【文章內(nèi)容簡介】 費用的分?jǐn)偡椒?。配電系統(tǒng)l 配電系統(tǒng)設(shè)計審圖建議； l 住宅電力負(fù)荷參數(shù)；l 住宅區(qū)域末端點位配備建議標(biāo)準(zhǔn)； l 配電系統(tǒng)的分界；/ 20l 配電設(shè)備選型和經(jīng)濟(jì)評價。給排水系統(tǒng)l 給排水系統(tǒng)設(shè)計審圖建議； l 給排水閥門位置補(bǔ)充建議；l 雨水篦子、雨水、污水檢查井的分布建議； l 雨水管的流向組織建議； l 給排水系統(tǒng)計量； l 中水系統(tǒng)的建議；l 給排水系統(tǒng)設(shè)備的選型和經(jīng)濟(jì)評價。消防系統(tǒng)l 消防系統(tǒng)設(shè)計審圖建議； l 消防電、水系統(tǒng)物業(yè)補(bǔ)充建議； l 消防末端閥門位置；l 消防中控室的位置、面積、裝修建議； l 消防系統(tǒng)設(shè)備的選型和經(jīng)濟(jì)評價。安防系統(tǒng)l 安防系統(tǒng)設(shè)計審圖建議； l 安防系統(tǒng)末端點位的物業(yè)建議； l 安防系統(tǒng)分區(qū)和門禁控制； l 安防系統(tǒng)設(shè)備的選型和經(jīng)濟(jì)評價。公共照明系統(tǒng)l 公共照明系統(tǒng)審圖建議；/ 20l 照明運行分區(qū)節(jié)能控制； l 公共照明能耗計量； l 公共照明運行模式；l 公共照明系統(tǒng)設(shè)備的選型和經(jīng)濟(jì)評價。3）對物業(yè)各業(yè)態(tài)的智能系統(tǒng)提出意見和建議 n 智能化建筑的概念和標(biāo)準(zhǔn)； n 智能化的硬件配備和擴(kuò)展要求； n 智能化設(shè)備的軟件功能； n 智能化操作的分級職能； n 智能化運行的經(jīng)濟(jì)性分析； n 智能化運行的可靠性能分析； n 智能化控制末端點位的補(bǔ)充； n 智能化控制系統(tǒng)的完善；n 智能化系統(tǒng)在各專業(yè)系統(tǒng)工程中的體現(xiàn)； 4）跟進(jìn)物業(yè)建筑施工和設(shè)備安裝過程 n 了解施工進(jìn)度 n 了解隱蔽工程n 公共區(qū)域合理尺寸及使用材料建議 n 車場合理建議5）能源收繳與計量控制建議n 物業(yè)主體部分及相關(guān)配套設(shè)施各功能部分之供電、水、燃?xì)庀到y(tǒng)合理分割與獨立計量要求。/ 20n 物業(yè)主體部分及相關(guān)配套設(shè)施各功能組合部分內(nèi)公共區(qū)域各地段、照明用電、動力用電系統(tǒng)、清潔、綠化用水之系統(tǒng)與業(yè)戶單元內(nèi)之供電、水系統(tǒng)合理分割與獨立計量要求。n 計量表的位置與抄表方式符合物業(yè)運行管理要求； n 通過計量，達(dá)到能源系統(tǒng)平衡控制。6）裝修管理建議物業(yè)公司將向書面提供安排裝修工程、物料運送控制及相關(guān)之裝修管理程序建議。n 向開發(fā)商提供成品保護(hù)方案； n 裝修現(xiàn)場消防安全管理方案； n 裝修現(xiàn)場施工安全管理方案； n 裝修現(xiàn)場臨時用電管理方案第三節(jié) 項目的籌備籌備的內(nèi)容人員招聘，包含但不限于組織架構(gòu)的確定、工資福利標(biāo)準(zhǔn)的確定、14 / 20招聘途徑的選擇、認(rèn)識制度的編寫；辦公室的選址、裝修，主要內(nèi)容有裝修公司的選擇、圖紙的審查、裝修風(fēng)格的確定、裝修預(yù)算的申請、裝修過程的控制；行政性事務(wù)，包含但不限于工服廠家的選擇、辦公家具的采購、工程設(shè)備、工具的采購，保潔機(jī)器、用品的采購；物業(yè)管理方案的編制；項目服務(wù)預(yù)算及開辦費的編制；協(xié)助開發(fā)商編制《臨時管理公約》、《房屋質(zhì)量保證書》和《房屋使用說明書》；交房資料的準(zhǔn)備及印刷工作；包含單不限于《業(yè)主手冊》、《裝修手冊》、《交房通知書》等；評估影響物業(yè)管理運作收費的因素，并就物業(yè)管理服務(wù)之各項無償及有償收費標(biāo)準(zhǔn)與操作程序提出建議。