【文章內(nèi)容簡介】 回來，還沒放下包，發(fā)叔就拉著他進書房去看他的杰作。_“哇!老爸果然有品味!”發(fā)仔一進書房就叫道，“老爸，你這書房算是驗收合格了吧?讓我看看質(zhì)量保修書。”發(fā)仔就怕發(fā)叔因得意而忘形。“好，等等!”發(fā)叔拿了裝修公司的質(zhì)量保修書給發(fā)仔看。發(fā)仔認真看了一遍后說：“這家公司還蠻正規(guī)的?！薄斑@個保修書很重要嗎?”發(fā)叔問道?！爱斎唬P(guān)系到裝修人的切身利益。凡是驗收合格后，裝飾裝修企業(yè)都要向裝修人出具質(zhì)量保修書?！薄拔疫€以為沒什么用呢。除了這個保修書還有很多資料呢。”發(fā)叔說?！澳切┠阋惨４婧?，那是裝修公司提供的他們所購材料的資料?！?仔提醒發(fā)叔。“連這些也要呀?”“是呀!在裝修過程中，兒是由裝飾裝修公司負責采購的材料及設(shè)備，都應(yīng)當向裝修人提交說明書、保修書和環(huán)保說明書?！卑l(fā)仔答道。發(fā)叔暗自慶幸找了家好公司：“你不說，我還真不知道要這些資料呢。還好，他們能主動給我?！薄斑@家公司是不錯，保修期也合理。一般規(guī)定是：在正常使用條件下，住宅室內(nèi)裝飾裝修工程的最低保修期為兩年，有防水要求的廚房、衛(wèi)生問和外墻面的防漏為五年。而這家公司分別是三年和五年半。就是說，老爸，你的書房至少三年是不用擔心的。”發(fā)仔笑著說?！爱敵酰磸?fù)挑選裝修公司的功夫總算沒白費。”發(fā)叔高興的說，“那保修期怎么算?”“保修期自工程竣工驗收合格之日起計算?！卑l(fā)仔說完接著補一句：“老爸，這回你可放心了。”房屋出現(xiàn)問題，界定修繕責任的標準是什么?上次發(fā)姨買給發(fā)叔的皮鞋，發(fā)叔一次都沒穿過，今天趁參加原單位活動，就把它拿了出來。誰知剛穿上腳，鞋底就裂了一條縫?！鞍?，便宜就是沒好貨?！卑l(fā)叔苦著臉自言自語。拿出保修卡一看，保修期早過了。“還好，才五十塊錢，要是五萬或五十萬就慘了。”發(fā)叔心想。“五十萬?我們家房子的保修期過后的維修責任該誰負呢?”發(fā)叔馬上就想到了自己剛裝修不久的房子，想到這，連破皮鞋也來不及換就跑到發(fā)仔的房間問正在看書的發(fā)仔：“阿偉，物業(yè)的維修責任在保修期內(nèi)由建設(shè)單位承擔，那保修期過了之后呢?”發(fā)叔急得好象保修期馬上就要過了似的。 發(fā)仔見發(fā)叔急成這個樣子，忍不住笑了，說道：“保修期過了后，那要看維修什么部位了?！薄氨热缯f房屋室內(nèi)的維修?！卑l(fā)叔問。“房屋室內(nèi)部分的維修自然由所屬業(yè)主負責，費用也由業(yè)主承擔。”發(fā)仔不緊不慢?！澳枪灿貌课荒?”發(fā)叔緊接著問。“共用的部位當然是共同負責了，詳細點說就是：房屋單體共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的維修由物業(yè)管理公司負責，但費用由房屋單體內(nèi)的業(yè)主按房屋建筑面積比例共同承擔。”“以此類推，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的共用設(shè)施設(shè)備的維修費用，由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主按房屋建筑面秘比例共同承擔，對吧?”發(fā)叔問道!“老爸聰明!那市政共用設(shè)施的維修呢?”發(fā)仔想刁難一下發(fā)叔。這下輪到發(fā)叔不慌不忙了：“市政共用設(shè)施的維修肯定由設(shè)施歸屬單位負責了，費用也由設(shè)施歸屬單位承擔。”