【文章內(nèi)容簡介】 　、消防裝備立項表名 稱數(shù) 量單 價合 計備 注無線對講系統(tǒng)12　消防工具2　巡邏車1　3米高鋁合金人字梯2　床及床上用品24　手電筒以及雨具12　名 稱數(shù) 量單 價合 計備 注洗地機(jī)1　吸水吸塵機(jī)1　打磨機(jī)1　拋光機(jī)1　剪草機(jī)、雨衣1　小推車、膠水管3　農(nóng)藥噴殺器1　鐵鍬、鋤頭1　多功能清潔車1　小計備注：以上四項物資開辦籌備物質(zhì)立項表，由開發(fā)方出資采購。項 目月預(yù)算額（元）年預(yù)算額（元）備注1工資費用　　　　　項目經(jīng)理5000160000　社保費未計行政部2500260000　社保費未計禮賓部（置業(yè)顧問）180010216000　社保費未計前臺接待1800121600　社保費未計物業(yè)收費1800121600　社保費未計維修2400386400　社保費未計保潔120010144000　社保費未計綠化1600476800　社保費未計秩序維護(hù)180024518400　社保費未計2工作餐費1680056201600　10元每人每日4辦公費用500566000　印刷、辦公用品等費用5交通費用300563600　　6接待費用600567200　　7飲水費200562400　　8辦公室水電費　560　　9通訊費用100561200　寬帶網(wǎng)絡(luò)費手機(jī)通訊費10056000　　　辦公室通訊費300563600　　10培訓(xùn)費200056112000　計劃物業(yè)人員考察培訓(xùn)費12員工人身意外險100565600　　13不可預(yù)見費用500566000　　合計　1560000　　備注：以上日常費用開銷預(yù)算合計：1560000元，由開發(fā)方出資。第五部分 前期物業(yè)管理工作的開展一、前期物業(yè)工作重點（一）建立****住宅小區(qū)項目管理部的溝通渠道。與同人置業(yè)良好的溝通是****住宅小區(qū)管理成功與否的關(guān)鍵，物業(yè)公司將建立公司、管理處、現(xiàn)場三個層次的溝通渠道。在項目進(jìn)駐的初始階段起，就建立24小時值班的客戶服務(wù)熱線，隨時接受業(yè)主咨詢和服務(wù)需求。認(rèn)真聽取集團(tuán)或使用人對物業(yè)管理的要求、希望。了解集團(tuán)或使用人對物業(yè)使用的有關(guān)安排、打算。（二）全面了解物業(yè)的土建結(jié)構(gòu)、管線走向、設(shè)施、設(shè)備安裝等情況，參與工程驗收，協(xié)助成品保護(hù)，進(jìn)行器材檢查、外觀檢查、性能檢查、功能測試、標(biāo)牌檢查，并按整改計劃督促整改。（三）設(shè)計管理模式擬定管理制度。根據(jù)前期管理過程中集團(tuán)的意見和要求，結(jié)合現(xiàn)場實際情況，對各項管理方案進(jìn)行調(diào)整，使之更加適合集團(tuán)的要求，經(jīng)過一段時間的運行磨合，最終固化為基于ISO9000標(biāo)準(zhǔn)要求的****住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)中心程序文件及作業(yè)指導(dǎo)書。擬定物業(yè)轄區(qū)的規(guī)章制度、裝修施工管理辦法、大門出入管理辦法、停車場管理辦法等。設(shè)置物業(yè)轄區(qū)內(nèi)的物業(yè)管理處，規(guī)定各類人員崗位責(zé)任制定等。制定上崗人員的培訓(xùn)計劃，并實施計劃。（四）辦理移交接管事宜，進(jìn)行工程及物業(yè)資料交接。擬定移交接管辦法。協(xié)助和辦理移交接管事項。（五）建立良好的外部公共服務(wù)系統(tǒng)和服務(wù)網(wǎng)絡(luò)，以利于今后工作的開展。消防、電梯等專業(yè)維保公司的評估、選定。同街道、公安、交通、環(huán)保、衛(wèi)生、市政、園林、教育、公用事業(yè)、商業(yè)及文化娛樂等部門進(jìn)行聯(lián)絡(luò)、溝通。建立代辦服務(wù)項目網(wǎng)絡(luò)。（六）工程、技術(shù)等檔案資料的建立與管理。經(jīng)整理后按照資料本身的內(nèi)在規(guī)律和聯(lián)系進(jìn)行科學(xué)的分類與歸檔，所有資料實行“雙檔”（電子檔案、文本檔案）管理，并對重要資料進(jìn)行備份以及規(guī)定相應(yīng)的保存時限。（七）協(xié)助作好小區(qū)入伙前的準(zhǔn)備工作。物業(yè)公司在長期的物業(yè)管理實踐中積累了豐富的相關(guān)工作經(jīng)驗，我們將在總結(jié)過去經(jīng)驗的基礎(chǔ)上，協(xié)助作好****住宅業(yè)主入伙及相關(guān)手續(xù)的辦理工作。