【正文】 ?！卑l(fā)仔說。業(yè)主委員會換屆選舉要經(jīng)過哪些程序? 小王是老王的侄兒，居住在距發(fā)叔不遠的一個小區(qū)，小王是該小區(qū)的業(yè)主委員會委員，最近小王所住小區(qū)的業(yè)主委員會要進行換屆，有些問題想通過發(fā)叔請教發(fā)仔。發(fā)叔是一個熱心人，爽快地答應了，趁發(fā)仔回家的時候，便又將一個問題擺在發(fā)仔的面前?！鞍?，小王，你還記得吧?”發(fā)叔笑著對發(fā)仔說?！坝浀?，是王叔的侄子吧?！薄笆沁@樣的，他是業(yè)主委員會委員，有幾個問題請教你?！卑l(fā)叔接著說：“一般業(yè)主委員會換屆選舉工作什么時候開展?”“業(yè)主委員會在任屆期滿二個月前，應當召開業(yè)主大會會議進行業(yè)主委員會的換屆選舉。”“那什么時候辦理交接呢?”“原業(yè)主委員會應當在其任期屆滿之口起10日內(nèi)，將其保管的檔案資料、印章及其他屬于業(yè)主人會所有的財物移交新一屆業(yè)主委員會，并做好交接手續(xù)?！薄皳Q句話說，也就是業(yè)主委員會換屆，要在上屆業(yè)主委員會期滿前就著手籌備，其具體工作要由上屆委員會負責主持，然后產(chǎn)生下一屆業(yè)主委員會委員?！卑l(fā)叔總結(jié)道?！笆堑?，經(jīng)過上述程序之后，就可以選舉產(chǎn)生本屆的業(yè)主委員會委員了。”發(fā)仔接著說。“嗯，我要將這些事情及早告訴小王?！卑l(fā)叔認真地說。當業(yè)主委員會委員要符合什么要求?今天報紙有一則新聞深深地吸引住發(fā)叔，報紙上說有一個小區(qū)的業(yè)主委員會委員濫用職權(quán)，拖欠小區(qū)的物業(yè)管理費，而且物業(yè)管理公司也對他無可奈何。發(fā)叔看到這里，心里想，這樣的人也有資格當選為業(yè)主委員會委員?“阿偉，當選為業(yè)主委員會委員要具備什么要求呢?”發(fā)叔問身邊的發(fā)仔。“其實條件很簡單，成為業(yè)主委員會委員的前提條件是：必須是該小區(qū)的業(yè)主，使用人不能成為業(yè)主委員會委員?！卑l(fā)仔接著說：“當然，還有另一些條件。因為業(yè)主委員會委員是代表小區(qū)全體業(yè)主的合法權(quán)益的，所以，熱心公益事業(yè)，責任心強、具有一定的組織能力的人，具有完全民事行為能力的業(yè)主，才能勝任小區(qū)的物業(yè)箭理工作?！薄斑@些都是看不見摸不著的要求，還有具體一點的要求嗎?”“從實際行動上看，當選業(yè)主委員會委員，要遵守國家有關法律、法規(guī)，遵守小區(qū)的各項規(guī)章制度，遵守《業(yè)主公約》、 《業(yè)主火會議事規(guī)則》等，當然還要模范履行業(yè)主義務?！卑l(fā)仔對發(fā)叔說?！叭绻切^(qū)物業(yè)管理公司工作人員，能不能當選為業(yè)主委員會委員呢?”發(fā)叔接著問。“不能?！卑l(fā)仔肯定地說：“業(yè)主委員會的前提條件是小區(qū)內(nèi)的業(yè)主。為增加管理的透明度，有關法規(guī)還明確規(guī)定，兼任所轄區(qū)物業(yè)管理公司工作的業(yè)主，不能當選為業(yè)主委員會委員。”“也就是說，業(yè)主委員會委員是小區(qū)的模范人物，應該在業(yè)務上、思想上都是很先進的了?！卑l(fā)叔認真地說?！笆堑模梢赃@樣說，如果不能起帶頭作用，不模范遵守有關規(guī)章制度，而且經(jīng)常無故缺席業(yè)主委員會會議的人，是不能勝任的?！薄翱磥硪蔀闃I(yè)主委員會委員還真不是一件容易的事情?！