【文章內(nèi)容簡介】 常核對(duì)物業(yè)中的項(xiàng)目與內(nèi)容同原標(biāo)書、圖紙是否相符。 ? 總之，凡是合同中已有規(guī)定的，一切要按合同規(guī)定辦事。委托合同一經(jīng)簽訂，物業(yè)管理業(yè)務(wù)進(jìn)入日常管理的程序。 五、投標(biāo)的策略 ? 投標(biāo)策略是指物業(yè)管理公司為了取得投標(biāo)的成功而采取的相應(yīng)原則和方式方法，也就是物業(yè)管理公司為了取得投標(biāo)的成功在投標(biāo)時(shí)采用的一些特殊的政策和與眾不同的謀略，以達(dá)到出奇制勝的效果。具體包括： 六、投標(biāo)書的擬寫和經(jīng)營管理測算 ? （一）投標(biāo)書的擬寫 1．?dāng)M寫投標(biāo)書的重要性 ? 如果詞不達(dá)意，那只能事倍功半，導(dǎo)致前功盡棄。 2．投標(biāo)書的組成 ? 介紹企業(yè)的概況和經(jīng)歷 ? 分析投標(biāo)物業(yè)管理的要點(diǎn) ? 提供 管理方案 管 理 方 案 ? 管理目標(biāo)和方式 ? 將提供的管理服務(wù)內(nèi)容和功能 ? 物質(zhì)裝備及人員配備 ? 管理規(guī)章制度 ? 經(jīng)費(fèi)收支預(yù)算 ? 其它 ? 在文字上做到通俗、規(guī)范，在內(nèi)容上做到全面、合理，在編排上做到重點(diǎn)突出。具體說： 1）綜合說明：層次分明，言簡意賅，有一定的誘惑力 . 2）物業(yè)概況：數(shù)據(jù)準(zhǔn)確，介紹全面，用詞專業(yè)，盡量發(fā)掘物業(yè)所具有的說服力。 3）投標(biāo)單位概況：如實(shí)介紹，揚(yáng)長避短。 4）管理經(jīng)營的宗旨、方針：從物業(yè)開發(fā)商（或業(yè)主）的利益出發(fā)，替他們著想，為他們服務(wù)，具有親合力。 5）機(jī)構(gòu)人員、費(fèi)用：機(jī)構(gòu)設(shè)置科學(xué)，人員編制合理，費(fèi)用測算正確，具有吸引力。 6）抓住有利時(shí)機(jī)，宣傳招標(biāo)單位所具有的良好傳統(tǒng)、作風(fēng)、精神，具有鼓動(dòng)力。 （二）經(jīng)營管理測算 ? 經(jīng)營管理測算的正確、合理與否，直接關(guān)系到該方案的競爭力，是投標(biāo)取得成功的關(guān)鍵。主要包括以下幾方面的內(nèi)容： ? (1)前期介入中發(fā)生的費(fèi)用預(yù)算 ? (2)第一年度物業(yè)管理費(fèi)用預(yù)算 ? (3)年度能源費(fèi)用測算 ? (4)各項(xiàng)經(jīng)營項(xiàng)目的經(jīng)營收入預(yù)算 ? (5)年度經(jīng)營管理支出費(fèi)用預(yù)算 第三節(jié) 物業(yè)的接管與驗(yàn)收 ? 包括物業(yè)的竣工驗(yàn)收和物業(yè)的接管驗(yàn)收兩部分。 ? 一、物業(yè)的竣工驗(yàn)收 ? 所有房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，都要按照 1990年 9月 11日國家建設(shè)部頒布的《建設(shè)項(xiàng)目（工程）竣工驗(yàn)收辦法》進(jìn)行竣工驗(yàn)收。城鎮(zhèn)住宅小區(qū)竣工綜合驗(yàn)收，可按照 1993年 12月 1日國家建設(shè)部頒布的《城市住宅小區(qū)竣工綜合驗(yàn)收管理辦法》進(jìn)行。 （一）竣工驗(yàn)收及驗(yàn)收種類 1．竣工驗(yàn)收 — 建筑商與開發(fā)商之間的一個(gè)法定手續(xù) 竣工 ：指該物業(yè)的工程項(xiàng)目經(jīng)過建筑施工和設(shè)備安裝以后，達(dá)到了該工程項(xiàng)目設(shè)計(jì)文件所規(guī)定的要求，具備了使用或投產(chǎn)的條件。 驗(yàn)收 ：工程項(xiàng)目竣工后，需經(jīng)開發(fā)商或?qū)ｉT組織的驗(yàn)收委員會(huì)對(duì)竣工項(xiàng)目進(jìn)行查驗(yàn)，在認(rèn)為工程合格后辦理工程交付手續(xù)，建筑商把物業(yè)交給開發(fā)商，這一交接過程稱之為竣工驗(yàn)收。 