【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 950＝(1999年)。一般認(rèn)為，該比率越高，表明公司的短期償債能力越強(qiáng)，短期負(fù)債得到償還的保障越大；但比率過(guò)高，則意味著物業(yè)管理公司在流動(dòng)資產(chǎn)上投資過(guò)多，從而可能影響公司的獲利能力。因此，該比率大約為2比較合適。以上計(jì)算結(jié)果表明：天龍物業(yè)管理公司1998年、1999年的短期償債能力均很強(qiáng)，且1999年又進(jìn)一步升高。有經(jīng)驗(yàn)的分析人員都知道，該比率的恰當(dāng)水平會(huì)因行業(yè)和企業(yè)具體情況的不同而不同?！　?2)速動(dòng)比率(酸性測(cè)試比率)。速動(dòng)比率指速動(dòng)資產(chǎn)和流動(dòng)負(fù)債總額之比，計(jì)算公式為：　　速動(dòng)比率=速動(dòng)資產(chǎn)247。流動(dòng)負(fù)債　　公式中，速動(dòng)資產(chǎn)指扣除存貨后的流動(dòng)資產(chǎn)，包括貨幣資金、短期投資、應(yīng)收票據(jù)、應(yīng)收賬款等項(xiàng)目?！　≡谠u(píng)價(jià)短期償債能力上，流動(dòng)比率存在一定的局限性。流動(dòng)資產(chǎn)中，各項(xiàng)目的變現(xiàn)能力有所差別，除貨幣資金外，短期投資、應(yīng)收票據(jù)和應(yīng)收賬款均比存貨的流動(dòng)性高。存貨須通過(guò)銷(xiāo)售(使用)和收款后，才能轉(zhuǎn)換為貨幣資金。如果存貨由于質(zhì)量、價(jià)格等原因而無(wú)法使用，其流動(dòng)性會(huì)大打折扣。因此，在反映物業(yè)管理公司短期償債能力上，速動(dòng)比率比流動(dòng)比率更具有意義。 　　天龍物業(yè)管理公司的速動(dòng)比率為：1487247。946=(1998年)，1370247。950＝(1999年)。習(xí)慣上，速動(dòng)比率以1為宜。由計(jì)算結(jié)果可知，天龍物業(yè)管理公司兩年的短期償債能力都較強(qiáng)，1999年更趨向合理。盡管還應(yīng)結(jié)合行業(yè)和物業(yè)管理公司的具體情況作進(jìn)一步分析，但速動(dòng)比率數(shù)字顯示，天龍物業(yè)管理公司流動(dòng)資產(chǎn)的管理很可能存在問(wèn)題。　　　　管理效率比率又稱運(yùn)營(yíng)效率比率，是用于衡量物業(yè)管理公司在資產(chǎn)管理上的效率和水平的財(cái)務(wù)指標(biāo)，主要有應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率、存貨周轉(zhuǎn)率、固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率以及總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率。其中，前兩個(gè)指標(biāo)反映了物業(yè)管理公司流動(dòng)資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理水平的高低，直接影響著物業(yè)管理公司的短期償債能力?！　?1)應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率。應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)速度反映了應(yīng)收賬款轉(zhuǎn)化為貨幣資金速度的快慢，它通常以一定時(shí)期內(nèi)的周轉(zhuǎn)次數(shù)或周轉(zhuǎn)一次所用天數(shù)表示。應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率表明了物業(yè)管理公司應(yīng)收賬款一年內(nèi)的周轉(zhuǎn)次數(shù)，應(yīng)收賬款平均收現(xiàn)期則是反映周轉(zhuǎn)天數(shù)的財(cái)務(wù)比率?！　?yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率=營(yíng)業(yè)收入247。應(yīng)收賬款　　應(yīng)收賬款平均收現(xiàn)期=應(yīng)收賬款247。(營(yíng)業(yè)收入/360)=360247。應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率　　從表23表232可得出：1998年應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率為：2795247。515＝(次)，平均收現(xiàn)期為：515247。(2795/360)＝(天)，1999年應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率為：3117247。543=(次)，平均收現(xiàn)期為：543247。(3117/360)=(天)。由此可以看出，天龍物業(yè)管理公司1999年應(yīng)收賬款的管理水平有明顯提高；其速動(dòng)比率的趨向合理，部分地同應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)速度提高有關(guān)。一般而言，各物業(yè)管理公司通常會(huì)結(jié)合自身狀況和行業(yè)習(xí)慣制定應(yīng)收賬款政策(即處理應(yīng)收賬款的程序，包括給予一定的寬限期，逾期后去函催收、派人上門(mén)催收和采取強(qiáng)硬措施收款如訴諸法律等)，所以難以定出對(duì)各物業(yè)管理公司都適宜的周轉(zhuǎn)次數(shù)和占用天數(shù)。對(duì)這一比率分析時(shí)，應(yīng)重點(diǎn)同物業(yè)管理公司的應(yīng)收賬款政策、歷史最好水平及行業(yè)的平均值進(jìn)行比較?！　?2)存貨周轉(zhuǎn)率。存貨周轉(zhuǎn)率和存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)是衡量存貨周轉(zhuǎn)速度或流動(dòng)性的財(cái)務(wù)指標(biāo)，反映了物業(yè)管理公司存貨管理效率的高低。計(jì)算公式分別為：　　存貨周轉(zhuǎn)率=營(yíng)業(yè)成本247。存貨　　存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)=存貨247。(營(yíng)業(yè)成本/360)　　、：1998年天龍物業(yè)管理公司的存貨周轉(zhuǎn)率為：2140247。1004=(次)，周轉(zhuǎn)天數(shù)為：1004247。(2140/360)=(天)，1999年天龍物業(yè)管理公司的存貨周轉(zhuǎn)率為：2426247。1172=(次)，周轉(zhuǎn)天數(shù)為：1172247。(2426/360)=(天)，1999年存貨的周轉(zhuǎn)速度明顯降低。可見(jiàn)，天龍物業(yè)管理公司流動(dòng)比率偏高的原因，很大程度上同存貨周轉(zhuǎn)速度過(guò)慢有關(guān)。同樣，分析存貨管理效率時(shí)，應(yīng)結(jié)合其具體情況，通過(guò)與其歷史最好水平、同行業(yè)平均值的比較，作出理性的判斷?！　?3)固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率。固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率衡量的是固定資產(chǎn)的利用效率，計(jì)算公式為：　　固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率=營(yíng)業(yè)收入247。固定資產(chǎn)凈值　　以天龍物業(yè)管理公司為例，1998年固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率為：2795247。885=(次)，1999年為：3117247。1029=(次)。1999年固定資產(chǎn)利用效率略有下降，其原因很可能同當(dāng)年購(gòu)置的固定資產(chǎn)投入服務(wù)的時(shí)間較遲有關(guān)?！　