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正文內(nèi)容

物業(yè)管理前期介入方案范文大全(編輯修改稿)

2024-11-09 07:21 本頁面
 

【文章內(nèi)容簡介】 ■空調(diào)制冷機(jī)組、各盤管機(jī)、各風(fēng)管及風(fēng)口■空調(diào)風(fēng)柜房地面排水坡度、下水口、回風(fēng)系統(tǒng)、新風(fēng)機(jī)等(包括暖風(fēng)系統(tǒng))■各檢修口、通風(fēng)及防排煙風(fēng)機(jī)、風(fēng)口、風(fēng)管及控制系統(tǒng)等。(7)弱電系統(tǒng)■消防報(bào)警系統(tǒng)(消防控制中心報(bào)警聯(lián)動(dòng)、自動(dòng)溫?zé)煾?、警鈴及手?dòng)按鈕、防火卷簾門等)■弱電檢查井內(nèi)管線、接線箱等資料交接(1)產(chǎn)權(quán)資料:項(xiàng)目批準(zhǔn)文件、用地批準(zhǔn)文件、建筑開工有關(guān)資料、丈量報(bào)告等。(2)技術(shù)資料:竣工圖(包括總平面、建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備、附屬工程及隱蔽管線等)、各類公共設(shè)備使用說明書及調(diào)試報(bào)告、地質(zhì)勘察報(bào)告、工程合同及開、竣工報(bào)告、工程預(yù)決算分項(xiàng)清單、圖紙會(huì)審記錄、工程設(shè)計(jì)變更通知及技術(shù)核定單(包括質(zhì)量事故處理記錄)、隱蔽工程驗(yàn)收記錄、沉降觀察記錄及沉降觀察點(diǎn)布置圖、竣工驗(yàn)收證明書、鋼材及水泥等主要材料的質(zhì)量保證書、新材料及構(gòu)配件的鑒定合格證書、設(shè)備(水、電、空調(diào)、電梯)及衛(wèi)生潔具的檢驗(yàn)合格證書、砂漿及混凝土試塊試壓報(bào)告、供水管道的試壓報(bào)告、機(jī)電設(shè)備訂購合同、設(shè)備開箱技術(shù)資料、試驗(yàn)記錄及系統(tǒng)調(diào)試記錄等。(3)驗(yàn)收資料:工程竣工驗(yàn)收證書、消防工程驗(yàn)收合格證、綜合驗(yàn)收合格證書、用電許可證、供用電協(xié)議書、用水審批表及供水合同書、電梯使用合格證、電話保養(yǎng)及驗(yàn)收協(xié)議等。其他交接(1)設(shè)施設(shè)備的備用備件、施工剩余材料備品等。(2)具有保修期的設(shè)施設(shè)備施工或購買合同(保修協(xié)議也可)等。(3)公共區(qū)域各通道門、設(shè)備及管理用房、洗手間、檢查管井、信報(bào)箱鑰匙等。接管驗(yàn)收注意事項(xiàng)(1)在接管驗(yàn)收前,管理處將主動(dòng)與施工管理方協(xié)商有關(guān)接管驗(yàn)收的問題(包括交接方具體人員、驗(yàn)收具體時(shí)間、注意事項(xiàng)等),同時(shí)要盡量統(tǒng)一驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn),明確交接雙方的責(zé)、權(quán)、利。(2)接管驗(yàn)收不但要檢查物業(yè)的質(zhì)量,而且還清點(diǎn)物業(yè)內(nèi)各種設(shè)施設(shè)備、公共物品、圖紙資料、綠化小品等的類型、數(shù)量及其他要求的參數(shù)。驗(yàn)收報(bào)告須經(jīng)交接雙方認(rèn)可簽字后才能生效。(3)針對初驗(yàn)發(fā)現(xiàn)的問題,若屬于必須改正的,書面報(bào)請施工管理方敦促施工單位返修;一時(shí)無法返修的項(xiàng)目要確定今后維修的期限并請開發(fā)商認(rèn)可;屬于無法返修的項(xiàng)目,報(bào)告開發(fā)商記錄備案。設(shè)施設(shè)備試運(yùn)行為保證小區(qū)(大廈)啟用設(shè)備即能正常運(yùn)行,必須在設(shè)施設(shè)備驗(yàn)收完成后有一個(gè)設(shè)備試運(yùn)行階段,在這個(gè)期間,管理處的工作重點(diǎn)逐步由驗(yàn)收交接向正常運(yùn)行、保養(yǎng)及維修轉(zhuǎn)移,由管理處工程技術(shù)人員開始直接操作設(shè)備,但設(shè)備安裝調(diào)試單位應(yīng)該派人配合并給予相關(guān)操作人員一定的培訓(xùn)。