為：　　存貨周轉(zhuǎn)率=營業(yè)成本247。存貨　　存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)=存貨247。(營業(yè)成本/360)　　、：1998年天龍物業(yè)管理公司的存貨周轉(zhuǎn)率為：2140247。1004=(次)，周轉(zhuǎn)天數(shù)為：1004247。(2140/360)=(天)，1999年天龍物業(yè)管理公司的存貨周轉(zhuǎn)率為：2426247。1172=(次)，周轉(zhuǎn)天數(shù)為：1172247。(2426/360)=(天)，1999年存貨的周轉(zhuǎn)速度明顯降低。可見，天龍物業(yè)管理公司流動比率偏高的原因，很大程度上同存貨周轉(zhuǎn)速度過慢有關(guān)。同樣，分析存貨管理效率時，應結(jié)合其具體情況，通過與其歷史最好水平、同行業(yè)平均值的比較，作出理性的判斷。　　(3)固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率。固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率衡量的是固定資產(chǎn)的利用效率，計算公式為：　　固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率=營業(yè)收入247。固定資產(chǎn)凈值　　以天龍物業(yè)管理公司為例，1998年固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率為：2795247。885=(次)，1999年為：3117247。1029=(次)。1999年固定資產(chǎn)利用效率略有下降，其原因很可能同當年購置的固定資產(chǎn)投入服務的時間較遲有關(guān)?！　?4)總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率?？傎Y產(chǎn)周轉(zhuǎn)率是資產(chǎn)總額與營業(yè)收入的比值，計算公式為：　　總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率=營業(yè)收入247。資產(chǎn)總額　　利用表23表232中資料可計算出：1998年總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率為：2795247。3612=(次)，1999年為：3117247。3998=(次)。要判斷這一指標是否合理，需同歷史最好水平和行業(yè)平均水平進行比較。近兩年，一些物業(yè)管理公司運用其資產(chǎn)獲取的營業(yè)收入低于資產(chǎn)數(shù)額，部分原因在于正在建設中的固定資產(chǎn)數(shù)額較大，但這些用于擴大服務能力的在建項目完工后，將有助于未來總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)速度的提高?？梢?，評價時還應充分考慮各物業(yè)管理公司自身的具體情況和特點。　　　　近年來，無論是物業(yè)管理公司的外部利益團體還是管理層，都越來越重視獲利能力。投資者投資的目的是財產(chǎn)增值，實現(xiàn)這一目的的程度同其所投資的物業(yè)管理公司的獲利能力高低密切相關(guān)。長期債權(quán)人的權(quán)益能否得到保障，除受物業(yè)管理公司短期償債能力的影響外，從深層而言，取決于債務人的長期獲利能力。物業(yè)管理公司管理層也十分重視這一能力，股東評價其受托代理責任的履行情況時，獲利能力是最主要的指標。此外，業(yè)主們也同樣關(guān)心這一能力，因為在正確處理盈利和服務關(guān)系的前提下，物業(yè)管理公司的獲利能力高低，很大程度上反映了服務質(zhì)量的好壞。獲利能力指標包括收入(銷售)利潤率、資產(chǎn)報酬率、權(quán)益報酬率等?！　?1)營業(yè)毛利率。營業(yè)毛利率是毛利占營業(yè)收入的百分比，計算方法如下：　　營業(yè)毛利率=(營業(yè)收入營業(yè)成本)247。營業(yè)收入=毛利247。營業(yè)收入　　從表232求得：1998年天龍物業(yè)管理公司的毛利率為：(27952140)247。2795=％，1999年毛利率為：(31172426)247。3117＝％。這說明1999年的營業(yè)成本有所提高，其原因要作具體分析，可能是物業(yè)管理公司材料成本、人工成本的提高或人工效率的降低等因素造成的?！　?2)收入(銷售)利潤率。收入(銷售)利潤率是凈利潤和營業(yè)收入之比。一般認為，該比率是反映獲利能力的基本指標，它表明了一元營業(yè)收入中可用于形成稅后利潤的比重。