【文章內(nèi)容簡介】 A4 22 8 房屋交房驗(yàn)收表 A4 23 9 房屋維修整改單 A4 24 10 鑰匙托管協(xié)議 A4 25 11 業(yè)主基本情況綜合登記表 A4 26 六、 與開發(fā)商交接資料表格 27 1 房屋本體接管驗(yàn)收表 A4 28 2 公共配套設(shè)施接管驗(yàn)收表 A4 29 3 機(jī)電設(shè)備接管驗(yàn)收表 A4 30 4 鑰匙驗(yàn)收交接表 A4 31 5 資料接管驗(yàn)收表 A4 32 6 接管驗(yàn)收問題整改表 A4 3 二、成立前期介入工作小組 1．前期介入工作小組成員 組長： 副組長： 組員： 2．主要分工 組長：負(fù)責(zé)全面介入的總領(lǐng)導(dǎo)工作。 副組長：負(fù)責(zé)前期介入工作的管理、培訓(xùn)、入伙資料的準(zhǔn)備、房屋驗(yàn)收交接工作。 組員 1：負(fù)責(zé)前期介入工作的跟進(jìn)管理、培訓(xùn)；房屋、設(shè)備的驗(yàn)收、移交；工程資料的交接工作。 組員 2：負(fù)責(zé)前期介入的監(jiān)督管理及后勤工作。 組員 3：負(fù)責(zé)隱蔽工程的拍照、業(yè)主資料、物業(yè)管理資料的收集、存檔；驗(yàn)房、辦理入伙手續(xù)等工作。 組員 4：負(fù)責(zé)前期介入隱蔽工程的跟進(jìn)工作，掌握隱蔽工程的走向，了解各種設(shè)施設(shè)備的安裝情況；參與房屋、設(shè)備的驗(yàn)收、移交；工程資料的交接及辦理入伙手續(xù)等工作。 入伙至業(yè)主委員會(huì)成立前 階段 （ 1） 對(duì) XX 小區(qū)實(shí)施正常的物業(yè)管理服務(wù)。 （ 2） 在保修期間協(xié)助開發(fā)商解決職責(zé)范圍內(nèi)業(yè)主提出的房屋配套設(shè)施的返修問題。 （ 3） 協(xié)調(diào)業(yè)主和開發(fā)商、建設(shè)單位的關(guān)系，督促或協(xié)調(diào)開發(fā)商和建設(shè)單位解決業(yè)主提出的有關(guān)房屋及公共配套設(shè)施方面的問題。 （ 4） 在保修期滿時(shí)，代表業(yè) 主對(duì)其產(chǎn)權(quán)范圍內(nèi)的物業(yè)進(jìn)行一次全面的檢查。 4 （ 1） 協(xié)助有關(guān)部門組織召開業(yè)主大會(huì)，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。 （ 2） 協(xié)助業(yè)主委員會(huì)起草《業(yè)主委員會(huì)章程》、《臨時(shí)管理規(guī)約》。 （ 3） 與業(yè)主委員會(huì)簽訂《物業(yè)管理服務(wù)委托合同》。 ㈢激勵(lì)機(jī)制 、員工的業(yè)績與個(gè)人收入掛鉤，給予各級(jí)人員與其貢獻(xiàn)相適應(yīng)的報(bào)酬。 ，每年根據(jù)考評(píng)結(jié)果，決定人員的去留，調(diào)整人員的待遇、職位。 每年開展一次 評(píng)優(yōu)爭先 活動(dòng)，從員工中選出一名優(yōu)秀 員工。對(duì)優(yōu)秀員工要求工作表現(xiàn)突出，當(dāng)年無任何不良記錄，經(jīng)公司考核同意，另發(fā)給獎(jiǎng)金，以示嘉獎(jiǎng)。 3. 實(shí)行工資福利等級(jí)機(jī)制。 員工工資收入實(shí)行基本工資、崗位工資、職務(wù)工資、效益工資、適當(dāng)補(bǔ)貼構(gòu)成的結(jié)構(gòu)型工資制度。每年根據(jù)考評(píng)結(jié)果，適當(dāng)時(shí)候進(jìn)行工資待遇調(diào)整。 ，實(shí)行優(yōu)勝劣汰機(jī)制。 。 為了激勵(lì)員工的積極性，管理處制訂一套員工考核和獎(jiǎng)罰制度，主要有： ⑴ 獎(jiǎng)勵(lì)規(guī)定 ① 半年 內(nèi) 無一次違紀(jì)記錄者，公司一次性獎(jiǎng)勵(lì) 50 元。 ② 一年無一次違紀(jì)記錄者浮動(dòng)一級(jí)工資。 ③ 一 年 內(nèi)無一 次違紀(jì)記錄，公司一次性獎(jiǎng)勵(lì) 100 元。 。適當(dāng)時(shí)機(jī)，適度實(shí)施人員工作輪換法，即有利于培養(yǎng)一專多能之才，也利于克服惰性，激活員工潛力。 。員工除實(shí)行基本工資以外，還實(shí)行等級(jí)工資、效益工資、生活補(bǔ)貼、夜班補(bǔ)助、節(jié)日加班費(fèi)、過節(jié)福利、服裝費(fèi)補(bǔ)貼、養(yǎng)老金、醫(yī)療補(bǔ)貼、工齡工資等工資福利機(jī)制，關(guān)心員工生活，調(diào)動(dòng)員工積極性。 