【文章內(nèi)容簡介】 60。 第六節(jié) 住宅產(chǎn)品定位構(gòu)成分析　　一、住宅產(chǎn)品構(gòu)成因素的　　“核心產(chǎn)品”核心產(chǎn)品是由產(chǎn)品的基本功能組成。　　“形式產(chǎn)品”形式產(chǎn)品是由與核心產(chǎn)品不可分割的部分所帶來的附加值。　　“延伸產(chǎn)品”延伸產(chǎn)品是由產(chǎn)品質(zhì)量、形象、物業(yè)管理等帶來的產(chǎn)品品牌與開發(fā)商品牌形象?！　《⒑诵漠a(chǎn)品產(chǎn)品的基本功能　　本項目的市場定位是以“新生活＋新人居”為市場主導，引導城市新貴的假日消費心理?！　　白≌?，不言而喻就是居家，本項目的“住宅”概念已打破了傳統(tǒng)“家，僅僅是睡覺的地方”的觀念。因此，無論是戶型、外形、環(huán)境等都要滿足這要求。　?。ㄒ唬┢矫娌季帧　”拘^(qū)規(guī)劃的主力戶型以80 M2150 M2的中等戶型面積為主導，商業(yè)會所約占9%，%。其次是以210 M2290 M2的較大戶型和復式結(jié)構(gòu)的別墅及別墅公寓，約占小區(qū)總建筑面積的21%?！　。ǘ粜吞攸c　　各功能區(qū)間分布合理，動與靜，潔與污，共享空間與私密空間嚴格區(qū)分開來，互不干擾?！　∨P室空間　　臥室是套房內(nèi)最基本的空間，主要功能是睡眠、休息，配置衣帽間，個別大戶型還配有書房（或多功能房）。為實現(xiàn)動靜功能的良好分區(qū)，臥室要避免正對客廳，臥室對采光、通風要求很嚴，設(shè)計時不允許出現(xiàn)“暗房”。　　廚房空間　　建議廚房應盡可能接近住宅入口，便于食品、蔬菜、垃圾的進出，并與餐廳相鄰，根據(jù)戶型大小的不同，廚房的合理面積大約應在： M2， M23 M2， M25 M2，四房以上的戶型在5 M2以上，餐廳也是根據(jù)戶型大小不同而設(shè)計，一般的戶型在5 M28 M2，四房以上的戶型，可適當放寬，以保證戶型的合理與尊貴?！　⌒l(wèi)生間空間　　建議公用衛(wèi)生間應靠近臥室，并應接近廚房，以利管道集中，降低材料與施工成本，設(shè)計最好把洗廁功能分工?！　∈覂?nèi)衛(wèi)生間面積不小于2 M23 M2， M2，大戶型可適當放大，根據(jù)戶 型面積大小可適當按比例布局?！　N衛(wèi)設(shè)備　　廚房與衛(wèi)生間是住宅里設(shè)備最集中的空間，是小區(qū)檔次的象征，也是文明的標志，本項目盡量要做到定型化、配套化、標準化，重點要解決的是： （1）依照模數(shù)尺寸的需求，配置配套化的廚衛(wèi)設(shè)備、部品配件，保證部品和建筑，部品與管道之間聯(lián)接配合?！　。?）合理有序布置廚衛(wèi)的各項設(shè)備和設(shè)施，冰箱要入廚，衛(wèi)生間要適當分隔。大戶型的住宅應獨立分設(shè)廁所。　?。?）廚衛(wèi)均應配置性能良好的通風機構(gòu)和風道。風道應滿足不串氣、不傳聲、暢通無阻的要求，盡量設(shè)計成直排風道?！　。?）各戶應集中管井，實現(xiàn)戶外查表、抄表，隱蔽和暗藏水平管道，設(shè)立水平管道區(qū)；強調(diào)自家與支管線不進鄰居家，盡量不穿和少穿樓；盡量配置后出水便器和半硬性鋁塑復合管和配件等。 （5）各種管線綜合處理，一次敷就，防止和不允許以后安裝破壞裝修和設(shè)備。