【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 深入了解項(xiàng)目特點(diǎn)，擬定現(xiàn)場(chǎng)顧問(wèn)計(jì)劃 。 在進(jìn)入項(xiàng)目以前 應(yīng)當(dāng)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行深入了解并制定計(jì)劃。 （ 1）審讀圖紙，了解項(xiàng)目系統(tǒng)情況； 從設(shè)計(jì)說(shuō)明入手，對(duì)建筑圖紙、結(jié)構(gòu)圖紙、設(shè)備專業(yè)圖紙等進(jìn)行閱讀，標(biāo)記重要的環(huán)節(jié)，了解項(xiàng)目的整體設(shè)計(jì)思路、定位。最后對(duì)圖紙審讀的結(jié)果進(jìn)行匯總，為制定工作計(jì)劃做準(zhǔn)備。 10 （ 2）根據(jù)項(xiàng)目特點(diǎn)，擬定現(xiàn)場(chǎng)物業(yè)顧問(wèn)計(jì)劃。 根據(jù)了解到的項(xiàng) 目特點(diǎn)，如項(xiàng)目定位、系統(tǒng)構(gòu)成、交通流線、服務(wù)配套等，結(jié)合甲方的施工進(jìn)度計(jì)劃擬定現(xiàn)場(chǎng)顧問(wèn)計(jì)劃。 關(guān)注工程進(jìn)度，記錄現(xiàn)場(chǎng)情況。 在現(xiàn)場(chǎng)巡視過(guò)程中，記錄所有關(guān)注的細(xì)節(jié)，為提供物業(yè)建議做準(zhǔn)備。 （ 1）根據(jù)工程計(jì)劃，調(diào)整工作計(jì)劃； 隨著現(xiàn)場(chǎng)情況的變化，工程進(jìn)度計(jì)劃也在隨時(shí)調(diào)整，物業(yè)現(xiàn)場(chǎng)介入人員應(yīng)關(guān)注該計(jì)劃，及時(shí)調(diào)整物業(yè)的顧問(wèn)計(jì)劃及工作側(cè)重點(diǎn)。 （ 2）記錄設(shè)計(jì)方案和施工圖紙變更； 物業(yè)現(xiàn)場(chǎng)介入人員在施工中要認(rèn)真記錄設(shè)計(jì)方案、施工圖紙變更及施工洽商，為物業(yè)服務(wù)公司的后期接管提供便利。 （ 3）記錄施 工現(xiàn)場(chǎng)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，為提出各種建議做準(zhǔn)備。 施工過(guò)程是根據(jù)施工便利與否而適時(shí)調(diào)整的，所以，有許多設(shè)備設(shè)施安裝的位置與圖紙不符，物業(yè)現(xiàn)場(chǎng)介入人員必須在圖紙上進(jìn)行標(biāo)注；如記錄一些隱蔽工程和截門(mén)等的位置變化，使今后的物業(yè)維修能準(zhǔn)確判斷位置。 參加施工期間的專業(yè)會(huì)議，提供建議。 （ 1）通過(guò)參加設(shè)計(jì)協(xié)調(diào)會(huì)、施工協(xié)調(diào)會(huì)、監(jiān)理會(huì)等了解施工焦點(diǎn)； 參加專業(yè)會(huì)議，通過(guò)會(huì)議上的問(wèn)題討論、焦點(diǎn)爭(zhēng)論，了解項(xiàng)目情況，并在會(huì)議上明確物業(yè)要求，適時(shí)的提出物業(yè)建議。 （ 2）根據(jù)會(huì)議等的實(shí)際情況，適時(shí)提供書(shū)面物業(yè)建議。 通過(guò)對(duì)項(xiàng)目的深入了解，提供現(xiàn)場(chǎng)物業(yè)建議。 （ 1）改進(jìn)設(shè)計(jì)中不利于后期物業(yè)管理及業(yè)主使用的優(yōu)化建議； 設(shè)計(jì)中有許多不盡人意之處，一些設(shè)計(jì)人員甚至忽略后期維護(hù)、管理的需 11 求，物業(yè)現(xiàn)場(chǎng)介入人員要了解、記錄這些信息，并結(jié)合實(shí)際根據(jù)優(yōu)化的可能性，有針對(duì)性的適時(shí)提出物業(yè)書(shū)面建議。 （ 2）改進(jìn)施工中不利于后期物業(yè)管理及業(yè)主使用的優(yōu)化建議； 物業(yè)現(xiàn)場(chǎng)介入人員應(yīng)通過(guò)記錄現(xiàn)場(chǎng)的情況，匯總后及時(shí)向甲方及施工單位提供書(shū)面建議，督促整改不便于后期物業(yè)管理的事項(xiàng)。關(guān)注各單項(xiàng)工程設(shè)備的調(diào)試、試驗(yàn)，特別要關(guān)注隱蔽工程 的隱檢、驗(yàn)收。 （ 3）優(yōu)化施工質(zhì)量的建議。 關(guān)注施工中的問(wèn)題，對(duì)施工質(zhì)量及時(shí)提出意見(jiàn)和建議，從而輔助提升工程質(zhì)量和項(xiàng)目品質(zhì)。 無(wú)論是對(duì)設(shè)計(jì)還是對(duì)施工的現(xiàn)場(chǎng)，建議都應(yīng)注意時(shí)效性。 跟蹤現(xiàn)場(chǎng)建議采納情況。 物業(yè)現(xiàn)場(chǎng)介入人員對(duì)提出的關(guān)鍵性建議必須適時(shí)跟進(jìn)，在必要情況下要堅(jiān)持促使甲方采納并要求施工單位改進(jìn)、整改；統(tǒng)計(jì)建議采納情況，為今后物業(yè)管理提供參考。 收集、整理現(xiàn)場(chǎng)資料。 （ 1）施工圖紙； 收集、整理各類圖紙，包括建筑、結(jié)構(gòu)、機(jī)電設(shè)備等各系統(tǒng)圖紙。 （ 2）機(jī)電設(shè)備及建材的資料。 收集機(jī)電設(shè)備及建材的資料，包括：封樣、產(chǎn)品來(lái)源證、原裝保修書(shū)、使用說(shuō)明書(shū)、環(huán)保認(rèn)證書(shū)等相關(guān)認(rèn)證資料復(fù)印件，并關(guān)注必需的配件、配料、專用工具，為日后的維修保養(yǎng)工作作好充分的準(zhǔn)備。 進(jìn)行交接資料初步整理，為竣工接管提供便利。 （ 1）建立初步設(shè)備臺(tái)帳； 12 隨著施工進(jìn)入設(shè)備安裝階段，大量設(shè)備將到位，通過(guò)物業(yè)現(xiàn)場(chǎng)介入人員的記錄等需要按照不同系統(tǒng)整理建立設(shè)備臺(tái)帳，為后期交接奠定基礎(chǔ) 。 （ 2） 擬寫(xiě)初步交接方案； 根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)施工進(jìn)度情況，擬定初步的交接方案，為前期物業(yè)管理的到來(lái)做好充分準(zhǔn)備。 （ 3）配合開(kāi)發(fā)商做好前期單項(xiàng)工程調(diào)試驗(yàn)收輔助工作。 物業(yè)現(xiàn)場(chǎng)介入人員根據(jù)項(xiàng)目施工單項(xiàng)工程的調(diào)試、驗(yàn)收進(jìn)度，擬定輔助調(diào)試、驗(yàn)收方案，記錄相關(guān)信息，提出前期物業(yè)管理相關(guān)人員逐步進(jìn)入的建議，做好相關(guān)的輔助工作。 