【文章內(nèi)容簡介】 的預(yù)防等，有針對性的提出意見和建議。（五）加強(qiáng)對項(xiàng)目的全面了解，為后期接管做好準(zhǔn)備。在物業(yè)管理前期介入的過程中，物業(yè)管理人員應(yīng)盡可能全面地收集相關(guān)資料，如圖紙發(fā)生變更、增減，特別是管線的節(jié)點(diǎn)、走向與圖紙標(biāo)注不一致時，更應(yīng)做好詳細(xì)的記錄。如能對項(xiàng)目的土建、水電、供暖等各種情況了如指掌，就會給后期的物業(yè)管理工作帶來便利，既能提高物業(yè)管理企業(yè)的工作效率和工作質(zhì)量，也能提高業(yè)主的滿意度。物業(yè)管理的前期介入，是市場的選擇，更是新觀念對舊觀念的撞擊。所謂以人為本，關(guān)鍵是以產(chǎn)品的使用者（業(yè)主）為中心。通過物業(yè)管理在房地產(chǎn)開發(fā)活動中的前期介入，必將使房地產(chǎn)開發(fā)行為日趨規(guī)范，使房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品日益符合廣大業(yè)主的需求。第四篇：物業(yè)管理前期介入物業(yè)管理前期介入總體來說，物業(yè)管理的前期介入工作分為以下幾個時段和內(nèi)容：● 施工期物業(yè)管理● 設(shè)施設(shè)備調(diào)試期物業(yè)管理● 竣工驗(yàn)收及物業(yè)接管驗(yàn)收期間物業(yè)管理● 前期物業(yè)管理人員安排與工作進(jìn)度一、施工期物業(yè)管理工作。，各公共部分水電開關(guān)、裝飾裝修材料的造型及位置，環(huán)境清潔用水預(yù)留接口等。，進(jìn)行改進(jìn)。（大廈）功能、危及設(shè)備和業(yè)主人身安全、嚴(yán)重影響今后管理運(yùn)行的問題及時同開發(fā)商洽談解決，一時無法解決的，列出整改報告提交開發(fā)商備案處理。二、設(shè)施設(shè)備調(diào)試期物業(yè)管理、安裝提出建議，對現(xiàn)場設(shè)施設(shè)備安裝狀況進(jìn)行檢查。，建立調(diào)試檔案，及時通報開發(fā)商。，對小區(qū)（大廈）的供配電、電梯、空調(diào)（包括空調(diào)、通風(fēng)及消防排煙等）、給排水（包括消防供水等）、弱電（包括消防自動報警、樓宇自動化、保安電視監(jiān)控、綜合布線等）等項(xiàng)目的調(diào)試，對設(shè)施設(shè)備的性能、結(jié)構(gòu)、參數(shù)、工作環(huán)境和操作要領(lǐng)進(jìn)行詳細(xì)記錄；編制設(shè)施設(shè)備操作維修規(guī)程和各項(xiàng)操作指導(dǎo)書。三、小區(qū)（大廈）竣工驗(yàn)收及接管驗(yàn)收期物業(yè)管理（大廈）竣工驗(yàn)收物業(yè)按業(yè)主進(jìn)駐使用的要求進(jìn)行全面檢查，物業(yè)接管驗(yàn)收分現(xiàn)場驗(yàn)收、資料交接、其他交接與接管驗(yàn)收注意事項(xiàng)等四個方面（1）土建工程：■ 屋面排水坡度■ 伸縮縫、地面有無滲水■ 地下室墻面有無滲水■ 地面有無空鼓及滲水 ■ 進(jìn)出口坡道防滑 ■ 消防門、通道、樓梯等（2）裝飾工程■ 各地面、墻面、地腳線、護(hù)墻板、天花各種裝飾■ 門和門框及附件 ■ 護(hù)欄及扶手 ■ 燈具及其他小電器設(shè)施■ 外墻面包括各涂料、裝飾及玻璃幕墻■ 公共區(qū)域設(shè)施設(shè)備的外裝飾 ■ 各種標(biāo)識及區(qū)域圖示■ 公共洗手間、會議室、垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)站、各設(shè)備及管理用房、信報箱等（3）供配電系統(tǒng) ■ 正常供電設(shè)備 ■ 應(yīng)急供配電設(shè)備 ■ 油箱及油庫 ■ 各配電房的防鼠 ■ 各強(qiáng)電檢查井內(nèi)管線及電箱■ 避雷裝置 ■ 公共照明 ■ 