【文章內(nèi)容簡介】 常核對物業(yè)中的項目與內(nèi)容同原標書、圖紙是否相符。 ? 總之，凡是合同中已有規(guī)定的，一切要按合同規(guī)定辦事。委托合同一經(jīng)簽訂，物業(yè)管理業(yè)務進入日常管理的程序。 五、投標的策略 ? 投標策略是指物業(yè)管理公司為了取得投標的成功而采取的相應原則和方式方法，也就是物業(yè)管理公司為了取得投標的成功在投標時采用的一些特殊的政策和與眾不同的謀略，以達到出奇制勝的效果。具體包括： 六、投標書的擬寫和經(jīng)營管理測算 ? （一）投標書的擬寫 1．擬寫投標書的重要性 ? 如果詞不達意，那只能事倍功半，導致前功盡棄。 2．投標書的組成 ? 介紹企業(yè)的概況和經(jīng)歷 ? 分析投標物業(yè)管理的要點 ? 提供 管理方案 管 理 方 案 ? 管理目標和方式 ? 將提供的管理服務內(nèi)容和功能 ? 物質(zhì)裝備及人員配備 ? 管理規(guī)章制度 ? 經(jīng)費收支預算 ? 其它 ? 在文字上做到通俗、規(guī)范，在內(nèi)容上做到全面、合理，在編排上做到重點突出。具體說： 1）綜合說明：層次分明，言簡意賅，有一定的誘惑力 . 2）物業(yè)概況：數(shù)據(jù)準確，介紹全面，用詞專業(yè)，盡量發(fā)掘物業(yè)所具有的說服力。 3）投標單位概況：如實介紹，揚長避短。 4）管理經(jīng)營的宗旨、方針：從物業(yè)開發(fā)商（或業(yè)主）的利益出發(fā)，替他們著想，為他們服務，具有親合力。 5）機構人員、費用：機構設置科學，人員編制合理，費用測算正確，具有吸引力。 6）抓住有利時機，宣傳招標單位所具有的良好傳統(tǒng)、作風、精神，具有鼓動力。 （二）經(jīng)營管理測算 ? 經(jīng)營管理測算的正確、合理與否，直接關系到該方案的競爭力，是投標取得成功的關鍵。主要包括以下幾方面的內(nèi)容： ? (1)前期介入中發(fā)生的費用預算 ? (2)第一年度物業(yè)管理費用預算 ? (3)年度能源費用測算 ? (4)各項經(jīng)營項目的經(jīng)營收入預算 ? (5)年度經(jīng)營管理支出費用預算 第三節(jié) 物業(yè)的接管與驗收 ? 包括物業(yè)的竣工驗收和物業(yè)的接管驗收兩部分。 ? 一、物業(yè)的竣工驗收 ? 所有房地產(chǎn)開發(fā)項目，都要按照 1990年 9月 11日國家建設部頒布的《建設項目（工程）竣工驗收辦法》進行竣工驗收。城鎮(zhèn)住宅小區(qū)竣工綜合驗收，可按照 1993年 12月 1日國家建設部頒布的《城市住宅小區(qū)竣工綜合驗收管理辦法》進行。 （一）竣工驗收及驗收種類 1．竣工驗收 — 建筑商與開發(fā)商之間的一個法定手續(xù) 竣工 ：指該物業(yè)的工程項目經(jīng)過建筑施工和設備安裝以后，達到了該工程項目設計文件所規(guī)定的要求，具備了使用或投產(chǎn)的條件。 驗收 ：工程項目竣工后，需經(jīng)開發(fā)商或?qū)ｉT組織的驗收委員會對竣工項目進行查驗，在認為工程合格后辦理工程交付手續(xù)，建筑商把物業(yè)交給開發(fā)商，這一交接過程稱之為竣工驗收。 通過驗收能明確責任，經(jīng)驗收后，就可解除合同義務。從經(jīng)濟關系上來說，建筑商即可解除對開發(fā)商承擔的經(jīng)濟和法律責任。 ?隱蔽工程驗收 ?單項工程驗收 ?分期驗收 ?全部工程驗收 （ 1）隱蔽工程驗收：隱蔽工程驗收是指在施工過程中，各項隱蔽工程完成后及時進行的驗收。 隱蔽工程：指從表面上看不到的工程，如線路的走向、鋼筋架、地下管道的安裝等。 （ 2）分期驗收：指在一個群體工程中分期分批進行建設的工程項目，或個別單位工程在達到使用條件，需要提前動用時所進行的驗收。 （ 3）單項工程驗收：指工程項目的某個單項工程已按設計要求施工完畢，具備使用條件，能滿足投產(chǎn)要求時，施工單位便可向建設單位發(fā)出交工通知。 （ 4）全部工程驗收：指整個工程項目按設計要求全部落成并達到竣工驗收標準時即可進行全部工程竣工驗收。全部工程竣工驗收應在做好驗收準備工作的基礎上，按預先驗收一正式驗收 的順序進行。 ? 