【文章內容簡介】 深入了解項目特點，擬定現場顧問計劃 。 在進入項目以前 應當對項目進行深入了解并制定計劃。 （ 1）審讀圖紙，了解項目系統(tǒng)情況； 從設計說明入手，對建筑圖紙、結構圖紙、設備專業(yè)圖紙等進行閱讀，標記重要的環(huán)節(jié)，了解項目的整體設計思路、定位。最后對圖紙審讀的結果進行匯總，為制定工作計劃做準備。 10 （ 2）根據項目特點，擬定現場物業(yè)顧問計劃。 根據了解到的項 目特點，如項目定位、系統(tǒng)構成、交通流線、服務配套等，結合甲方的施工進度計劃擬定現場顧問計劃。 關注工程進度，記錄現場情況。 在現場巡視過程中，記錄所有關注的細節(jié)，為提供物業(yè)建議做準備。 （ 1）根據工程計劃，調整工作計劃； 隨著現場情況的變化，工程進度計劃也在隨時調整，物業(yè)現場介入人員應關注該計劃，及時調整物業(yè)的顧問計劃及工作側重點。 （ 2）記錄設計方案和施工圖紙變更； 物業(yè)現場介入人員在施工中要認真記錄設計方案、施工圖紙變更及施工洽商，為物業(yè)服務公司的后期接管提供便利。 （ 3）記錄施 工現場發(fā)現問題，為提出各種建議做準備。 施工過程是根據施工便利與否而適時調整的，所以，有許多設備設施安裝的位置與圖紙不符，物業(yè)現場介入人員必須在圖紙上進行標注；如記錄一些隱蔽工程和截門等的位置變化，使今后的物業(yè)維修能準確判斷位置。 參加施工期間的專業(yè)會議，提供建議。 （ 1）通過參加設計協(xié)調會、施工協(xié)調會、監(jiān)理會等了解施工焦點； 參加專業(yè)會議，通過會議上的問題討論、焦點爭論，了解項目情況，并在會議上明確物業(yè)要求，適時的提出物業(yè)建議。 （ 2）根據會議等的實際情況，適時提供書面物業(yè)建議。 通過對項目的深入了解，提供現場物業(yè)建議。 （ 1）改進設計中不利于后期物業(yè)管理及業(yè)主使用的優(yōu)化建議； 設計中有許多不盡人意之處，一些設計人員甚至忽略后期維護、管理的需 11 求，物業(yè)現場介入人員要了解、記錄這些信息，并結合實際根據優(yōu)化的可能性，有針對性的適時提出物業(yè)書面建議。 （ 2）改進施工中不利于后期物業(yè)管理及業(yè)主使用的優(yōu)化建議； 物業(yè)現場介入人員應通過記錄現場的情況，匯總后及時向甲方及施工單位提供書面建議，督促整改不便于后期物業(yè)管理的事項。關注各單項工程設備的調試、試驗，特別要關注隱蔽工程 的隱檢、驗收。 （ 3）優(yōu)化施工質量的建議。 關注施工中的問題，對施工質量及時提出意見和建議，從而輔助提升工程質量和項目品質。 無論是對設計還是對施工的現場，建議都應注意時效性。 跟蹤現場建議采納情況。 物業(yè)現場介入人員對提出的關鍵性建議必須適時跟進，在必要情況下要堅持促使甲方采納并要求施工單位改進、整改；統(tǒng)計建議采納情況，為今后物業(yè)管理提供參考。 收集、整理現場資料。 （ 1）施工圖紙； 收集、整理各類圖紙，包括建筑、結構、機電設備等各系統(tǒng)圖紙。 （ 2）機電設備及建材的資料。 收集機電設備及建材的資料，包括：封樣、產品來源證、原裝保修書、使用說明書、環(huán)保認證書等相關認證資料復印件，并關注必需的配件、配料、專用工具，為日后的維修保養(yǎng)工作作好充分的準備。 進行交接資料初步整理，為竣工接管提供便利。 （ 1）建立初步設備臺帳； 12 隨著施工進入設備安裝階段，大量設備將到位，通過物業(yè)現場介入人員的記錄等需要按照不同系統(tǒng)整理建立設備臺帳，為后期交接奠定基礎 。 （ 2） 擬寫初步交接方案； 根據現場施工進度情況，擬定初步的交接方案，為前期物業(yè)管理的到來做好充分準備。 （ 3）配合開發(fā)商做好前期單項工程調試驗收輔助工作。 物業(yè)現場介入人員根據項目施工單項工程的調試、驗收進度，擬定輔助調試、驗收方案，記錄相關信息，提出前期物業(yè)管理相關人員逐步進入的建議，做好相關的輔助工作。 五、 房地產公司對物業(yè)公司選擇的優(yōu)劣勢分析 現在市場上的物業(yè)公司可以分兩種： （ 1） 第 一 種是開發(fā)商自己的物業(yè)公司 優(yōu) 點 因為房地產公司有很多得天獨厚的優(yōu)越條件，第一：熟悉項目建設、 規(guī)劃及各種工程進程， 第二，在工程進程中難免出現一些急手及相關的問題需要到后續(xù)解決，自己成立的 物業(yè)公司 可以當作有效的進行規(guī)避，使其能盡快交付使用，完成營銷及回攏資金計劃，這是房地產公司成立自己物業(yè)公司最簡單而直接理由。 優(yōu)點 物業(yè)項目一旦建成 ,物業(yè)管理企業(yè)就要天天和此物業(yè)打交道 ,并且要面對所管物業(yè)可能發(fā)生的各種問題 ,在關系到切身利益的條件下 ,它可能比工程監(jiān)理的要求更嚴格 ,工作更細致、更周密。在建設施工階段 ,施工環(huán)節(jié)多 ,施工單位參差不齊 ,設備安裝、管線布置錯綜復雜 ,對工程質量的控制要求高。但這一階段是整個項目 的關鍵時期 ,開發(fā)商的主要精力更多放在工程進度、資金籌措和促 13 銷推廣上 ,盡管從開發(fā)商的本意來說 ,總是希望能保證工程質量 ,使所建物業(yè)達到優(yōu)良乃至優(yōu)質工程目標 ,但是由于人力、技術、精力等方面的原因忽視對工程質量的全面監(jiān)控。盡管建設項目都有監(jiān)理公司監(jiān)理 ,但監(jiān)理公司與開發(fā)商往往只注重結構安全等大的質量問題 ,對物業(yè)使用過程中經常會碰到的滲漏、裂縫以及一些細微的質量問題卻經常忽視 ,從而給人住后的物業(yè)管理帶來諸多難以解決的問題。從物業(yè)管理的角度提出整改建議 ,確保了施工中較少甚至不出現不利于物業(yè)管理的弊端 ,為業(yè)主爭得了良好的 .硬件條件。 公司如果重視物業(yè)公司的建議和意見，而物業(yè)公司在驗收及交接的時候嚴格把關，和房地產建立相關的監(jiān)督關系，能保證工程質量及設備設施方面更完善，便于日后的 物業(yè)服務及 管理工作。 劣勢：對于一些工程遺留問題，如果得不到及時整改會對日后的物業(yè)服務產生一定的影響。（這個問題就是外聘的物業(yè)公司同樣面臨） 物業(yè)管理公司的品牌，其實質是開發(fā)公司的品牌在支撐。 從一些大公司的行為可以看出，其真正的競爭力并非完全來自其物業(yè)管理服務的優(yōu)勢，而主要來自其 “ 大 ” 和 “ 強 ” 的優(yōu)勢。 （ 2） 市場上較為 規(guī)范了的物業(yè)公司，依靠正式招標 或其他合法途徑管理小區(qū)物業(yè)。這種物業(yè)公司和開發(fā)商是利益合作關系，所以他們在接項目的時候對項目的一些小毛病