【正文】 ” “ 噢，業(yè)主委員會的組成有什么規(guī)定 ?” “ 業(yè)主委員會委員不少于 5人。 一大早，發(fā)叔就作了充分準(zhǔn)備，還特地換了件新衣服。 業(yè)主委員會的籌備業(yè)主委員會是如何組成的 ? 這天，是發(fā)叔覺得很出風(fēng)頭的一天，因為發(fā)叔所在的小區(qū)要召開第一次業(yè)主委員會大會。 “ 看來還是業(yè)主大會的權(quán)力大，我還一直以為業(yè)主委員會是小區(qū)的 最高 機構(gòu)．原來只是一個執(zhí)行機構(gòu)。 “ 業(yè)主大 會是一個決策機構(gòu)，業(yè)主委員會是一個執(zhí)行機構(gòu)。 “ 哎，你為什么不早說啊 ?” 發(fā)叔嘆道： “ 還有什么其他不用到現(xiàn)場，都可以參加業(yè)主大會的方法嗎 ?” “ 業(yè)主大 會本來就既可采用集體討論的形式，又可以采用書面征求意見的形式，不過都須有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)持有 1/2以上投票權(quán)的業(yè)主參加。 ” 發(fā)叔惋惜地說。業(yè)主代表大會完畢后，在回家的路上，發(fā)叔又迫不及待地將剛才所想到的問題向發(fā)仔提出來了： “ 剛才業(yè)主大會做的決定是不是都有效啊 ?” “ 不一定，按規(guī)定，業(yè)主 大會作出決定，必須經(jīng)與會業(yè)主所持投票權(quán) 1/2通過；作出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則，選聘和解聘物業(yè)管理企業(yè)，專項維修資金使用和續(xù)籌方案的決定，必須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán) 2/3以上通過。因為發(fā)叔作過調(diào)查而且搜集了眾多業(yè)主的意見，更何況還有個高級參謀在旁出主意。 ” 發(fā)叔輕松地笑了。”發(fā)仔有問必答。 “ 那沒有去參加業(yè)主大會的業(yè)主怎么知道會議決定呢 ?” 發(fā)叔又問。開會后，業(yè)主大會作出的決定由業(yè)主委員會作書面記錄并存檔。 “ 具體程序是怎樣的 ?”發(fā)叔緊追不舍。因特殊情況而召開臨時會議，也由業(yè)主委員會組織召開。 ” “ 成立了業(yè)主委員會后，就由業(yè)主委員會組織召開業(yè)主大會，對嗎 ?” 這次業(yè)主大會會議是由業(yè)主委員會組織召開的，于是問道。于是跑去房間問發(fā)仔： “ 阿偉，業(yè)主大會怎樣召開啊 ?” 發(fā)仔正在看書，不過他只愣了一會，就反應(yīng)過來了，答道： “ 業(yè)主籌備成立業(yè)主大會的，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)所在區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處 (鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府 )的指導(dǎo)下，由業(yè)主代表、建沒單位 (包括公有住房出售單位 )組成業(yè)主大 會籌備組， 負責(zé)業(yè)主大會籌備工作。 怎樣召開業(yè)主大會 ? 離召開業(yè)主大會會議的日期越來越近了，發(fā)叔也越來越激動，因為他搜集了許多的意見要在業(yè)主大會會議那天提出來。才能真 正維護自身的權(quán)益。 ” 發(fā)仔笑著說。 “ 當(dāng)然了，業(yè)主是小區(qū)內(nèi)的物業(yè)所有權(quán)人，現(xiàn)在都講民主嘛，重大問題當(dāng)然要大部份業(yè)主同意才能生效了。 ” 發(fā)仔不緊不慢地道。 ” “ 哦 !那它有些什么職責(zé)呢 ?” 發(fā)叔又問道。 “ 業(yè)主大會是物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成的組織。 ” 發(fā)仔答道。有物業(yè)管理方面的問題就問發(fā)仔都成習(xí)慣了。 業(yè)主大會是什么 ?它有什么職責(zé) ? 這幾天小區(qū)的業(yè)主都在議論本小區(qū)的《業(yè)主公約》，每一個人對《業(yè)主公約》的內(nèi)容都有自己的意見，發(fā)叔也不例外?！卑l(fā)姨在一旁笑道。 ” 發(fā)仔笑著道。 ” 發(fā)叔的想象力可真豐富。 ” 發(fā)仔邊說邊從發(fā)叔手里接過一大沓資料?！笨磥硪徽f到物業(yè)管理，發(fā)叔不吃飯也渾身是勁。 ” 發(fā)仔心里佩服發(fā)叔做事的那份認真。由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成。發(fā)叔開了門進來，手上抱了一大堆資料。 ” 發(fā)仔笑著安慰發(fā)姨。晚上，發(fā)姨做好了飯菜，發(fā)仔也已經(jīng)回家了，發(fā)叔還沒回來。 ” 發(fā)仔可是真的佩服發(fā)叔的思維能力。 “ 哇，老爸，你的心思可真周密，這你也想到了。 ” “ 哦，有什么問題 ?” 發(fā)仔奇怪地望著發(fā)叔。 ” 發(fā)仔細心為發(fā)叔講解。 “ 比如，業(yè)主可以將參與與決定有關(guān)物業(yè)管理重大事項的權(quán)利委托物業(yè)使用人，如投票選舉業(yè)主委員會委員等；當(dāng)然也可以要求物業(yè)使用人履行相關(guān)義務(wù)，如按時繳納物業(yè)管理服務(wù)費等。 發(fā)仔說： “ 物業(yè)使用人在物業(yè)管理活動中的權(quán)利義務(wù)由業(yè)主和物業(yè)使用人共同約定，但前提是不違反法律、法規(guī)和業(yè)主公約的有關(guān)規(guī)定。業(yè)主，具有所有權(quán)；物業(yè)使用人，則具有物業(yè)使用權(quán)。發(fā)叔也一下釋然了，不用擔(dān)心老張的權(quán)利被剝奪了。 ” 發(fā)叔終于明白了，他總結(jié)道： “ 也就是說看是業(yè)主還是物業(yè)使用人的 標(biāo)準(zhǔn)，是看他 (她 ) 到底有所有權(quán)呢，還是只有使用權(quán)，對不 ?” “ 是的。 “ 打個比 方，如果你將房子出租出去，那些租房子的人就是物業(yè)使用人，他 (她 )與你簽訂房屋租賃合同，在合同期限內(nèi)，享有物業(yè)的使用權(quán)，但沒有所有權(quán)。 ” “ 噢，原來是這樣，不過你還是給我舉幾個例子吧。而物業(yè)使用人，則不一定是物業(yè)所有權(quán)人，物業(yè)使用人 正常是指物業(yè)的承租入或非業(yè)主使用物業(yè)的人。 那天，發(fā)叔一回到家，就問兒子發(fā)仔： “ 業(yè)主與物業(yè)使用人到底有什么區(qū)別 ?” “ 這是兩個不同的概念。乎出現(xiàn)了一個問題，年輕人走后，發(fā)叔琢磨開了，你覺得這里面似乎出現(xiàn)了一個問題，想到將房子租出去了，自己就不是“業(yè)主”了，而租房者就是“業(yè)主 了，那他可以享受一系列法定的權(quán)利和承擔(dān)一系列義務(wù)。 ” 老李接著說。