第四節(jié) 承接查驗一、分戶驗收住宅工程質(zhì)量分戶驗收（以下簡稱分戶驗收），是指建設(shè)單位組織施工、監(jiān)理等單位，在住宅工程各檢驗批、分項、分部工程驗收合格的基礎(chǔ)上，在住宅工程竣工驗收前，依據(jù)國家有關(guān)工程質(zhì)量驗收標(biāo)準(zhǔn)，對每戶住宅及相關(guān)公共部位的觀感質(zhì)量和使用功能等進(jìn)行檢查驗收，并出具驗收合格證明的活動。/ 20分戶驗收內(nèi)容主要包括：1）地面、墻面和頂棚質(zhì)量；2）門窗質(zhì)量；3）欄桿、護(hù)欄質(zhì)量；4）防水工程質(zhì)量；5）室內(nèi)主要空間尺寸；6）給水排水系統(tǒng)安裝質(zhì)量；7）室內(nèi)電氣工程安裝質(zhì)量；8）采暖工程安裝質(zhì)量；9）建筑節(jié)能工程質(zhì)量；10）有關(guān)合同中約定的其他內(nèi)容。住宅工程分戶驗收的程序（一）分戶驗收內(nèi)容完成后，施工單位應(yīng)首先進(jìn)行全面的自檢評定，自檢合格后向建設(shè)單位提出住宅工程分戶質(zhì)量驗收書面申請。（二）建設(shè)單位組織監(jiān)理、施工、物業(yè)管理等單位的有關(guān)人員按照國家工程質(zhì)量驗收標(biāo)準(zhǔn)的要求，逐戶按照本辦法要求的分戶驗收內(nèi)容確定檢查部位、數(shù)量并適時進(jìn)行檢查驗收；分包單位項目經(jīng)理、項目技術(shù)負(fù)責(zé)人也應(yīng)參加分包項目的分戶驗收；已選定物業(yè)公司的，物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)參加分戶驗收工作。（三）參加分戶驗收的人員應(yīng)具備相應(yīng)的技術(shù)能力和資格，并經(jīng)當(dāng)?shù)乇O(jiān)督機(jī)構(gòu)認(rèn)可與備案。（四）分戶質(zhì)量驗收前，施工單位應(yīng)在建筑物相應(yīng)部位標(biāo)識好暗/ 20埋水、電管線的走向，分戶驗收應(yīng)配備必要的檢測儀器；建設(shè)單位應(yīng)提前5個工作日向當(dāng)?shù)毓こ藤|(zhì)量監(jiān)督機(jī)構(gòu)進(jìn)行告知。（五）分戶驗收應(yīng)逐戶、逐間檢查，并做好記錄。分戶質(zhì)量驗收不合格的，須經(jīng)整改符合要求后重新組織驗收。（六）每戶住宅和規(guī)定的公共部位驗收完畢，應(yīng)填寫《住宅工程質(zhì)量分戶驗收表》（見附表一），由建設(shè)單位和施工單位項目負(fù)責(zé)人、監(jiān)理單位項目總監(jiān)理工程師等分別簽字確認(rèn)，并加蓋公章后，張貼于戶內(nèi)醒目位置。建設(shè)、施工、監(jiān)理等單位應(yīng)嚴(yán)格履行分戶驗收職責(zé)，對分戶驗收的結(jié)論進(jìn)行簽認(rèn)，不得簡化分戶驗收程序。對于經(jīng)檢查不符合要求的，施工單位應(yīng)及時進(jìn)行返修，監(jiān)理單位負(fù)責(zé)復(fù)查。返修完成后由建設(shè)單位重新組織分戶驗收。二、資料檔案交接在物業(yè)交付前，物業(yè)公司應(yīng)與開發(fā)商進(jìn)行資料檔案的交接，資料檔案的交接應(yīng)該在綜合驗收合格后，房屋交付前進(jìn)行。最遲不得超過房屋交付前5日，以便給承接驗收留出充足的時間。