【文章內(nèi)容簡介】 作經(jīng)驗，亂種植、亂堆放、亂搭建的現(xiàn)象較為嚴(yán)重。再之老舊小區(qū)大部分居住著老人或外來人員，亂晾曬、亂堆放情況無法杜絕，無形之中給小區(qū)管理來了難度。我們將在接管后進行通過各種渠道各種方式進行物業(yè)管理知識普及宣傳，制作業(yè)主入住手冊，加大小區(qū)物業(yè)管理的宣傳工作，針對小區(qū)存在的問題從治安安全、消防意識等方面對業(yè)主進行一對一的宣傳，提高業(yè)主的文明意識以及安全防范意識。 做好小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施的維護，切實解決老百姓所關(guān)心的熱點問題，加強停車位或共用車庫的管理，解決居民停車位的問題，消除小區(qū)內(nèi)消防車 難進入的安全隱患。 加強對公司人員的業(yè)務(wù)培訓(xùn)力度，提高基本素質(zhì)，掌握服務(wù)技能，明確工作職責(zé)，全面提升管理水平和質(zhì)量，對拆遷安置小區(qū)做到保安、保潔、保綠，建立社區(qū)與物管定期有效溝通的管理機制，采取整體聯(lián)動，形成合力，聯(lián)合管理，及時現(xiàn)場發(fā)現(xiàn)、解決問題，把事情消滅在萌芽狀態(tài)，不等問題成堆以后再臨時抱佛腳，不浪費大量的人力、財力、物力。營造舒適、整潔、安全的小區(qū)環(huán)境。 第三部分 項目組織架構(gòu)與崗位人員設(shè)置 一、組織機構(gòu)設(shè)置與崗位人員配備情況 結(jié)合對老舊小區(qū)的管理模式和思路，我司認(rèn)為，完善明晰的管理職責(zé)、高效節(jié)約的組織架構(gòu)，是物業(yè)公司保證管理成效的前提，是為業(yè)主提供及時、完善物業(yè)管理服務(wù)的基礎(chǔ)。在老舊小區(qū)項目上，從提高工作效率的角度出發(fā)，建議盡量減少不必要的管理環(huán)節(jié)，特設(shè)置以下的管理架構(gòu)（見組織架構(gòu)圖設(shè)置表） 物業(yè)服務(wù)人員的配備及組織架構(gòu)圖設(shè)置表 項目經(jīng)理 二、主要工作職責(zé) 崗位 人數(shù) 崗位職責(zé) 備注 項 目 經(jīng) 理 1 人 負責(zé)全面工作督促管理服務(wù)質(zhì)量，實現(xiàn)公司制定的管理目標(biāo)和任務(wù)。項目經(jīng)理常駐現(xiàn)場負責(zé)制 定物業(yè)管理服務(wù)工作計劃，并組 織實施；每月月初提交上個月的 總結(jié)和本月的計劃；管理規(guī)章制度健全，服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)完善，物業(yè)管理檔案資料齊全。 常駐現(xiàn)場，每周至少有六天在現(xiàn)場， 24 小時手機開機與業(yè)主方保持聯(lián)系。具有本科學(xué)歷，物業(yè)管理資格證，有安置小區(qū)物業(yè)管理經(jīng)驗。 保 安 人 員 視老舊小區(qū)實際需要情況而定 主要負責(zé)需小區(qū)內(nèi)的安全保衛(wèi)和日常工作秩序，包括門崗執(zhí)勤、夜班巡視、車輛停放秩序和治安秩序等其他方面的服務(wù)。 保證 24 小時有人值班。 身體健康良好，保安員經(jīng)過培訓(xùn)持證上崗，保證 24 小時有人值班，有老舊小區(qū)管理工作經(jīng)驗。 保 潔 人 員 視老舊小區(qū)實際需要情況而定 主要負責(zé)小區(qū)的環(huán)境衛(wèi)生，包括住宅樓樓梯通道、扶手、窗戶、 消防設(shè)施以及小區(qū)內(nèi)的公用設(shè) 施的衛(wèi)生保潔，和小區(qū)道路保潔。 以女性為主， 25 周歲至 50 周歲，包干落實到各人，各責(zé)任人兼顧包干樓棟的樓道衛(wèi)生工作，包括樓道內(nèi)的亂堆放、亂張貼、樓道廣告，同時 ，監(jiān)督其他樓棟責(zé)任人的工作。 保安主管 保潔主管 維修主管 客服主管 保安 保潔 維修 客服 水 電 日 常 維 修 視老舊小區(qū)實際需要情況而定 主要負責(zé)小區(qū)內(nèi)的設(shè)備設(shè)施的運行、維護、控制、保障等工作，包括下水管道、消防設(shè)備、日常 弱電設(shè)施等的維修、保養(yǎng)、更換 及操作管理工作，確保小區(qū)各項 設(shè)備設(shè)施在良好的狀態(tài)下正常的運行。 全部持有相關(guān)證書上 崗， 25 周歲至 55 周歲 之間，施行 24 小時崗位 制。 