通過驗(yàn)收能明確責(zé)任，經(jīng)驗(yàn)收后，就可解除合同義務(wù)。從經(jīng)濟(jì)關(guān)系上來說，建筑商即可解除對(duì)開發(fā)商承擔(dān)的經(jīng)濟(jì)和法律責(zé)任。 ?隱蔽工程驗(yàn)收 ?單項(xiàng)工程驗(yàn)收 ?分期驗(yàn)收 ?全部工程驗(yàn)收 （ 1）隱蔽工程驗(yàn)收：隱蔽工程驗(yàn)收是指在施工過程中，各項(xiàng)隱蔽工程完成后及時(shí)進(jìn)行的驗(yàn)收。 隱蔽工程：指從表面上看不到的工程，如線路的走向、鋼筋架、地下管道的安裝等。 （ 2）分期驗(yàn)收：指在一個(gè)群體工程中分期分批進(jìn)行建設(shè)的工程項(xiàng)目，或個(gè)別單位工程在達(dá)到使用條件，需要提前動(dòng)用時(shí)所進(jìn)行的驗(yàn)收。 （ 3）單項(xiàng)工程驗(yàn)收：指工程項(xiàng)目的某個(gè)單項(xiàng)工程已按設(shè)計(jì)要求施工完畢，具備使用條件，能滿足投產(chǎn)要求時(shí)，施工單位便可向建設(shè)單位發(fā)出交工通知。 （ 4）全部工程驗(yàn)收：指整個(gè)工程項(xiàng)目按設(shè)計(jì)要求全部落成并達(dá)到竣工驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)時(shí)即可進(jìn)行全部工程竣工驗(yàn)收。全部工程竣工驗(yàn)收應(yīng)在做好驗(yàn)收準(zhǔn)備工作的基礎(chǔ)上，按預(yù)先驗(yàn)收一正式驗(yàn)收 的順序進(jìn)行。 ? 進(jìn)行 預(yù)驗(yàn)收 須由建設(shè)單位、設(shè)計(jì)單位、施工單位及有關(guān)部門組成預(yù)驗(yàn)收工作組。其主要工作是： （ 1）檢查、核實(shí)竣工項(xiàng)目準(zhǔn)備移交給建設(shè)單位的所有技術(shù)資料的完整性、準(zhǔn)確性； （ 2）檢查每一單位工程的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)及施工質(zhì)量，對(duì)工程隱患和遺留問題提出處理建議； （ 3）排解驗(yàn)收中有爭議的問題； （ 4）督促返工、補(bǔ)做部分工程的修竣及收尾工程的完工； （ 5）檢查“三廢”治理措施的情況； （ 6）向驗(yàn)收委員會(huì)提交預(yù)驗(yàn)收?qǐng)?bào)告。 ? 正式驗(yàn)收 即有驗(yàn)收機(jī)構(gòu)進(jìn)行驗(yàn)收。大型建筑工程項(xiàng)目由國家主管部門或由工程項(xiàng)目的主管部門會(huì)同所在省、自治區(qū)、直轄市組建驗(yàn)收委員會(huì)；中小型工程項(xiàng)目按隸屬關(guān)系，由上級(jí)主管部門或工程項(xiàng)目所在省、自治區(qū)、直轄市組建驗(yàn)收委員會(huì)（或驗(yàn)收組）。驗(yàn)收委員會(huì)應(yīng)由主管部門、建設(shè)單位、設(shè)計(jì)單位、施工單位、投資銀行以及統(tǒng)計(jì)、勞動(dòng)、物資、環(huán)保等單位的有關(guān)專家參加。 ? 認(rèn)真參與竣工驗(yàn)收 ， 嚴(yán)格把質(zhì)量關(guān) 。 ? 通過參與竣工驗(yàn)收 ， 熟悉物業(yè) ， 為物業(yè)的接管驗(yàn)收以至將來的維修養(yǎng)護(hù)做準(zhǔn)備 。 ? 細(xì)心查驗(yàn)竣工驗(yàn)收資料 ， 保證資料齊全 、 準(zhǔn)確 。 （二）竣工驗(yàn)收的依據(jù)、標(biāo)準(zhǔn)及主要材料 1．竣工驗(yàn)收的依據(jù) ? 上級(jí)主管部門的有關(guān)文件。 ? 開發(fā)商和建筑商簽訂的工程合同。 ? 設(shè)計(jì)文件、施工圖樣和設(shè)備技術(shù)說明書。 ? 國家現(xiàn)行的施工技術(shù)驗(yàn)收規(guī)范。 ? 建筑安裝統(tǒng)計(jì)規(guī)定。 ? 對(duì)從國外引進(jìn)的新技術(shù)或成套設(shè)備項(xiàng)目，還應(yīng)按照簽訂的合同和國外提供的設(shè)計(jì)文件等資料進(jìn)行驗(yàn)收。 2．驗(yàn)收的標(biāo)準(zhǔn) ? 由于建筑工程項(xiàng)目的性質(zhì)不同、行業(yè)不同，其竣工驗(yàn)收的標(biāo)準(zhǔn)也不同。民用住宅驗(yàn)收的一般標(biāo)準(zhǔn)如下： （ 1）工程項(xiàng)目按設(shè)計(jì)圖紙建成，所有粉刷、裝修作業(yè)全部施工完畢。 （ 2）所有該項(xiàng)目的設(shè)備均已按設(shè)計(jì)規(guī)定全部落位安裝完畢，并且起動(dòng)、運(yùn)轉(zhuǎn)正常，能滿足使用要求，如電梯、滅火裝置、采暖通風(fēng)裝置等均已落位，并能正常起動(dòng)。 （ 3）上下水道鋪設(shè)完畢，所有管道及溝道無梗阻、滴漏、滲漏現(xiàn)象，供水正常、排水通暢。照明及動(dòng)力用電的工作回路結(jié)構(gòu)清晰，控制操作方便，有過載和短路防護(hù)裝置。衛(wèi)生設(shè)備安裝齊全，使用靈活方便，其他公用設(shè)施均完好。 （ 4）建筑物四周 2米之內(nèi)的場地平整，由于本項(xiàng)目施工所造成的障礙物均已清除。 （ 5）整個(gè)工程經(jīng)按現(xiàn)行施工技術(shù)驗(yàn)收規(guī)范進(jìn)行檢驗(yàn)后，均達(dá)到合格標(biāo)準(zhǔn)以上。 ? 經(jīng)正式驗(yàn)收合格后的物業(yè)應(yīng)迅速辦理固定資產(chǎn)交付使用的轉(zhuǎn)帳手續(xù)，并移交與建設(shè)項(xiàng)目有關(guān)的所有技術(shù)資料。 ? 3．驗(yàn)收時(shí)所需移交的材料 ? 在建設(shè)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收前，施工單位應(yīng)將有關(guān)技術(shù)資料系統(tǒng)整理，分類立卷，在驗(yàn)收時(shí)交建設(shè)單位歸檔保管，以適應(yīng)生產(chǎn)、維修的需要。驗(yàn)收時(shí)移交的技術(shù)資料主要有： （ 1）竣工工程項(xiàng)目一覽表，包括竣工工程、名稱、位置、結(jié)構(gòu)、層數(shù)、面積、裝修標(biāo)準(zhǔn)、開工竣工日期等； （ 2）設(shè)備清單，包括設(shè)備名稱、規(guī)模、數(shù)量、產(chǎn)地、主要性能、價(jià)及隨機(jī)工具、備品備件等； （ 3）工程項(xiàng)目 竣工圖 ；如果竣工圖不準(zhǔn)確、不完整，不符合歸檔要求，則不能辦理工程項(xiàng)目驗(yàn)收移交手續(xù)。 ? 大、中型建設(shè)項(xiàng)目和城市住宅小區(qū)建設(shè)竣工圖不得少于兩套：一套交付使用部門（或管理部門）；一套交技術(shù)檔案部門長期保存。特別重大的項(xiàng)目，應(yīng)增編一套交由國家檔案館保存。小型建設(shè)項(xiàng)目的竣工圖不得少于一套，由使用部門（或管理部門）保管。 （ 4）材料、建筑構(gòu)件、外協(xié)件、各種設(shè)備、檢測儀器的出廠合格證、說明書和驗(yàn)收記錄，預(yù)制件的荷載試驗(yàn)記錄，自動(dòng)控制儀表的調(diào)試記錄； （ 5）隱蔽工程驗(yàn)收記錄； （ 6）土建施工記錄，包括地基處理記錄、結(jié)構(gòu)安裝校正記錄、預(yù)應(yīng)力構(gòu)件施工記錄等； （ 7）設(shè)備安裝調(diào)試記錄，如管道系統(tǒng)的試壓、試漏檢查記錄，暖氣、衛(wèi)生、空調(diào)、電氣、電信、通風(fēng)、供水、供氣（煤氣、蒸氣等）、消煙滅火、防暴報(bào)警、電視監(jiān)控等工程的檢查和試驗(yàn)記錄等； （ 8）建筑物、構(gòu)筑物的沉降、變形、防震、防爆