卑l(fā)叔最后感慨道。哪些情形下不能擔任業(yè)主委員會委員?發(fā)叔幾天前收到了一份業(yè)主委員會委員的名單，發(fā)叔看了名單后，就有一個問題一直繞在心頭，既然要具備一定條件的人才能做業(yè)主委員會的委員；那么，哪些人是不可以擔任委員會委員的呢?這幾天，看到兒子一直在忙，發(fā)叔也就沒問。這下機會來了，發(fā)仔正在看報，一副很悠閑的樣子。發(fā)叔可不放過這個機會：“阿偉，哪些情形不能擔任業(yè)主委員委員呢?”發(fā)仔放下報紙，看著發(fā)叔說：“按規(guī)定，主要有下面幾條：(1)因身體或精神上的疾病喪失履行職責能力的；(2)被司法部門認定有犯罪行為的；(3)無故缺席業(yè)主委員會會議連續(xù)三次以上的；(4)兼任轄區(qū)物業(yè)管理公司工作的；(5)違反物業(yè)管理法規(guī)、業(yè)主公約或業(yè)主委員會章程、決議，社會公德敗壞的；(6)不符合業(yè)主委員會候選人條件的；(7)其它原因不適宜擔任業(yè)主委員會委員的?！薄斑@下我明白了?！卑l(fā)叔很是高興?？粗_心的爸爸，發(fā)仔也笑了：“擔任業(yè)豐委員的委員，還可以有酬金呢。”“是嗎?怎么支付法?”發(fā)叔顯然又來了興趣?！斑@是我們下次談論的話題?！卑l(fā)仔故意賣了個關子。業(yè)主委員會委員或秘書可不可以支付酬金?發(fā)叔經(jīng)過多次‘審問’發(fā)仔以及自己的不斷學習，對物業(yè)管理方面的知識有了一定的了解，特別是業(yè)主大會、業(yè)主委員會等知識，自我感覺還不錯。這天，發(fā)叔散步時，碰到以前的同事，兩個人便討論起物業(yè)管理問題來，說這說那的，好不開心。突然，兩人的聲音都有所提高，究竟發(fā)生什么事了呢?仔細一聽，原來他們的觀點出現(xiàn)了分歧?！皹I(yè)主委員會的委員可以獲得酬金。”首先聽到的是發(fā)叔的聲音?！皼]理由的，我不贊成你的觀點。他們憑什么可以獲取報酬啊?”同事的觀點也很鮮明。是啊，憑什么呢?發(fā)叔自己都不是很清楚，又怎能讓同事相信呢。到家以后，發(fā)叔還在想這個問題，本以為在同事面前可以炫耀一翻，誰知又說不出原因。看來還要多學點。真是學無止境啊!正想著，發(fā)仔回來了，沒等發(fā)仔放下東西，發(fā)叔便開始問了：“兒子，你上次說到業(yè)主委員會的委員可以獲得酬金，是嗎?”“對啊，又有什么不明白的嗎?”發(fā)仔對發(fā)叔的提問，已經(jīng)習慣，放下東西，然后坐下來，等著發(fā)叔的問題?！八麄儜{什么可以獲得酬金呢?”“上次我們不是講到過業(yè)主大會，還記得嗎?”發(fā)仔不慌不忙回答，反而問起了發(fā)叔。“記得。”發(fā)叔點頭，“在不違反法律法規(guī)的前提下，重大的事情都可以由業(yè)主大會決定?！边@時發(fā)仔開始回答：“同樣的道理，經(jīng)業(yè)主大會同意，業(yè)主委員會的委員可以獲得適當?shù)慕蛸N。”稍作停頓之后，發(fā)仔接著說：“不只委員，還有秘書也可獲得適當?shù)慕蛸N。”“那這些津貼從哪里來呢?有沒有一定的標準?”“問得好，津貼的來源、標準均由業(yè)主大會決定?！薄霸瓉順I(yè)主大會的權(quán)力這么大啊!”發(fā)叔說完，兩父子都笑了起來。業(yè)主公約何謂業(yè)主公約，它有什么作用?發(fā)叔閑著沒事，研究起剛剛發(fā)到手的業(yè)主公約，看了大半天，還不是很清楚。這時，電話響了，是發(fā)仔。發(fā)叔很是高興：“你什么時候回來?”“我正準備回家。”