在公司主營業(yè)務——物業(yè)管理突出的前提下，收入利潤率和營業(yè)毛利率結(jié)合在一起，可從整體上把握其經(jīng)營狀況?！　∈杖肜麧櫬?凈利潤247。營業(yè)收入　　從表232求得：1998年天龍物業(yè)管理公司的收入利潤率為：456247。2795=％，1999年為：488247。3117=％。假定行業(yè)平均水平為14％，則天龍物業(yè)管理公司的營業(yè)獲利能力明顯較強。從計算結(jié)果知，營業(yè)毛利率和收入利潤率揭示的信息相同——1999年的獲利能力有所下降，其原因在于營業(yè)成本的增長速度大于成本費用的下降速度(有關(guān)分析見構(gòu)成分析部分)。造成天龍物業(yè)管理公司營業(yè)成本上漲的原因需結(jié)合物業(yè)管理公司的具體情況進行分析。　　(3)資產(chǎn)報酬率。資產(chǎn)報酬率又稱投資報酬率(ＲＯI)，是物業(yè)管理公司凈利潤和資產(chǎn)總額之比，表明了資產(chǎn)的綜合利用效果?！　≠Y產(chǎn)報酬率=凈利潤247。資產(chǎn)總額　　從表23表232中可求出，1998年天龍物業(yè)管理公司的資產(chǎn)報酬率為：456247。3612=％，1999年為：488247。3998=％。資產(chǎn)報酬率等于資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率乘以收入利潤率，它體現(xiàn)的資產(chǎn)利用效果更全面。計算結(jié)果表明：1999年，由于收入利潤率的降低，該比率略有下降?！　?4)權(quán)益報酬率。權(quán)益報酬率或凈值報酬率，是凈利潤與所有者權(quán)益之比，其中，所有者權(quán)益是總資產(chǎn)扣除負債后的剩余權(quán)益?！　?quán)益報酬率=凈利潤247。所有者權(quán)益=凈利潤247。(總資產(chǎn)負債)　　從表231表、表232中可求出，1998年天龍物業(yè)管理公司的權(quán)益報酬率為：456247。2222＝％，1999年為：488247。2604=％。該比率1999年下跌明顯，其原因有待進一步確定(有關(guān)分析見杜邦體系部分)。　　　　債務比率利用負債與資產(chǎn)、權(quán)益之間的關(guān)系，反映物業(yè)管理公司償付長期債務能力的高低以及物業(yè)管理公司財務風險的大小。對此，物業(yè)管理公司管理層和外部各利益團體都十分關(guān)心。一般認為，這類比率主要包括：資產(chǎn)負債比率、負債權(quán)益比率和利息保障倍數(shù)等指標?！　?1)資產(chǎn)負債比率。資產(chǎn)負債比率是負債占總資產(chǎn)的百分比，直接體現(xiàn)出物業(yè)管理公司的資產(chǎn)依賴負債融通的比重，反映了物業(yè)管理公司的財務風險。此外，由于債權(quán)人的利益依靠總資產(chǎn)來保障，這一比率也反映出債權(quán)人利益的保障程度?！　≠Y產(chǎn)負債比率=負債總額247。資產(chǎn)總額　　據(jù)表231中資料可知：1998年該物業(yè)管理公司的資產(chǎn)負債比率為：1390247。3612=％，1999年為：1394247。3998=％，負債融資的比重有所降低?！　≡u價資產(chǎn)負債比率時，以行業(yè)平均水平作為判斷標準很重要。比重過高，投資者面臨的財務風險就會很高，債權(quán)人的利益得到償付的可能性就大大降低，物業(yè)管理公司的資金成本也會大幅升高，如我國國有企業(yè)的資產(chǎn)負債比率在70％～80％之間，這是造成國有企業(yè)效益不佳、銀行不良資產(chǎn)過多的重要原因；比率過低，物業(yè)管理公司的資金成本不一定就低，投資者難以享有負債經(jīng)營的利益。國際上，一般認為該比率為50％比較合適。由此看來，天龍物業(yè)管理公司的負債比重較低，經(jīng)營比較保守?！　?2)負債權(quán)益比率。負債權(quán)益比率是負債總額與所有者權(quán)益總額相比較而求得的比值。該比率主要用于衡量所有者權(quán)益為債權(quán)人提供的保障程度，比值越小，債權(quán)人的利益越有保障?！　∝搨鶛?quán)益比率=負債總額247。所有者權(quán)益總額　　從表231求得：1998年該公司的負債權(quán)益比率為：1390247。2222＝％，1999年為：1394247。2604＝％。一般認為，負債權(quán)益比率以100％為宜。這一比率同資產(chǎn)負債比率反映的信息相同。 　　(3)利息保障倍數(shù)。利息保障倍數(shù)是營業(yè)利潤與利息費用的比率，用于反映物業(yè)管理公司支付債務利息的能力，計算方法為：　　利息保障倍數(shù)=息稅前利潤247。