發(fā)叔豈是等閑之輩。“我對老爸的敬仰真是如滔滔江水，連綿不絕啊!”發(fā)叔被發(fā)仔逗得直樂：“去，一邊涼快去!”預(yù)防火災(zāi)業(yè)主有責有效預(yù)防火災(zāi)，業(yè)主該做些什么?發(fā)叔接到一個物業(yè)管理公司的通知，通知要求業(yè)主派一個成年代表到物業(yè)管理公司學(xué)習(xí)消防知識。發(fā)叔家自然非發(fā)叔莫屬。發(fā)叔花了一個下午的時間學(xué)習(xí)消防知識，帶回來許多資料，還做了很詳細的筆記。一回來了就把發(fā)姨和發(fā)仔叫到了一塊?！艾F(xiàn)在貫徹會議精神!”發(fā)叔故作莊重的樣子?！袄习郑揖筒挥昧税?”發(fā)仔笑著說。“你都會了?那你給我說說，預(yù)防火災(zāi)，面該做些什么？”發(fā)孜好像生氣的說。“這簡單，首先就是要愛護消防設(shè)施，發(fā)現(xiàn)消防設(shè)施損壞及時向物業(yè)管理公司反映，如物業(yè)公司仍不履行消防安全職責的，可以向公安消防機構(gòu)舉報。第二嘛一一”發(fā)仔故意吱嗚了半天。“不記得了吧!第二就是公共場所不堆放物品，保證疏散通道、安全出口暢通無阻；如違反規(guī)定造成損害，應(yīng)依法承擔責任。”發(fā)叔得意地笑道。“還有呢?”發(fā)仔壞壞地問道?！斑€有就是，還有……”發(fā)叔想了半天也想不出來，不過，發(fā)叔靈機一動就有了，只見他不慌不忙地說：“兒子，你不是說你是一本活的物業(yè)管理百科書嗎?那你說說看，除了我們前面說的兩點，預(yù)防火災(zāi)，業(yè)主還要做些什么?”“還有就是沒有了呀?！卑l(fā)仔大笑道?！昂呛且灰弧卑l(fā)姨是早就笑成一團了。物業(yè)管理收費空置的物業(yè)是否要繳交物業(yè)管理費，是否由我們分攤?這一天，發(fā)叔閑著沒事，就到小區(qū)周圍看了看，發(fā)現(xiàn)整個小區(qū)里面還有一些房子沒有賣出去。回到家，發(fā)叔突然想到：我們這個小區(qū)還有好幾套房子沒有賣出去，這些空著的房子要不要交物業(yè)管理費呢?發(fā)叔琢磨了半天也沒琢磨出個結(jié)果來。發(fā)仔下班回來了，發(fā)叔一刻也等不及，問發(fā)仔：“那些沒有賣出去的房子要不要交管理費?如果要交，那是由誰交的?不會是我們這些已經(jīng)住進來的業(yè)主平攤了吧?”發(fā)仔莞爾一笑：“老爸，你總得等我歇口氣吧!”“對了，剛回家先喝口水吧?！卑l(fā)叔說著已倒了一杯水遞給發(fā)仔。發(fā)仔故做激動狀地接過水：“老爸，謝謝!為了表示我的謝意，我就不休息了，抓緊給你說說吧?！闭f完后喝了口水，接著說道：“當然不是，是由建設(shè)單位交。按規(guī)定，已竣工伯尚未出售或者尚未交給物業(yè)買受入的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費用由建設(shè)單位交納。即未出售的房屋，所有權(quán)人就是建設(shè)單位，與其他業(yè)主一樣要承擔業(yè)主繳付物業(yè)管理費的義務(wù)。不能將義務(wù)轉(zhuǎn)移給其他業(yè)主。放心吧，我們并沒有多交一分錢?！卑l(fā)仔耐心地解釋?！斑@樣我就放心了，我還以為這些費用要我們來攤呢。”發(fā)叔長長的舒了一口氣。業(yè)主不交物業(yè)管理費的處理是怎樣的? 今年“51”假期，發(fā)叔過得實在無聊，平時的玩伴都外出旅游去了，只剩他一個人在小區(qū)內(nèi)看風景。