【文章內(nèi)容簡介】 結(jié)果檢查、驗收。監(jiān)理費(fèi)用由商戶負(fù)責(zé)，檢查項目包括但不限于以下項目：與設(shè)計圖紙是否吻合；消防設(shè)施的完好情況；裝修材料與消防要求的一致性；電器線路施工情況；設(shè)備設(shè)施完好情況b)如商戶裝修與施工圖紙不符，管理公司有權(quán)要求商戶立即更改裝修，以符合認(rèn)可后的施工圖。管理公司不負(fù)責(zé)因此導(dǎo)致的商戶開業(yè)日期的延期。租戶在完成修改工作后，仍須向管理公司提供兩份修改后的竣工圖。c)商戶須于開業(yè)前獲得政府有關(guān)部門的報審?fù)ㄟ^的意見書(消防、衛(wèi)生等)。9)為確保所有商戶在開業(yè)時同時開放，為了避免出現(xiàn)不利情況，應(yīng)當(dāng)盡早控制裝修工程進(jìn)度，制定嚴(yán)格的開業(yè)計劃和裝修進(jìn)度時間表，并在招商談判時和商戶協(xié)商解決。即使不可能同時開業(yè)，未完成部分也需要進(jìn)行美化遮擋，并標(biāo)明預(yù)定的開業(yè)吉日。第三篇：商業(yè)物業(yè)管理前期介入和具體工作商業(yè)物業(yè)管理前期介入、二裝及物業(yè)費(fèi)測算時間一、項目設(shè)計階段商業(yè)物業(yè)管理在規(guī)劃設(shè)計階段就介入方案的修改、優(yōu)化和決策，把平時管理實踐過程中掌握的信息反饋給設(shè)計師，在設(shè)計時充分考慮到商業(yè)物業(yè)經(jīng)營和管理的實際需要，提高設(shè)計品質(zhì)。及時帶來使用人和管理人長期積累的信息，對在規(guī)劃設(shè)計中可能存在的不足和遺漏，在規(guī)劃設(shè)計時或建設(shè)前提請開發(fā)商加以修正，使規(guī)劃設(shè)計更合理。（一）根據(jù)《商業(yè)管理房產(chǎn)技術(shù)條件》，結(jié)合項目實際情況，組織相關(guān)的專業(yè)工程師進(jìn)行圖紙會審，會審的重點(diǎn)放在高低壓配電系統(tǒng)、水系統(tǒng)、空調(diào)系統(tǒng)的劃分及外立面的方式等。如：，雙回路供電中任何一路斷電下物業(yè)能否正常運(yùn)營等；、公共區(qū)域照明供電是否接入主力店自用回路；，是否采取了節(jié)能措施；，盡量減少代收、代墊情況；、低層市政直供旁路等；，合理進(jìn)行系統(tǒng)組合劃分和機(jī)組制冷量的選擇；（二）從商場日常經(jīng)營需要出發(fā)提出合理建議：、預(yù)留位置是否合理，設(shè)備房預(yù)留的設(shè)備位置是否符合后期管理使用需要；、坡度、轉(zhuǎn)彎半徑是否符合使用要求，地下室車位劃線及流向設(shè)置是否合理，停車收費(fèi)系統(tǒng)設(shè)置的建議；，照明、供電、計量方式是否合理；、設(shè)備設(shè)施的性能特點(diǎn)、使用效果、養(yǎng)護(hù)、維修乃至更換的成本費(fèi)用是否能做到節(jié)能、可靠、便于維修且費(fèi)用合理；（戶）內(nèi)上下水、供電、燃?xì)狻⒖照{(diào)、通訊、新風(fēng)、排煙等的容量預(yù)留、分配、管線布局、配置走向等是否滿足業(yè)態(tài)使用需求；、化糞池、排油煙井等設(shè)施是否滿足餐飲業(yè)態(tài)需要；，廣告位和墻面的占比、安裝方式等。；垃圾房、保潔作業(yè)間是否合理及功能滿足需求等。二、項目施工階段（一）物業(yè)竣工時驗收疏忽會為后期物業(yè)管理造成管理難題質(zhì)量問題總是給發(fā)展商和管理公司留下一個又一個的難題，例如房屋建筑內(nèi)在的質(zhì)量問題，施工建造中留下的安全隱患，設(shè)備安裝調(diào)試的欠缺等。這些問題往往在物業(yè)竣工時不易察覺，加上驗收疏忽遺留下的問題，必然造成后期商業(yè)管理的力不從心。（二）必須利用管理公司的專業(yè)能力實現(xiàn)長效管理在項目的施工階段，物業(yè)管理的早期介入能確保項目的功能定位和商業(yè)物業(yè)的使用功能，從使用人的角度出發(fā)監(jiān)督施工，減少返工，防止留下后遺癥。如：，提醒項目開發(fā)公司重點(diǎn)處理。：消防預(yù)埋管線、防雷引下線的施工質(zhì)量；主力店防水施工工藝、質(zhì)量及主力店裝修單位是否對其造成破壞等；防水施工時建議管理公司技術(shù)人員要旁站監(jiān)工。