?4)總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率?？傎Y產(chǎn)周轉(zhuǎn)率是資產(chǎn)總額與營(yíng)業(yè)收入的比值，計(jì)算公式為：　　總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率=營(yíng)業(yè)收入247。資產(chǎn)總額　　利用表23表232中資料可計(jì)算出：1998年總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率為：2795247。3612=(次)，1999年為：3117247。3998=(次)。要判斷這一指標(biāo)是否合理，需同歷史最好水平和行業(yè)平均水平進(jìn)行比較。近兩年，一些物業(yè)管理公司運(yùn)用其資產(chǎn)獲取的營(yíng)業(yè)收入低于資產(chǎn)數(shù)額，部分原因在于正在建設(shè)中的固定資產(chǎn)數(shù)額較大，但這些用于擴(kuò)大服務(wù)能力的在建項(xiàng)目完工后，將有助于未來(lái)總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)速度的提高。可見(jiàn)，評(píng)價(jià)時(shí)還應(yīng)充分考慮各物業(yè)管理公司自身的具體情況和特點(diǎn)。　　　　近年來(lái)，無(wú)論是物業(yè)管理公司的外部利益團(tuán)體還是管理層，都越來(lái)越重視獲利能力。投資者投資的目的是財(cái)產(chǎn)增值，實(shí)現(xiàn)這一目的的程度同其所投資的物業(yè)管理公司的獲利能力高低密切相關(guān)。長(zhǎng)期債權(quán)人的權(quán)益能否得到保障，除受物業(yè)管理公司短期償債能力的影響外，從深層而言，取決于債務(wù)人的長(zhǎng)期獲利能力。物業(yè)管理公司管理層也十分重視這一能力，股東評(píng)價(jià)其受托代理責(zé)任的履行情況時(shí)，獲利能力是最主要的指標(biāo)。此外，業(yè)主們也同樣關(guān)心這一能力，因?yàn)樵谡_處理盈利和服務(wù)關(guān)系的前提下，物業(yè)管理公司的獲利能力高低，很大程度上反映了服務(wù)質(zhì)量的好壞。獲利能力指標(biāo)包括收入(銷(xiāo)售)利潤(rùn)率、資產(chǎn)報(bào)酬率、權(quán)益報(bào)酬率等?！　?1)營(yíng)業(yè)毛利率。營(yíng)業(yè)毛利率是毛利占營(yíng)業(yè)收入的百分比，計(jì)算方法如下：　　營(yíng)業(yè)毛利率=(營(yíng)業(yè)收入營(yíng)業(yè)成本)247。營(yíng)業(yè)收入=毛利247。營(yíng)業(yè)收入　　從表232求得：1998年天龍物業(yè)管理公司的毛利率為：(27952140)247。2795=％，1999年毛利率為：(31172426)247。3117＝％。這說(shuō)明1999年的營(yíng)業(yè)成本有所提高，其原因要作具體分析，可能是物業(yè)管理公司材料成本、人工成本的提高或人工效率的降低等因素造成的?！　?2)收入(銷(xiāo)售)利潤(rùn)率。收入(銷(xiāo)售)利潤(rùn)率是凈利潤(rùn)和營(yíng)業(yè)收入之比。一般認(rèn)為，該比率是反映獲利能力的基本指標(biāo)，它表明了一元營(yíng)業(yè)收入中可用于形成稅后利潤(rùn)的比重。在公司主營(yíng)業(yè)務(wù)——物業(yè)管理突出的前提下，收入利潤(rùn)率和營(yíng)業(yè)毛利率結(jié)合在一起，可從整體上把握其經(jīng)營(yíng)狀況。　　收入利潤(rùn)率=凈利潤(rùn)247。營(yíng)業(yè)收入　　從表232求得：1998年天龍物業(yè)管理公司的收入利潤(rùn)率為：456247。2795=％，1999年為：488247。3117=％。假定行業(yè)平均水平為14％，則天龍物業(yè)管理公司的營(yíng)業(yè)獲利能力明顯較強(qiáng)。