進行 預驗收 須由建設單位、設計單位、施工單位及有關部門組成預驗收工作組。其主要工作是： （ 1）檢查、核實竣工項目準備移交給建設單位的所有技術資料的完整性、準確性； （ 2）檢查每一單位工程的建設標準及施工質(zhì)量，對工程隱患和遺留問題提出處理建議； （ 3）排解驗收中有爭議的問題； （ 4）督促返工、補做部分工程的修竣及收尾工程的完工； （ 5）檢查“三廢”治理措施的情況； （ 6）向驗收委員會提交預驗收報告。 ? 正式驗收 即有驗收機構進行驗收。大型建筑工程項目由國家主管部門或由工程項目的主管部門會同所在省、自治區(qū)、直轄市組建驗收委員會；中小型工程項目按隸屬關系，由上級主管部門或工程項目所在省、自治區(qū)、直轄市組建驗收委員會（或驗收組）。驗收委員會應由主管部門、建設單位、設計單位、施工單位、投資銀行以及統(tǒng)計、勞動、物資、環(huán)保等單位的有關專家參加。 ? 認真參與竣工驗收 ， 嚴格把質(zhì)量關 。 ? 通過參與竣工驗收 ， 熟悉物業(yè) ， 為物業(yè)的接管驗收以至將來的維修養(yǎng)護做準備 。 ? 細心查驗竣工驗收資料 ， 保證資料齊全 、 準確 。 （二）竣工驗收的依據(jù)、標準及主要材料 1．竣工驗收的依據(jù) ? 上級主管部門的有關文件。 ? 開發(fā)商和建筑商簽訂的工程合同。 ? 設計文件、施工圖樣和設備技術說明書。 ? 國家現(xiàn)行的施工技術驗收規(guī)范。 ? 建筑安裝統(tǒng)計規(guī)定。 ? 對從國外引進的新技術或成套設備項目，還應按照簽訂的合同和國外提供的設計文件等資料進行驗收。 2．驗收的標準 ? 由于建筑工程項目的性質(zhì)不同、行業(yè)不同，其竣工驗收的標準也不同。民用住宅驗收的一般標準如下： （ 1）工程項目按設計圖紙建成，所有粉刷、裝修作業(yè)全部施工完畢。 （ 2）所有該項目的設備均已按設計規(guī)定全部落位安裝完畢，并且起動、運轉(zhuǎn)正常，能滿足使用要求，如電梯、滅火裝置、采暖通風裝置等均已落位，并能正常起動。 （ 3）上下水道鋪設完畢，所有管道及溝道無梗阻、滴漏、滲漏現(xiàn)象，供水正常、排水通暢。照明及動力用電的工作回路結構清晰，控制操作方便，有過載和短路防護裝置。衛(wèi)生設備安裝齊全，使用靈活方便，其他公用設施均完好。 （ 4）建筑物四周 2米之內(nèi)的場地平整，由于本項目施工所造成的障礙物均已清除。 （ 5）整個工程經(jīng)按現(xiàn)行施工技術驗收規(guī)范進行檢驗后，均達到合格標準以上。 ? 經(jīng)正式驗收合格后的物業(yè)應迅速辦理固定資產(chǎn)交付使用的轉(zhuǎn)帳手續(xù)，并移交與建設項目有關的所有技術資料。 ? 3．驗收時所需移交的材料 ? 在建設項目竣工驗收前，施工單位應將有關技術資料系統(tǒng)整理，分類立卷，在驗收時交建設單位歸檔保管，以適應生產(chǎn)、維修的需要。驗收時移交的技術資料主要有： （ 1）竣工工程項目一覽表，包括竣工工程、名稱、位置、結構、層數(shù)、面積、裝修標準、開工竣工日期等； （ 2）設備清單，包括設備名稱、規(guī)模、數(shù)量、產(chǎn)地、主要性能、價及隨機工具、備品備件等； （ 3）工程項目 竣工圖 ；如果竣工圖不準確、不完整，不符合歸檔要求，則不能辦理工程項目驗收移交手續(xù)。 ? 大、中型建設項目和城市住宅小區(qū)建設竣工圖不得少于兩套：一套交付使用部門（或管理部門）；一套交技術檔案部門長期保存。特別重大的項目，應增編一套交由國家檔案館保存。小型建設項目的竣工圖不得少于一套，由使用部門（或管理部門）保管。 （ 4）材料、建筑構件、外協(xié)件、各種設備、檢測儀器的出廠合格證、說明書和驗收記錄，預制件的荷載試驗記錄，自動控制儀表的調(diào)試記錄； （ 5）隱蔽工程驗收記錄； （ 6）土建施工記錄，包括地基處理記錄、結構安裝校正記錄、預應力構件施工記錄等； （ 7）設備安裝調(diào)試記錄，如管道系統(tǒng)的試壓、試漏檢查記錄，暖氣、衛(wèi)生、空調(diào)、電氣、電信、通風、供水、供氣（煤氣、蒸氣等）、消煙滅火、防暴報警、電視監(jiān)控等工程的檢查和試驗記錄等； （ 8）建筑物、構筑物的沉降、變形、防震、防爆