【正文】 接管事項(xiàng) 四、物業(yè)管理企業(yè)在規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工階段的參與 ? A 在規(guī)劃、設(shè)計(jì)階段的參與： 房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)應(yīng)具有超前意識(shí)，物業(yè)管理專業(yè)人員對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)的參與職責(zé)主要表現(xiàn)在全面細(xì)致的針對(duì)物業(yè)管理順利實(shí)施的各種需要以及在以往管理實(shí)踐中發(fā)現(xiàn)的規(guī)劃設(shè)計(jì)上的問題向開發(fā)企業(yè)和設(shè)計(jì)單位提出建議。 第一節(jié) 物業(yè)管理前期介入概述 一、物業(yè)管理前期介入的認(rèn)識(shí)（開發(fā) 經(jīng)營(yíng) 管理） 二、物業(yè)管理前期介入的必要性 意義 三、物業(yè)管理前期介入的內(nèi)容 四、物業(yè)管理企業(yè)在規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工階段的參與 五、 物業(yè)管理前期介入中遇到的幾個(gè)實(shí)際問題 一、物業(yè)管理前期介入的認(rèn)識(shí)（開發(fā) 經(jīng)營(yíng) 管理） 前期介入：指物業(yè)公司在接管物業(yè)以前的各個(gè)階段就參與決策，制定出物業(yè)管理方案，并從管理和運(yùn)作的角度為開發(fā)商提出良好的建設(shè)性意見。 中期介入 扮演監(jiān)理，介入人員主要為工程技術(shù)人員，尤其是設(shè)備系統(tǒng)工程師 。 政府規(guī)定：目前國(guó)家尚無統(tǒng)一立法，但各地政府明文規(guī)定。 ? 公開 指招標(biāo)過程中各項(xiàng)程序?qū)ν夤_，實(shí)行行業(yè)監(jiān)督，以增加招標(biāo)的透明度。所以，物業(yè)管理招標(biāo)具有階段性和時(shí)間性的特點(diǎn)。其主要內(nèi)容有：投標(biāo)書所用的語言、份數(shù)、地址、截止日期、傳送方法和必要的證明文件； ⑤開標(biāo)與評(píng)定投標(biāo)的時(shí)間與標(biāo)準(zhǔn)。 （ 3）關(guān)于合同格式和條件 ? 在招標(biāo)文件中要說明開發(fā)商或業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)簽約的合同格式和條件，以便投標(biāo)的物業(yè)管理企業(yè)明確自己中標(biāo)后將承擔(dān)的責(zé)任、義務(wù)和享受的權(quán)利。 （二）熟悉招標(biāo)文件并考察物業(yè)現(xiàn)場(chǎng) ? 招標(biāo)文件取得后，首先應(yīng)詳細(xì)閱讀全部招標(biāo)文件內(nèi)容，并對(duì)現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行實(shí)地考察，有時(shí)開發(fā)商或業(yè)主委員會(huì)會(huì)組織投標(biāo)者參加統(tǒng)一參觀現(xiàn)場(chǎng)并作必要介紹的活動(dòng)。 （五）編制和投送標(biāo)書 1．編制標(biāo)書 ? 投標(biāo)人在做出投標(biāo)報(bào)價(jià)決策之后，就應(yīng)按照招標(biāo)文件的要求正確編制標(biāo)書。 ? 總之，凡是合同中已有規(guī)定的，一切要按合同規(guī)定辦事。 5）機(jī)構(gòu)人員、費(fèi)用：機(jī)構(gòu)設(shè)置科學(xué)，人員編制合理，費(fèi)用測(cè)算正確，具有吸引力。 通過驗(yàn)收能明確責(zé)任，經(jīng)驗(yàn)收后，就可解除合同義務(wù)。 ? 