從計(jì)算結(jié)果知，營(yíng)業(yè)毛利率和收入利潤(rùn)率揭示的信息相同——1999年的獲利能力有所下降，其原因在于營(yíng)業(yè)成本的增長(zhǎng)速度大于成本費(fèi)用的下降速度(有關(guān)分析見(jiàn)構(gòu)成分析部分)。造成天龍物業(yè)管理公司營(yíng)業(yè)成本上漲的原因需結(jié)合物業(yè)管理公司的具體情況進(jìn)行分析。　　(3)資產(chǎn)報(bào)酬率。資產(chǎn)報(bào)酬率又稱投資報(bào)酬率(ＲＯI)，是物業(yè)管理公司凈利潤(rùn)和資產(chǎn)總額之比，表明了資產(chǎn)的綜合利用效果?！　≠Y產(chǎn)報(bào)酬率=凈利潤(rùn)247。資產(chǎn)總額　　從表23表232中可求出，1998年天龍物業(yè)管理公司的資產(chǎn)報(bào)酬率為：456247。3612=％，1999年為：488247。3998=％。資產(chǎn)報(bào)酬率等于資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率乘以收入利潤(rùn)率，它體現(xiàn)的資產(chǎn)利用效果更全面。計(jì)算結(jié)果表明：1999年，由于收入利潤(rùn)率的降低，該比率略有下降。　　(4)權(quán)益報(bào)酬率。權(quán)益報(bào)酬率或凈值報(bào)酬率，是凈利潤(rùn)與所有者權(quán)益之比，其中，所有者權(quán)益是總資產(chǎn)扣除負(fù)債后的剩余權(quán)益?！　?quán)益報(bào)酬率=凈利潤(rùn)247。所有者權(quán)益=凈利潤(rùn)247。(總資產(chǎn)負(fù)債)　　從表231表、表232中可求出，1998年天龍物業(yè)管理公司的權(quán)益報(bào)酬率為：456247。2222＝％，1999年為：488247。2604=％。該比率1999年下跌明顯，其原因有待進(jìn)一步確定(有關(guān)分析見(jiàn)杜邦體系部分)?！　　　鶆?wù)比率利用負(fù)債與資產(chǎn)、權(quán)益之間的關(guān)系，反映物業(yè)管理公司償付長(zhǎng)期債務(wù)能力的高低以及物業(yè)管理公司財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的大小。對(duì)此，物業(yè)管理公司管理層和外部各利益團(tuán)體都十分關(guān)心。一般認(rèn)為，這類(lèi)比率主要包括：資產(chǎn)負(fù)債比率、負(fù)債權(quán)益比率和利息保障倍數(shù)等指標(biāo)?！　?1)資產(chǎn)負(fù)債比率。資產(chǎn)負(fù)債比率是負(fù)債占總資產(chǎn)的百分比，直接體現(xiàn)出物業(yè)管理公司的資產(chǎn)依賴負(fù)債融通的比重，反映了物業(yè)管理公司的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。此外，由于債權(quán)人的利益依靠總資產(chǎn)來(lái)保障，這一比率也反映出債權(quán)人利益的保障程度?！　≠Y產(chǎn)負(fù)債比率=負(fù)債總額247。資產(chǎn)總額　　據(jù)表231中資料可知：1998年該物業(yè)管理公司的資產(chǎn)負(fù)債比率為：1390247。3612=％，1999年為：1394247。3998=％，負(fù)債融資的比重有所降低。　　評(píng)價(jià)資產(chǎn)負(fù)債比率時(shí)，以行業(yè)平均水平作為判斷標(biāo)準(zhǔn)很重要。比重過(guò)高，投資者面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)很高，債權(quán)人的利益得到償付的可能性就大大降低，物業(yè)管理公司的資金成本也會(huì)大幅升高，如我國(guó)國(guó)有企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債比率在70％～80％之間，這是造成國(guó)有企業(yè)效益不佳、銀行不良資產(chǎn)過(guò)多的重要原因；比率過(guò)低，物業(yè)管理公司的資金成本不一定就低，投資者難以享有負(fù)債經(jīng)營(yíng)的利益。