【文章內(nèi)容簡介】 建工程問題：建議設(shè)計單獨的排煙道和廁所排氣道。對于商住樓，目前很多沒有單獨的排煙系統(tǒng)，如果共用一個煙道，則會引起業(yè)主家串味、串煙等情況。容易引起業(yè)主的意見。建議設(shè)置健身活動場地，并充分考慮合理區(qū)位。設(shè)置小區(qū)健身場地，一定要考慮區(qū)位的合理，如果區(qū)位不合理，影響業(yè)主休息。建議樓道墻面先不粉刷只做基本處理，或直接鋪設(shè)瓷磚。粉刷一新的樓道墻壁往往會在業(yè)主裝修期間造成一定的破壞，又找不到當(dāng)事人，開發(fā)企業(yè)不得不重新粉刷樓道，加大施工成本。如果在交樓前只進行一次基本的墻面處理，待業(yè)主入住率達(dá)到一定程度的時候，再進行最后粉刷或直接鋪設(shè)墻面瓷磚，就可以避免上述情況。樓外立面、屋面。為了耐久和防水，樓面和屋面應(yīng)采取最佳的防水材料，做完防水后，再進行外立面裝施。陽臺設(shè)計要考慮到花盆座架。（底部向里傾斜）以防淋和澆花水往下滴給下面業(yè)主帶來不便，客廳、主人臥室分體式空調(diào)穿線預(yù)留外斜防水措施設(shè)計要考慮進去。二、電氣設(shè)備水、電、氣表的安裝盡量采用IC卡表具。在一定程度上可以避免糾紛，設(shè)置要考慮到插卡的需要，盡量做到分表到層、分表到戶，表的位置最好能統(tǒng)一、集中（便于操作、住戶忘關(guān)開關(guān)時可臨時切斷電源），電話分線分層分戶應(yīng)作好識別標(biāo)記，合理分配。戶內(nèi)配電箱及層控箱應(yīng)裝上LE開關(guān)，防止跳閘造成大面積停電。空調(diào)安裝，統(tǒng)一位置，統(tǒng)一排水。市場上的空調(diào)外機尺寸大都不一樣，安裝位置如果過小，造成空調(diào)外機無法在原位置安裝，業(yè)主就會隨意另選位置，開發(fā)商補救成本也很大；留有的空調(diào)孔的位置不合適，業(yè)主為了妥當(dāng)安裝室內(nèi)機，只能重新打洞，原來的空調(diào)孔就成為外墻上的“疤痕”；連接外機的空調(diào)管格式各樣、歪歪斜斜，影響美觀，可以將連接外機的空調(diào)管“藏”入墻內(nèi)，只需要在室內(nèi)合適位置留有可插式孔洞即可，減少了業(yè)主安裝過程中的麻煩，此方法能有效解決亂安裝空調(diào)影響美觀等問題。建議設(shè)置樓宇門警報系統(tǒng)和監(jiān)控系統(tǒng)。很多業(yè)主喜歡用雜物將樓宇門別住以方便進出單元門，也有些樓宇門不能完全關(guān)閉或者時常虛掩，很容易給樓宇門造成破壞和讓犯罪分子有趁虛而入的機會。樓宇門警報系統(tǒng)可在發(fā)現(xiàn)樓宇門超過3分鐘未關(guān)閉時，自動發(fā)出警報聲音，提醒業(yè)主或者中控室，中控室及時通知巡邏的保安進行關(guān)閉。（中控室能及時關(guān)閉警報系統(tǒng)，如遇到業(yè)主搬家等特殊情況時即可關(guān)閉。）小區(qū)的外圍盡量考慮到封閉式治安管理的需要，鐵圍欄的設(shè)計要防攀防鉆。三、泵房的位置應(yīng)設(shè)在營業(yè)房下，盡量減少噪音，還要維修方便。四、環(huán)境綠化配置綠化布局合理，喬木、灌木、花、草的配置層次豐富，數(shù)量品種充足，造型優(yōu)美。綠化率、集中綠地率設(shè)置合理，分部均衡，集中綠地位置適中，綠化品種適宜當(dāng)?shù)貧夂驐l件，以變色觀葉植物為主，茂盛期長，成活率高，抗病蟲性好。綠化品種便于養(yǎng)護。綠化布局不遮擋住宅采光，便于行人通行，宜考慮行走習(xí)慣。綠化品種宜無污染，兼具吸收有害污染功能（如尾氣）。高層樓宇和大型小區(qū)應(yīng)考慮合理配置清潔樓道及綠化澆水處所必須的水管接口和洗手池。建議園區(qū)公告欄位置。物業(yè)公司可以在公告欄發(fā)布各種信息五、物業(yè)管理用房要考慮住宅物業(yè)管理用房的預(yù)留（包括管理處辦公用房、員工宿舍食堂、業(yè)主娛樂活動室、公共秩序員崗?fù)?、中控室、垃圾收集站、物料倉庫、清潔工工具房等）。六、裝飾工程外墻面：外墻面抹灰及飾面施工的好壞常常是影響外墻是否滲水的一個關(guān)鍵。