：（1）外墻防漏措施；（2）多種經(jīng)營供電、通信點(diǎn)位的合理設(shè)置；（3）設(shè)備設(shè)施安裝位置是否合適，安裝順序、質(zhì)量是否合格；、調(diào)試、接管階段重點(diǎn)關(guān)注設(shè)備、管路安裝質(zhì)量，安裝情況是否滿足使用需求。三、商業(yè)物業(yè)管理準(zhǔn)備階段（一）收集和掌握第一手資料通過早期介入可以大量收集和掌握物業(yè)的第一手資料，如收集圖紙資料、物業(yè)設(shè)備設(shè)施清單、設(shè)備調(diào)試記錄、物業(yè)技術(shù)檔案等。（二）提前策劃管理方案根據(jù)第一手材料提前策劃項目管理方案，進(jìn)行機(jī)構(gòu)設(shè)置、人員配備、費(fèi)用測算、員工培訓(xùn)、開業(yè)準(zhǔn)備等工作，使項目建設(shè)與經(jīng)營管理有條不紊的銜接與過渡，讓商業(yè)物業(yè)的硬件建設(shè)與軟件管理相得益彰。（三）建立完善實用的服務(wù)系統(tǒng)和服務(wù)網(wǎng)絡(luò)商業(yè)物業(yè)在其經(jīng)營管理服務(wù)過程中，與社會有關(guān)部門發(fā)生密切關(guān)系，需要在早期介入時進(jìn)行如下方面的工作。、清潔、養(yǎng)護(hù)、維修、綠化隊伍的設(shè)立或選聘，洽談和訂立合同；、公安、工商、交通、物價、環(huán)保、衛(wèi)生、市政、園林、教育、公用事業(yè)、商業(yè)及文化娛樂等部門進(jìn)行聯(lián)絡(luò)和溝通。（四）物業(yè)管理市場調(diào)研工作主要調(diào)研內(nèi)容有：可比項目物業(yè)管理費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，員工薪酬水平及專業(yè)能力，專業(yè)管理水平，物業(yè)管理地方法規(guī)及行業(yè)慣例，物業(yè)服務(wù)特色，市場分包方水平及能力等。了解項目所在地工商、物價政策；涉及消防、安全及車輛管理的公安及消防政策；了解商業(yè)物業(yè)水、電、氣及供暖消費(fèi)政策和標(biāo)準(zhǔn)；了解當(dāng)?shù)丨h(huán)保政策要求；了解當(dāng)?shù)匦袠I(yè)標(biāo)準(zhǔn)、物料價格、工程維修市場情況等。、分析，編制物業(yè)服務(wù)市場調(diào)查報告。報告的內(nèi)容包括，但不限于:（1）本地物業(yè)行業(yè)概況、當(dāng)?shù)氐姆ㄒ?guī)和政策；（2）本地物業(yè)管理市場的消費(fèi)習(xí)慣和消費(fèi)水平分析；（3）物業(yè)管理支持資源的調(diào)查分析(如社會化分包水平，物業(yè)人力資源調(diào)查、薪資水平)；（4）主要競爭對手(相似樓盤)的物業(yè)管理情況分析(物業(yè)服務(wù)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)模式、服務(wù)狀況)。（五）物業(yè)管理成本測算對于商業(yè)物業(yè)管理者而言，物業(yè)管理費(fèi)是主營收入，該費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)的擬定將直接影響到商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營管理水平和商業(yè)項目的定位。因此，物業(yè)管理成本測算及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)確定是前期工作中最為重要的工作內(nèi)容之一。：（1）人工費(fèi)用：包括工資總額及福利費(fèi)。（2）環(huán)境衛(wèi)生費(fèi)：包括日常清潔外包費(fèi)用、石材養(yǎng)護(hù)、外墻清洗費(fèi)用、除雪費(fèi)、垃圾清運(yùn)費(fèi)、消殺費(fèi)、煙道清洗費(fèi)、隔油池及化糞池清掏費(fèi)等。（3）治安防范成本：包括警用工器具、物料消耗及治安聯(lián)防費(fèi)等。