進(jìn)行 預(yù)驗(yàn)收 須由建設(shè)單位、設(shè)計(jì)單位、施工單位及有關(guān)部門組成預(yù)驗(yàn)收工作組。 （二）竣工驗(yàn)收的依據(jù)、標(biāo)準(zhǔn)及主要材料 1．竣工驗(yàn)收的依據(jù) ? 上級(jí)主管部門的有關(guān)文件。 （ 2）所有該項(xiàng)目的設(shè)備均已按設(shè)計(jì)規(guī)定全部落位安裝完畢，并且起動(dòng)、運(yùn)轉(zhuǎn)正常，能滿足使用要求，如電梯、滅火裝置、采暖通風(fēng)裝置等均已落位，并能正常起動(dòng)。驗(yàn)收時(shí)移交的技術(shù)資料主要有： （ 1）竣工工程項(xiàng)目一覽表，包括竣工工程、名稱、位置、結(jié)構(gòu)、層數(shù)、面積、裝修標(biāo)準(zhǔn)、開工竣工日期等； （ 2）設(shè)備清單，包括設(shè)備名稱、規(guī)模、數(shù)量、產(chǎn)地、主要性能、價(jià)及隨機(jī)工具、備品備件等； （ 3）工程項(xiàng)目 竣工圖 ；如果竣工圖不準(zhǔn)確、不完整，不符合歸檔要求，則不能辦理工程項(xiàng)目驗(yàn)收移交手續(xù)。 ? 凡在施工中對(duì)原施工設(shè)計(jì)作一般性設(shè)計(jì)變更，而又能將原施工圖經(jīng)修改或補(bǔ)充后改為竣工圖的，可不必重新繪制竣工圖，但必須由施工單位負(fù)責(zé)在原施工圖上注明修改的部分，并附上設(shè)計(jì)變更通知單和施工說明，再加蓋“竣工圖”印記才能作為竣工圖。 ? 驗(yàn)收委員會(huì)或驗(yàn)收組負(fù)責(zé)審查工程建設(shè)的各個(gè)環(huán)節(jié)，聽取各有關(guān)單位的工作報(bào)告，審閱工程檔案資料，實(shí)地查驗(yàn)建筑工程和設(shè)備安裝情況，并對(duì)工程設(shè)計(jì)、施工和設(shè)備質(zhì)量等方面作出全面的評(píng)價(jià)。 3．交接對(duì)象不同 ? 接管驗(yàn)收是由物業(yè)管理公司接管開發(fā)商移交的物業(yè)；而竣工驗(yàn)收是由開發(fā)商驗(yàn)收建筑商移交的物業(yè)。 5）經(jīng)檢驗(yàn)符合要求的房屋，接管單位應(yīng)簽署驗(yàn)收合格憑證，簽發(fā)接管文件。 嚴(yán)格按照相關(guān)規(guī)范要求逐項(xiàng)、認(rèn)真驗(yàn)收。 仔細(xì)清查應(yīng)該提交的資料是否真實(shí)、齊全。 1．入伙通知書 ? 入伙通知書是指物業(yè)管理公司在物業(yè)驗(yàn)收合格后通知業(yè)主可以來辦理入住手續(xù)的文件。 3．收樓須知 ? 收樓須知是指物業(yè)管理公司告知業(yè)主在收樓時(shí)應(yīng)注意的事項(xiàng)，以及在辦理入伙手續(xù)時(shí)應(yīng)該攜帶的各種證件、合同、費(fèi)用的文件。向業(yè)主或住戶發(fā)入伙通知書，明確搬入時(shí)間，并制定出入伙須知、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、入伙驗(yàn)收手續(xù)、入住人員登記、交鑰匙登記、裝修報(bào)審、管理規(guī)定等。 6．合理安排。 （四）業(yè)主入住 ? 業(yè)主在辦理完所有手續(xù)、裝修之后，就可以擇日進(jìn)住了。具體程序是： （一）業(yè)主裝修申請(qǐng)表 （二）裝修管理規(guī)定 ? 一般物業(yè)管理公司對(duì)裝修制定如下規(guī)定： 1．申報(bào)程序 1）凡欲進(jìn)行室內(nèi)裝修及設(shè)備改造的用戶，均應(yīng)提前 5天向管理處申報(bào)。 4）裝修垃圾必須及時(shí)清運(yùn)，傾倒到指定地點(diǎn)。 10）未經(jīng)管理處同意，不得隨意改動(dòng)水、電管線走向。 3）專用設(shè)備（如煤氣儀表、管線等）的變動(dòng)，必須報(bào)請(qǐng)主管部門批準(zhǔn)，物業(yè)管理公司可有償代辦。 