特別是和發(fā)叔最投機的的老王，去了美國女兒家里，打算住半年。發(fā)叔發(fā)悶的同時又替老友心疼，心疼他要白交半年的物業(yè)管理費，因為聽發(fā)仔說過，即使不住在小區(qū)，物業(yè)管理服務(wù)費還是要照交的。發(fā)叔終于還是忍不住打了個越洋電話給老王，跟他說了這回事，可誰知老王大笑發(fā)叔是庸人自擾?！拔也唤痪褪橇?，我在女兒這過得挺好的，說不定就不回去了，到時把房子賣了?！崩贤醯靡獾卣f。發(fā)叔聽了啞然失笑，說：“這可行不通?！崩贤鯁柕溃骸霸趺葱胁煌?我不交管理費物業(yè)公司又能把我怎樣呢?”老王還是很得意?！皶涯愀娴椒ㄔ喝パ?”發(fā)叔笑道。老王一驚，“啊，有這么嚴重?”“當然，業(yè)主不按時繳交物業(yè)管理服務(wù)費的，業(yè)主委員會應(yīng)當督促其限期交納?！卑l(fā)叔對這問題可是一清二楚啊?！鞍?，遲交物業(yè)管理服務(wù)費到頭來還是自己吃虧?”老王剛才的得意勁全沒了?！翱墒且矝]有說物業(yè)公司可以把我告到法院去呀?”“還沒完呢。”這下輪到發(fā)叔得意了：“經(jīng)催收仍不交付的，物業(yè)企業(yè)也可依法向人民法院起訴。所以……”“我月底就回來去交管理費。”還沒等發(fā)叔說完，老王就急得要早點回來了?！昂冒?我到時去接你的機!”發(fā)叔可高興了，很快就可以和老王天南地北地瞎侃了。租戶欠交的物業(yè)管理服務(wù)費是否由業(yè)主承擔?自從發(fā)叔知道老鄰居老張也快搬新居的時候，心里就一直很高興，心想：我們這一輩總算是熬出頭了，兒女都長大了，辛苦了大半輩子現(xiàn)在總算過上清閑舒適的日子了，越來越多的人住進了高尚小區(qū)。嗯，不知老張什么時候搬新居?正想著，忽然門鈴響了。發(fā)叔快步走去開門。一開門，老張站在門外。發(fā)叔趕忙把老張請進屋里?！袄蠌埌?，你可來看我了。”“發(fā)叔，我是來向你請教的呢!”“不敢。你遇到什么難題了?”“我兒子有套房子想租出去，想請教你房子租出去后的物業(yè)管理費該由誰承擔啊，是由租戶交還是我兒子交呢?”老張問。發(fā)叔想了想，說：“這個問題嘛，其實要你兒子和租戶談的，可以是租戶也可以是業(yè)主，雙方確定下來并在租賃合同里注明后，按合同來辦?！崩蠌埢腥淮笪虻嘏读艘宦暎骸霸瓉硎沁@樣!那萬一租戶毀約不交，又或是他們欠了許多管理費后就不聲不響地走了，那他們欠交的管理費要不要我們補交?”“當然要的，按時交納物業(yè)管理服務(wù)費是業(yè)主的義務(wù)嘛，如果業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費用的，從其約定，但業(yè)主負連帶交納責任?！薄盀槭裁茨?合同中注明了由租戶交都不算數(shù)嗎?”老張問道?！耙驗槲飿I(yè)公司是跟業(yè)主簽的服務(wù)合同，只向業(yè)主收物業(yè)管理費。租戶沒有按照你們雙方簽訂的合同履行業(yè)主義務(wù)，當然還是由業(yè)主自行承擔，向物業(yè)管理公司支付?！卑l(fā)叔說完又接道：“所以要千萬小心。有些素質(zhì)不高的租戶，他不但不交物業(yè)管理費，連水、電費也可能不交就跑了!”“不怕，我可以像物業(yè)管理公司一樣先收履約金嘛!”原來老張在聽的過程中已想好了主意。供水、供電、有線電視等費用如何收取?發(fā)叔今天交完水電費回來時，看見休閑長廊里聚了許多人好象在議論什么。其中老王、老張也在，發(fā)叔好奇地上去大聲地問道：“嘿!在議論什么國家大事呢?’’老王一看是發(fā)叔，象遇到了大救星一樣，說道：“哎，你終于來了，我們正想找你呢!”