【正文】 業(yè)主還可以臺看物業(yè)管理公司提供的各項服務是否符合物業(yè)管理服務合同中的內容和標準。發(fā)仔下班回來，發(fā)叔就問了：“怎么才能找到好的物業(yè)管理公司呀?”發(fā)仔回答：“首先必須看物業(yè)管理公司人員素質水平和服務質量是否滿意。在招投標中如何選擇物業(yè)管理公司?發(fā)叔所住的小區(qū)今年被評為“優(yōu)秀示范小區(qū)”，發(fā)叔很得意，跟以前的鄰居老李打了個電話：“喂，老李呀，我們小區(qū)今年被評為優(yōu)秀示范小區(qū)，你們呢?”“我們的物業(yè)管理公司好差，還跟業(yè)主吵起來了，對了，我們正準備換一家物業(yè)管理公司，你幫我問一下發(fā)仔，看怎么才能找到一家好的物業(yè)管理公司?”“好呀，他回來了我?guī)湍銌査６覠o論對業(yè)主，還是對物業(yè)管理公司來說，都是有百利而無一弊的。和廣泛認同?！甭犕臧l(fā)仔的解釋后，發(fā)叔就說：“想不到物業(yè)管理招投標還有這么多的學問，而且對我們業(yè)主來說好處還挺多的?！薄霸瓉硎沁@樣，那第二種情況呢?”發(fā)叔繼續(xù)問。物業(yè)管理招投標是在什么情況下進行的?晚飯后，發(fā)叔拿起報紙來看，一則新聞深深地吸引住他，原來址北京首次進行物業(yè)管理招投標的報道。不說了，我還要修改一下方案，后天趕著送過去。你公司獲勝的機會應該很大吧?”發(fā)叔又學到了一些物業(yè)管理知識。招標人采取邀請招標方式的，應當向3個以上物業(yè)管理企業(yè)發(fā)出投標邀請書，投標邀請書應當包含前款規(guī)定的事項。招標人采取公開招標方式的，應當在公共媒介上發(fā)布招標公告，并同時在中國住宅與房地產信息網和中國物業(yè)管理協(xié)會網上發(fā)布免費招標公告?！笆茄?，說具體點吧。我這幾天正忙著寫投標方案?！皩α耍瑑鹤?，今天天地物業(yè)管理公司來咱們小區(qū)的業(yè)主委員會辦事處，說是來投標的。“爸，我真的好久沒喝你煲的湯了，最近忙得要死。“兒子，我煲了人參湯，先喝一碗再睡。”發(fā)叔心想?！卑l(fā)叔好奇地問女青年：“請問你們是干什么的?”女青年說：‘‘我們是天地物業(yè)管理公司的，聽說你們小區(qū)的物業(yè)管理進行招標，我們是來投標的。這時，有一男一女走過來，其中男青年先開口說：“兩位伯伯，你們好。這天，發(fā)叔和天叔在涼亭下象棋。”發(fā)仔一臉的自信，他對這次競標是志在必得?！爱斎徊粫型稑藢ξ飿I(yè)管理企業(yè)來說，也是好事一樁啊?！薄斑@個我可以理解，只是，你們物業(yè)公司可慘了?！盀槭裁?”發(fā)叔問道。物業(yè)管理實行招投標，可以促進整個物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展?！薄拔颐靼琢?，是因為國家規(guī)定的!”發(fā)叔接道。住宅物業(yè)的建設單位，應當通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業(yè)管理企業(yè)。“物業(yè)管理招投標我知道是怎么回事，可是物業(yè)管理為什么要實行招投標昵?”發(fā)叔對物業(yè)管理招投標這句話聽得不少，可對為什么這樣做卻不是很清楚。“不行啊，老爸。物業(yè)管理招投標為什么物業(yè)管理要實行招投標?半夜，發(fā)叔起床上洗手間，見發(fā)仔房間還亮著燈，以為發(fā)仔又忘了關燈，于是躡手躡腳地開了門，一開門，嚇了一跳，發(fā)仔正在埋頭苦干，桌子上擺了一大堆文件。 “好，一定哦。下次再跟你聊?！崩馅w說道?！班?，業(yè)主大會、業(yè)主委員會是應當積極配合公安機關，與居民委員會相互協(xié)作，共同做好維護物業(yè)管理區(qū)域內的社會治安等相關工作。“哦，我記起來了，記得我兒子跟我說過，在物業(yè)管理區(qū)域內，業(yè)主人會、業(yè)主委員會應秘極配合相關居民委員會依法履行自治管理職責，支持居民委員會開展工作，并接受他們的指導和臨督。畢竟他們是居民的委員會啊。不是報告工作，是配合居民委員會的工作?！薄霸趺?你們還要向居民委員會報告工作?”發(fā)叔奇怪地問?！笆裁促Y料啊?”發(fā)叔笑問?！八头葙Y料給居委會?！斑@么早就買好菜了。業(yè)主大會、業(yè)主委員會怎樣配合居民委員會的工作?發(fā)叔提了一大籃子的菜，慢慢悠悠地走回家，心里想著下午的棋局?！苯K于弄明白這問題后，發(fā)叔很是高興，為自己，也為爭氣的兒子學得這么好?！芭?，明白了。比方說，業(yè)主應自覺維護公共場所的整潔、美觀，暢通及公用設施的完好；不得占用或損壞樓梯、通道、屋面、平臺、道路、停車場、自行車房等公用部位、設施及公共場所(地)；不得踐踏、占用綠化地，損壞，涂劃園林建筑小品；這些部是業(yè)主的義務。”發(fā)仔稍作停頓：“它作為一種公共契約，屬于協(xié)議、合約的性質?！澳撬惺裁醋饔媚?”發(fā)叔接著發(fā)問?！卑雮€小時后，發(fā)仔回來了，還沒等他坐下，發(fā)叔就迫不及待的發(fā)問：“這業(yè)主公約到底是什么來的?”“業(yè)主公約應當對有關物業(yè)的使用、維護、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應當履行的義務，違反公約應當承擔的責任等事項依法作出約定。這時，電話響了，是發(fā)仔?！薄霸瓉順I(yè)主大會的權力這么大啊!”發(fā)叔說完，兩父子都笑了起來?！鄙宰魍ｎD之后，發(fā)仔接著說：“不只委員，還有秘書也可獲得適當的津貼?！卑l(fā)叔點頭，“在不違反法律法規(guī)的前提下，重大的事情都可以由業(yè)主大會決定?！八麄儜{什么可以獲得酬金呢?”“上次我們不是講到過業(yè)主大會，還記得嗎?”發(fā)仔不慌不忙回答，反而問起了發(fā)叔?？磥磉€要多學點。是啊，憑什么呢?發(fā)叔自己都不是很清楚，又怎能讓同事相信呢?！皼]理由的，我不贊成你的觀點?！皹I(yè)主委員會的委員可以獲得酬金。這天，發(fā)叔散步時，碰到以前的同事，兩個人便討論起物業(yè)管理問題來，說這說那的，好不開心?！卑l(fā)仔故意賣了個關子?！薄笆菃?怎么支付法?”發(fā)叔顯然又來了興趣?！卑l(fā)叔很是高興。發(fā)叔可不放過這個機會：“阿偉，哪些情形不能擔任業(yè)主委員委員呢?”發(fā)仔放下報紙，看著發(fā)叔說：“按規(guī)定，主要有下面幾條：(1)因身體或精神上的疾病喪失履行職責能力的；(2)被司法部門認定有犯罪行為的；(3)無故缺席業(yè)主委員會會議連續(xù)三次以上的；(4)兼任轄區(qū)物業(yè)管理公司工作的；(5)違反物業(yè)管理法規(guī)、業(yè)主公約或業(yè)主委員會章程、決議，社會公德敗壞的；(6)不符合業(yè)主委員會候選人條件的；(7)其它原因不適宜擔任業(yè)主委員會委員的。哪些情形下不能擔任業(yè)主委員會委員?發(fā)叔幾天前收到了一份業(yè)主委員會委員的名單，發(fā)叔看了名單后，就有一個問題一直繞在心頭，既然要具備一定條件的人才能做業(yè)主委員會的委員；那么，哪些人是不可以擔任委員會委員的呢?