半個小時后，發(fā)仔回來了，還沒等他坐下，發(fā)叔就迫不及待的發(fā)問：“這業(yè)主公約到底是什么來的?”“業(yè)主公約應當對有關物業(yè)的使用、維護、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應當履行的義務，違反公約應當承擔的責任等事項依法作出約定?！卑l(fā)仔一邊坐下，一邊回答?！澳撬惺裁醋饔媚?”發(fā)叔接著發(fā)問?！白饔每纱竽亍！卑l(fā)仔稍作停頓：“它作為一種公共契約，屬于協(xié)議、合約的性質(zhì)。是對全體業(yè)主承諾，并對全體業(yè)主(包括物業(yè)使用人)具有約束力，是業(yè)主在物業(yè)使用、維護和管理等方面權(quán)利、義務的行為守則。比方說，業(yè)主應自覺維護公共場所的整潔、美觀，暢通及公用設施的完好；不得占用或損壞樓梯、通道、屋面、平臺、道路、停車場、自行車房等公用部位、設施及公共場所(地)；不得踐踏、占用綠化地，損壞，涂劃園林建筑小品；這些部是業(yè)主的義務?！卑l(fā)仔說到這里，發(fā)叔忽然一副恍然大悟的樣子?！芭?，明白了。走，我們?nèi)ベI菜，我要親自下廚，好好獎賞一下你?！苯K于弄明白這問題后，發(fā)叔很是高興，為自己，也為爭氣的兒子學得這么好。然后兩父子就一起出門了。業(yè)主大會、業(yè)主委員會怎樣配合居民委員會的工作?發(fā)叔提了一大籃子的菜，慢慢悠悠地走回家，心里想著下午的棋局?！鞍l(fā)叔，”忽然一聲大喊，嚇了發(fā)叔一一跳，抬頭一看，只見老趙從前方迎面而來?！斑@么早就買好菜了?！薄笆前。氵@么早上哪去呀?”發(fā)叔說?！八头葙Y料給居委會?！崩馅w是小區(qū)的業(yè)主委員會委員，也是發(fā)叔一個很好的聊友。“什么資料啊?”發(fā)叔笑問?！皹I(yè)主委員會針對小區(qū)做的一些決定，我答應了今天送去的?！薄霸趺?你們還要向居民委員會報告工作?”發(fā)叔奇怪地問?！肮?，這個問題你不知道了吧。不是報告工作，是配合居民委員會的工作。住宅小區(qū)的業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定，應當告知相關的居民委員會，并認真聽取他們的建議。畢竟他們是居民的委員會啊?！崩馅w爽朗地笑道。“哦，我記起來了，記得我兒子跟我說過，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，業(yè)主人會、業(yè)主委員會應秘極配合相關居民委員會依法履行自治管理職責，支持居民委員會開展工作，并接受他們的指導和臨督?！苯?jīng)老趙這一提，發(fā)叔清楚得象發(fā)仔昨天才跟他說過似的?！班?，業(yè)主大會、業(yè)主委員會是應當積極配合公安機關，與居民委員會相互協(xié)作，共同做好維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的社會治安等相關工作。只有這樣，多方努力，我們的生活環(huán)境才會更好?！崩馅w說道?！翱?，不說了，我得趕快送去，他們在等我昵。下次再跟你聊?！闭f著就走了。 “好，一定哦?！崩馅w走得老遠，發(fā)叔才反映過來。物業(yè)管理招投標為什么物業(yè)管理要實行招投標?半夜，發(fā)叔起床上洗手間，見發(fā)仔房間還亮著燈，以為發(fā)仔又忘了關燈，于是躡手躡腳地開了門，一開門，嚇了一跳，發(fā)仔正在埋頭苦干，桌子上擺了一大堆文件。“阿偉，還不去睡覺!”發(fā)叔責備道?！安恍邪。习?。過兩天，公司要參加一個物業(yè)管理的競標，我必須在明天把競標方案做好!”