正在 這時候，門前有一個年輕人走了進來，對他們說 “ 各位叔叔，請問附近有房子出租嗎 ?” 發(fā)叔向來是熱心人，他接口道： “ 年輕人，準(zhǔn)備租多大的房子呢 ?” “ 三房兩廳的。相對于老張他們，發(fā)叔平時算是甚少打麻將，所以技術(shù)不是很好。剎那間，心中涌出無數(shù)美好的念頭，一種責(zé)任感與使命感充溢了身體中的每一個細胞，大有 “ 物業(yè)興亡，舍我其誰 ”的美妙感受。 “ 業(yè)主應(yīng) 該執(zhí)行業(yè)主大會和業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會作出的有關(guān)決定；應(yīng)該遵守業(yè)主公約；應(yīng)該遵守有關(guān)物業(yè)管理的制度、規(guī)定；須按時交付物業(yè)管理費、按規(guī)定交納專項維修資金 等。 ” 發(fā)叔聽到這里，馬上想到了 “ 當(dāng)家作主 ” ，他笑著對兒子說： “ 簡單來說，業(yè)主有權(quán) ‘ 當(dāng)家作主 ’ 對不 ?” “ 對極了，業(yè)主有權(quán)共同參與物業(yè)管理。 “ 按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)管理企業(yè)提供的服務(wù)；提議召開業(yè)主大會會議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項提出建議；參加業(yè)主大會會議，行使投票權(quán)；選舉業(yè)主委員會委員，并享有被選舉權(quán)；監(jiān)督業(yè)主委員會的工作；監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；對 物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)；監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項維修資金 (以下簡稱專項維修資金 )的管理和使用；法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。在對等中真正 “ 名符 其實 ” 。 那種快樂的心情，有點想高歌一曲，但在兒子面前多少要保留點威信．于是 “ 忍 ” 住了。 ” “ 我知道了，成為業(yè)主的關(guān)鍵，是對物業(yè)有所有權(quán)，對不 ?” “ 是的，上述物業(yè)所有權(quán)人要有房管部門發(fā)給的《房地產(chǎn)權(quán)證》或辦理登記的《商品房預(yù)售合同》。 ” “ 說吧，是什么概念 ?” “ 你給我講一下，什么叫做 ‘ 業(yè)主 ’?” “ 這件事啊， ” 發(fā)仔笑了笑， “ 爸爸，房地產(chǎn)權(quán)證寫著你的名字，你都是這個小區(qū)的業(yè)主了，你還不知什么叫做業(yè)主啊。 ” 發(fā)仔把手提包放下，拿起發(fā)票仔細看了看， “ 很詳細，沒有什么問題啊。 這天，兒子開會回來，滿面春風(fēng)。這也難怪，大多數(shù)中國人都愛面子。 “ 也是有收獲的嘛，我們不是又學(xué)到了新知識嗎 ?” 聽說以后交水、電費都由物業(yè)管理企業(yè)代勞，而又不用交多任何費用，大伙都很高興。 “ 哎，看，我們白擔(dān)心了一場吧。所以你們不用擔(dān)心他們亂收費的。 “ 那也 不是，供水、供電等單位可以直接向用戶收取，也可以委托物業(yè)管理企業(yè)代收上述費用。 ” 發(fā)叔笑笑說。