（4）綠化養(yǎng)護(hù)成本：室外廣場綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)、綠植租擺費(fèi)等。（5）公共設(shè)施設(shè)備維保費(fèi)：工程工具費(fèi)用、設(shè)施設(shè)備維保費(fèi)等。（6）公共能耗費(fèi)用：包括照明系統(tǒng)、電梯系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、安防系統(tǒng)、空調(diào)系統(tǒng)、給排水、新風(fēng)系統(tǒng)、通風(fēng)系統(tǒng)、中水系統(tǒng)、熱力系統(tǒng)能耗費(fèi)及水費(fèi)。（7）管理費(fèi)用：包括服裝費(fèi)、辦公用品、差旅費(fèi)、業(yè)務(wù)招待、交通、郵電通訊、固定資產(chǎn)折舊、低值易耗品攤銷、人員招聘、培訓(xùn)、印刷、用具維修費(fèi)等。（8）保險費(fèi)。（9）不可預(yù)見費(fèi)。（10）管理酬金。（11）稅金。，各業(yè)態(tài)的物業(yè)管理界面不盡相同，因而它們的物業(yè)管理成本是不一樣的。因此，商業(yè)物業(yè)管理測算較住宅、寫字樓物業(yè)費(fèi)測算要復(fù)雜。：公司管理架構(gòu)、管理模式和薪酬體系確定；水、電、氣等能源費(fèi)用收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和政策明確；物業(yè)項目的經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)明確（面積、使用率、設(shè)備設(shè)施清單及參數(shù)等）；各商業(yè)業(yè)態(tài)管理界面確定；服務(wù)內(nèi)容及服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)確定等。（六）主力店物業(yè)服務(wù)：（1）協(xié)助招商部門與主力店的租賃談判，重點(diǎn)協(xié)助審核租賃合同中涉及商業(yè)物業(yè)管理的相關(guān)條款，如：主力店工程設(shè)施設(shè)備類型、使用界面（如獨(dú)立使用或共用等）；（2）進(jìn)行物業(yè)管理合同談判，重點(diǎn)確定雙方物業(yè)服務(wù)界面和管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；（3）協(xié)助招商、項目開發(fā)公司與主力店的進(jìn)場技術(shù)對接，保證主力店順利進(jìn)場裝修施工；（4）對主力店裝修施工進(jìn)行監(jiān)管，保證現(xiàn)場施工秩序，并符合有關(guān)技術(shù)規(guī)范和管理規(guī)定。：（1）按照合同約定對主力店提供物業(yè)服務(wù)，收取管理費(fèi)用；（2）對主力店物業(yè)管理情況進(jìn)行監(jiān)督，尤其是消防管理及設(shè)施設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)，以消除各類安全隱患；（3）協(xié)調(diào)主力店與其他商戶、與政府主管部門之間的關(guān)系，維護(hù)其良好的經(jīng)營秩序和經(jīng)營環(huán)境；（4）與主力店定期溝通，處理主力店提出的各類投訴；（5）當(dāng)主力店中止租賃協(xié)議時，協(xié)助各部門簽訂撤場協(xié)議，進(jìn)行各類費(fèi)用清算；并按照相關(guān)約定接收主力店經(jīng)營場地。主力店在大型商業(yè)物業(yè)內(nèi)所占面積比率高，客流量大，涉及業(yè)態(tài)廣，是大型商業(yè)物業(yè)內(nèi)重要的客戶。各商業(yè)物業(yè)對主力店的管理方式多樣，所涉及的管理界面也不同。