一、其他前期準(zhǔn)備工作室外綠化、停車場、道路及園林小品前期介入根據(jù)小區(qū)(大廈)室外綠化、停車場、道路標(biāo)識(shí)系統(tǒng)及園林小品的配套計(jì)劃,管理處將結(jié)合日后物業(yè)管理運(yùn)作的需求和實(shí)際情況,提出相關(guān)工作建議供施工管理方參考。清潔衛(wèi)生與環(huán)境衛(wèi)生前期介入在小區(qū)(大廈)啟用前,施工管理方將組織施工單位負(fù)責(zé)進(jìn)行全面清潔工作,管理處應(yīng)該予以全面配合。在此項(xiàng)工作中,管理處要注意清潔外墻、石材地墻面、瓷磚地墻面、不銹鋼飾面所使用的清潔液、清潔工具等,防止腐蝕和劃傷以上材料,造成業(yè)主的損失及后續(xù)物業(yè)管理工作的困難。消防及安全管理前期介入小區(qū)(大廈)的消防工作注重從根本上杜絕火源及控制易燃材料。在室內(nèi)第一、二次裝修中,許多材料是易燃品,施工現(xiàn)場情況復(fù)雜,極易發(fā)生火險(xiǎn)和盜竊事件。管理處將對施工管理方進(jìn)行嚴(yán)格巡視檢查,及時(shí)發(fā)現(xiàn)危險(xiǎn)隱患,報(bào)告施工管理方采取措施,以保證生命財(cái)產(chǎn)的安全。外部公共關(guān)系建立為保證今后物業(yè)管理的順利開展,管理處經(jīng)理將在小區(qū)(大廈)全面啟用前,與相應(yīng)的政府及公用事業(yè)各職能機(jī)構(gòu)建立穩(wěn)定的溝通渠道,辦理相應(yīng)的法律文本,并獲得當(dāng)局的批準(zhǔn)。業(yè)主全面進(jìn)駐準(zhǔn)備小區(qū)(大廈)業(yè)主全面進(jìn)駐之前,管理處將主動(dòng)與業(yè)主溝通、協(xié)調(diào),確定包括遷入日期、時(shí)間、搬運(yùn)物資數(shù)量、停車地點(diǎn)、搬運(yùn)路線、搬運(yùn)時(shí)間、電梯使用等,并共同制定搬遷計(jì)劃及注意事項(xiàng)。在遷入過程中,管理處將再次確認(rèn)安排事項(xiàng),派有關(guān)人員在現(xiàn)場迎接、指引路線,同時(shí)監(jiān)督搬運(yùn)工人遵守有關(guān)規(guī)定,保持良好秩序,減少對其他業(yè)主的影響。二、前期物業(yè)管理人員安排計(jì)劃與工作進(jìn)度人員安排計(jì)劃根據(jù)前期管理工作計(jì)劃及施工進(jìn)度,管理處的員工將按計(jì)劃逐步招調(diào)到位。(1)施工期人員安排及職責(zé)① 成立前期物業(yè)管理小組,組長1人,由公司總經(jīng)理擔(dān)任;組員4人,負(fù)責(zé)領(lǐng)導(dǎo)、指揮、安排前期物業(yè)管理工作,進(jìn)一步的調(diào)查摸底,制定出具體的小區(qū)(大廈)《物業(yè)管理前期介入方案》。② 派長駐小區(qū)(大廈)施工現(xiàn)場管理人員3人,在中標(biāo)15天后進(jìn)入現(xiàn)場,負(fù)責(zé)與施工管理方保持密切的聯(lián)系,參與施工方的日常管理工作,完成施工現(xiàn)場的物業(yè)管理前期工作。(2)設(shè)備調(diào)試期人員安排與職責(zé)成立以工程部經(jīng)理為組長,由配電、給排水、空調(diào)、自動(dòng)化專業(yè)工程師組成的四人小組赴現(xiàn)場,參與設(shè)備調(diào)試期觀摩,接受設(shè)備提供方的培訓(xùn)負(fù)責(zé)掌握設(shè)施設(shè)備的性能、結(jié)構(gòu)、參數(shù)等,編制設(shè)施設(shè)備操作維修規(guī)程和各項(xiàng)作業(yè)指導(dǎo)書等。① 接管驗(yàn)收前3個(gè)月,物業(yè)管理公司派往小區(qū)(大廈)的7名管理骨干將全部到位,負(fù)責(zé)大廈物業(yè)管理的籌備工作,包括人員招聘、培訓(xùn)、物資裝備等。② 此階段物業(yè)管理公司將適時(shí)派出由總經(jīng)理帶隊(duì)的專業(yè)人員7人參與接管驗(yàn)收,擬定小區(qū)(大廈)《物業(yè)管理接管驗(yàn)收方案》,協(xié)助管理處開展工作。③接管驗(yàn)收前1個(gè)月,管理處全部人員到位。