。政治思想工作，是精神文明建設(shè)重要內(nèi)容。 5 管理處領(lǐng)導(dǎo)要經(jīng)常給員工加強(qiáng)思想素質(zhì)、政治素質(zhì)、道德素質(zhì)的教育，鼓勵(lì)員工參與物業(yè)管理工作和管理 新技術(shù)，開展各種文體活動(dòng)，從而建設(shè)一支有思想、有道德、有文化、守紀(jì)律的員工隊(duì)伍。 通過激勵(lì)機(jī)制的運(yùn)作，使員工體驗(yàn)出自己的利益與管理處的生存和發(fā)展密切相關(guān)從而產(chǎn)生強(qiáng)烈的責(zé)任感， 激勵(lì)員工工作熱情 ， 也給職工創(chuàng)造了具有挑戰(zhàn)性和成就感的機(jī)遇。 規(guī)劃設(shè)計(jì)是各功能區(qū)能否形成完整、舒適、方便、安全的先天制約條件，大多數(shù)建筑設(shè)計(jì)院在規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)，僅考慮房屋及配套設(shè)施兩個(gè)重要組成部分，未能充分或準(zhǔn)確考慮日后的物業(yè)管理，給住戶造成了麻煩，給物業(yè)公司帶來了不便甚至困難。有鑒于此，物業(yè)管理服務(wù)在基礎(chǔ)工程建設(shè)開始介入，讓物業(yè)管理與規(guī)劃 設(shè)計(jì)、建筑安裝、機(jī)電設(shè)備、營銷推廣等不同專業(yè)在不同的層面上進(jìn)行互動(dòng)。 （四） 小區(qū)開展多種經(jīng)營途經(jīng)的建議 多種經(jīng)營以滿足業(yè)主（住戶）生活和工作需要為原則，根據(jù)本區(qū)的實(shí)際情況，認(rèn)為比較適宜開展經(jīng)營服務(wù)活動(dòng)的項(xiàng)目如下： ：代理業(yè)主的物業(yè)租售業(yè)務(wù)，代理開發(fā)商未出售房的業(yè)務(wù)。 、音像出租 ： 、新型廣告體出租 （如和廣告公司聯(lián)合投資經(jīng)營電子屏幕、彩色燈箱等）。 、果菜、燃?xì)夤?yīng) 。（為了不影響小區(qū)內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生，蔬菜最好經(jīng)過摘冼后用保鮮袋裝擺賣）。 ：經(jīng)營 花木租售、代理管養(yǎng)業(yè)務(wù)。 ：業(yè)主（住戶）室內(nèi)的水電、家電、家具維修。 、家務(wù)服務(wù)，各種代辦服務(wù) 等。 ： 【在避免噪聲、廢氣、塵灰、煤煙、污水等影響小區(qū)業(yè)主（住戶）生活的前提下經(jīng)營】 （五） XX 小區(qū)建設(shè)施工階段的現(xiàn)場(chǎng)秩序維護(hù)、控制、管理、協(xié)助開發(fā)建 6 設(shè)單位監(jiān)督調(diào)試、配套設(shè)施安裝的工作方案。 、控制、管理的建議 ① 小區(qū)建設(shè)施工階段，要有專人負(fù)責(zé)維護(hù)施工現(xiàn)場(chǎng)的秩序，設(shè)置門崗，24 小時(shí)值班警戒。 ② 加強(qiáng)對(duì)進(jìn)出人員的管理，實(shí)行來訪人員登記，車輛出入 登記。嚴(yán)格控制閑雜人員、收廢舊人員、推銷人員進(jìn)入工地。施工人員須佩帶工作牌進(jìn)出施工場(chǎng)所。對(duì)進(jìn)出施工現(xiàn)場(chǎng)的材料、物品實(shí)行嚴(yán)格檢查核實(shí)。貴重、大件物品、材料必須經(jīng)有關(guān)部門負(fù)責(zé)人簽字或經(jīng)過核實(shí)后才給予放行，即采取“放行條”的措施。 ③ 施工場(chǎng)所和施工生活區(qū)嚴(yán)格隔離分開。 ④ 護(hù)衛(wèi)員加強(qiáng)對(duì)施工現(xiàn)場(chǎng)的巡視，施工人員下班后對(duì)施工現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行清場(chǎng)。 、配套設(shè)施安裝的工作建議。 ① 依據(jù)設(shè)計(jì)規(guī)范要求，檢查前期的工程質(zhì)量，系統(tǒng)隱蔽工程是否符合設(shè)計(jì)要求。 ② 熟悉所要調(diào)試、安裝配套設(shè)施的性能、原理及操作 方法。 ③ 協(xié)助開發(fā)建設(shè)單位，根據(jù)設(shè)計(jì)要求對(duì)配套設(shè)施進(jìn)行安裝、調(diào)試、管線布置，并進(jìn)現(xiàn)場(chǎng) 監(jiān)督。滿足設(shè)備安裝、調(diào)試規(guī)范，確保安裝調(diào)試質(zhì)量。 （六） 配合開發(fā)建設(shè)單位銷售項(xiàng)目，為售樓人員舉辦物業(yè)管理基本知識(shí)的培訓(xùn)方案，以及配合售樓現(xiàn)場(chǎng)對(duì)物業(yè)管理問題進(jìn)行解答的工作方案。 ，通過宣傳互動(dòng)，積極引進(jìn)物業(yè)管理觀念。在樓盤廣告宣傳的同時(shí)，介紹物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，物業(yè)管理收費(fèi)方案，“管家式”物業(yè)管理服務(wù)項(xiàng)目，讓業(yè)主了解物業(yè)、解除后顧之憂，促進(jìn)樓盤 的銷售。 《臨時(shí)管理規(guī)約》，與購 房戶簽訂《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議。 ，對(duì)售樓工作人員舉辦物業(yè)管理基本知識(shí)培訓(xùn)班，培訓(xùn)的主要內(nèi)容是針對(duì)業(yè)主購房時(shí)比較關(guān)心的物業(yè)管理服務(wù)問題進(jìn)行講授。 7 售樓人員物業(yè)管理基本知識(shí)培訓(xùn)方案 序號(hào) 培訓(xùn)時(shí)間 培 訓(xùn) 內(nèi) 容 課時(shí) 培訓(xùn)目的與要求 主 講 人 1 樓盤銷售 前兩周 一、物業(yè)管理 物業(yè)管理的概念。 物業(yè)管理的內(nèi)容。 為什么要實(shí)行物業(yè)管理。 2 了解物業(yè)管理的概念，懂得物業(yè)管理的內(nèi)容以及實(shí)行物業(yè)管理的必要性 由從事多年物業(yè)管理實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)的管理處主任或公司經(jīng)理、副經(jīng)理授課 2 樓盤 銷售前兩周 二、前期物業(yè)管理服務(wù) 前期物業(yè)管理服務(wù)概念。 XX“ 前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》的主要內(nèi)容 4 了解前期物業(yè)管理服務(wù)概念，懂得 XX《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》的主要內(nèi)容 由從事多年物業(yè)管理實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)的管理處主任或公司經(jīng)理、副經(jīng)理授課 3 樓盤銷售 前兩周 三、物業(yè)管理服務(wù)費(fèi) 什么是物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)？ 小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是什么？ 業(yè)主（住戶）入住時(shí)應(yīng)繳交哪些費(fèi)用？ 空置物業(yè)是否要交物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)？ 2 了解物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的概念，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，業(yè)主應(yīng)繳交的費(fèi)用，空置 房 的 收 費(fèi) 標(biāo)準(zhǔn)。 由從 事多年物業(yè)管理實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)的管理處主任或公司經(jīng)理、副經(jīng)理授課 4 樓盤銷售 前兩周 四、維修資金 。 資金？ 準(zhǔn)？ 立？ 用？ 、管理、監(jiān)督。 2 了解維修資金的概念，維修資金如何建立，使用，管理，監(jiān)督，繳交的標(biāo)準(zhǔn)。 由從事多年物業(yè)管理實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)的管理處主任或公司經(jīng)理、副經(jīng)理授課 5 樓盤銷售 前兩周 五、《 臨時(shí)管理規(guī)約 》 的主要內(nèi)容。 的作用？ 4 了解《 臨時(shí)管理規(guī)約 》的主要內(nèi)容和作用。 由從事多年物業(yè)管理實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)的管理處主任或公司經(jīng)理、副經(jīng)理授課 6 樓盤銷售 前兩周 六、如何為業(yè)主辦理入住手續(xù) 2 了解業(yè)主辦理入住 手 續(xù) 的 全 過程。 