用電器具等（4）給排水系統(tǒng) ■各供水、消防水泵及電機(jī)等 ■各水箱、給排水管網(wǎng)、接頭及閥門等■檢查井內(nèi)管線、水表及閥門等 ■化糞池及室外排污、雨水井 ■消防栓、消防供水管網(wǎng)、接頭、閥門等■人防工程及相應(yīng)供水系統(tǒng)等（5）電梯系統(tǒng)■各電梯運(yùn)行、梯門、井道、機(jī)房及電機(jī)等（6）空調(diào)系統(tǒng)■空調(diào)制冷機(jī)組、各盤管機(jī)、各風(fēng)管及風(fēng)口■空調(diào)風(fēng)柜房地面排水坡度、下水口、回風(fēng)系統(tǒng)、新風(fēng)機(jī)等（包括暖風(fēng)系統(tǒng)）■各檢修口、通風(fēng)及防排煙風(fēng)機(jī)、風(fēng)口、風(fēng)管及控制系統(tǒng)等。（7）弱電系統(tǒng)■消防報警系統(tǒng)（消防控制中心報警聯(lián)動、自動溫?zé)煾?、警鈴及手動按鈕、防火卷簾門等）■弱電檢查井內(nèi)管線、接線箱等資料交接（1）產(chǎn)權(quán)資料：項(xiàng)目批準(zhǔn)文件、用地批準(zhǔn)文件、建筑開工有關(guān)資料、丈量報告等。（2）技術(shù)資料：竣工圖（包括總平面、建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備、附屬工程及隱蔽管線等）、各類公共設(shè)備使用說明書及調(diào)試報告、地質(zhì)勘察報告、工程合同及開、竣工報告、工程預(yù)決算分項(xiàng)清單、圖紙會審記錄、工程設(shè)計變更通知及技術(shù)核定單（包括質(zhì)量事故處理記錄）、隱蔽工程驗(yàn)收記錄、沉降觀察記錄及沉降觀察點(diǎn)布置圖、竣工驗(yàn)收證明書、鋼材及水泥等主要材料的質(zhì)量保證書、新材料及構(gòu)配件的鑒定合格證書、設(shè)備（水、電、空調(diào)、電梯）及衛(wèi)生潔具的檢驗(yàn)合格證書、砂漿及混凝土試塊試壓報告、供水管道的試壓報告、機(jī)電設(shè)備訂購合同、設(shè)備開箱技術(shù)資料、試驗(yàn)記錄及系統(tǒng)調(diào)試記錄等。（3）驗(yàn)收資料：工程竣工驗(yàn)收證書、消防工程驗(yàn)收合格證、綜合驗(yàn)收合格證書、用電許可證、供用電協(xié)議書、用水審批表及供水合同書、電梯使用合格證、電話保養(yǎng)及驗(yàn)收協(xié)議等。其他交接（1）設(shè)施設(shè)備的備用備件、施工剩余材料備品等。（2）具有保修期的設(shè)施設(shè)備施工或購買合同（保修協(xié)議也可）等。（3）公共區(qū)域各通道門、設(shè)備及管理用房、洗手間、檢查管井、信報箱鑰匙等。接管驗(yàn)收注意事項(xiàng)（1）在接管驗(yàn)收前，管理處將主動與施工管理方協(xié)商有關(guān)接管驗(yàn)收的問題（包括交接方具體人員、驗(yàn)收具體時間、注意事項(xiàng)等），同時要盡量統(tǒng)一驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，明確交接雙方的責(zé)、權(quán)、利。（2）接管驗(yàn)收不但要檢查物業(yè)的質(zhì)量，而且還清點(diǎn)物業(yè)內(nèi)各種設(shè)施設(shè)備、公共物品、圖紙資料、綠化小品等的類型、數(shù)量及其他要求的參數(shù)。驗(yàn)收報告須經(jīng)交接雙方認(rèn)可簽字后才能生效。（3）針對初驗(yàn)發(fā)現(xiàn)的問題，若屬于必須改正的，書面報請施工管理方敦促施工單位返修；一時無法返修的項(xiàng)目要確定今后維修的期限并請開發(fā)商認(rèn)可；屬于無法返修的項(xiàng)目，報告開發(fā)商記錄備案。