【正文】 投產(chǎn)要求時，施工單位便可向建設(shè)單位發(fā)出交工通知。其主要工作是： （ 1）檢查、核實竣工項目準(zhǔn)備移交給建設(shè)單位的所有技術(shù)資料的完整性、準(zhǔn)確性； （ 2）檢查每一單位工程的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)及施工質(zhì)量，對工程隱患和遺留問題提出處理建議； （ 3）排解驗收中有爭議的問題； （ 4）督促返工、補做部分工程的修竣及收尾工程的完工； （ 5）檢查“三廢”治理措施的情況； （ 6）向驗收委員會提交預(yù)驗收報告。 ? 認真參與竣工驗收 ， 嚴(yán)格把質(zhì)量關(guān) 。 ? 開發(fā)商和建筑商簽訂的工程合同。 ? 對從國外引進的新技術(shù)或成套設(shè)備項目，還應(yīng)按照簽訂的合同和國外提供的設(shè)計文件等資料進行驗收。 （ 3）上下水道鋪設(shè)完畢，所有管道及溝道無梗阻、滴漏、滲漏現(xiàn)象，供水正常、排水通暢。 （ 5）整個工程經(jīng)按現(xiàn)行施工技術(shù)驗收規(guī)范進行檢驗后，均達到合格標(biāo)準(zhǔn)以上。 ? 大、中型建設(shè)項目和城市住宅小區(qū)建設(shè)竣工圖不得少于兩套：一套交付使用部門（或管理部門）；一套交技術(shù)檔案部門長期保存。 ? 所謂竣工圖，是指真實地記錄各種地上地下建筑物、構(gòu)筑物等情況的一項技術(shù)檔案文件，也是工程交付驗收以后的改建、擴建、維護的資料依據(jù)。 ? 凡結(jié)構(gòu)形式、平面布置、生產(chǎn)工藝、體形體量等有重大改變者， 均應(yīng)重新繪制改變后的竣工圖。 在竣工驗收前，由開發(fā)單位組織施工、設(shè)計、使用等有關(guān)部門進行初步驗收。不合格的工程不予驗收；對遺留問題提出具體解決意見，限期落實完成。 二、接管驗收 —— 指物業(yè)管理企業(yè)接管開發(fā)企業(yè)、建設(shè)單位或個人委托的新建房屋或原有房屋時，以物業(yè)主體結(jié)構(gòu)安全和滿足使用功能為主要內(nèi)容的再檢驗。 4．性質(zhì)不同 ? 竣工驗收是政府行為。 2）接管單位按接管驗收條件和應(yīng)提交的資料逐項進行審核，對具備條件的，應(yīng)在 15天之內(nèi)簽發(fā)驗收通知并約定驗收時間。 1）移交人書面提請接管單位接管驗收。 5）交接雙方共同清點房屋、裝修、設(shè)備，核定附著物，核實房屋使用情況。 2）物業(yè)管理公司既應(yīng)從今后物業(yè)維護保養(yǎng)管理的角度進行驗收，也應(yīng)站在業(yè)主的立場上，對物業(yè)進行嚴(yán)格的驗收，以維護業(yè)主的合法權(quán)益。 4）落實物業(yè)的保修事宜。 6）物業(yè)管理公司接受的只是對物業(yè)的經(jīng)營管理權(quán)以及政府賦予的有關(guān)權(quán)利。 ? 物業(yè)管理公司應(yīng)及時將入伙通知書、入伙手續(xù)書、收樓須知、收費通知書等一并寄給業(yè)主，以方便業(yè)主按時順利地辦好入伙手續(xù)。 ? 在制定入伙通知書時應(yīng)注意下面幾個問題： （ 1）一般情況下，一個物業(yè)轄區(qū)內(nèi)入伙的業(yè)主不是一家或幾家，而是幾百家甚至上千家，如果均集中在同一時間內(nèi)辦理，必然會使手續(xù)辦理產(chǎn)生諸多困難，因此在通知書上應(yīng)注明各幢、各層分期分批辦理的時間，以方便業(yè)主按規(guī)定時間前來辦理。制定入伙手續(xù)書的目的是為了讓業(yè)主在辦理入伙手續(xù)時，明確其程序，使整個過程井然有序。從而避免遺漏、往返，給業(yè)主增添不便。 二、入伙的程序 ? （一）物業(yè)管理公司的準(zhǔn)備工作 1．清潔衛(wèi)生。 3．物業(yè)移交。物業(yè)管理公司應(yīng)提供較多的值班、保安及勞務(wù)人員，提供保安及勞務(wù)服務(wù)，及時疏導(dǎo)發(fā)生的糾紛。物業(yè)管理公司要有計劃地、分批地、有秩序地安排入住。 （三）簽訂契約 ? 在業(yè)主或租住戶辦理手續(xù)時，公司應(yīng)把“住戶手冊”及時送到業(yè)主或租賃戶手中，讓客戶了解轄區(qū)管理的有關(guān)事宜。 三、入伙的工作內(nèi)容 ，經(jīng)營部門應(yīng)立即通知物業(yè)管理部門具體的樓層和房屋的編號以便早做準(zhǔn)備； 。公共契約可以參照有關(guān)地區(qū)主管部門的范本格式； ? 