避免強調(diào)工種施工的特殊性?！　。?）熱水器的選用和安裝，要求注意通風的處理和整體設(shè)計的配合?！　。ㄈ┬问疆a(chǎn)品形式產(chǎn)品的附加值是現(xiàn)代住宅必須的硬件，如園林、綠化、交通、建筑外立面等，而這些必備的因素，又直接刺激消費者在購買之前的心理附加值及購買之后使用過程中的附加值的升值?！　【G化、交通、智能化配套與景觀環(huán)境　　本小區(qū)綠化是以點、線、面組成的立體綠化空間?！　【G化的特點是：三層立體綠化、三級小區(qū)綠化小區(qū)立體綠化?！　【坝^特點是：區(qū)外景入口景中心景組團景窗前景?！　〗煌ńM織：是由“U字形主干道，東西主干道及小區(qū)景觀軸構(gòu)成的小區(qū)交通的一級道路?！　∮赏ㄍ鹘M團的架空層車庫，以及消防、搬家、救護功能的交通網(wǎng)構(gòu)成了小區(qū)的二級道路。　　由聯(lián)通各組團景觀、休閑中心公園及主出入口等步行交通網(wǎng)構(gòu)成了小區(qū)三級道路?！　≈悄芑涮紫到y(tǒng)：“假日住宅”的物業(yè)管理硬件上，要與一般住宅不同，要根據(jù)建造成本選擇智能化管理系統(tǒng)。智能化配套包含有：　　※ 小區(qū)外圍紅外線監(jiān)控系統(tǒng)　　※ 防盜報警系統(tǒng)　　※ 防火報警系統(tǒng)　　※ 出入口管理系統(tǒng)　　※ 煤氣泄漏報警系統(tǒng)　　※ 通訊自動化系統(tǒng)　?。ㄋ模┭由飚a(chǎn)品產(chǎn)品品牌與形象 延伸產(chǎn)品包括售前服務(wù)及售后服務(wù)，以體現(xiàn)開發(fā)商的品牌及產(chǎn)品品牌。通過良好的服務(wù)，使消費者在體會到“物超所值”的基礎(chǔ)上，更體會到“上帝”的滋味，把這種體會變成傳播，使開發(fā)商及產(chǎn)品品牌通過本項目的開發(fā)、銷售、物業(yè)管理過程中達到“知名度、美譽度、社會認知度”的提升，為今后再開發(fā)項目提供“無形資產(chǎn)”，再使無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)化成有形資產(chǎn)?！　≠徺I之前的產(chǎn)品附加值對消費心理的影響因素通過產(chǎn)品包裝?圍墻、售樓處、樣板房、規(guī)劃的小區(qū)未來前景展示等，都會提升消費者在購買前對產(chǎn)品附加值的認同感，起到刺激消費欲望，并產(chǎn)生購買行為的作用?！　∫虼?，好的產(chǎn)品一定要有好的包裝，使消費者不僅體會到產(chǎn)品功能的實惠，更體會到產(chǎn)品附加值帶來的心理滿足感?！　∈褂眠^程的產(chǎn)品附加值對消費心理的影響因素 使用過程是指消費者在購買了物業(yè)之后，入伙時或入伙之后，業(yè)主真實看到的小區(qū)、自己入住的單位以及良好的售后服務(wù)（物業(yè)管理），給業(yè)主心理的附加值提升?！　⌒^(qū)整體規(guī)劃及建筑特色本小區(qū)是以后現(xiàn)代主義設(shè)計手法結(jié)合歐陸設(shè)計風格，以典雅、明快的風格突出樓盤的個性，在XXX市形成巨大沖擊力，給消費者心理滿足感?！　。