設(shè)施設(shè)備試運(yùn)行為保證小區(qū)（大廈）啟用設(shè)備即能正常運(yùn)行，必須在設(shè)施設(shè)備驗(yàn)收完成后有一個設(shè)備試運(yùn)行階段，在這個期間，管理處的工作重點(diǎn)逐步由驗(yàn)收交接向正常運(yùn)行、保養(yǎng)及維修轉(zhuǎn)移，由管理處工程技術(shù)人員開始直接操作設(shè)備，但設(shè)備安裝調(diào)試單位應(yīng)該派人配合并給予相關(guān)操作人員一定的培訓(xùn)。一、其他前期準(zhǔn)備工作室外綠化、停車場、道路及園林小品前期介入根據(jù)小區(qū)（大廈）室外綠化、停車場、道路標(biāo)識系統(tǒng)及園林小品的配套計劃，管理處將結(jié)合日后物業(yè)管理運(yùn)作的需求和實(shí)際情況，提出相關(guān)工作建議供施工管理方參考。清潔衛(wèi)生與環(huán)境衛(wèi)生前期介入在小區(qū)（大廈）啟用前，施工管理方將組織施工單位負(fù)責(zé)進(jìn)行全面清潔工作，管理處應(yīng)該予以全面配合。在此項(xiàng)工作中，管理處要注意清潔外墻、石材地墻面、瓷磚地墻面、不銹鋼飾面所使用的清潔液、清潔工具等，防止腐蝕和劃傷以上材料，造成業(yè)主的損失及后續(xù)物業(yè)管理工作的困難。消防及安全管理前期介入小區(qū)（大廈）的消防工作注重從根本上杜絕火源及控制易燃材料。在室內(nèi)第一、二次裝修中，許多材料是易燃品，施工現(xiàn)場情況復(fù)雜，極易發(fā)生火險和盜竊事件。管理處將對施工管理方進(jìn)行嚴(yán)格巡視檢查，及時發(fā)現(xiàn)危險隱患，報告施工管理方采取措施，以保證生命財產(chǎn)的安全。外部公共關(guān)系建立為保證今后物業(yè)管理的順利開展，管理處經(jīng)理將在小區(qū)（大廈）全面啟用前，與相應(yīng)的政府及公用事業(yè)各職能機(jī)構(gòu)建立穩(wěn)定的溝通渠道，辦理相應(yīng)的法律文本，并獲得當(dāng)局的批準(zhǔn)。業(yè)主全面進(jìn)駐準(zhǔn)備小區(qū)（大廈）業(yè)主全面進(jìn)駐之前，管理處將主動與業(yè)主溝通、協(xié)調(diào)，確定包括遷入日期、時間、搬運(yùn)物資數(shù)量、停車地點(diǎn)、搬運(yùn)路線、搬運(yùn)時間、電梯使用等，并共同制定搬遷計劃及注意事項(xiàng)。在遷入過程中，管理處將再次確認(rèn)安排事項(xiàng)，派有關(guān)人員在現(xiàn)場迎接、指引路線，同時監(jiān)督搬運(yùn)工人遵守有關(guān)規(guī)定，保持良好秩序，減少對其他業(yè)主的影響。二、前期物業(yè)管理人員安排計劃與工作進(jìn)度人員安排計劃根據(jù)前期管理工作計劃及施工進(jìn)度，管理處的員工將按計劃逐步招調(diào)到位。（1）施工期人員安排及職責(zé)① 成立前期物業(yè)管理小組，組長1人，由公司總經(jīng)理擔(dān)任；組員4人，負(fù)責(zé)領(lǐng)導(dǎo)、指揮、安排前期物業(yè)管理工作，進(jìn)一步的調(diào)查摸底，制定出具體的小區(qū)（大廈）《物業(yè)管理前期介入方案》。② 派長駐小區(qū)（大廈）施工現(xiàn)場管理人員3人，在中標(biāo)15天后進(jìn)入現(xiàn)場，負(fù)責(zé)與施工管理方保持密切的聯(lián)系，參與施工方的日常管理工作，完成施工現(xiàn)場的物業(yè)管理前期工作。（2）設(shè)備調(diào)試期人員安排與職責(zé)成立以工程部經(jīng)理為組長，由配電、給排水、空調(diào)、自動化專業(yè)工程師組成的四人小組赴現(xiàn)場，參與設(shè)備調(diào)試期觀摩，接受設(shè)備提供方的培訓(xùn)負(fù)責(zé)掌握設(shè)施設(shè)備的性能、結(jié)構(gòu)、參數(shù)等，編制設(shè)施設(shè)備操作維修規(guī)程和各項(xiàng)作業(yè)指導(dǎo)書等。① 接管驗(yàn)收前3個月，物業(yè)管理公司派往小區(qū)（大廈）的7名管理骨干將全部到位，負(fù)責(zé)大廈物業(yè)管理的籌備工作，包括人員招聘、