工作進(jìn)度根據(jù)小區(qū)(大廈)實(shí)際情況和待業(yè)慣例,建議在定標(biāo)后10天內(nèi)簽定《物業(yè)管理委托合同》,中標(biāo)15天后開展前期管理?!镄^(qū)(大廈)前期介入工作進(jìn)度表月份5月底項(xiàng)目簽定《物業(yè)管理委托合同》施工管理方的初次會(huì)晤 熟悉施工情況、隱蔽工程記69月初10月底11月底12月錄,制訂《物業(yè)管理前期介入方案》參與設(shè)施設(shè)備的調(diào)試 盆藝擺放崗?fù)?、道閘與標(biāo)識(shí)系統(tǒng)方案竣工驗(yàn)收物業(yè)接管現(xiàn)場驗(yàn)收(包括備品 備件)物業(yè)各種資料交接 返修、復(fù)驗(yàn)及試運(yùn)行 清潔開荒公眾文件送審并發(fā)布 準(zhǔn)備迎接全面進(jìn)駐 物資裝備的準(zhǔn)備 外部公共關(guān)系的建立 全面進(jìn)駐并開始正式運(yùn)行注:籌備期具體工作時(shí)間視施工進(jìn)度調(diào)整第四篇:淺談物業(yè)管理前期介入淺談物業(yè)管理前期介入建筑工程學(xué)院07物業(yè)管理班楊星星摘要:物業(yè)管理早期介入指房地產(chǎn)開發(fā)單位邀請擬從事前期物業(yè)管理的有關(guān)人員參與該項(xiàng)目的可行性研究,從物業(yè)管理角度對物業(yè)規(guī)劃、設(shè)計(jì)、設(shè)備選用、功能布局、施工監(jiān)管、驗(yàn)收接管、銷售和租賃提出建設(shè)性意見,充分反映住戶要求和物業(yè)自身要求,力求使用戶入住之前的各種前期工作與用戶使用的實(shí)際需要及日后物業(yè)管理工作相適應(yīng)。關(guān)鍵詞:前期物業(yè)管理物業(yè)管理早期介入前期介入立法意義前期物業(yè)管理是指在業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)管理企業(yè)之前,建設(shè)單位通過招標(biāo)方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè),依法簽訂《前期物業(yè)服務(wù)合同》,由受聘的物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施的物業(yè)管理。前期物業(yè)管理一般包括早期介入、業(yè)主入住、裝修管理、物業(yè)檔案管理等內(nèi)容。一、物業(yè)管理前期介入的可行性物業(yè)管理前期介入,從前面的理論分析已得出其十分必要,但在現(xiàn)實(shí)中是否可行呢?下面我們就對物業(yè)管理前期介入的可行性進(jìn)行分析。(一)、從經(jīng)濟(jì)效益角度看任何經(jīng)濟(jì)活動(dòng)都要有成本支出,作為一個(gè)企業(yè)也必然要考慮經(jīng)濟(jì)效益,這是無可非議的。如果考慮物業(yè)管理前期介入的經(jīng)濟(jì)性呢?這可從三個(gè)角度來分析:1.經(jīng)濟(jì)效益的可行性從房地產(chǎn)開發(fā)的角度來說,增加這種行為有利有弊,存在著風(fēng)險(xiǎn)收益。利的方面:有物業(yè)管理公司介入,加強(qiáng)了決策、規(guī)劃的準(zhǔn)確性,保證物業(yè)順利地開發(fā);同時(shí)保證物業(yè)開發(fā)質(zhì)量,促進(jìn)物業(yè)銷售,加快資金周轉(zhuǎn)。弊的方面:主要是增加了成本(前期介入費(fèi)用由房地產(chǎn)開發(fā)商負(fù)責(zé)承擔(dān)),假若物業(yè)管理公司提出返工建議,可能還增加工期等。綜合而知,房地產(chǎn)開發(fā)商雖然在前期介入中承擔(dān)了一定風(fēng)險(xiǎn),但會(huì)帶來更大的收益,從經(jīng)濟(jì)性的角度來看,利大于弊,房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)該支持物業(yè)管理前期介入。2.從物業(yè)管理公司的角度物業(yè)管理公司從參與的角度來看,利的一面是:由于前期介入,熟悉了解物業(yè),為今后接受新業(yè)務(wù)奠定了基
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