資料檔案的內(nèi)容： 第一類、基礎(chǔ)資料 ——原件一套包括：總平面布置圖、建筑、結(jié)構(gòu)、給排水、空調(diào)、電、燃?xì)狻⑼ㄓ崱?7 / 20消防、監(jiān)控、門禁、對講、停車場、廣播、智能系統(tǒng)等各專業(yè)竣工圖及地下管線綜合布置竣工圖——原件一套（包括質(zhì)量事故處理記錄）——復(fù)印件一套 ——復(fù)印件一套、技術(shù)資料、使用說明書——復(fù)印件一套，（電、水、熱力、天然氣）——復(fù)印件一套 （污水排放、垃圾排放）——復(fù)印件一套第二類、工程技術(shù)資料1)竣工圖(包括總平面布置圖、建筑、結(jié)構(gòu)、給排水、空調(diào)、電、燃?xì)狻⑼ㄓ崱⑾?、監(jiān)控、門禁、對講、停車場、廣播、智能系統(tǒng)等各專業(yè)竣工圖及地下管線綜合布置竣工圖)； 2)工程及隱蔽管線的全套圖紙； 3)地質(zhì)勘察報告；4)工程合同及開、竣工報告； 5)圖紙會審記錄；6)工程設(shè)計變更通知（包括質(zhì)量事故處理記錄）； 7)隱蔽工程驗收簽證； 8)沉降觀察記錄； 9)竣工驗收證明書；/ 2010)水、電、衛(wèi)生器具等設(shè)備的檢驗合格證書；11)砂漿、混凝土塊試壓報告及其它材料測試、檢測記錄； 12)管道系統(tǒng)試壓、沖洗試驗報告； 13)生活供水設(shè)施清洗消毒合格報告。第三類、設(shè)備設(shè)施資料1)設(shè)備開箱記錄，包括裝箱單、出廠合格證、技術(shù)資料、使用說明書、隨機(jī)備件、附件等； 2)發(fā)電機(jī)安裝、調(diào)試記錄； 3)消防系統(tǒng)安裝、調(diào)試記錄；4)監(jiān)控、門禁、對講系統(tǒng)安裝、調(diào)試記錄； 5)中央空調(diào)系統(tǒng)安裝、調(diào)試記錄； 6)廣播、智能系統(tǒng)安裝、調(diào)試記錄； 7)電梯安裝、調(diào)試記錄； 8)變壓器的安裝調(diào)試紀(jì)錄第四類、施工、供貨合同、協(xié)議 1）施工總承包合同； 2）分包合同；3）建筑材料供貨合同、協(xié)議； 4）產(chǎn)品檢驗報告、合格證；/ 205）混凝土試壓報告、鋼筋檢測報告等； 6）施工總承包單位、分包單位、供貨商資料；物業(yè)公司接收以上檔案資料時，應(yīng)仔細(xì)清點、查驗，發(fā)現(xiàn)有缺失、損壞，應(yīng)請開發(fā)商補(bǔ)充，圖紙、資料應(yīng)妥善保存，建立檔案室，鑰匙由專人保管。以上資料保存年限為永久保存。三、物業(yè)交接物業(yè)資料檔案交接完畢后，房屋交付前，開發(fā)商應(yīng)與物業(yè)公司進(jìn)行物業(yè)交接，并簽訂交接協(xié)議。交接的主要內(nèi)容包括：共用部位和共用設(shè)備設(shè)施的交接；園區(qū)綠化交接；業(yè)主資料交接。交接時應(yīng)對以上內(nèi)容進(jìn)行及認(rèn)真查驗，發(fā)現(xiàn)問題應(yīng)請開發(fā)商進(jìn)行整改。整改完畢再簽訂交接協(xié)議。具體交接程序見：園區(qū)綠化交接方案、保潔交接方案。/ 20第三篇：物業(yè)管理前期介入淺談物業(yè)管理的前期介入（發(fā)表于《中國住宅設(shè)施》、《首都房地產(chǎn)》）眾所周知，房地產(chǎn)開發(fā)的市場機(jī)制一般由生產(chǎn)、流通、消費三個基本環(huán)節(jié)組成，而物業(yè)管理是房地產(chǎn)消費環(huán)節(jié)的主要活動。因此，人們習(xí)慣地將物業(yè)管理稱為房地產(chǎn)開發(fā)的后期工作。既然是“后期”工作，其重要性便容易被人忽視，在工作程序上也往往躋身于后排的位置。更有甚者，開發(fā)商在前期工作中根本未顧及后期的入住及管理，工程完工，一交大吉。因前期工作的失誤，往往導(dǎo)致后期糾紛的產(chǎn)生，不但給物業(yè)管理帶來極大不便，處置稍有不當(dāng)，還會損傷開發(fā)商的信譽(yù)和利益。