【文章內(nèi)容簡介】 后，在墻體內(nèi)的孔隙內(nèi)滲流一段距離后滲出內(nèi)墻面，導致維修困難，故對以上部位砼的振搗應嚴格監(jiān)控。 物業(yè)公司在項目施工階段介入應注意的要點 施工建設介入程序與內(nèi)容 裝飾工程 a、外墻面：外墻面抹灰及飾面施工的好壞常常是影響外墻是否滲水的一個關鍵。以我國目前的常用做法，外墻面仍未做到對外來雨水作整體設防 (無特別的防水層 )，僅是靠外墻面的砂漿抹灰層，外飾面作防水，故外墻底層抹灰的實度、外飾面粘貼層的飽滿 (無空鼓、空殼 )、抿縫飽滿等方面，應嚴格監(jiān)督。 b、內(nèi)墻面及天花板：內(nèi)墻面及天花板常用混合砂閃抹灰。如混合砂漿中含石灰、紙筋等材料，應注意砂漿的攪攔均勻，以免造成墻體飾面開裂，墻體與砼梁、柱搭接處，最好加設砂布等材料后再抹灰。 c、地面：廚、廁地面，作為濕區(qū)應重點監(jiān)理，注意砂漿密實及查坡泄水方面。 物業(yè)公司在項目施工階段介入應注意的要點 施工建設介入程序與內(nèi)容 給排水工程 a、給水工程：現(xiàn)有高層建筑通常采用高位水池供水，其低樓層的供水，常常因高差問題造成水壓較大，而設計者通常會在由高位水池通往低層住宅的主管上設減壓閥。由于減壓閥的自身構造，較易為細小雜物堵塞，故建議高位水池出水口的管口不要設為敞開管口式，應改為密孔眼管道入水，以阻擋雜物進入。如供水管道埋設在墻內(nèi)，則應在隱蔽前做試水、試壓試驗。 b、排水工程：原有常用的鑄鐵管，常因質(zhì)量問題，出現(xiàn)管壁砂眼滲水、接口容易滲水，使用年限短等問題，使物業(yè)管理公司維修困難、管理費用增多，在可能的情況下建議改用 PVＣ水管。 物業(yè)公司組織相關技術人員組成驗收小組，協(xié)助地產(chǎn)完成竣工驗收及細部檢查工作，及早發(fā)現(xiàn)設計、規(guī)劃、施工、設備安裝等問題，以備預留充足的返修時間。 物業(yè)公司對竣工驗收階段介入 驗收小組須制定統(tǒng)一驗收標準（詳見 《 新建物業(yè)接管驗收指引 》 ） 驗收小組須準備竣工驗收的表格資料，現(xiàn)場做好詳細記錄，如： 物業(yè)公司應了解工程建設的各個環(huán)節(jié)，審閱工程檔案資料，實地查驗建筑工程和設備安裝情況，并對工程設計、施工和設備質(zhì)量等方面的問題結合各類統(tǒng)計表匯總后提交地產(chǎn)公司。 建筑給排水工程設計與施工 **項目帷幔園剛剛交房就斷水了，為什么？我們已足額繳納物業(yè)費！ [劉津煜 ] 于 2023831 14:02:12 加貼在 **項目 為什么多次反映到物業(yè)都沒有解決，從交房第二天開始到現(xiàn)在將近一周了，怎么都沒有人管呢？問物業(yè)，物業(yè)說，我們也不知道。有這么回復業(yè)主的嗎？ 我們每天從樓下提水到 7樓，中水，自來水都沒有了。還讓人怎么生活？ 回復 :**項目帷幔園剛剛交房就斷水了，為什么？我們已足額繳納物業(yè)費！ [**市客戶服務中心 ] 于 202393 14:01:20 加貼在 **項目 尊敬的業(yè)主： 您好！ 26日 **地區(qū)普降暴雨，路面積水嚴重， 27日導致您所在的組團泵房被雨水浸泡、線路故障，我們經(jīng)過搶修，已于 31日現(xiàn)場恢復用水。 