【文章內(nèi)容簡介】 業(yè)經(jīng)營和管理的實際需要，提高設(shè)計品質(zhì)。及時帶來使用人和管理人長期積累的信息，對在規(guī)劃設(shè)計中可能存在的不足和遺漏，在規(guī)劃設(shè)計時或建設(shè)前提請開發(fā)商加以修正，使規(guī)劃設(shè)計更合理。根據(jù)《商業(yè)管理房產(chǎn)技術(shù)條件》，結(jié)合項目實際情況，組織相關(guān)的專業(yè)工程師進行圖紙會審，會審的重點放在高低壓配電系統(tǒng)、水系統(tǒng)、空調(diào)系統(tǒng)的劃分及外立面的方式等。如：1）高低壓配電的會審主要關(guān)注配電容量是否足夠，雙回路供電中任何一路斷電下物業(yè)能否正常運營等；2）主力店的租用設(shè)備、公共區(qū)域照明供電是否接入主力店自用回路；3）公共區(qū)域照明的開閉是否能自動控制，是否采取了節(jié)能措施；4）計量方式關(guān)注各主力店是否可以獨立計量，盡量減少代收、代墊情況；5）水系統(tǒng)考慮不同高度分段加壓、低層市政直供旁路等；6）空調(diào)系統(tǒng)要根據(jù)業(yè)態(tài)的分布，合理進行系統(tǒng)組合劃分和機組制冷量的選擇；從商場日常經(jīng)營需要出發(fā)提出合理建議：1）各設(shè)備房的房間規(guī)劃、預(yù)留位置是否合理，設(shè)備房預(yù)留的設(shè)備位置是否符合后期管理使用需要；2）地下室汽車坡道的寬度、坡度、轉(zhuǎn)彎半徑是否符合使用要求，地下室車位劃線及流向設(shè)置是否合理，停車收費系統(tǒng)設(shè)置的建議；3）外墻廣告位預(yù)埋件的設(shè)置是否滿足使用要求，照明、供電、計量方式是否合理；4）建筑材料的選用、設(shè)備設(shè)施的性能特點、使用效果、養(yǎng)護、維修乃至更換的成本費用是否能做到節(jié)能、可靠、便于維修且費用合理；5）鋪（戶）內(nèi)上下水、供電、燃氣、空調(diào)、通訊、新風、排煙等的容量預(yù)留、分配、管線布局、配置走向等是否滿足業(yè)態(tài)使用需求；6）隔油池、化糞池、排油煙井等設(shè)施是否滿足餐飲業(yè)態(tài)需要；7)外立面關(guān)注材質(zhì)的選擇，廣告位和墻面的占比、安裝方式等；8）管理用房面積是否滿足需求；垃圾房、保潔作業(yè)間是否合理及功能滿足需求等。二、項目施工階段物業(yè)竣工時驗收疏忽會為后期物業(yè)管理造成管理難題質(zhì)量問題總是給發(fā)展商和管理公司留下一個又一個的難題，例如房屋建筑內(nèi)在的質(zhì)量問題，施工建造中留下的安全隱患，設(shè)備安裝調(diào)試的欠缺等。這些問題往往在物業(yè)竣工時不易察覺，加上驗收疏忽遺留下的問題，必然造成后期商業(yè)管理的力不從心。必須利用管理公司的專業(yè)能力實現(xiàn)長效管理在項目的施工階段，物業(yè)管理的早期介入能確保項目的功能定位和商業(yè)物業(yè)的使用功能，從使用人的角度出發(fā)監(jiān)督施工，減少返工，防止留下后遺癥。如：1）在地下室施工階段關(guān)注地下水冒溢點位，提醒項目開發(fā)公司重點處理。2）在正負零到裙樓封頂階段關(guān)注如下方面：消防預(yù)埋管線、防雷引下線的施工質(zhì)量；主力店防水施工工藝、質(zhì)量及主力店裝修單位是否對其造成破壞等；防水施工時建議管理公司技術(shù)人員要旁站監(jiān)工。在商業(yè)部分內(nèi)裝施工階段關(guān)注如下方面：1)外墻防漏措施；2)多種經(jīng)營供電、通信點位的合理設(shè)置；3)設(shè)備設(shè)施安裝位置是否合適，安裝順序、質(zhì)量是否合格；在暖通設(shè)備安裝、調(diào)試、接管階段重點關(guān)注設(shè)備、管路安裝質(zhì)量，安裝情況是否滿足使用需求,投資辦廠。三、商業(yè)物業(yè)管理準備階段收集和掌握第一手資料通過早期介入可以大量收集和掌握物業(yè)的第一手資料，如收集圖紙資料、物業(yè)設(shè)備設(shè)施清單、設(shè)備調(diào)試記錄、物業(yè)技術(shù)檔案等。