發(fā)仔無奈地說?！拔飿I(yè)管理招投標我知道是怎么回事，可是物業(yè)管理為什么要實行招投標昵?”發(fā)叔對物業(yè)管理招投標這句話聽得不少，可對為什么這樣做卻不是很清楚。發(fā)仔放下筆，抬起頭笑道：“好吧，又過幾招給你!”發(fā)仔做得頭都疼了，和發(fā)叔聊聊正好可以緩緩壓：“首先，國家提倡建設單位按照房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則，通過招投標的方式選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。住宅物業(yè)的建設單位，應當通過招投標的方式選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。當然，如果投標人少于3個或者住宅規(guī)模較小的，經(jīng)物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門批準，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)?！薄拔颐靼琢?，是因為國家規(guī)定的!”發(fā)叔接道?！傲硪环矫?，物業(yè)管理招投標實際上是將物業(yè)管理引入競爭體制，推動物業(yè)管理行業(yè)的健康發(fā)展。物業(yè)管理實行招投標，可以促進整個物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展。”發(fā)仔一改往日的嬉皮，一本正經(jīng)的說道?！盀槭裁?”發(fā)叔問道?！笆紫龋瑢I(yè)主大會而言，招投標為業(yè)主大會選擇物業(yè)公司提供了較大的空問，可以公正、公平的評判物業(yè)管理公司的管理水平與信譽，更好地選聘適合自己(絕人多數(shù)業(yè)主)的物業(yè)管理企業(yè)，為小區(qū)業(yè)主提供質(zhì)與價相對等的服務?！薄斑@個我可以理解，只是，你們物業(yè)公司可慘了。”聽到這，發(fā)叔是既喜又憂?！爱斎徊粫?，招投標對物業(yè)管理企業(yè)來說，也是好事一樁啊。通過招投標，在競爭中一些經(jīng)營管理好、服務質(zhì)量高、綜合素質(zhì)好的企業(yè)，就會贏得信譽并爭取得到更多的物業(yè)，從而得到有利生存和發(fā)展的空問，而那些經(jīng)營管理水平低，服務質(zhì)量差的企業(yè)，將在市場競爭中被淘汰?！卑l(fā)仔一臉的自信，他對這次競標是志在必得。前期物業(yè)管理招投標方式有哪些?發(fā)叔平時的消遣不多，除了看書，就是下象棋，偶爾打打麻將。這天，發(fā)叔和天叔在涼亭下象棋。已經(jīng)下了兩盤，都是發(fā)叔贏。這時，有一男一女走過來，其中男青年先開口說：“兩位伯伯，你們好。請問，這個小區(qū)業(yè)主委員會辦事處在哪里?”天叔說：“從這里一直走，轉(zhuǎn)左就看見了?！卑l(fā)叔好奇地問女青年：“請問你們是干什么的?”女青年說：‘‘我們是天地物業(yè)管理公司的，聽說你們小區(qū)的物業(yè)管理進行招標，我們是來投標的。”“天地物業(yè)管理公司?這不就是兒子公司的競爭對手，看來我得趕快告訴兒子，不然就麻煩了?！卑l(fā)叔心想。吃完晚飯，發(fā)仔回來，一回來就躺在沙發(fā)上，一臉疲憊的樣子。“兒子，我煲了人參湯，先喝一碗再睡?！卑l(fā)叔說?！鞍郑艺娴暮镁脹]喝你煲的湯了，最近忙得要死?！卑l(fā)仔說。