五、 房地產(chǎn)公司對(duì)物業(yè)公司選擇的優(yōu)劣勢(shì)分析 現(xiàn)在市場(chǎng)上的物業(yè)公司可以分兩種： （ 1） 第 一 種是開(kāi)發(fā)商自己的物業(yè)公司 優(yōu) 點(diǎn) 因?yàn)榉康禺a(chǎn)公司有很多得天獨(dú)厚的優(yōu)越條件，第一：熟悉項(xiàng)目建設(shè)、 規(guī)劃及各種工程進(jìn)程， 第二，在工程進(jìn)程中難免出現(xiàn)一些急手及相關(guān)的問(wèn)題需要到后續(xù)解決，自己成立的 物業(yè)公司 可以當(dāng)作有效的進(jìn)行規(guī)避，使其能盡快交付使用，完成營(yíng)銷及回?cái)n資金計(jì)劃，這是房地產(chǎn)公司成立自己物業(yè)公司最簡(jiǎn)單而直接理由。 優(yōu)點(diǎn) 物業(yè)項(xiàng)目一旦建成 ,物業(yè)管理企業(yè)就要天天和此物業(yè)打交道 ,并且要面對(duì)所管物業(yè)可能發(fā)生的各種問(wèn)題 ,在關(guān)系到切身利益的條件下 ,它可能比工程監(jiān)理的要求更嚴(yán)格 ,工作更細(xì)致、更周密。在建設(shè)施工階段 ,施工環(huán)節(jié)多 ,施工單位參差不齊 ,設(shè)備安裝、管線布置錯(cuò)綜復(fù)雜 ,對(duì)工程質(zhì)量的控制要求高。但這一階段是整個(gè)項(xiàng)目 的關(guān)鍵時(shí)期 ,開(kāi)發(fā)商的主要精力更多放在工程進(jìn)度、資金籌措和促 13 銷推廣上 ,盡管從開(kāi)發(fā)商的本意來(lái)說(shuō) ,總是希望能保證工程質(zhì)量 ,使所建物業(yè)達(dá)到優(yōu)良乃至優(yōu)質(zhì)工程目標(biāo) ,但是由于人力、技術(shù)、精力等方面的原因忽視對(duì)工程質(zhì)量的全面監(jiān)控。盡管建設(shè)項(xiàng)目都有監(jiān)理公司監(jiān)理 ,但監(jiān)理公司與開(kāi)發(fā)商往往只注重結(jié)構(gòu)安全等大的質(zhì)量問(wèn)題 ,對(duì)物業(yè)使用過(guò)程中經(jīng)常會(huì)碰到的滲漏、裂縫以及一些細(xì)微的質(zhì)量問(wèn)題卻經(jīng)常忽視 ,從而給人住后的物業(yè)管理帶來(lái)諸多難以解決的問(wèn)題。從物業(yè)管理的角度提出整改建議 ,確保了施工中較少甚至不出現(xiàn)不利于物業(yè)管理的弊端 ,為業(yè)主爭(zhēng)得了良好的 .硬件條件。 公司如果重視物業(yè)公司的建議和意見(jiàn)，而物業(yè)公司在驗(yàn)收及交接的時(shí)候嚴(yán)格把關(guān)，和房地產(chǎn)建立相關(guān)的監(jiān)督關(guān)系，能保證工程質(zhì)量及設(shè)備設(shè)施方面更完善，便于日后的 物業(yè)服務(wù)及 管理工作。 劣勢(shì)：對(duì)于一些工程遺留問(wèn)題，如果得不到及時(shí)整改會(huì)對(duì)日后的物業(yè)服務(wù)產(chǎn)生一定的影響。（這個(gè)問(wèn)題就是外聘的物業(yè)公司同樣面臨） 物業(yè)管理公司的品牌，其實(shí)質(zhì)是開(kāi)發(fā)公司的品牌在支撐。 從一些大公司的行為可以看出，其真正的競(jìng)爭(zhēng)力并非完全來(lái)自其物業(yè)管理服務(wù)的優(yōu)勢(shì)，而主要來(lái)自其 “ 大 ” 和 “ 強(qiáng) ” 的優(yōu)勢(shì)。 （ 2） 市場(chǎng)上較為 規(guī)范了的物業(yè)公司，依靠正式招標(biāo) 或其他合法途徑管理小區(qū)物業(yè)。這種物業(yè)公司和開(kāi)發(fā)商是利益合作關(guān)系，所以他們?cè)诮禹?xiàng)目的時(shí)候?qū)?xiàng)目的一些小毛病