所以我們在這里等你，想讓你問問你兒子，物業(yè)管理公司代收這些費用好不好 ?” 還是老王把事情說清楚了。其中老王、老張也在，發(fā)叔好奇地上去大聲地問道： “ 嘿 !在議論什么國家大事呢 ?’’ 老王一看是發(fā)叔，象遇到了大救星一樣，說道： “ 哎，你終于來了，我們正想找你呢 !” 發(fā)叔奇怪了： “ 找我 ?什么事啊 ?” “ 哦 ，是這樣的，剛剛出了個通知，說，從下個月開始，小區(qū)的水費、電費、有線電視費等由物業(yè)管理公司代收。有些素質(zhì)不高的租戶，他不但不交物業(yè)管理費，連水、電費也可能不交就跑了 !” “ 不怕，我可以像物業(yè)管理公司一樣先收履約金嘛 !” 原來老張在聽的過程中已想好了主意。租戶沒有按照你們雙方簽訂的合同履行業(yè)主義務(wù)，當(dāng)然還是由業(yè)主自行承擔(dān)， 向物業(yè)管理公司支付?！? “ 為什么呢 ?合同中注明了由租戶交都不算數(shù)嗎 ?” 老張問道。發(fā)叔想了想， 說： “ 這個問題嘛，其實要你兒子和租戶談的，可以是租戶也可以是業(yè)主，雙方 確定下來并在租賃合同里注明后，按合同來辦。 ” “ 發(fā)叔，我是來向你請教的呢 !” “ 不敢。發(fā)叔趕忙把老張請進屋里。發(fā)叔快步走去開門。 租戶欠交的物業(yè)管理服務(wù)費是否由業(yè)主承擔(dān) ? 自從發(fā)叔知道老鄰居老張也快搬新居的時候，心里就一直很高興，心 想：我們這一輩總算是熬出頭了，兒女都長大了，辛苦了大半輩子現(xiàn)在總算過上清閑舒適的日子了，越來越多的人住進了高尚小區(qū)。 ” 還沒等發(fā)叔說完，老王就急得要早點回來了。 ” 這下輪到發(fā)叔得意了： “ 經(jīng)催收仍不交付的，物業(yè)企業(yè)也可依法向人民法院起訴。 “ 啊，遲交物業(yè)管理服務(wù)費到頭來還是自己吃虧 ?” 老王剛才的得意勁全沒了。 老王一驚， “ 啊，有這么嚴(yán)重 ?” “ 當(dāng)然，業(yè)主不按時繳交物業(yè)管理服務(wù)費的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)督 促 其限期交納。 ” 老王問道： “ 怎么行不通了 !我不交管理費物業(yè)公司又能把我怎樣呢 ?” 老王還是很得意?！?老王得意地說。發(fā)叔終于還是忍不住打了個越洋電話給老王，跟他說了這回事，可誰知老王大笑發(fā)叔是庸人自擾。特別是和發(fā)叔最投機的的老王，去了美國女兒家里，打算住半年。 業(yè)主不交物業(yè)管理費的處理是怎樣的 ? 今年 “5 “ 這樣我就放心了，我還以為這些費用要我們來攤呢。放心吧，我們并沒有多交一分錢。即未出售的房屋，所有權(quán)人就是建設(shè)單位，與其他業(yè)主一樣要承擔(dān)業(yè)主繳付物業(yè)管理費的義務(wù)。 ” 說完后喝了口水，接著說道： “ 當(dāng)然不是，是由建設(shè)單位交。 ” 發(fā)叔說著已倒了一杯水遞給發(fā)仔?；氐郊?，發(fā)叔突然想到：我們這個小區(qū)還 有好幾套房子沒有賣出去，這些空著的房子要不要交物業(yè)管理費呢 ?發(fā)叔琢磨了半天也沒琢磨出個結(jié)果來。 “ 呵呵一一 ” 發(fā)姨是早就笑成一團了。 “ 還有就是，還有 ??” 發(fā)叔想了半天也想不出來，不過，發(fā)叔靈機一動就有了， 只見他不慌不忙地說： “ 兒子，你不是說你是一本活的物業(yè)管理百科書嗎 ?那你說說看，除了我們前面說的兩點，預(yù)防火災(zāi)，業(yè)主還要做些什么 ?” “ 還有就是沒有了呀。 ” 發(fā)叔得意地笑道。