發(fā)叔奇怪了：“找我?什么事啊?”“哦，是這樣的，剛剛出了個通知，說，從下個月開始，小區(qū)的水費、電費、有線電視費等由物業(yè)管理公司代收。我們怕物業(yè)管理公司代收后會收取我們的手續(xù)費或會收得貴一點。所以我們在這里等你，想讓你問問你兒子，物業(yè)管理公司代收這些費用好不好?”還是老王把事情說清楚了。“哦，就這事啊，不用問我兒子了，我前兩天剛看了新出臺的《物業(yè)管理條例》，其中有一條是：物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、通訊、有線電視等單位應(yīng)當向最終用戶收取有關(guān)費用。”發(fā)叔笑笑說。“那就是說，物業(yè)管理企業(yè)是不能代收水、電費或有線電視費嘍?”老王興備地問。“那也不是，供水、供電等單位可以直接向用戶收取，也可以委托物業(yè)管理企業(yè)代收上述費用。但是有規(guī)定：物業(yè)管理企業(yè)接受委托代收水費、電費、有線電視費等費用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用。所以你們不用擔心他們亂收費的?！卑l(fā)叔說?！鞍ィ?，我們白擔心了一場吧。”老王笑著對大家說?！耙彩怯惺斋@的嘛，我們不是又學(xué)到了新知識嗎?”聽說以后交水、電費都由物業(yè)管理企業(yè)代勞，而又不用交多任何費用，大伙都很高興。業(yè)主委員會業(yè)主與物業(yè)使用人我到底算不算業(yè)主?發(fā)叔自從上個月開始繳交物業(yè)管理費以后，有一個問題一直在心頭納悶，這幾天很想問問發(fā)仔，但發(fā)仔總沒時間，問別人吧，又不好意思。這也難怪，大多數(shù)中國人都愛面子。其實三千年前，大思想家孔子說過了“知之為知之，不知為不知”，但愛面子的中國人又有幾個身體力行過呢?到頭來還不是“知之就知之，不知就不知?”幸好，發(fā)叔在兒子面前不會感到難為情，所以，長期以來有什么不懂的事情總愛和兒子討論一番，在從“不知”到“知之”的過程中，發(fā)叔增長知識的同時，還時時為大有出息的兒子深感欣慰。這天，兒子開會回來，滿面春風。發(fā)叔就連忙放下手中的活兒，從一個小匣子里拿出一張紙條說：“發(fā)仔，這是上個月交的物業(yè)管理費發(fā)票，你看看?！卑l(fā)仔把手提包放下，拿起發(fā)票仔細看了看，“很詳細，沒有什么問題啊?！薄笆沁@樣的，上次交錢的時候，工作人員提到了一個概念，我弄不懂，你給我解釋一下?！薄罢f吧，是什么概念?”“你給我講一下，什么叫做‘業(yè)主’?”“這件事啊，”發(fā)仔笑了笑，“爸爸，房地產(chǎn)權(quán)證寫著你的名字，你都是這個小區(qū)的業(yè)主了，你還不知什么叫做業(yè)主啊。”發(fā)仔頓了頓接著說：“顧名思義，業(yè)主就是物業(yè)的主人唄，說得正規(guī)點就是(一)物業(yè)的所有權(quán)人；(二)持有空置物業(yè)的建設(shè)單位；(三)已辦理商品房預(yù)售合同登記且所購房屋已入住使用的單位和個人?！薄拔抑懒耍蔀闃I(yè)主的關(guān)鍵，是對物業(yè)有所有權(quán)，對不?”“是的，上述物業(yè)所有權(quán)人要有房管部門發(fā)給的《房地產(chǎn)權(quán)證》或辦理登記的《商品房預(yù)售合同》。”發(fā)叔聽完后如釋重負，積在心頭很長時間的癥結(jié)今天終于解開了。那種快樂的心情，有點想高歌一曲，但在兒子面前多少要保留點威信．于是“忍”住了。業(yè)主應(yīng)該享有哪些權(quán)利和義務(wù)?