客 服 人 員 視老舊小區(qū)實際需要情況而定 面向業(yè)主現(xiàn)場接受咨詢、意見、建議、投訴、求助、質(zhì)疑等工作，突發(fā)性事件處理及報告；定期組織進行業(yè)主意見調(diào)查，回訪統(tǒng)計分析工作，及時掌握業(yè)主綜合評價等數(shù)據(jù)； 根據(jù)業(yè)主的實際需求，協(xié)調(diào)其他各部門，及時為其提供各類專項有償服務(wù)；根據(jù)交樓的計劃安排樓宇前期介入、接管驗收、單元移交及樓宇交收統(tǒng)籌工作；定期落實社區(qū)文化活動的擬定及組織工作；二次裝修的申報、監(jiān)督、管理工作；接受業(yè)主的零星報修工作，并及時反饋工程人員，安排工程人員及時上門進行維修服務(wù)； 按有關(guān)規(guī)定和合同約定公布物業(yè)服務(wù)費用或者物業(yè)服務(wù)資金的收支情況；對老舊小區(qū)項目各類型物業(yè)進行管理費收繳、代收代支費用的收繳等；進行管理中心的形象好氣質(zhì)佳。前臺接待的規(guī)范管理工作；負責(zé)向住客提供全方位的尊貴服務(wù)，接收客戶電話之服務(wù)要求、投訴等，向各部門轉(zhuǎn)達住戶的要求，協(xié)調(diào)各部門的工作，保證住戶需求在 24 小時內(nèi)獲得反饋?！爸怼睂蛻籼岢龅姆?wù)要求進行全程監(jiān)控，務(wù)求按時確保服務(wù)質(zhì)量；定期拜訪客戶，聽取服務(wù)質(zhì)量反饋意見。 成本控制、資金計劃和管理。 說明：以上人員均具備小區(qū)物業(yè)管理工作經(jīng)驗。我公司所有配備的員 工，身體健康，無傳染疾病，經(jīng)三級甲等以上醫(yī)院體檢合格，并持有健康合格證，并且隨時接受衛(wèi)生部門的檢查和監(jiān)督。 三、物資裝備需求情況 管理用房 為創(chuàng)造一個良好的生活與工作環(huán)境，按物業(yè)建設(shè)規(guī)劃的要求配置物業(yè)管理用房物業(yè)管理用房包括： 1）管理服務(wù)用房：管理處接待、辦公用房； 2）保安、保潔、工程維修、擺放工具設(shè)備、維修材料、清潔物料和更衣等的管理用房和倉庫； 物業(yè)管理用房的配置要求： 1） [管理處辦公用房 ]劃分為客戶接待和辦公兩個區(qū)域。 2） [工程維修作業(yè)工作室 ]需放置梯子、臺鉆等設(shè)備及備品備件倉庫。 3） [保安、保潔人員休息、更衣室 ]放置更衣箱、凳子、保潔工具等。 以上配置除管理用房外，其他用房可利用車庫等多余房間，以不侵占正式辦公用房為宜?？偟脑瓌t是，給業(yè)主及租戶帶來方便，提高物業(yè)人員工作效率。 物資裝備 項目 內(nèi)容 數(shù)量 備注 客 服 辦 公 類 辦公文具、用品 打 /復(fù)印機碳粉 300 元 復(fù)印紙（箱） 辦公桌椅 固定辦公電話 2 部 電腦 1 臺 保 安 類 對講機及電池 保安器械 橡膠棒、強光手電筒等 保 潔 類 保潔設(shè)備 垃圾清運車、清潔車等 清潔用品 洗衣粉、抹布、清潔劑、除油劑等 維 修 類 維修工具 鉗子、錘子、電鉆、絕緣手套、尺子等 維修設(shè)備 電焊機、切割機、人字梯等 服 裝 類 各部門員工工服 視實際工作人數(shù)而定 夏、冬兩套 四、前期介入工作計劃 序號 工作計劃 計劃要點 實施時間 備注 1 首次業(yè)主民意征詢 民意調(diào)查，業(yè)主是否同意興龍物業(yè)入駐老舊小區(qū) 有意向接管老舊小區(qū)時 2 成立老舊小區(qū)前期介入工作組 改造工程管理介入 時間項目進展確定 檔案資料、物業(yè)資料歸類收集 時間項目進展確定 3 成立老舊小區(qū)物業(yè)管理處 協(xié)商確定管理處辦公場所； 二次裝修管理處辦公場所； 項目入駐前 2個月 辦理管理處有關(guān)運作手續(xù)； 人員配置、培訓(xùn)； 管理處辦公設(shè)備配置。 4 前期介入 收集各類工程資料； 熟悉、掌握各類設(shè)施和系統(tǒng) 入駐前二個月 5 導(dǎo)入興龍物業(yè)管理模式 導(dǎo)入管理體系； 導(dǎo)入興龍物業(yè)各項規(guī)章制度； 導(dǎo)入興龍物業(yè)管理理念。 6 物業(yè)接管準(zhǔn)備 物業(yè)驗收（軟、硬件）； 資料移交； 問題備忘。 入駐前一個月內(nèi) 7 業(yè)主意見調(diào)查 收集小區(qū)合理化建議分析 調(diào)查結(jié)果； 上門調(diào)查和回訪； 提出改進方案； 制定物業(yè)收費標(biāo)準(zhǔn)。 入駐前一個月內(nèi) 五、日常管理期工作計劃 管理策劃 內(nèi)容描述 備注 體 系 完 善 完善日常管理流程，修訂管理辦法； 完善各類上墻制度，物業(yè)招租配合程序； 建立完善的分包方工作績效考評體系； 展開管理委員會的籌備工作。 定期內(nèi)部評審 ISO9001 質(zhì)量管理體系 定期對員工進行服務(wù)意識、技能培訓(xùn)； 定期上門回訪及開展客戶意見調(diào)查； 服 務(wù) 持 續(xù) 改 進 全面開展促進老舊小區(qū)的文化活動（一年不少于 2 次）； 開展各種形式的物業(yè)法規(guī)宣傳活動，制作小區(qū)辦事指南； 運 營 策 劃 定期開展客戶消費意向調(diào)查，適當(dāng)調(diào)整服務(wù)項