以下為萬達(dá)集團(tuán)所開發(fā)并經(jīng)營管理的萬達(dá)廣場各主力店物業(yè)服務(wù)界面，以供參考：（1）超市、水、電、氣、供暖各系統(tǒng)相對獨(dú)立，一般都為租戶獨(dú)立管理并承擔(dān)運(yùn)行、維護(hù)保養(yǎng)責(zé)任（包括各管井內(nèi)部的設(shè)備設(shè)施）及費(fèi)用，能源費(fèi)用由租戶直接向公用事業(yè)部門繳納；、保潔、垃圾處置由租戶自行管理，租賃區(qū)域外由管理公司負(fù)責(zé)；、排水、部分電梯或扶梯與其他租戶共用，一般按照租賃面積占本幢建筑的建筑面積比例，分?jǐn)傁嚓P(guān)運(yùn)行及維護(hù)保養(yǎng)費(fèi)用；（2）百貨、水、電、氣、供暖、電（扶）梯各系統(tǒng)相對獨(dú)立，一般都為租戶獨(dú)立管理并承擔(dān)運(yùn)行、維護(hù)保養(yǎng)責(zé)任（包括各管井內(nèi)部的設(shè)備設(shè)施）及費(fèi)用，能源費(fèi)用由租戶直接向公用事業(yè)部門繳納；、保潔、垃圾處置由租戶自行管理，租賃區(qū)域外由管理公司負(fù)責(zé)；；；（3）餐飲、必勝客、麥當(dāng)勞由租戶自行安裝空調(diào)外，中央空調(diào)為廣場主系統(tǒng)的部分，費(fèi)用繳納一般按單獨(dú)計量或約定標(biāo)準(zhǔn)方式向各地管理公司繳納；、電、氣、供暖、電（扶）梯各系統(tǒng)為廣場主系統(tǒng)一部分，無法獨(dú)立，能源費(fèi)用由租戶向各地管理公司繳納；各系統(tǒng)由各地管理公司管理，租戶按照面積比例分?jǐn)傔\(yùn)行、維護(hù)保養(yǎng)費(fèi)用；、排污井、排油煙管道，由租戶自行管理并承擔(dān)維護(hù)保養(yǎng)責(zé)任及費(fèi)用；、環(huán)保部門對其衛(wèi)生防疫、排油煙環(huán)保達(dá)標(biāo)情況要求較高，為物業(yè)管理的重點(diǎn)；、保潔、垃圾處置由租戶自行管理，租賃區(qū)域外由管理公司負(fù)責(zé)；；、電子娛樂、影院（1）水、電、氣、電（扶）梯各系統(tǒng)為廣場主系統(tǒng)一部分，無法獨(dú)立，能源費(fèi)用由租戶向各地管理公司繳納；各系統(tǒng)由各地管理公司管理，租戶按照面積比例分?jǐn)偦蚣s定標(biāo)準(zhǔn)方式向各地管理公司繳納運(yùn)行、維護(hù)保養(yǎng)費(fèi)用；（2）中央空調(diào)（供暖）為廣場主系統(tǒng)一部分，無法獨(dú)立，主機(jī)系統(tǒng)由各地管理公司管理，租戶一般按照約定標(biāo)準(zhǔn)的方式向管理公司繳納空調(diào)（供暖）費(fèi)用；（3）消防部門對消防要求較高，為物業(yè)管理的重點(diǎn)；（4）租賃區(qū)域內(nèi)的保安、保潔、垃圾處置由租戶自行管理，租賃區(qū)域外由管理公司負(fù)責(zé)；（5）消防與其他租戶共用；、家居（1）中央空調(diào)、水、電、氣、供暖各系統(tǒng)相對獨(dú)立，一般都為租戶獨(dú)立管理并承擔(dān)運(yùn)行、維護(hù)保養(yǎng)責(zé)任（包括各管井內(nèi)部的設(shè)備設(shè)施）及費(fèi)用，能源費(fèi)用由租戶向各地管理公司繳納；（2）租賃區(qū)域內(nèi)的保安、保潔、垃圾處置由租戶自行管理，租賃區(qū)域外由管理公司負(fù)責(zé)；（3）消防、排水、部分電梯或扶梯與其他租戶共用，一般按照租賃面積占本幢建筑的建筑面積比例分?jǐn)傁嚓P(guān)運(yùn)行及維護(hù)保養(yǎng)費(fèi)用；（1）水、氣系統(tǒng)為廣場主系統(tǒng)一部分，無法獨(dú)立，各系統(tǒng)由各地管理公司管理，租戶一般按獨(dú)立計量方式向各地管理公司繳納費(fèi)用；（2）中央空調(diào)（供暖）為廣場主系統(tǒng)一部分，無法獨(dú)立，主機(jī)系統(tǒng)由各地管理公司管理，租戶一般按照約定標(biāo)準(zhǔn)的方式向管理公司繳納空調(diào)（供暖）費(fèi)用；（3）供電系統(tǒng)單獨(dú)在供電部門立戶，由租戶直接向供電部門繳納用電費(fèi)用，由供電部門開具增值稅發(fā)票，其變壓器一般由各地管理公司管理；（4）電（扶）梯一般與其他租戶共用，租戶按租賃面積占本幢建筑的建筑面積比例分?jǐn)傔\(yùn)行及維護(hù)保養(yǎng)費(fèi)用；（5）消防與其他租戶共用，消防部門對消防要求較高，為物業(yè)管理的重點(diǎn)；（6）租賃區(qū)域內(nèi)的保安、保潔、垃圾處置由租戶自行管理，租賃區(qū)域外由管理公司負(fù)責(zé)。