2）裝修施工隊(duì)在辦理臨時(shí)出入證時(shí)，須向管理處交付一定的押金?？照{(diào)出水必須接回陽臺(tái)內(nèi)或室內(nèi)。 4）裝修施工隊(duì)?wèi)?yīng)到管理處簽定《裝修工程隊(duì)治安責(zé)任書》及《裝修施工保證書》。其中，規(guī)定了每一個(gè)用戶的權(quán)利和義務(wù)。 （二）業(yè)主的準(zhǔn)備工作 1．查看房屋、設(shè)備和設(shè)施； 2．按時(shí)辦理收樓手續(xù)、及時(shí)付清樓款及有關(guān)費(fèi)用； 3．仔細(xì)閱讀“住戶手冊(cè)”，弄清楚管理單位的有關(guān)規(guī)定，收費(fèi)情況和入住應(yīng)辦理的手續(xù)； 4．簽訂“管理協(xié)議”； 5．遵守各項(xiàng)管理制度； 6．辦理裝修申請(qǐng)手續(xù)。 。 6．樓宇交接書 ? 樓宇交接書是業(yè)主在確認(rèn)可以接受所購(gòu)樓宇后，與開發(fā)商簽訂的接受樓宇的書面文件。 ? 入伙手續(xù)書即是辦理入伙手續(xù)的程序和安排。 第四節(jié) 用戶入伙與裝修管理 ? “入伙”：業(yè)主領(lǐng)取鑰匙，接房入住。寫明符合要求的接管具體日期，以劃清責(zé)任。 4）對(duì)驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)的危險(xiǎn)、損壞問題，應(yīng)按相關(guān)辦法處理。 ? ? 施工 竣工驗(yàn)收 開發(fā)企業(yè) 接管驗(yàn)收 物業(yè) ? 單位 建設(shè)單位 公司 （二）物業(yè)接管驗(yàn)收的主要作用 明確交接雙方的責(zé) 、 權(quán) 、 利關(guān)系 確保物業(yè)具備正常的使用功能 ， 充分維護(hù)自身和業(yè)主的利益 為后期管理創(chuàng)造條件 （三）物業(yè)接管驗(yàn)收應(yīng)提交的資料 ? 新建房屋接管驗(yàn)收應(yīng)提交的資料 ? 原有房屋接管驗(yàn)收應(yīng)提交的資料 技術(shù)資料 產(chǎn)權(quán)資料 （ 四 ） 接管驗(yàn)收的程序 新建房屋 原有房屋 1．新建房屋的接管驗(yàn)收程序 1）建設(shè)單位書面提請(qǐng)接管單位驗(yàn)收。《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》、《房屋建筑工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗(yàn)收暫行規(guī)定》等的要求，結(jié)合各地區(qū)的實(shí)際情況，制定竣工驗(yàn)收辦法。 （三）竣工驗(yàn)收的實(shí)施 ? 竣工驗(yàn)收的工作程序 根據(jù)建設(shè)項(xiàng)目的規(guī)模和復(fù)雜程度，確定分兩個(gè)階段（初步驗(yàn)收和竣工驗(yàn)收）或一次性竣工驗(yàn)收。 （ 4）材料、建筑構(gòu)件、外協(xié)件、各種設(shè)備、檢測(cè)儀器的出廠合格證、說明書和驗(yàn)收記錄，預(yù)制件的荷載試驗(yàn)記錄，自動(dòng)控制儀表的調(diào)試記錄； （ 5）隱蔽工程驗(yàn)收記錄； （ 6）土建施工記錄，包括地基處理記錄、結(jié)構(gòu)安裝校正記錄、預(yù)應(yīng)力構(gòu)件施工記錄等； （ 7）設(shè)備安裝調(diào)試記錄，如管道系統(tǒng)的試壓、試漏檢查記錄，暖氣、衛(wèi)生、空調(diào)、電氣、電信、通風(fēng)、供水、供氣（煤氣、蒸氣等）、消煙滅火、防暴報(bào)警、電視監(jiān)控等工程的檢查和試驗(yàn)記錄等； （ 8）建筑物、構(gòu)筑物的沉降、變形、防震、防爆、絕緣、密閉、凈化、隔音、隔熱等指標(biāo)的測(cè)試記錄，重要鋼骨結(jié)構(gòu)焊縫探傷檢查記錄； （ 9）工程質(zhì)量事故的發(fā)生和處理記錄； （ 10）圖紙會(huì)審記錄，設(shè)