由從事多年物業(yè)管理實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)的管理處主任或公司經(jīng)理、副經(jīng)理授課 ，公司派具有物業(yè)管理服務(wù)經(jīng)驗(yàn)的人員到售樓 8 部對(duì)物業(yè)管理服務(wù)問題進(jìn)行解答。通過解答，了解業(yè)主對(duì)物業(yè)管理服務(wù)的理解和要求。了解業(yè)主對(duì)樓盤的需求及其他合理 性 意見和建議，對(duì)日后的物業(yè)管理起到一定的積極作用。 （五） 業(yè)主入伙的工作流程及交樓的工作方 案 ● 為業(yè)主辦理入伙手續(xù)前的工作 。 通知書的內(nèi)容包括： （ 1）辦理入伙手續(xù)的時(shí)間地點(diǎn) 。 （ 2）業(yè)主須攜帶的證件 。 a 購房合同原件 。 b 業(yè)主本人身份證和復(fù)印件一份 。 c 業(yè)主及家人每人各三張近期 同版黑白或 彩色一寸照片 。 d 已交房款的收據(jù) 。 e 如業(yè)主委托他人代辦代辦人除帶上述所述材料 外 ，還需帶業(yè)主的委托代辦書原件和業(yè)主身份證復(fù)印件及代表人身份證原件和復(fù)印件一份） 。 業(yè)主須繳納的款項(xiàng)。 ● 辦 理業(yè)主入伙手續(xù)及交樓的工作方案 、買房合同及入伙通知書。 《業(yè) 主情況登記表》。 。 （ 1）驗(yàn)證購房款發(fā)票或收據(jù) 。 （ 2）收、退購房款余額。 。由接待員陪同業(yè)主、物業(yè)公司驗(yàn)房，登記戶主水電表底數(shù)。合格則填寫《房屋交樓驗(yàn)收表》收存。不合格則填寫《房屋維修整改表》。 發(fā)放《住宅使用說明書》、《住宅質(zhì)量保證書》、鑰匙、《水電預(yù)埋管線走向圖》及填寫《交房驗(yàn)收一覽表》。 ：業(yè)主簽約《區(qū)域防火責(zé)任協(xié)議書》，發(fā)放《住戶手冊(cè)》 9 和《住戶出入證》，交付首期物業(yè)管理費(fèi)。 ：代辦寬帶、電話、有線電視、燃?xì)庀嚓P(guān)開通服務(wù)。 第三章“ XX”一期小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)經(jīng)費(fèi)預(yù)算方案 一、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 住 宅： 元／月 平方米 。 商 鋪： 元 /月 平方米 。 空置房（業(yè)主已購未裝修）：按以上收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 50%向業(yè)主收取。 未售房：按上述標(biāo)準(zhǔn)由開發(fā)商支付。 ２ .生活垃圾處理費(fèi) 按市政府文件標(biāo)準(zhǔn)收取。 ３ .公共水電管線損耗、公共水電公攤 由業(yè)主或物業(yè)使用人共同據(jù)實(shí)分?jǐn)偂? 、維保費(fèi)、年檢費(fèi)： 小高層 30 元 /戶 /月 ，當(dāng)發(fā)生大、中維修而業(yè)主 /住戶所交納資金不足時(shí)， 由使用該電梯的單元業(yè)主集資。 空置房（業(yè)主已購未 裝修）：按以上收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)全額向業(yè)主收取。 未售房：按上述標(biāo)準(zhǔn)由開發(fā)商全額支付。 二、 物業(yè)管理服務(wù)收入預(yù)算 ⑴ 7 月交房 住 宅 : 平方米 0. 60 元 /月 平方米 =7235元／月 小 計(jì)：物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)每月收入為 7235 元。 ⑵ 9 月交房 住 宅： 平方米 0. 60 元 /月 平方米 =9901 元／月 小 計(jì)：物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)每月收入為 9901 元。 ⑶合計(jì)： 9 月份后物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)每月收入為 17136 元。 10 三、 XX 物業(yè)管理處人員編制、工資標(biāo)準(zhǔn) 部 門 崗 位 人數(shù)（人 ） 月薪標(biāo)準(zhǔn)（元／人） 月工資總額 （元／人） 試用期 轉(zhuǎn) 正 管理處 主任 １ 2021 2021 綜合部 管理員 兼文員 3 800 2400 工程部 維修員 3 800 2400 綠潔部 綠化員 2 550 1100 潔衛(wèi)員 4 550 2200 保安部 隊(duì)長 １ 1000 1000 門衛(wèi)崗 6 750 4500 巡邏崗 3 750 2250 合計(jì) 26 17850