以我國目前的常用做法，外墻面仍未做到對外來雨水做整體設(shè)防（無特別的防水層），僅是靠外墻面的砂漿抹灰層，外飾面做防水，故外墻低層抹灰的實度、外飾面粘貼層的飽滿。樓道側(cè)墻，應(yīng)考慮鋪設(shè)一定高度的瓷片（防涂鴉、防污漬）七、門窗工程木門和墻體接合處，由于材質(zhì)的差別，經(jīng)常會出現(xiàn)縫隙，外墻窗戶通常會出現(xiàn)窗框與墻體間滲水，這些都是施工問題，應(yīng)按有關(guān)施工規(guī)范及設(shè)計方案嚴(yán)格監(jiān)理施工。有經(jīng)驗的物業(yè)公司在多年的服務(wù)工作中總結(jié)了即實用又有價值的見解，避免遺留問題的發(fā)生，減少工作中的差錯與脫節(jié)。因此物業(yè)公司先期進駐，熟悉物業(yè)，了解情況。準(zhǔn)備、推敲和制定相應(yīng)的入住手續(xù)，做好組織協(xié)調(diào)工作，順利交接。特別是在銷售過程中，起到不可估量的作用。真正成為開發(fā)商的好幫手。物 業(yè) 前 期 介 入方案（2）陜西金源物業(yè)有限責(zé)任公司2010年月日第四篇：物業(yè)前期介入方案物業(yè)管理前期介入方案一、前期介入工作：結(jié)合物業(yè)管理的需要及業(yè)主的需求，利胙已有的管理經(jīng)驗和技術(shù)，就物業(yè)的規(guī)劃設(shè)計、環(huán)境、景觀、結(jié)構(gòu)、功能、公共配套設(shè)施設(shè)備、管網(wǎng)、安防系統(tǒng)，室內(nèi)設(shè)施、環(huán)境、道路交通等諸多方面，向開發(fā)商提出合理化建議：（1）了解需要提出建議所涉及到的范圍與深度。（2）熟悉所涉及項目的技術(shù)、規(guī)劃等資料。（3）注重項目的個體特征。（4）確保建議的切實可行。檢驗設(shè)備設(shè)施安裝及運轉(zhuǎn)質(zhì)量，跟蹤了解工程狀況，為隨后的物業(yè)管理打下堅實的基礎(chǔ)。（1）設(shè)備安裝。（2）附屬設(shè)施施工。（3）隱蔽管網(wǎng)。（4）智能化安防系統(tǒng)。（5）物業(yè)管理服務(wù)裝置。（6）景觀。（7）建筑結(jié)構(gòu)與建筑配件等。根據(jù)物業(yè)的使用要求以及物業(yè)的特質(zhì)制定物業(yè)品牌計劃：（1）開發(fā)商的開發(fā)戰(zhàn)略。（2）項目的設(shè)計理念。（3）建筑特色。（4）地理環(huán)境。（5）業(yè)主群體的共性。（6）物業(yè)管理公司的品牌效應(yīng)。（7）物業(yè)的品牌目標(biāo)。全面了解物業(yè)的性能、功用及構(gòu)造，初步擬定物業(yè)管理服務(wù)實施方案：（1）物業(yè)管理服務(wù)綱要。（2）物業(yè)管理服務(wù)實施細(xì)則。（3）物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。（4）物業(yè)管理費用預(yù)算。從物業(yè)管理的角度，為樓宇標(biāo)識系統(tǒng)提供意見：（1）辦公室、設(shè)備間、洗手間等門牌。（2）招牌、告示牌、指示牌、警示牌等。（3）幢號、房號等。（4）火警疏散指示圖、消防設(shè)施標(biāo)識等。（5）設(shè)備設(shè)施名稱牌、供配電模擬圖等。（6）小區(qū)平面圖、宣傳欄等。（7）注意事項、按鈕提示等。（8）導(dǎo)向牌、限速牌、停車牌等交通標(biāo)識。（9）綠化標(biāo)語牌、花木名稱牌、小品牌等。（10）員工服務(wù)牌、價目牌、工作流程與制度牌等。在物業(yè)正式入伙前制定物業(yè)管理服務(wù)的各種公約守則：（1）業(yè)主公約。（2）業(yè)主需知。（3）物業(yè)使用指南。（4）公共設(shè)施使用規(guī)定。（5）衛(wèi)生通則。（6）文明公約。（7）消防守則等。為售樓部營造良好的氛圍提供幫助，如：（1）禮儀門衛(wèi)。（2）導(dǎo)引體系。（3）保潔服務(wù)。（4）泊位與泊車服務(wù)。（5）物業(yè)服