國(guó)際上，一般認(rèn)為該比率為50％比較合適。由此看來(lái)，天龍物業(yè)管理公司的負(fù)債比重較低，經(jīng)營(yíng)比較保守。　　(2)負(fù)債權(quán)益比率。負(fù)債權(quán)益比率是負(fù)債總額與所有者權(quán)益總額相比較而求得的比值。該比率主要用于衡量所有者權(quán)益為債權(quán)人提供的保障程度，比值越小，債權(quán)人的利益越有保障?！　∝?fù)債權(quán)益比率=負(fù)債總額247。所有者權(quán)益總額　　從表231求得：1998年該公司的負(fù)債權(quán)益比率為：1390247。2222＝％，1999年為：1394247。2604＝％。一般認(rèn)為，負(fù)債權(quán)益比率以100％為宜。這一比率同資產(chǎn)負(fù)債比率反映的信息相同。 　　(3)利息保障倍數(shù)。利息保障倍數(shù)是營(yíng)業(yè)利潤(rùn)與利息費(fèi)用的比率，用于反映物業(yè)管理公司支付債務(wù)利息的能力，計(jì)算方法為：　　利息保障倍數(shù)=息稅前利潤(rùn)247。利息費(fèi)用=(利潤(rùn)總額+利息費(fèi)用)247。利息費(fèi)用　　經(jīng)計(jì)算可知：1998年該公司的利息保障倍數(shù)為：587247。50=(倍)；1999年為：620247。46=(倍)。由于利潤(rùn)總額的增大，天龍物業(yè)管理公司支付利息的能力大幅提高。這一比率的最低標(biāo)準(zhǔn)為1倍，恰當(dāng)?shù)母断⒛芰λ綉?yīng)結(jié)合行業(yè)平均值和物業(yè)管理公司的最佳歷史水平而定。　　　　為了反映物業(yè)管理公司的償債能力和獲利能力，物業(yè)管理公司管理層和外部各利益團(tuán)體的分析人員需計(jì)算許多比率，并按照一定標(biāo)準(zhǔn)對(duì)計(jì)算結(jié)果進(jìn)行縱向和橫向判斷，從而取得決策所需信息。在縱向判斷過(guò)程中，常用的評(píng)價(jià)判斷標(biāo)準(zhǔn)或基準(zhǔn)是物業(yè)管理公司自身的歷史最好水平，而橫向判斷主要運(yùn)用行業(yè)平均水平及行業(yè)先進(jìn)水平這兩個(gè)基準(zhǔn)。　　就縱向判斷而言，無(wú)論物業(yè)管理公司管理層還是外部各利益團(tuán)體，都易于取得制定該標(biāo)準(zhǔn)所需要的資料，進(jìn)而判斷特定比率是否有所改善或惡化，并總結(jié)出有助于改善經(jīng)營(yíng)管理的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)?！　”嚷史治龅闹饕獌?yōu)點(diǎn)在于消除了物業(yè)管理公司間由于規(guī)模不同造成的不可比性，便于進(jìn)行同行業(yè)間的比較分析——橫向分析。在橫向分析過(guò)程中，物業(yè)管理公司應(yīng)結(jié)合自身的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)選擇評(píng)價(jià)基準(zhǔn)。盡管最常用的基準(zhǔn)是行業(yè)平均值，但績(jī)優(yōu)物業(yè)管理公司適宜以行業(yè)先進(jìn)水平為基準(zhǔn)。因?yàn)樾袠I(yè)平均值是高比率和低比率的簡(jiǎn)單平均，以其為基準(zhǔn)不利于績(jī)優(yōu)物業(yè)管理公司提高經(jīng)營(yíng)管理水平?！　∧壳?，我國(guó)尚未有專門(mén)機(jī)構(gòu)或報(bào)刊定期公布分行業(yè)的平均財(cái)務(wù)比率，增加了橫向分析的難度。據(jù)《中國(guó)證券報(bào)》披露，財(cái)政部計(jì)劃定期公布分行業(yè)的財(cái)務(wù)比率標(biāo)準(zhǔn)，各項(xiàng)準(zhǔn)備工作已在進(jìn)行之中?！　　　