ㄎ澹┓康禺a(chǎn)產(chǎn)品的整體概念結(jié)構(gòu)圖　　房地產(chǎn)產(chǎn)品的整體概念結(jié)構(gòu)圖(見圖22) 圖22（略）　　 第七節(jié) 戶型的裝修定位建議　　基于本項目的“假日住宅”概念，“產(chǎn)品需求” 關(guān)系的分析，在購買該產(chǎn)品的目標客戶中有一定比例的客戶需求帶裝修好的房子，免去距離較遠、裝修煩人的麻煩。另外，本項目的戶型是以中等偏小戶型80150平方米為主力戶型，根據(jù)購買者，除度假、休閑之外的居家者，如有現(xiàn)成的裝修一步到位，而且價格略高一點，對購買心理的刺激還是較大。因此，本項目的中小型以帶裝銷售為宜，大戶型即以推薦套餐服務(wù)方式為主?！　∫?、墻地面部分　　客廳地面為?；卮u，房間地面為復合地板，墻面、天花白灰打底乳膠漆?！　《?、門窗部分　　入口為優(yōu)質(zhì)實心防盜門（小區(qū)可統(tǒng)一型號定做，連體別墅公寓除外），普通夾板室內(nèi)門。塑鋼凸窗配淺綠色玻璃。　　三、廚衛(wèi)部分　　建議廚房、衛(wèi)生間給排水接頭一次到位。廚房內(nèi)的墻面磚、地面磚、灶臺、廚柜一步到位（廚柜可采用海爾整體廚房設(shè)備），衛(wèi)生間要設(shè)座式馬桶，洗手盆、淋浴設(shè)備三件套及排風扇，地面鋪設(shè)防滑面磚，墻面貼墻面磚并吊頂?！　?第八節(jié) 目標客戶定位　　定位原則：選準目標，穩(wěn)準出擊　　定 位：都市新貴　　一、產(chǎn)品——目標客戶　　造什么產(chǎn)品？ 賣給誰？　　根據(jù)調(diào)查結(jié)果分析，從目前膠州市的人口結(jié)構(gòu)、人均收入、房地產(chǎn)價格、消費力資源等因素來看，以本項目的規(guī)模及檔次，如果全部定位于膠州市消化是比較困難的?！　∫虼耍覀儼涯繕丝蛻翩i定在膠州市。其中膠州市約占60％份額，膠州市其他城鎮(zhèn)占40％份額。　　二、目標客戶細分　　個體與私企業(yè)老板（市內(nèi)+周邊城鎮(zhèn)）該階層基本都有住房，對生活質(zhì)量要求比較高。且在長期的經(jīng)營過程中對“功能價格比”有著較清楚的認識，文化方面都有一定修養(yǎng)，對“居住+度假+投資”概念的理解高于其它行業(yè)人士。　　文、教、衛(wèi)圈人士　　該群族文化素質(zhì)較高，追求自由浪漫的工作和生活方式，生活空間不一定追求太奢華，但要有品位，并注重生活質(zhì)量。對居住環(huán)境有著較高的要求，該階層收入雖并不太穩(wěn)定，但決不是一般工薪層的收入水平。該群族是本項目期望的目標客戶?！　⊥馄蟆⒑腺Y企業(yè)高級職員　　在青島市雖然這一群族人數(shù)并不太多，但膠州市發(fā)達的工業(yè)重地及便利的外貿(mào)港口，對他們還是具有很大的誘惑力?！　〖毞秩缦拢骸　∑髽I(yè)業(yè)主　　高級職業(yè)經(jīng)理人　　高級技術(shù)人員　　該群族是本項目主要目標客戶?！　≌珓?wù)員　　雖然在XXX市該群族龐大，但是能成為本項目目標客戶的十分有限。原因是：按公務(wù)員的純薪水收入水平，要想在原居住條件下再擁有度假公寓基本是不可能的，只有一個因素，就是“灰色收入”?！　∫虼?，該群族也是我們項目的主力目標客戶?！　⊥诵萑藛T　　該群族較復雜，有公務(wù)員、文化人、高級知識分子、回國人員、國企老板等不同類型，不同收入來源。該群族都有一個消費指導思想，就是“享受天倫之樂，安度晚年”，因此，對居住環(huán)境的要求高于一