提前策劃管理方案根據(jù)第一手材料提前策劃項目管理方案，進行機構(gòu)設(shè)置、人員配備、費用測算、員工培訓(xùn)、開業(yè)準備等工作，使項目建設(shè)與經(jīng)營管理有條不紊的銜接與過渡，讓商業(yè)物業(yè)的硬件建設(shè)與軟件管理相得益彰。建立完善實用的服務(wù)系統(tǒng)和服務(wù)網(wǎng)絡(luò)商業(yè)物業(yè)在其經(jīng)營管理服務(wù)過程中，與社會有關(guān)部門發(fā)生密切關(guān)系，需要在早期介入時進行如下方面的工作,網(wǎng)絡(luò)數(shù)字也瘋狂 醫(yī)療廣告跑馬圈地進行時。1)保安、清潔、養(yǎng)護、維修、綠化隊伍的設(shè)立或選聘，洽談和訂立合同；2)同建設(shè)、公安、工商、交通、物價、環(huán)保、衛(wèi)生、市政、園林、教育、公用事業(yè)、商業(yè)及文化娛樂等部門進行聯(lián)絡(luò)和溝通?！粼缙诮槿霊?yīng)五個重點問題解答物業(yè)管理企業(yè)在規(guī)劃設(shè)計階段的參與職責有哪些？要點：規(guī)劃設(shè)計是房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的源頭。物業(yè)管理的早期介入應(yīng)從物業(yè)的規(guī)劃設(shè)計階段開始。物業(yè)管理專業(yè)人員對規(guī)劃設(shè)計的參與職責為在全面細致地反映物業(yè)管理得以順利實施的各種需要，以及在以往管理實踐中發(fā)現(xiàn)規(guī)劃設(shè)計的問題和缺陷，向設(shè)計單位反映并責成其在設(shè)計中糾正。物業(yè)管理公司應(yīng)向開發(fā)企業(yè)和設(shè)計單位提出配套設(shè)施的完善、水電氣等供應(yīng)容量、安全保衛(wèi)系統(tǒng)、垃圾處理方式、綠化布置、消防設(shè)施、建筑材料選用等建議。物業(yè)管理企業(yè)參與工程施工質(zhì)量監(jiān)理主要有哪些內(nèi)容？要點：物業(yè)管理企業(yè)在施工階段的參與主要是加強對建設(shè)工程質(zhì)量的監(jiān)理，以保證工程質(zhì)量。物業(yè)管理企業(yè)參與工程質(zhì)量監(jiān)理主要包括：（1）應(yīng)選派有關(guān)專業(yè)人員參與工程施工質(zhì)量管理。（2）要盡可能全面收集資料，熟悉物業(yè)的各部分，為日后管理作準備。（3）對工程設(shè)計與設(shè)計單位、施工單位、開發(fā)商一起認真進行技術(shù)交底和圖紙會審。（4）工程施工中按國家有關(guān)法律規(guī)定、技術(shù)標準及合同不斷進行檢查?？⒐を炇张c接管驗收有何區(qū)別？要點：竣工驗收與接管驗收的區(qū)別為：（1）性質(zhì)不同?？⒐を炇帐钦袨?，是由政府建設(shè)行政主管部門負責，組成綜合驗收小組，對施工質(zhì)量和設(shè)計質(zhì)量進行全面檢驗和質(zhì)量評定。接管驗收是企業(yè)行為，是物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)物業(yè)管理委托合同，對物業(yè)委托方委托的物業(yè)進行質(zhì)量驗收。（2）在房地產(chǎn)開發(fā)項目的開發(fā)、建設(shè)、使用的全過程中，兩者所處的階段和作用不同?？⒐を炇帐鞘┕挝幌蚪ㄔO(shè)單位移交物業(yè)的過程，竣工驗收合格后，標志物業(yè)可以交付使用； 接管驗收是建設(shè)單位向物業(yè)管理企業(yè)移交物業(yè)的過程，接管驗收是竣工驗收之后再進行的驗收，接管驗收一旦完成標志物業(yè)正式進入使用階段。（3）在兩者中物業(yè)管理企業(yè)的參與職責不同?？⒐を炇諘r，物業(yè)管理企業(yè)只是參加者；接管驗收中，物業(yè)管理企業(yè)與開發(fā)企業(yè)或建設(shè)單位是直接責任關(guān)系。新建房屋接管驗收應(yīng)提交哪些資料？要點：工程的前期開發(fā)達到“四通一平”后（四通：水通、路通、電通、電訊通、智能化；一平：場地平整），(也就是“生地“變?yōu)椤笆斓亍钡倪^程），完成竣工移交之后，方可進入物業(yè)的接管驗收。新建房屋接管驗收應(yīng)提交的資料有：（1）產(chǎn)權(quán)資料：包括項目批準文件；用地批準文件；建筑執(zhí)照；拆遷資料等。