這幾天，看到兒子一直在忙，發(fā)叔也就沒問?！薄翱磥硪蔀闃I(yè)主委員會委員還真不是一件容易的事情?！卑l(fā)叔認真地說。為增加管理的透明度，有關法規(guī)還明確規(guī)定，兼任所轄區(qū)物業(yè)管理公司工作的業(yè)主，不能當選為業(yè)主委員會委員。“不能?！卑l(fā)仔對發(fā)叔說。因為業(yè)主委員會委員是代表小區(qū)全體業(yè)主的合法權益的，所以，熱心公益事業(yè)，責任心強、具有一定的組織能力的人，具有完全民事行為能力的業(yè)主，才能勝任小區(qū)的物業(yè)箭理工作?！捌鋵崡l件很簡單，成為業(yè)主委員會委員的前提條件是：必須是該小區(qū)的業(yè)主，使用人不能成為業(yè)主委員會委員。當業(yè)主委員會委員要符合什么要求?今天報紙有一則新聞深深地吸引住發(fā)叔，報紙上說有一個小區(qū)的業(yè)主委員會委員濫用職權，拖欠小區(qū)的物業(yè)管理費，而且物業(yè)管理公司也對他無可奈何?！班?，我要將這些事情及早告訴小王?！笆堑?，經過上述程序之后，就可以選舉產生本屆的業(yè)主委員會委員了?！薄皳Q句話說，也就是業(yè)主委員會換屆，要在上屆業(yè)主委員會期滿前就著手籌備，其具體工作要由上屆委員會負責主持，然后產生下一屆業(yè)主委員會委員?！卑l(fā)叔接著說：“一般業(yè)主委員會換屆選舉工作什么時候開展?”“業(yè)主委員會在任屆期滿二個月前，應當召開業(yè)主大會會議進行業(yè)主委員會的換屆選舉?！坝浀?，是王叔的侄子吧。發(fā)叔是一個熱心人，爽快地答應了，趁發(fā)仔回家的時候，便又將一個問題擺在發(fā)仔的面前。”發(fā)仔說。“是的，在沒有成立業(yè)主委員會之前，一些前期準備工作都是業(yè)主大會籌備組負責的?！薄皹I(yè)主大會籌備組要做的工作還真不少啊?！卑l(fā)仔接著說：“業(yè)主大會還要做一些日常工作?！爱斎皇腔I備工作，主要有下列幾項：一、確定首次業(yè)主大會會議召開的時問、地點、形式和內容；二、參照政府主管部門制訂的示范文本，擬定《業(yè)主大會議事規(guī)則》(草案)和《業(yè)主公約》(草案)；三、確定業(yè)主身份，確定業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上的投票權數；四、確定業(yè)主委員會委員候選人產生辦法及名單；五、做好召開首次業(yè)主大會會議的其他準備工作?！卑l(fā)仔認真地向發(fā)叔解釋道?！鞍匆?guī)定，業(yè)主籌備成立業(yè)主大會的，應當在物業(yè)所在區(qū)、縣人民政府房地產行政主管部門和街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)的指導下，由業(yè)主代表、建設單位(包括公有住房出售單位)組成業(yè)主大會籌備組，負責業(yè)主大會籌備工作。兒子下班以后，發(fā)叔就問發(fā)仔怎么參加這些工作，發(fā)仔說：“小區(qū)業(yè)主現在可以將自己的意見通過業(yè)主大會說出來了?！卑l(fā)叔高興地說?！卑l(fā)仔最后向發(fā)叔說?！薄皹I(yè)主委員會要做那么多工作，那有沒有什么事他們不能做的呢?”發(fā)叔覺得這一問題很重要?！笆堑摹！卑l(fā)仔放下報紙接著說道：“舉例說吧：業(yè)主委員會要定期搜集業(yè)主的意見和建議，并督促物業(yè)管理公司落實提出的意見和建議等。