第二嘛一一 ” 發(fā)仔故意吱嗚了半天。 “ 你都會了 ?那你給我說說，預(yù)防火災(zāi)，面該做些什么？ ” 發(fā)孜好像生氣的說。 “ 現(xiàn)在貫徹會議精神 !” 發(fā)叔故作莊重的樣子。發(fā)叔花了一個下午的時間 學(xué)習(xí)消防知識，帶回來許多資料，還做了很詳細的筆記。 “ 我對老爸的敬仰真是如滔滔江水，連綿不絕啊 !” 發(fā)叔被發(fā)仔逗得直樂： “ 去，一邊涼快去 !” 預(yù)防火災(zāi)業(yè)主有責(zé) 有效預(yù)防火災(zāi)，業(yè)主該做些什么 ? 發(fā)叔接到一個物業(yè)管理公司的通知，通知要求業(yè)主派一個成年代表到物業(yè)管理公司學(xué)習(xí)消防知識。 這下輪到發(fā)叔不慌不忙了： “ 市政共用設(shè)施的維修肯定由設(shè)施歸屬單位負責(zé)了，費用也由設(shè)施歸屬單位承擔(dān)。 “ 共用的部位當(dāng)然是共同負責(zé)了，詳細點說就是：房屋單體共用部位和共用設(shè)施 設(shè)備的維修由物業(yè)管理公司負責(zé)，但費用由房屋單體內(nèi)的業(yè)主按房屋建筑面積比例共同承擔(dān)。 ” 發(fā)仔不緊不慢。 ” 發(fā)叔問。 發(fā)仔見發(fā)叔急成這個樣子，忍不住笑了，說道： “ 保修期過了后，那要看維修什么部位了。 ” 發(fā)叔心想。拿出保修卡一看，保修期早過了。 “ 哎，便宜就是沒好貨。 ” 房屋出現(xiàn)問題，界定修繕責(zé)任的標(biāo)準(zhǔn)是什么 ? 上次發(fā)姨買給發(fā)叔的皮鞋，發(fā)叔一次都沒穿過，今天趁參加原單位活動，就把它拿了出來。 ” 發(fā)叔高興的說， “ 那保修期怎么算 ?” “ 保修期自工程竣工驗收合格之日起計算。”發(fā)仔笑著說。而這家公司分別是三年和五年半。 ” “ 這家公司是不錯，保修期也合理。 發(fā)叔暗自慶幸找了家好公司： “ 你不說，我還真不知道要這些資料呢。 “ 連這些也要呀 ?” “ 是呀 !在裝修過程中，兒是由裝飾裝修公司負責(zé)采購的材料及設(shè)備，都應(yīng)當(dāng)向裝修 人提交說明書、保修書和環(huán)保說明書。 “ 那些你也要保存好，那是裝修公司提供的他們所購材料的資料。除了這個保修書還有很多資料呢。凡是驗收合格后，裝飾裝修企業(yè)都要向裝修人出具質(zhì)量保修書。 ” “ 這個保修書很重要嗎 ?” 發(fā)叔問道。 “ 好，等等 !” 發(fā)叔拿了裝修公司的質(zhì)量保修書給發(fā)仔看。 _ “ 哇 !老爸果然有品味 !” 發(fā)仔一進書房就叫道， “ 老爸，你這書房算是驗收合格了吧 ?讓我看看質(zhì)量保修書。雖簡單卻大氣。 ” 看來發(fā)叔還真的下了工夫。 ” 王凱笑笑。 ” 發(fā)叔儼然一個專家的樣子。 ” “ 如果我要把我們這層共用的陽臺砌成封閉的實體墻，行嗎 ?” 王凱問。 “ 哦 !有什么義務(wù) ?” 王凱笑道。 “ 就是結(jié)構(gòu)相連或是具有共有、共用 設(shè)備和附屬建筑，而為不同所有人所共有的房屋。 ” 發(fā)叔首先道歉。不過，我后來補了課。 “ 上次真不好意思。 “ 阿伯，您好 !” 長發(fā)男子熱情地跟發(fā)叔打招呼。發(fā)叔邊想邊往外走。 ” 發(fā)姨喊發(fā)叔 。 ” 發(fā)仔笑道。 ” 發(fā)叔還是很樂觀地說。 ” 發(fā)仔答道?！卑l(fā)叔又想到了一個問題。要不，被罰了都不知怎么回事呢。 ” 發(fā)仔說到自己的專業(yè)自然而然就嚴(yán)肅起來。 “ 那要看有沒有損害到別人的利益嘍，如以下幾種情況