（2）技術(shù)資料隱蔽工程隱蔽工程驗收簽證包括竣工圖；地質(zhì)勘察報告；工程合同及開、竣工報告；工程預(yù)決算；圖紙會審記錄；工程設(shè)計變更通知及技術(shù)核定單位；隱蔽工程驗收簽證；沉降觀測記錄；竣工驗收證明書；鋼材、水泥等主要材料的質(zhì)量保證書；新材料、構(gòu)配件的鑒定合格證書；水、電、暖、通、衛(wèi)、電梯等設(shè)備的檢驗合格證書；砂漿、混凝土試塊試壓報告；供水；供暖、管道煤氣的試壓報告；智能化、消防驗收合格證等。在物業(yè)接管驗收中交接雙方有哪些責任？要點：交接雙方主要有以下5點責任：建設(shè)單位應(yīng)提前做好房屋交驗準備，并及時通知接管單位進行接管驗收；接管單位一般應(yīng)在15天內(nèi)簽發(fā)驗收通知并約定時間驗收。接管驗收時，交接雙方應(yīng)嚴格按照標準執(zhí)行。房屋接管交付使用后，如發(fā)生隱蔽的重大質(zhì)量事故，應(yīng)由接管單位會同建設(shè)單位組織設(shè)計、施工等單位共同查明原因，如屬材料、設(shè)計、施工等原因由建設(shè)單位處理，如屬使用不當、管理不善等應(yīng)由接管單位處理。新建房屋從驗收接管之日起，由建設(shè)單位負責保修（根據(jù)工程保修有關(guān)規(guī)定），并向接管單位預(yù)付保修保證金。在接管驗收中如有爭議而又不能解決時，可由當?shù)貐^(qū)（縣）級房地產(chǎn)管理機關(guān)進行協(xié)調(diào)或裁決。第四篇：物業(yè)前期介入管理制度工程前介管理制度：通過參與物業(yè)的規(guī)劃、設(shè)計和建設(shè)的過程，從業(yè)主(使用人)及物業(yè)管理的角 度，提出合理化建議，優(yōu)化設(shè)計方案，促進建設(shè)質(zhì)量和房產(chǎn)銷售，使物業(yè)最 大限度地滿足業(yè)主的需求和后期管理的需要，保證物業(yè)的合理和正常使用。：本管理制度適用于****有限責任公司各類物業(yè)工程前期介入及管理工作。 職責：總部工程部負責前期介入計劃模板的制定和修訂，審核各分/子公司的前期介入計劃。組織規(guī)劃設(shè)計階段前期介入圖紙會審工作，協(xié)調(diào)、指導(dǎo)前期介入工作的開展，并跟進其工作進度。分/子公司工程職能負責制定工程前期介入工作計劃，并報總部工程部審核；參與開發(fā)規(guī)劃設(shè)計工作，提出相關(guān)意見和建議；項目工程前介人員選擇把關(guān)；協(xié)助各項目前期介入工作的開展，并檢查工作情況。 項目工程前介人員在施工階段收集相關(guān)的技術(shù)及設(shè)備等資料，并建立工程技 術(shù)資料檔案。定期編制前期介入報告報分/子公司工程職能審核，然后上報。 方法和過程控制：工程前期介入計劃的編制分/子公司工程職能根據(jù)開發(fā)的建設(shè)計劃，結(jié)合前期介入計劃模板制定前期 介入計劃。計劃經(jīng)分/子公司第一負責人審閱后，報總部工程部審核。規(guī)劃設(shè)計階段前期介入內(nèi)容 分/子公司工程職能從業(yè)主或使用人的角度，對物業(yè)規(guī)劃設(shè)計中容易忽略的細 節(jié)、缺陷提出修改建議，報總部工程部審核，以優(yōu)化設(shè)計，完善設(shè)計中的細節(jié)。 分/子公司工程職能與項目開發(fā)公司的規(guī)劃設(shè)計部門建立定期溝通機制，參與項目設(shè)計研討、圖紙會審等階段的相關(guān)會議，根據(jù)物業(yè)管理的特點形成書面的意見與建議（建議應(yīng)包括但不限于：總體設(shè)計、安保布局、消防布局、交通布局、生活配套、設(shè)備配置、新材 料、新技術(shù)、生態(tài)環(huán)保、公共空間、景觀配置、綠化配置、室內(nèi)配置、房屋單體、智能化配置、標識、管理用房、員工宿舍等方面應(yīng)注意的內(nèi)容），供項目開發(fā)公司設(shè)計部門參考。 建議內(nèi)容1)安保規(guī)劃⑴ 便于安保管理區(qū)域分割，消除管理死角； ⑵ 便于安保管理視線的巡查，避免管理的盲點； ⑶ 人員及車輛各級出入口設(shè)置清晰，便于動態(tài)管理； ⑷ 安保設(shè)備設(shè)施配置齊