用戶須知和用戶手冊的主要內(nèi)容包括： （ 1）物業(yè)梗概； （ 2）物業(yè)管理人員的分工； （ 3）物業(yè)管理委員會的組成及作用； （ 4）如何投訴和提出建議； （ 5）管理費繳費的有關(guān)規(guī)定； （ 6）裝修規(guī)定； （ 7）入伙須知； （ 8）保安、保潔規(guī)定及措施； （ 9）水、電、氣的使用管理規(guī)定； （ 10）物業(yè)用途的限制規(guī)定； （ 11）電視接收、公共設(shè)施、文化娛樂設(shè)施的管理規(guī)定； （ 12）豢養(yǎng)寵物的有關(guān)規(guī)定； （ 13）安裝空調(diào)的有關(guān)規(guī)定； （ 14）防火須知； （ 15）噪音限制； （ 16）泊車、洗車規(guī)定； （ 17）電梯使用規(guī)定； （ 18）物業(yè)管理常用的電話號碼。 2）由產(chǎn)權(quán)人或其代理人攜帶有關(guān)證件，詳細、如實填寫《裝修申請表》。 2．裝修管理要求 1）任何裝修不得擅自拆改原房屋的墻、柱、梁、樓板等主體構(gòu)件。嚴(yán)禁向窗外、陽臺外、樓梯、過道、天臺等公共場所拋撒堆放。 7）裝修施工應(yīng)安排在上午 7:0012:00,下午 14:0020： 00時間內(nèi)進行，以免影響他人休息。 11）底層住戶裝修，不得在前陽臺違章搭建。 3）裝修施工結(jié)束后，由管理處派人對裝修工程進行檢查，如無違反本規(guī)定及物業(yè)轄區(qū)其他管理規(guī)定之行為，沒有對他人財產(chǎn)和公共場地、設(shè)施、設(shè)備等造成損害的，管理處將如數(shù)退還押金和保證金。 ? 作業(yè)：編制入伙通知書，收樓須知。 2）結(jié)構(gòu)變動，物業(yè)管理公司可代為報請房地產(chǎn)行政管理部門批準(zhǔn)，并收取代辦服務(wù)費。 3．押金及保證金 1）業(yè)主裝修前須向管理處交付一定的裝修保證金。 9）施工隊人員應(yīng)到管理處辦理臨時出入證，將臨時出入證佩戴在前胸，并在指定的區(qū)域內(nèi)活動。 6）按照管理處的要求，空調(diào)安裝在指定的位置，以保持外觀統(tǒng)一、協(xié)調(diào)。 3）不得擅自封閉陽臺或改變陽臺的用途；不得擅自改變原有外門窗的規(guī)格及外墻裝飾。 3）經(jīng)管理處審核同意后方可進行裝修施工。二次裝修是物業(yè)管理中的一項經(jīng)常而重要的管理工作，在這一環(huán)節(jié)最容易出現(xiàn)破壞房屋結(jié)構(gòu)及侵犯他人利益的行為，物業(yè)管理公司的各個部門要通力合作，共同完成這項工作。 ：公共契約是全體用戶和物業(yè)管理公司之間簽訂的共同約定。 ? “公共契約”是一份協(xié)議、合同的契約，管理單位與業(yè)主（租住戶）應(yīng)共同遵守，并應(yīng)符合政府頒發(fā)的管理辦法，以保證簽署“公共契約”的有效性。物業(yè)管理公司要對業(yè)主或住戶的裝修提供方便條件并重視解決裝修垃圾的及時清理，堅持裝修的報審制度，避免違章現(xiàn)象出現(xiàn)。為保障入伙業(yè)主或住戶的人身及財產(chǎn)的安全，及時安全的搬入住房，一定要保證通道的暢通。物業(yè)移交是物業(yè)管理公司和業(yè)主共同管理、相互監(jiān)督的開始，移交時雙方須完成一系列的交接手續(xù)（鑰匙交接好，簽訂交接書）交接涉及的是雙方的權(quán)利和義務(wù)。 。 5．驗樓情況一覽表 ? 驗樓情況一覽表是物業(yè)管理公司為方便業(yè)主對房屋進行驗收，監(jiān)促開發(fā)商及時整改問題，以避免相互扯皮，使問題能得到及時解決而制定的文件。 ? 入伙手續(xù)書的范本見教材。 ? 入伙通知書的范本見教材。 一、入伙手續(xù)文件 ? 入伙手續(xù)文件是指業(yè)主在辦理入伙手續(xù)時，所要知曉、參考、簽訂的有關(guān)文件，主要內(nèi)容包括入伙通知書、入伙手續(xù)書、收樓須知、繳款通知書。 當(dāng)物業(yè)管理公司簽發(fā)了接管文件，辦理必要的手續(xù)后，整個物業(yè)驗收與接管工作即告完成。 5）開發(fā)商應(yīng)向物業(yè)管理公司移交整套圖樣資料，包括產(chǎn)權(quán)資料和技術(shù)資料。 3）在接管驗收過程中若發(fā)現(xiàn)問題，應(yīng)明確記錄在案， 對于不同程度的質(zhì)量問題，一定要落實責(zé)任，并對整改措施進行明確 ,約定期限督促開發(fā)商對存在的問題加固補強、整修，直至完全合格。 （五）物業(yè)接管驗收應(yīng)注意的主要問題 1）物業(yè)管理公司要選派素質(zhì)高、業(yè)務(wù)精，對工作認真負責(zé)的管理人員和技術(shù)人員參加驗收工作。 3）接管單位會同移交人對原有房屋的質(zhì)量與使用功能進行檢驗。 4）對驗收中發(fā)現(xiàn)的問題，按質(zhì)量問題處理。而接管驗收是企業(yè)行為，是物業(yè)管理公司代表業(yè)主或用戶對所管物業(yè)進行全面的質(zhì)量驗收。 2．驗收條件不同 ? 接管驗收的首要條件是竣工驗收合格，并且供電、采暖、給排水、衛(wèi)生、道路等