雖然在此期間我們也采取了一些送生活用水等臨時應急措施，但給您造成的不便，還請您原諒。后續(xù)此類事件，服務中心將加大信息溝通力度，確保您能及時了解情況，如您生活中出現(xiàn)其他問題，歡迎同我們聯(lián)系，聯(lián)系電話： *******。 停水影響業(yè)主生活案例： 物業(yè)的服務到底怎么了？ 當?shù)刂髁髅襟w負面報道： “?? 樓內(nèi)唯一一部電梯卻停運 ?? 全樓的自來水也沒有了，更令業(yè)主們不解的是，當他們向小區(qū)物業(yè)管理公司詢問事故原因時，物業(yè)答復卻是因為一周前的那場降雨所致。 ” 事件過程： 8月 26日該地區(qū)突發(fā)暴雨，來勢急，雨量大，地下水位升高； 8月 27日早晨，物業(yè)工程巡視發(fā)現(xiàn)五期八組團地下設備泵房進水，積水深達 ，水泵房所有設備被浸泡在水中； 8月 27日 31日期間緊急采購設備，臨時安裝一臺生活水泵及中水泵，部分恢復供水。 期間停水 5日之久。 初步評估，該事故造成直接經(jīng)濟損失 5萬元。 事故原因： ?水泵房巡視不及時： 8月 26日連續(xù)不斷下暴雨，下午四點曾對水泵房進行巡查，以后再沒有巡視過，直至第二天早晨發(fā)現(xiàn)水泵房被水浸 。 ?排水設備故障： 在前期接管驗收時，發(fā)現(xiàn)水泵房排污泵不能使用，曾向地產(chǎn)提出，但沒有采取措施解決，發(fā)生水浸事故時排污泵不能動作。 ?前期沒有預見風險： 導致水泵房被泡是由于地下設備房的管道及線纜橋架 45處過墻眼處滲漏，在前期介入和接管驗收過程中沒有發(fā)現(xiàn)隱患并預見風險。 住戶室內(nèi)浸水的典型現(xiàn)象： ?供水管件損壞、脫落引起跑水 ?因使用不當造成的跑水 ?下水管道堵塞反水 ?隨同房屋交付贈送的設備、設施質(zhì)量存在瑕疵 面對大量的住戶家中泡水，我們能夠做什么？ ?為住戶提供檢修服務，幫助住戶發(fā)現(xiàn)風險 ?有效開展客戶教育，增強住戶的風險意識 ?加強裝修提示和監(jiān)督管理 ?落實定期對排水管井、管道疏通，防止堵塞 預防措施分析： 管網(wǎng)爆裂停水的典型現(xiàn)象： ?前期施工回填土未夯實（尤其是北方冬季施工）春天基礎下沉，管道受力不均引起斷裂。 ?設計環(huán)節(jié)未考慮熱脹冷縮因素，未在管網(wǎng)上設立伸縮膨脹節(jié)，投入運行后溫差變化導致管道破裂。 ?PPR水管熱熔接施工未達到工藝要求，熱熔溫度不夠，熔接時間不足等，留下薄弱環(huán)節(jié)。 常見設計施工問題： ?管網(wǎng)防腐處理不到位，使用十年左右的管網(wǎng)經(jīng)常出現(xiàn)漏水。 管網(wǎng)爆裂停水的典型現(xiàn)象： 常見材料問題： ?閥門存在缺陷 ?管材選用錯誤 常見管理和維護問題： ?施工時挖斷管道 ?發(fā)現(xiàn)管網(wǎng)漏水找不到閥門 ?關鍵時刻閥門打不開或關不上 ?管網(wǎng)長期存在較大滲漏未能發(fā)現(xiàn) 預防措施分析： 措施層面： ?加大前期介入工作的投入，完善前期介入的系統(tǒng)性。