【文章內容簡介】 X接管驗收的工作計劃 ㈠接管驗收原則 ㈡接管驗收應具備的條件 ㈢接管驗收標準 ㈣職責分工 ㈤日期安排及工作內容、驗收要求 成立小區(qū)接管驗收小組 及管理人員 進駐現(xiàn)場，與開發(fā)建設單位參與前期物業(yè)管理及小區(qū)竣工收尾監(jiān)理工作。 訂 驗收方案，統(tǒng)一驗收標準。 。 ，驗收 方案 。 小區(qū)接管驗收應具備的條件 依 據(jù)《 AA 市房地產開發(fā)項目交付使用管理暫行辦法 》 實施： 、設計 單位勘察單位、施工單 位、監(jiān)理單位蓋章同意的《建筑工程竣工驗收意見書》； 《建筑工程消防 驗收意見書》； 《城市排水許可證》； ； ； （舊改項目）； 16 ； ，住宅室內敷設到戶； 、有線電視線敷設到戶； ，綠化工程按方案要求進 行建設； ，并簽訂了書面的前期物業(yè)服務合同。 ，可以分期辦理交付使用備案手續(xù)。 參與 竣工驗收 1 查驗內容： ⑴主體結構 ⑵外墻面 ⑶屋面 ⑷樓地面 ⑸室內裝修 ⑹水、電、氣 ⑺通訊、有線電視、網(wǎng)絡 ⑻消防、安防設施 ⑼附屬設備、配套設施、道路、場地 ⑽環(huán)境綠 化 2 參與房屋竣工驗收工作，主要是從物業(yè)管理的角度出發(fā)，重點對房屋主體結構安全和滿足使用功能為主要內容進行查驗，發(fā)現(xiàn)有不符合實際或對物業(yè)使用功能有重大影響的，及時報告 開發(fā)商。 17 小區(qū)的預驗收 接到開發(fā)商接管驗收的通知后，驗收小組核對所接收的資料，具備條件的，應在 15 天內簽發(fā)驗收復函并約定驗收時間 。屆時，驗收小組根據(jù)驗收計劃、標準（依據(jù)建設部《房屋接管驗收標準》），按專業(yè)分工進行預驗收 ： 、設計變更、竣工圖、設備清單進行預驗收，對住宅的主體結構、外墻、樓地面、裝修及電氣、水、衛(wèi)生、消防、供氣、電梯、附屬工程進行質量與使用功能的檢驗。同時，還要重點驗收設備和主材的規(guī)格型號、容量、制造廠 。 并清點數(shù)量、安裝位置等。 ，提 出書面的《物業(yè)驗收整改通知書》，返回給移交單位，并在規(guī)定時間內由移交單位或工程施工單位進行整改。 。主要驗收設備的安裝質量和運轉中設備的主要技術指標，對不符合指標的，及時提出書面意見，要求移交單位組織設備制造廠或施工單位重新調試，要達到規(guī)定的要求。 ，交公司總經 理 審查。 小區(qū)的正式驗收 預驗收中提出的項目落實后，驗收小組要進行檢查、驗證，如整改合格，則進行正式的小區(qū)驗收。 1. 小區(qū)的 設備 驗收，做到 三符合 ： ⑴ 圖紙與設備規(guī)格型號、數(shù)量 相 符合。 ⑵ 工程的主要設備的實際安裝位置與設計安裝位置 相 符合。 ⑶ 設備包括設備連接的整個系統(tǒng)的技術性能，應與設計的功能 相 符 合。 驗收完畢將 驗收結果記錄在《驗收交接記錄表》中。 ，重點放在預檢時已記錄在案的問題方面，其結果也記錄在《驗收交接記錄表》中。 ，寫出單項工程驗收報告。驗收小組根據(jù)單項驗收報告，做出綜合性驗收評定及意見書，并將驗收報告送公司總經理審批。 ，同小區(qū)的交接單位進行正式移 18 交。物業(yè)管理公司會同開發(fā)單位、施工單位 、施工監(jiān)理單位簽字生效，并將全部資料收歸存檔。 五、 入伙管理和資料準備 入伙管理歷來是物業(yè)管理工作重點，難度較大。由物業(yè)公司協(xié)同開發(fā)商共同進行，入住以后以管理處和業(yè)主為基本主體，為轉入日常管理做好鋪墊和準備。必須嚴格按以下程序進行。 ⑴業(yè)主入伙程序 向業(yè)主發(fā)出入伙通知書（通過快速專遞發(fā)送） 核對業(yè)主身份，購房合同、入伙通知書，填寫“住戶基本情況表” 管理員陪同業(yè)主查驗房屋（房屋現(xiàn)場），抄水電表底數(shù)，填“房屋交接單” 業(yè)主交納首期管理費、維修資金、水電費周轉金 領《住宅使用說明書》《房屋質量保證書 》《住戶手冊》，業(yè)主 領鑰匙 簽“物業(yè)服務協(xié)議”“ 臨時管理規(guī)約 ”等 重新通知業(yè)主驗房（物業(yè)處） 對不合格項進行保修、整改（開發(fā)商） “房屋保修單”（業(yè)主填寫） 對不合格項進行確認（管理處報開發(fā)商） 1 ⑵做好 入伙前的各項準備工作 ： ① 各種管理表格、協(xié)議。 ② ② 核對各房號鑰匙。 ③ 水、電、氣、電話、電視、智能化系統(tǒng)設施開通的有關手續(xù)。 ④ 財務收費票證等。 ⑤ 入伙資料及表格如下： 2 序號 編號 資 料 名 稱 數(shù)量（份） 紙 型 備 注 1 一、 房屋質量保證書 32 開 裝訂成冊 2 房屋使用說明書 裝訂成冊 3 二、 住戶手冊 A4 裝訂成冊 4 1 臨時 管理規(guī) 約 A4 5 2 臨時 管理規(guī)約 承諾書 A4 6 三、 前期物業(yè)管理協(xié)議 A4 7 四、 裝修手冊 32 開 裝訂成冊 8 1 住宅室內裝飾裝修管理服務 協(xié)議 A4 加印 9 2 住宅室內裝飾裝修申請表 A4 加印 10 3 防火責任書 A4 加印 11 4 裝修施工承諾書 A4 加印 12 5 業(yè)主安裝分體式空調機承諾 書 A4 加印 13 6 業(yè)主房屋裝飾裝修承諾書 A4 加印 14 五、 入伙資料 15 1 入伙通知書 A4 16 2 入伙須知 A4 17 3 入伙手續(xù)書 A4 18 4 繳款通知書 A4 19 5 收費一覽表 A4 20 6 業(yè)主入伙資料一覽表 A4 21 7 入伙程序示意圖 A4 22 8 房屋交房驗收表 A4 23 9 房屋維修整改單 A4 24 10 鑰匙托管協(xié)議 A4 25 11 業(yè)主基本情況綜合登記表 A4 26 六、 與開發(fā)商交接資料表格 27 1 房屋本體 接管驗收表 A4 28 2 公共配套設施接管驗收表 A4 29 3 機電設備接管驗收表 A4 30 4 鑰匙驗收交接表 A4 31 5 資料接管驗收表 A4 32 6 接管驗收問題整改表 A4 3 二、成立前期介入工作小組 1．前期介入工作小組成員 組長： 副組長： 組員： 2．主要分工 組長：負責全面介入的總領導工作。 副組長：負責前期介入工作的管理、培訓、入伙資料的準備、房屋驗收交接工作。 組員 1：負責前期介入工作的跟進管理、培訓；房屋、設備的驗收、移交；工程資料 的交接工作。 組員 2：負責前期介入的監(jiān)督管理及后勤工作。 組員 3：負責隱蔽工程的拍照、業(yè)主資料、物業(yè)管理資料的收集、存檔；驗房、辦理入伙手續(xù)等工作。 組員 4：負責前期介入隱蔽工程的跟進工作，掌握隱蔽工程的走向，了解各種設施設備的安裝情況；參與房屋、設備的驗收、移交；工程資料的交接及辦理入伙手續(xù)等工作。 入伙至業(yè)主委員會成立前 階段 （ 1） 對 XX 小區(qū)實施正常的物業(yè)管理服務。 （ 2） 在保修期間協(xié)助開發(fā)商解決職責范圍內業(yè)主提出的房屋配套設施的返修問題。 （ 3） 協(xié)調業(yè)主和開發(fā) 商、建設單位的關系，督促或協(xié)調開發(fā)商和建設單位解決業(yè)主提出的有關房屋及公共配套設施方面的問題。 （ 4） 在保修期滿時，代表業(yè)主對其產權范圍內的物業(yè)進行一次全面的檢查。 4 （ 1） 協(xié)助有關部門組織召開業(yè)主大會，選舉產生業(yè)主委員會。 （ 2） 協(xié)助業(yè)主委員會起草《業(yè)主委員會章程》、《臨時管理規(guī)約》。 （ 3） 與業(yè)主委員會簽訂《物業(yè)管理服務委托合同》。 ㈢激勵機制 、員工的業(yè)績與個人收入掛鉤，給予各級人員與其貢獻相適應的報酬。 評與年度考評相結合，每年根據(jù)考評結果，決定人員的去留，調整人員的待遇、職位。 每年開展一次 評優(yōu)爭先 活動，從員工中選出一名優(yōu)秀員工。對優(yōu)秀員工要求工作表現(xiàn)突出，當年無任何不良記錄，經公司考核同意，另發(fā)給獎金，以示嘉獎。 3. 實行工資福利等級機制。 員工工資收入實行基本工資、崗位工資、職務工資、效益工資、適當補貼構成的結構型工資制度。每年根據(jù)考評結果，適當時候進行工資待遇調整。 ，實行優(yōu)勝劣汰機制。 。 為了激勵員工的積極性，管理處制訂一套員工考核和獎罰制度， 主要有： ⑴ 獎勵規(guī)定 ① 半年 內 無一次違紀記錄者，公司一次性獎勵 50 元。 ② 一年無一次違紀記錄者浮動一級工資。 ③ 一 年 內無一次違紀記錄，公司一次性獎勵 100 元。 。適當時機，適度實施人員工作輪換法，即有利于培養(yǎng)一專多能之才，也利于克服惰性，激活員工潛力。 。員工除實行基本工資以外，還實行等級工資、效益工資、生活補貼、夜班補助、節(jié)日加班費、過節(jié)福利、服裝費補貼、養(yǎng)老金、醫(yī)療補貼、工齡工資等工資福利機制，關心員工生活，調動員工積極性。 。政治思想 工作，是精神文明建設重要內容。 5 管理處領導要經常給員工加強思想素質、政治素質、道德素質的教育，鼓勵員工參與物業(yè)管理工作和管理新技術，開展各種文體活動，從而建設一支有思想、有道德、有文化、守紀律的員工隊伍。 通過激勵機制的運作，使員工體驗出自己的利益與管理處的生存和發(fā)展密切相關從而產生強烈的責任感， 激勵員工工作熱情 ， 也給職工創(chuàng)造了具有挑戰(zhàn)性和成就感的機遇。 規(guī)劃設計是各功能區(qū)能否形成完整、舒適、方便、安全的先天制約條件，大多數(shù)建筑設計院在規(guī)劃設計時，僅考慮房屋及配套設施兩個重要組成部分，未能充分或準確考慮日后