實際上，物業(yè)管理是房地產(chǎn)開發(fā)的延續(xù)和完善，是房地產(chǎn)開發(fā)的最后一道關(guān)口，在房地產(chǎn)開發(fā)的全過程中起著重要的作用。隨著房地產(chǎn)市場的日趨成熟，消費者不僅關(guān)注開發(fā)商的品牌、地段的繁華與便利程度、房屋的性能及價格，還越來越重視入住后的物業(yè)管理。筆者在房地產(chǎn)及物業(yè)管理行業(yè)工作多年，深切地認(rèn)識到，物業(yè)管理提前介入房地產(chǎn)開發(fā)活動，已成為市場的必然。一、物業(yè)前期介入的必要性打開報章、瀏覽網(wǎng)頁,糾紛、糾紛、還是糾紛…… 糾紛，已成為房地產(chǎn)市場見怪不怪的一道特殊風(fēng)景。我們的客戶怎么了？我們的開發(fā)商怎么了？我們的物業(yè)公司怎么了？“不識廬山真面目，只緣身在此山中”，面對接二連三的糾紛，當(dāng)事者往往是一頭霧水。這時，通過第三只眼睛來看問題，常常會透過表象而現(xiàn)其本質(zhì)。第三只眼睛看問題，就是站在不同的角度對事物進(jìn)行冷靜的觀察和辨析。在討論物業(yè)前期介入問題之前，我們先請看下面的三個案例：案例一：在北方地區(qū)的磚混結(jié)構(gòu)多層住宅中，經(jīng)常會出現(xiàn)因溫差變化引起的溫度裂縫，嚴(yán)重者可裂透墻體，尤以頂層為甚。裂縫的出現(xiàn)，常常令業(yè)主深感疑慮和擔(dān)心，進(jìn)而引發(fā)一系列復(fù)雜的糾紛。在甲小區(qū)處理類似問題的過程中，物業(yè)人員曾走訪過一些專門處理工程裂縫的資深專家，并從中學(xué)到了如何預(yù)防裂縫的寶貴經(jīng)驗。在甲小區(qū)二期工程的前期設(shè)計時，就此類問題，物業(yè)人員曾主動向開發(fā)商提出了具體的預(yù)防性建議?？上У氖?，該開發(fā)商習(xí)慣地認(rèn)為物業(yè)人員不是專業(yè)的工程技術(shù)人員，在工程專業(yè)問題上不如設(shè)計師，對物業(yè)的意見重視不足，而是采取了設(shè)計師提出的只在墻體及窗口部位增加鋼筋砼的做法。結(jié)果工程完工還不到一年時間，頂層溫差裂縫就普遍出現(xiàn)，成為開發(fā)商和物業(yè)公司不得不面對的頭疼問題。案例二：在乙小區(qū)的施工中，銷售人員及物業(yè)人員無意中發(fā)現(xiàn)各戶衛(wèi)生間內(nèi)沒有暖氣，于是趕緊找開發(fā)商交涉。而開發(fā)商過分依賴工程技術(shù)人員，堅持認(rèn)為通過熱工計算，衛(wèi)生間內(nèi)可以不安裝暖氣，對物業(yè)人員的合理化建議沒有采納。結(jié)果乙小區(qū)竣工三年以來，衛(wèi)生間沒有暖氣始終是業(yè)主投訴的熱點之一，甚至個別業(yè)主因此拒繳供暖費，給小區(qū)物業(yè)管理及開發(fā)商的形象造成了一定的影響。案例三：丙小區(qū)竣工后，在進(jìn)行物業(yè)接管驗收時，物業(yè)人員發(fā)現(xiàn)該小區(qū)的圍墻低矮，不利于安全防范，于是提出了加高圍墻的要求。開發(fā)商錯誤地認(rèn)為物業(yè)人員小題大做，沒有立即采取整改措施。但時間不長，就發(fā)生了竊賊翻墻而入的事件，小區(qū)居民意見很大，紛紛抗議，開發(fā)商這才“亡羊補(bǔ)牢”。上述三個案例，已從前期規(guī)劃設(shè)計、建筑施工、后期接管驗收三個不同的階段，印證了物業(yè)管理提前介入房地產(chǎn)開發(fā)活動的必要性。物業(yè)管理專業(yè)人士介入房地產(chǎn)開發(fā)活動的時間越早，就越有可能更多地規(guī)避一些不應(yīng)發(fā)生的失誤，最大可能的減少后期不必要的糾紛。無庸否認(rèn)，在眾多的房地產(chǎn)糾紛中，的確有個別物業(yè)服務(wù)不到位的，也有個別業(yè)主行為過激無理取鬧的，但更多的糾紛是因規(guī)劃的不合理、設(shè)計的失誤、施工的缺陷等等前期遺留問題所致。