（八）清潔開荒工作。****住宅小區(qū)入伙前，施工管理方將負(fù)責(zé)進(jìn)行初次全面清潔工作，物業(yè)管理公司將給予全面配合，在進(jìn)行開荒過程中，特別注意外搶、石材地板、瓷磚地板、不銹鋼表面的清潔。注意不使用有腐蝕作用的清洗液，防止腐蝕后造成損失及后續(xù)管理的困難。二、前期管理流程及工作計劃（一）物業(yè)接管工作流程簽定物業(yè)委托管理合同 籌備項目物業(yè)服務(wù)中心組建物業(yè)接管驗收小組進(jìn)行物業(yè)的接管驗收對接管驗收的問題進(jìn)行整改鑰匙移交簽收移交清單移交管理用房物業(yè)管理處進(jìn)入物業(yè)物業(yè)服務(wù)中心與相關(guān)部門協(xié)調(diào)關(guān)系，開通相關(guān)設(shè)施使用開始進(jìn)入正式管理三、前期管理總要求（一）進(jìn)行功能區(qū)、輔助工程的前期管理和設(shè)備調(diào)試，充分了解、熟悉物業(yè)情況，對影響今后使用功能的工程問題提出整改合理化建議，制定操作性強(qiáng)的物業(yè)管理方案。通過詳細(xì)查看各專業(yè)設(shè)備系統(tǒng)的設(shè)計技術(shù)參數(shù)，結(jié)合設(shè)備隨機(jī)技術(shù)文件，了解掌握各專業(yè)設(shè)備的技術(shù)性能參數(shù)、安裝基礎(chǔ)、標(biāo)高、位置和方向以及維修拆卸空間尺寸、動力電纜連接等技術(shù)問題。在符合設(shè)計規(guī)范、技術(shù)設(shè)計要求的前提下，應(yīng)使設(shè)備及系統(tǒng)的巡視操作便利、易于維修保養(yǎng)，設(shè)備系統(tǒng)容量容易調(diào)節(jié)匹配，系統(tǒng)管線布置和流程控制更趨于合理，各系統(tǒng)的功能、功能流量輸出應(yīng)便于計量管理，便于經(jīng)濟(jì)核算。****物業(yè)公司將就這些問題提出改進(jìn)建議，提請設(shè)計單位和工程籌建處改進(jìn)。（二）嚴(yán)格按相關(guān)規(guī)范要求進(jìn)行各項驗收，確保物業(yè)質(zhì)量。參加設(shè)備安裝工程的分部分項工程驗收、隱蔽工程的驗收和設(shè)備安裝工程的綜合驗收。熟悉樓宇各設(shè)備系統(tǒng)安全經(jīng)濟(jì)運行的狀態(tài)參數(shù)，掌握設(shè)備系統(tǒng)的調(diào)節(jié)控制方法、緊急情況的處理措施，提出設(shè)備系統(tǒng)運行管理方面的整改意見和建議。（三）明確開發(fā)商、施工安裝單位、物業(yè)公司及專業(yè)公司各方的責(zé)、權(quán)、利的關(guān)系。 （四）接管****住宅小區(qū)物業(yè)管理后確保集團(tuán)或使用人各項工作的正常開展。四、物業(yè)接管驗收的前期管理按照物業(yè)接管驗收的程序和要求，依據(jù)國家制定的物業(yè)接管驗收標(biāo)準(zhǔn)，做好接管驗收工作，做到全面、細(xì)致而不漏項，為日后的物業(yè)管理打下堅實基礎(chǔ)。（一）物業(yè)接管驗收物業(yè)接管驗收分為現(xiàn)場驗收，資料交接及其它交接等三個方面。驗收引用標(biāo)準(zhǔn)：GBJ7建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計規(guī)范GBJ10鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計規(guī)范GBJ11建筑抗震設(shè)計規(guī)范GBJ14室外排水設(shè)計規(guī)范GBJ16建筑設(shè)計防火規(guī)范GBJ45高層民用建筑設(shè)計防火規(guī)范GBJ206木結(jié)構(gòu)工程施工及驗收規(guī)范GBJ207屋面工程施工及驗收規(guī)范GBJ232電氣裝置安裝工程施工及驗收規(guī)范現(xiàn)場驗收主要項目（1）主體建筑外觀、各構(gòu)件安裝和墻體飾面等符合建筑規(guī)范要求。（2），排水暢通，無積水，不滲漏。（3）室內(nèi)裝飾裝修工程和消防工程必須符合有關(guān)規(guī)范要求。（6）供配電系統(tǒng)：地區(qū)變電站及各變電所內(nèi)正常供配電設(shè)備、應(yīng)急供配電設(shè)備、柴油箱及油庫、各配電房的防鼠要求、各弱電檢查井內(nèi)管線及電箱、公共照明燈具等符合標(biāo)準(zhǔn)要求。（7）各種避雷裝置的所有連接點必須牢固可靠，相應(yīng)的防雷設(shè)備必須經(jīng)過專業(yè)部門的檢測，并持有檢測單位簽認(rèn)的合格證，接地阻值必須符合GBJ232的要求。