”嚷史治龇椒ê?jiǎn)明扼要、通俗易懂，為財(cái)務(wù)分析人士廣泛使用。但是，在實(shí)際運(yùn)用中值得注意的問(wèn)題是：　　(1)會(huì)計(jì)政策和程序的可比性。按照我國(guó)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則和會(huì)計(jì)制度的規(guī)定，部分事項(xiàng)的會(huì)計(jì)處理多種方法并存，如存貨的計(jì)價(jià)方法等，物業(yè)管理公司可結(jié)合自身的實(shí)際情況進(jìn)行選擇。盡管要求同一物業(yè)管理公司的會(huì)計(jì)處理盡可能保持前后期的一致性，但同行業(yè)的不同物業(yè)管理公司可能會(huì)選擇不同的處理方法，造成行業(yè)內(nèi)不同物業(yè)管理公司的會(huì)計(jì)報(bào)表在一定程度上不可比，使物業(yè)管理公司間財(cái)務(wù)比率的對(duì)比分析難度增大。　　(2)分析的綜合性。每一個(gè)財(cái)務(wù)比率分別從一個(gè)角度提供著物業(yè)管理公司的財(cái)務(wù)信息，但單一的財(cái)務(wù)比率意義并不大，難以進(jìn)行客觀的評(píng)價(jià)。例如資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率高，一方面意味著資產(chǎn)利用效率好，另一方面，也可能表明物業(yè)管理公司無(wú)力購(gòu)置資產(chǎn)、資產(chǎn)偏低。此外，某一比率的不利方面可能為另一比率的有利方面所抵銷(xiāo)。分析中應(yīng)將各種比率反映的信息進(jìn)行綜合，才能作出正確的判斷。　　(3)經(jīng)營(yíng)方式的影響。不同物業(yè)管理公司的經(jīng)營(yíng)方式各不相同，如有些物業(yè)管理公司自己購(gòu)置固定資產(chǎn)，而另一些物業(yè)管理公司則租賃取得；即使是同一物業(yè)管理公司，在不同時(shí)期也可能會(huì)采用不同的經(jīng)營(yíng)方式。會(huì)計(jì)報(bào)表反映的是資金運(yùn)動(dòng)的過(guò)程和結(jié)果，必然會(huì)體現(xiàn)出這種差異，從而也會(huì)給比率分析帶來(lái)不可比性?！　?4)多元化的經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略。目前，越來(lái)越多的物業(yè)管理公司進(jìn)行跨行業(yè)的多種或多元化經(jīng)營(yíng)，有些物業(yè)管理公司的經(jīng)營(yíng)甚至涉及多個(gè)行業(yè)，而且這一趨勢(shì)正在進(jìn)一步增強(qiáng)。在多元化經(jīng)營(yíng)下，除非物業(yè)管理公司的主營(yíng)業(yè)務(wù)突出，如天龍物業(yè)管理公司是一個(gè)以物業(yè)管理為主營(yíng)業(yè)務(wù)的物業(yè)管理集團(tuán)公司，經(jīng)營(yíng)領(lǐng)域涉及室內(nèi)裝潢、零售等多個(gè)行業(yè)，否則，比率分析時(shí)無(wú)法確定物業(yè)管理公司所屬的行業(yè)，難以進(jìn)行橫向比較。當(dāng)然，在多元化物業(yè)管理公司內(nèi)，各部門(mén)的經(jīng)營(yíng)相對(duì)單一，管理層可按各部門(mén)所屬行業(yè)進(jìn)行分析，但外部各利益團(tuán)體很難取得分部門(mén)的財(cái)務(wù)報(bào)表，其分析的難度可想而知。　　(5)季節(jié)性經(jīng)營(yíng)的影響。在多元化經(jīng)營(yíng)方式下，就帶有季節(jié)性的業(yè)務(wù)而言，月份和季度的比率分析通常難以說(shuō)明問(wèn)題。某些財(cái)務(wù)比率在淡季可能較低，而在旺季又會(huì)較高，難以通過(guò)對(duì)比分析判斷其變化情況。此時(shí)，理性的方法是采用全年平均數(shù)，將季節(jié)性波動(dòng)的影響降低至最小程度?！　?6)會(huì)計(jì)數(shù)據(jù)的歷史性。比率分析中運(yùn)用的會(huì)計(jì)資料是歷