對于隱蔽工程，將前期介入與早期驗收工作落到實處。 ?完善技術資料檔案的管理，制作管網(wǎng)與閥門位置簡圖，作為應知應會強化技術員對管網(wǎng)閥門的熟悉程度。 ?嚴格落實閥門、地面管網(wǎng)的維修養(yǎng)護要求，加強地下管網(wǎng)的檢查防漏。 ?提升管網(wǎng)維修工作質(zhì)量，強調(diào)維修與改造相結合（改善維修工藝、減小管網(wǎng)壓力）。 ?對已接管的設備缺乏管理，任由施工單位操作造成事故 ?超水位報警中心不能識別，技術員對設備房疏于巡查 ?房屋本體及設施接管驗收缺乏專業(yè)度，對于設施存在風險未及時采取規(guī)避措施 設備故障或水淹設備房典型現(xiàn)象： 2023年 7月 4日，某城市下大雨，服務中心接到管家匯報： 7幢地下車庫沉降縫嚴重漏水，導致 07幢 2單元電梯廳通道灌水。后經(jīng)奮力搶救未造成財產(chǎn)損失。 2023年 7月 7日 16:00該地區(qū)下更大的暴雨， 5棟 1單元、 7棟 2單元、 6棟 2單元多處出現(xiàn)滲漏，各單元負一層電梯通往地下車庫的通道內(nèi)均滿是積水，配電房、電梯井道等部位進水。直至 8日晚，才恢復客梯運行和消防通道照明。 設備故障或水淹設備房典型現(xiàn)象： 預防措施分析： ?強調(diào)管理人員對設備維護管理的重視程度，保障給排水設備、設施維護保養(yǎng)工作落到實處。 ?建立與地下室相連的電纜溝、管道井、沉降縫、防水層、地下室排水設施等驗收標準和方法，早期發(fā)現(xiàn)風險。 ?完善已接管園區(qū)設備設施返修、改造管理制度，加強施人員及施工現(xiàn)場管理。 給、排水設備設施構成： 安全閥 化糞池 減壓閥 止回閥 軟連接 電解點壓力表 閘閥 閘閥 過濾閥 電動蝶閥 水池 末端用水設施 下水管道 下水井 排至市政管網(wǎng) 排水設備 供水控制系統(tǒng) 管網(wǎng)的給水方式 市政直接給水方式：適用于市政水壓穩(wěn)定的多層建筑。 變頻給水方式： 適用于多層、小高層住宅建筑。 管網(wǎng)的給水方式 高位水箱給水方式：適用于高層超高層建筑。 分區(qū)給水方式： 直接供水（或變頻）與高位水箱相結合的方式，適用于高層分區(qū)供水。 管網(wǎng)的保養(yǎng)方法與內(nèi)容 故障現(xiàn)象： 地下室過墻管生銹跑水。 故障現(xiàn)象： 水泵停止，水錘現(xiàn)象造成管道異響，經(jīng)常出現(xiàn)管道爆裂。 故障分析： 由于樓層偏高，水泵又是工頻運行，況且樓層中間段又沒有安裝減壓閥，每當停泵時管網(wǎng)內(nèi)的水急速下回造成水錘現(xiàn)象。解決水錘的最好方式是水泵安裝變頻器軟啟動，用凈音式止回閥或活塞式止回閥，最好還要在水泵出口的止回閥上端管網(wǎng)上安裝瀉壓閥。 故障分析： 由于管網(wǎng)走向需要穿過墻體，特別是穿外墻的管網(wǎng)最容易銹蝕漏水，最好在前期安裝管網(wǎng)時用比穿墻管稍微大一號的管做套管，避免穿墻管與墻體長時間接觸造成潮濕銹蝕。 案例： 善用瀉壓閥保護管網(wǎng)，防止超壓。 技術應用與設備改造 在水泵出口止回閥上端管道上安裝超壓控制保護裝置或安裝瀉壓閥，設置好泄水壓力，防止水錘顯現(xiàn)