（8）電梯的啟動運行、選層、平層、停層、曳引機(jī)的噪聲和震動聲不得超過GBJ232的規(guī)定值。制動器、限速器及其它安全設(shè)備應(yīng)動作靈敏可靠。安裝的隱蔽工程、試運轉(zhuǎn)記錄、性能檢測記錄及完整的圖紙資料均應(yīng)符合要求。 （9）智能化系統(tǒng)：樓宇自動化（電力、保安、辦公自動化、網(wǎng)絡(luò)通訊等）應(yīng)符合國家標(biāo)準(zhǔn)；消防設(shè)施必須符合GBJ1GBJ45的要求，并且持有消防部門檢驗合格簽證。（10）給排水系統(tǒng)：各供水、消防水泵及電機(jī)等，各水箱、給排水管網(wǎng)、接頭及閥門等，檢查井內(nèi)管接頭、水表、閥門等，消防供水管網(wǎng)、接頭、閥門、消火栓、人防工程及相應(yīng)供水系統(tǒng)，均要求符合GBJ14規(guī)定。（11）裝飾工程：玻璃幕墻、框架、門和門框及附件、護(hù)欄及扶手、外墻飾面、公共區(qū)域設(shè)施設(shè)備的外裝飾、各種標(biāo)記及區(qū)域圖標(biāo)、公共洗手間、燈具及其它小電器設(shè)施、各設(shè)備及管理用房、信報箱等。地面、地腳線、內(nèi)墻飾面、防火卷簾、護(hù)墻板、天花各種裝飾等，均應(yīng)符合標(biāo)準(zhǔn)要求。（12）大堂的設(shè)備設(shè)施及裝修工程符合規(guī)范要求（13）通信、自動控制室、信息機(jī)房等網(wǎng)絡(luò)設(shè)備房間屏蔽墻體符合規(guī)范要求（14）附屬工程及其它，包括室外排水、溝道等設(shè)施符合GBJ14要求。（15）。消防控制中心及消防控制室的設(shè)備設(shè)施應(yīng)符合標(biāo)準(zhǔn)要求。（二）資料交接 產(chǎn)權(quán)資料：（1）立項報告；（2）批準(zhǔn)文件；（3）信息許可證；（4）用地批準(zhǔn)文件；（5）施工許可證；（6）紅線圖；（7）測量報告。技術(shù)資料：（1）竣工圖（包括總平面圖、建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備、附屬工程及隱蔽管線的全套圖紙）（2）地質(zhì)勘察報告（3）工程合同及開工、竣工報告（4）工程預(yù)決算分項清單（5）圖紙會審記錄（6）工程設(shè)計變更通知及技術(shù)核定單（包括質(zhì)量事故處理記錄）（7）隱蔽工程驗收記錄（8）沉降觀察記錄及沉降觀察點布置圖（9）竣工驗收證明書（10）鋼材、水泥等主要材料的質(zhì)量保證書（11）新材料、構(gòu)配件的鑒定合格證明書（12）設(shè)備（水、電、空調(diào)、電梯、消防、網(wǎng)絡(luò)、通訊）及衛(wèi)生潔具檢驗合格證書（13）砂漿、混凝土試塊、試壓報告（14）供水試壓報告（15）機(jī)電設(shè)備訂購合同、設(shè)備開箱技術(shù)資料、試驗記錄及系統(tǒng)調(diào)試記錄等（16）消防設(shè)備合格證書驗收資料：（1）工程竣工驗收證書（2）消防工程驗收合格證書（3）供用電協(xié)議書（4）用電許可證（5）用水審批表及供水合同書（6）電梯使用合格證（7）電話公司協(xié)議書（8）信息驗收證書五、接管驗收程序及注意事項接管驗收程序：（1）物業(yè)公司將以書面報告提請開發(fā)商接管驗收；（2）開發(fā)商接報告后對驗收項目逐項進(jìn)行審核，認(rèn)為具備條件的在一周內(nèi)簽發(fā)驗收通知和約定驗收時間；（3）開發(fā)商與物業(yè)管理處會同工程建設(shè)單位共同對驗收項目進(jìn)行檢查驗收；（4）在驗收中若發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問題，發(fā)出限期整改通知書；（5）經(jīng)檢查合格的項目，各方簽署驗收合格證，簽發(fā)接管文件。注意事項：（1）接管驗收前，物業(yè)管理處主動與開發(fā)商主管部門、施工管理方協(xié)商有關(guān)接管驗收事項交接雙方具體人員、具體時間、注意事項等），同時要求統(tǒng)一驗收標(biāo)準(zhǔn)，明確交接方的責(zé)、權(quán)、利。（2）物業(yè)管理處將對物業(yè)的質(zhì)量進(jìn)行檢查，并清點設(shè)備設(shè)施數(shù)量以及物品種類、圖紙資料及要求的參數(shù)，驗收報告須交接雙方認(rèn)可簽字后才能有效。（3）物業(yè)管理處對存在的問題記錄在案，并書面報告給發(fā)展商相關(guān)部門，無法整改的需保留記錄，共同協(xié)商后處理。（4）注意工程剩余材料、設(shè)備系統(tǒng)的隨機(jī)備品、備件、專用工具、儀器儀表的驗