“對了，兒子，今天天地物業(yè)管理公司來咱們小區(qū)的業(yè)主委員會辦事處，說是來投標的?！薄拔夜厩皫滋炀徒拥皆蹅冃^(qū)業(yè)主委員會辦事處的邀請函。我這幾天正忙著寫投標方案?！薄笆裁?，投標也要邀請函?”發(fā)叔很不解?！笆茄剑f具體點吧。前期物業(yè)管理的招標分公開招標、邀請招標。招標人采取公開招標方式的，應當在公共媒介上發(fā)布招標公告，并同時在中國住宅與房地產(chǎn)信息網(wǎng)和中國物業(yè)管理協(xié)會網(wǎng)上發(fā)布免費招標公告。招標公告廊當載明招標人的名稱和地址，招標項目的基本情況以及獲取招標文件的辦法等事項。招標人采取邀請招標方式的，應當向3個以上物業(yè)管理企業(yè)發(fā)出投標邀請書，投標邀請書應當包含前款規(guī)定的事項?！薄霸瓉硎沁@樣，那咱們小區(qū)是邀請招標嘍。你公司獲勝的機會應該很大吧?”發(fā)叔又學到了一些物業(yè)管理知識?！昂茈y說，這次被邀請招標的公司都是非常有實力的，可以說大家獲勝的機會都是差不多。不說了，我還要修改一下方案，后天趕著送過去?！卑l(fā)仔說完進了房間。物業(yè)管理招投標是在什么情況下進行的?晚飯后，發(fā)叔拿起報紙來看，一則新聞深深地吸引住他，原來址北京首次進行物業(yè)管理招投標的報道。但是他對物業(yè)管理招投標還搞不清楚，于是向身邊的發(fā)仔問道：“物業(yè)管理招投標是在什么情況下進行的?”發(fā)仔靠近發(fā)叔說：“這里有兩種情況，第一種情況，由于業(yè)主委員會尚未成立，沒有聘請物業(yè)公司，但已有部分業(yè)主入住，不能沒有物業(yè)管理和服務，那只能由建設單位通過招投標的方式選聘具有相應資歷的物業(yè)管理公司承擔物業(yè)管理服務?！薄霸瓉硎沁@樣，那第二種情況呢?”發(fā)叔繼續(xù)問?！暗诙N情況就是在業(yè)主大會成立后，山業(yè)主人會依法選聘具有相應資歷的物業(yè)管理公司進行管理?！甭犕臧l(fā)仔的解釋后，發(fā)叔就說：“想不到物業(yè)管理招投標還有這么多的學問，而且對我們業(yè)主來說好處還挺多的?！薄爱斎涣?，物業(yè)管理招投標工作得到了業(yè)主、開發(fā)商、政府的支168。和廣泛認同。因為在競爭中使物業(yè)管理公司的服務水平、服務質(zhì)量得到了提高，這樣才有利于物業(yè)管理公司的發(fā)展嘛。而且無論對業(yè)主，還是對物業(yè)管理公司來說，都是有百利而無一弊的。”發(fā)仔說。在招投標中如何選擇物業(yè)管理公司?發(fā)叔所住的小區(qū)今年被評為“優(yōu)秀示范小區(qū)”，發(fā)叔很得意，跟以前的鄰居老李打了個電話：“喂，老李呀，我們小區(qū)今年被評為優(yōu)秀示范小區(qū)，你們呢?”“我們的物業(yè)管理公司好差，還跟業(yè)主吵起來了，對了，我們正準備換一家物業(yè)管理公司，你幫我問一下發(fā)仔，看怎么才能找到一家好的物業(yè)管理公司?”“好呀，他回來了我?guī)湍銌査！卑l(fā)叔回答。發(fā)仔下班回來，發(fā)叔就問了：“怎么才能找到好的物業(yè)管理公司呀?”發(fā)仔回答：“首先必須看物業(yè)管理公司人員素質(zhì)水平和服務質(zhì)量是否滿意?？梢詫蹣I(yè)正在管理的物業(yè)進行考查，了解物業(yè)管理公司員工是否做到熱情、耐心、周到。業(yè)主還可以臺看物業(yè)管理公司提供的各項服務是否符合物業(yè)管理服務合同中的內(nèi)容和標準?！卑l(fā)叔問：“除了對正在管理的物業(yè)進行考查，還有沒有其他的方法?”“當然還有了，你還可以去房管部門