中國人講究一個“名份”，“我貴為汝夫”，我在享受“夫君”的權(quán)利同時，還必須恪守“夫君”的義務(wù)，所以“名份”二字其實也包含了兩個方面：其一，是義務(wù)；其二，是權(quán)利。在對等中真正“名符其實”。所以，就當發(fā)叔明白了自己是“業(yè)主”的一瞬間，馬上就有另一個問題“油然而生”～一作為一種“名份”存在的“業(yè)主”究竟有哪些權(quán)利和義務(wù)呢?象這種問題，對于物業(yè)管理專業(yè)畢業(yè)的發(fā)仔而言，簡直就是小菜一碟，其熟悉程度差不多是“倒背如流”，所以，當發(fā)叔一提起，發(fā)仔就滔滔不絕起來?！鞍凑瘴飿I(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)管理企業(yè)提供的服務(wù)；提議召開業(yè)主大會會議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項提出建議；參加業(yè)主大會會議，行使投票權(quán)；選舉業(yè)主委員會委員，并享有被選舉權(quán)；監(jiān)督業(yè)主委員會的工作；監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)；監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項維修資金(以下簡稱專項維修資金)的管理和使用；法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。打個比方吧，小區(qū)內(nèi)有關(guān)規(guī)章制度的制定，都要通過業(yè)主的審核，還有對于業(yè)主委員會的日常工作有權(quán)監(jiān)督等。”發(fā)叔聽到這里，馬上想到了“當家作主”，他笑著對兒子說：“簡單來說，業(yè)主有權(quán)‘當家作主’對不?”“對極了，業(yè)主有權(quán)共同參與物業(yè)管理。”“這個問題我清楚了，現(xiàn)在你說說，作為一個業(yè)主還有哪些義務(wù)應(yīng)該遵守呢?”發(fā)叔真是有問不完的問題?！皹I(yè)主應(yīng)該執(zhí)行業(yè)主大會和業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會作出的有關(guān)決定；應(yīng)該遵守業(yè)主公約；應(yīng)該遵守有關(guān)物業(yè)管理的制度、規(guī)定；須按時交付物業(yè)管理費、按規(guī)定交納專項維修資金等?！甭牭竭@里，發(fā)叔覺得很得意，覺得自己真正是物業(yè)的主人了。剎那間，心中涌出無數(shù)美好的念頭，一種責任感與使命感充溢了身體中的每一個細胞，大有“物業(yè)興亡，舍我其誰”的美妙感受。哪些屬于物業(yè)的使用人?這天，發(fā)叔被老李、老張、老王拉著到休閑長廊“砌長城”。相對于老張他們，發(fā)叔平時算是甚少打麻將，所以技術(shù)不是很好。不過，發(fā)叔第一盤就來了個自摸，所以心花怒放。正在這時候，門前有一個年輕人走了進來，對他們說“各位叔叔，請問附近有房子出租嗎?”發(fā)叔向來是熱心人，他接口道：“年輕人，準備租多大的房子呢?”“三房兩廳的?！薄袄蠌?，你家不是有套房子空著的嗎，不如租出去，免得空閑著。”老李接著說?！拔以缬羞@個打算，好吧，年輕人，我給你一個電話號碼，你去問問我媳婦，”老張笑咪咪地說。乎出現(xiàn)了一個問題，年輕人走后，發(fā)叔琢磨開了，你覺得這里面似乎出現(xiàn)了一個問