開發(fā)商聘請的設(shè)計單位、施工隊伍也許是十分優(yōu)秀的，設(shè)計師、工程師也許是十分盡職的，但再優(yōu)秀的技術(shù)人員也有他一定的局限性。稍有經(jīng)濟(jì)學(xué)常識的人都知道，在市場經(jīng)濟(jì)中，需求決定市場，市場決定一切。而所謂需求，是客戶內(nèi)心對所需商品和服務(wù)一種心理上的訴求，不經(jīng)常地、深入地和客戶接觸，任何人也很難真正地了解其心理。物業(yè)管理人員每天面對的廣大的購房客戶，處理的是客戶形形色色的投訴和方方面面的問題，最了解客戶想什么？需要什么？也最了解客戶的家中經(jīng)常出現(xiàn)那些使用功能和質(zhì)量方面的問題？物業(yè)管理如能早期介入房地產(chǎn)開發(fā)活動，可在前期工作中充分吸收客戶的意見，彌補(bǔ)技術(shù)人員的局限和不足，有效地避免常見錯誤的重演，使開發(fā)產(chǎn)品的品質(zhì)更符合市場的需求。概言之，物業(yè)早期介入，具有如下作用： 有利于優(yōu)化設(shè)計，完善規(guī)劃設(shè)計細(xì)節(jié)； 有利于提高工程質(zhì)量；有利于保證物業(yè)的使用功能；加強(qiáng)對物業(yè)的全面了解，便于后期管理服務(wù)。二、物業(yè)管理前期介入的時機(jī)與階段既然物業(yè)管理在房地產(chǎn)開發(fā)活動的前期介入十分必要，那么，物業(yè)管理究竟在什么時機(jī)或說在房地產(chǎn)開發(fā)的哪個階段介入最為適當(dāng)呢？因物業(yè)管理在我國起步較晚，而最早又是房地產(chǎn)的附屬產(chǎn)業(yè)，所以，物業(yè)管理的介入時機(jī)也有一個逐步發(fā)展、逐步提前的過程。最開始的模式，物業(yè)管理往往是在業(yè)主入住前才匆匆介入。開發(fā)商完成征地、拆遷、規(guī)劃設(shè)計、建筑施工、竣工驗收、銷售出租等一系列前期工作后，在業(yè)主辦理入住手續(xù)之前，才將建成的物業(yè)移交物業(yè)公司。此時，木已成舟，物業(yè)介入后即便發(fā)現(xiàn)不如人意的地方，也為時已晚，不可能再做大的改動，只能維持現(xiàn)狀。在此境況下，物業(yè)管理的主要工作之一往往是為開發(fā)商處理遺留問題。、隨著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與成熟，人們對物業(yè)管理工作日趨重視，物業(yè)管理的介入階段逐步前移至房地產(chǎn)銷售階段。政府有關(guān)規(guī)章（京國土房管物[2003]1060號文件）也明文規(guī)定：“建設(shè)單位銷售物業(yè)時，應(yīng)將前期物業(yè)服務(wù)合同中的物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容和質(zhì)量要求、服務(wù)費用和收費方式作為房屋買賣合同的內(nèi)容。建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同應(yīng)當(dāng)包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容?！蔽飿I(yè)管理此時介入，可對銷售人員進(jìn)行一些必要的物業(yè)服務(wù)專業(yè)知識培訓(xùn)和指導(dǎo)，避免在銷售中經(jīng)常出現(xiàn)的亂承諾、虛假承諾現(xiàn)象，減少業(yè)主入住后的糾紛。但在房地產(chǎn)銷售階段，工程施工也往往進(jìn)行到了一定程度，一些前期的隱患已然無法避免。在工程建筑施工階段，有些開發(fā)商的習(xí)慣作法是聘請一家較好的監(jiān)理公司，再派駐幾個好的工程技術(shù)人員即可，往往認(rèn)為物業(yè)管理人員不是專業(yè)的施工技術(shù)人員，對物業(yè)管理在施工階段介入認(rèn)識不足。其實