“業(yè)主委員會在任屆期間的主要職責是什么?”發(fā)叔問在看報紙的發(fā)仔。業(yè)主委員會主要有哪些職責?發(fā)叔所在的小區(qū)，現有居民4 0 O余戶，為了保障業(yè)主的合法權益、維護公共秩序，小區(qū)居民通過有序組織，民主選舉了自己的業(yè)主代表，并最終成立了第一屆業(yè)主委員會?！钡诙?，發(fā)叔就將有關情況詳細地講給老王聽，老王一副恍然大悟的樣子，覺得身為小區(qū)的業(yè)主，還是對小區(qū)物業(yè)管理知識了解多點好，這樣，才能一起和睦相處，才能共同建立起一個人人滿意的社區(qū)?！敖ㄖ娣e與成立業(yè)主委員會有關?說說看?！笆堑?，成立業(yè)主委員會與物業(yè)交付使用面積情況息息相關。這天晚上吃完飯的父子倆便在客廳里談起了這件事。好朋友在一起，當然討論大家關心的話題。涼風習習，吹在身上說不出的舒服，因為今天是業(yè)主委員會的第一次會議，發(fā)叔覺得渾身都是勁兒。沒主任1名，副主任1名，由業(yè)主委員會委員選舉產生?！薄班?，業(yè)主委員會的組成有什么規(guī)定?”“業(yè)主委員會委員不少于5人。一大早，發(fā)叔就作了充分準備，還特地換了件新衣服。業(yè)主委員會的籌備業(yè)主委員會是如何組成的?這天，是發(fā)叔覺得很出風頭的一天，因為發(fā)叔所在的小區(qū)要召開第一次業(yè)主委員會大會?！翱磥磉€是業(yè)主大會的權力大，我還一直以為業(yè)主委員會是小區(qū)的最高機構．原來只是一個執(zhí)行機構?！皹I(yè)主大會是一個決策機構，業(yè)主委員會是一個執(zhí)行機構?！鞍?，你為什么不早說啊?”發(fā)叔嘆道：“還有什么其他不用到現場，都可以參加業(yè)主大會的方法嗎?”“業(yè)主大會本來就既可采用集體討論的形式，又可以采用書面征求意見的形式，不過都須有物業(yè)管理區(qū)域內持有1/2以上投票權的業(yè)主參加?！卑l(fā)叔惋惜地說。業(yè)主代表大會完畢后，在回家的路上，發(fā)叔又迫不及待地將剛才所想到的問題向發(fā)仔提出來了：“剛才業(yè)主大會做的決定是不是都有效啊?”“不一定，按規(guī)定，業(yè)主大會作出決定，必須經與會業(yè)主所持投票權1/2通過；作出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則，選聘和解聘物業(yè)管理企業(yè)，專項維修資金使用和續(xù)籌方案的決定，必須經物業(yè)管理區(qū)域內全體業(yè)主所持投票權2/3以上通過。因為發(fā)叔作過調查而且搜集了眾多業(yè)主的意見，更何況還有個高級參謀在旁出主意?！卑l(fā)叔輕松地笑了?！卑l(fā)仔有問必答。“那沒有去參加業(yè)主大會的業(yè)主怎么知道會議決定呢?”發(fā)叔又問。開會后，業(yè)主大會作出的決定由業(yè)主委員會作書面記錄并存檔?！熬唧w程序是怎樣的?”發(fā)叔緊追不舍。因特殊情況而召開臨時會議，也由業(yè)主委員會組織召開?！薄俺闪⒘藰I(yè)主委員會后，就由業(yè)主委員會組織召開業(yè)主大會，對嗎?”這次業(yè)主大會會議是由業(yè)主委員會組織召開的，于是問道。于是跑去房間問發(fā)仔：“阿偉，業(yè)主大會怎樣召開啊?”