利息費用=(利潤總額+利息費用)247。利息費用　　經(jīng)計算可知：1998年該公司的利息保障倍數(shù)為：587247。50=(倍)；1999年為：620247。46=(倍)。由于利潤總額的增大，天龍物業(yè)管理公司支付利息的能力大幅提高。這一比率的最低標準為1倍，恰當?shù)母断⒛芰λ綉Y(jié)合行業(yè)平均值和物業(yè)管理公司的最佳歷史水平而定。　　　　為了反映物業(yè)管理公司的償債能力和獲利能力，物業(yè)管理公司管理層和外部各利益團體的分析人員需計算許多比率，并按照一定標準對計算結(jié)果進行縱向和橫向判斷，從而取得決策所需信息。在縱向判斷過程中，常用的評價判斷標準或基準是物業(yè)管理公司自身的歷史最好水平，而橫向判斷主要運用行業(yè)平均水平及行業(yè)先進水平這兩個基準?！　【涂v向判斷而言，無論物業(yè)管理公司管理層還是外部各利益團體，都易于取得制定該標準所需要的資料，進而判斷特定比率是否有所改善或惡化，并總結(jié)出有助于改善經(jīng)營管理的經(jīng)驗教訓?！　”嚷史治龅闹饕獌?yōu)點在于消除了物業(yè)管理公司間由于規(guī)模不同造成的不可比性，便于進行同行業(yè)間的比較分析——橫向分析。在橫向分析過程中，物業(yè)管理公司應結(jié)合自身的經(jīng)營業(yè)績選擇評價基準。盡管最常用的基準是行業(yè)平均值，但績優(yōu)物業(yè)管理公司適宜以行業(yè)先進水平為基準。因為行業(yè)平均值是高比率和低比率的簡單平均，以其為基準不利于績優(yōu)物業(yè)管理公司提高經(jīng)營管理水平?！　∧壳?，我國尚未有專門機構(gòu)或報刊定期公布分行業(yè)的平均財務比率，增加了橫向分析的難度。據(jù)《中國證券報》披露，財政部計劃定期公布分行業(yè)的財務比率標準，各項準備工作已在進行之中。　　　　比率分析方法簡明扼要、通俗易懂，為財務分析人士廣泛使用。但是，在實際運用中值得注意的問題是：　　(1)會計政策和程序的可比性。按照我國會計準則和會計制度的規(guī)定，部分事項的會計處理多種方法并存，如存貨的計價方法等，物業(yè)管理公司可結(jié)合自身的實際情況進行選擇。盡管要求同一物業(yè)管理公司的會計處理盡可能保持前后期的一致性，但同行業(yè)的不同物業(yè)管理公司可能會選擇不同的處理方法，造成行業(yè)內(nèi)不同物業(yè)管理公司的會計報表在一定程度上不可比，使物業(yè)管理公司間財務比率的對比分析難度增大。　　(2)分析的綜合性。每一個財務比率分別從一個角度提供著物業(yè)管理公司的財務信息，但單一的財務比率意義并不大，難以進行客觀的評價。例如資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率高，一方面意味著資產(chǎn)利用效率好，另一方面，也可能表明物業(yè)管理公司無力購置資產(chǎn)、資產(chǎn)偏低。此外，某一比率的不利方面可能為另一比率的有利方面所抵銷。分析中應將各種比率反映的信息進行綜合，才能作出正確的判斷?！　?3)經(jīng)營方式的影響。不同物業(yè)管理公司的經(jīng)營方式各不相同，如有些物業(yè)管理公司自己購置固定資產(chǎn)，而另一些物業(yè)管理公司則租賃取得；即使是同一物業(yè)管理公司，在不同時期也可能會采用不同的經(jīng)營方式。會計報表反映的是資金運動的過程和結(jié)果，必然會體現(xiàn)出這種差異，從而也會給比率分析帶來不可比性?！　?4)多元化的經(jīng)營戰(zhàn)略。目前，越來越多的物業(yè)管理公司進行跨行業(yè)的多種或多元化經(jīng)營，有些物業(yè)管理公司的經(jīng)營甚至涉及多個行業(yè)，而且這一趨勢正在進一步增強。在多元化經(jīng)營下，除非物業(yè)管理公司的主營業(yè)務突出，如天龍物業(yè)管理公司是一個以物業(yè)管理為主營業(yè)務的物業(yè)管理集團公司，經(jīng)營領域涉及室內(nèi)裝潢、零售等多個行業(yè)，否則，比率分析時無法確定物業(yè)管理公司所屬的行業(yè)，難以進行橫向比較。當然，在多元化物業(yè)管理公司內(nèi)，各部門的經(jīng)營相對單一，管理層可按各部門所屬行業(yè)進行分析，但外部各利益團體很難取得分部門的財務報表，其分析的難度可想而知?！　?5)季節(jié)性經(jīng)營的影響。在多元化經(jīng)營方式下，就帶有季節(jié)性的業(yè)務而言，月份和季度的比率分析通常難以說明問題。某些財務比率在淡季可能較低，而在旺季又會較高，難以通過對比分析判斷其變化情況。此時，理性的方法是采用全年平均數(shù)，將季節(jié)性波動的影響降低至最小程度?！　?6)會計數(shù)據(jù)的歷史性。比率分析中運用的會計資料是歷