發(fā)仔正在看書，不過他只愣了一會，就反應過來了，答道：“業(yè)主籌備成立業(yè)主大會的，應當在物業(yè)所在區(qū)、縣人民政府房地產行政主管部門和街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)的指導下，由業(yè)主代表、建沒單位(包括公有住房出售單位)組成業(yè)主大會籌備組，負責業(yè)主大會籌備工作。怎樣召開業(yè)主大會?離召開業(yè)主大會會議的日期越來越近了，發(fā)叔也越來越激動，因為他搜集了許多的意見要在業(yè)主大會會議那天提出來。才能真正維護自身的權益。”發(fā)仔笑著說?！爱斎涣?，業(yè)主是小區(qū)內的物業(yè)所有權人，現在都講民主嘛，重大問題當然要大部份業(yè)主同意才能生效了。”發(fā)仔不緊不慢地道。”“哦!那它有些什么職責呢?”發(fā)叔又問道?！皹I(yè)主大會是物業(yè)管理區(qū)域內的全體業(yè)主組成的組織?！卑l(fā)仔答道。有物業(yè)管理方面的問題就問發(fā)仔都成習慣了。業(yè)主大會是什么?它有什么職責?這幾天小區(qū)的業(yè)主都在議論本小區(qū)的《業(yè)主公約》，每一個人對《業(yè)主公約》的內容都有自己的意見，發(fā)叔也不例外?！卑l(fā)姨在一旁笑道?！卑l(fā)仔笑著道?！卑l(fā)叔的想象力可真豐富?！卑l(fā)仔邊說邊從發(fā)叔手里接過一大沓資料?！笨磥硪徽f到物業(yè)管理，發(fā)叔不吃飯也渾身是勁。”發(fā)仔心里佩服發(fā)叔做事的那份認真。由物業(yè)管理區(qū)域內的全體業(yè)主組成。發(fā)叔開了門進來，手上抱了一大堆資料?！卑l(fā)仔笑著安慰發(fā)姨。晚上，發(fā)姨做好了飯菜，發(fā)仔也已經回家了，發(fā)叔還沒回來。”發(fā)仔可是真的佩服發(fā)叔的思維能力?！巴郏习?，你的心思可真周密，這你也想到了?！薄芭?，有什么問題?”發(fā)仔奇怪地望著發(fā)叔?！卑l(fā)仔細心為發(fā)叔講解?！氨热纾瑯I(yè)主可以將參與與決定有關物業(yè)管理重大事項的權利委托物業(yè)使用人，如投票選舉業(yè)主委員會委員等；當然也可以要求物業(yè)使用人履行相關義務，如按時繳納物業(yè)管理服務費等。發(fā)仔說：“物業(yè)使用人在物業(yè)管理活動中的權利義務由業(yè)主和物業(yè)使用人共同約定，但前提是不違反法律、法規(guī)和業(yè)主公約的有關規(guī)定。業(yè)主，具有所有權；物業(yè)使用人，則具有物業(yè)使用權。發(fā)叔也一下釋然了，不用擔心老張的權利被剝奪了?！卑l(fā)叔終于明白了，他總結道：“也就是說看是業(yè)主還是物業(yè)使用人的標準，是看他(她)到底有所有權呢，還是只有使用權，對不?”“是的?！按騻€比方，如果你將房子出租出去，那些租房子的人就是物業(yè)使用人，他(她)與你簽訂房屋租賃合同，在合同期限內，享有物業(yè)的使用權，但沒有所有權?！薄班蓿瓉硎沁@樣，不過你還是給我舉幾個例子吧。而物業(yè)使用人，則不一定是物業(yè)所有權人，物業(yè)使用人正常是指物業(yè)的承租入或非業(yè)主使用物業(yè)的人。那天，發(fā)叔一回到家，就問兒子發(fā)仔：“業(yè)主與物業(yè)使用人到底有什么區(qū)別?”“這是兩個不同的概念。乎出現了一個問題，年輕人走后，發(fā)叔琢磨開了，你覺得這里面似乎出現了一個問題，想到將房子租出去了，自己就不是“業(yè)主”了，而租房者就是“業(yè)主了，那他可以享受一系列法定的權利和承擔一系列義務?！崩侠罱又f。正在這時候，門前有一個年輕人走了進來，對他們