【正文】 所用建材的性能；7． 檢查前期工程的施工質(zhì)量，并就原設計中不合理但又可以更改的部分提出建議；8． 配合設備安裝、管線布置，進行現(xiàn)場監(jiān)督，確保安裝質(zhì)量；9． 提出遺漏工程項目的建議；10． 對小區(qū)公建配套設施設備的進行探討，能夠使公建配套設施設備滿足今后客戶的發(fā)展需要和貫標(ISO900ISO1400HSAS18001等)需要，減少投入成本和今后的物業(yè)管理成本。物業(yè)的接管驗收不僅包括主體建筑、附屬設備、配套設施，而且還包括道路、場地和環(huán)境綠化等，應特別重視對綜合功能的驗收，需要注意以下幾點：1． 公司選派素質(zhì)好、業(yè)務精，對工作認真負責的工程技術人員參加驗收工作；2． 既應從今后物業(yè)維護保養(yǎng)管理的角度驗收，也應站在業(yè)戶的立場上，對物業(yè)進行嚴格的驗收，以維護業(yè)戶的合法權(quán)益；3． 接管驗收中若發(fā)現(xiàn)問題，要明確記錄在案，約定期限督促開發(fā)主體對存在的問題加以解決，直到完全合格；4． 落實物業(yè)的保修事宜。要求物業(yè)管理能維護規(guī)劃建設的嚴肅性，定期進行檢查維修，禁止亂鑿洞、亂開門窗的破壞性行為，禁止個別業(yè)主隨意改動房屋結(jié)構(gòu)或亂搭建行為，保證業(yè)主的居住安全。為特殊住戶提供各種專業(yè)有償服務和特需服務。在進入項目以前應當對項目進行深入了解并制定計劃。（2）記錄設計方案和施工圖紙變更；物業(yè)現(xiàn)場介入人員在施工中要認真記錄設計方案、施工圖紙變更及施工洽商，為物業(yè)服務公司的后期接管提供便利。（2）改進施工中不利于后期物業(yè)管理及業(yè)主使用的優(yōu)化建議；物業(yè)現(xiàn)場介入人員應通過記錄現(xiàn)場的情況，匯總后及時向甲方及施工單位提供書面建議，督促整改不便于后期物業(yè)管理的事項。（1）施工圖紙；收集、整理各類圖紙，包括建筑、結(jié)構(gòu)、機電設備等各系統(tǒng)圖紙。 三、物業(yè)接管驗收的有關要求與標準 物業(yè)的接管驗收，分為新建物業(yè)的接管驗收和原有物業(yè)的接管驗收。地質(zhì)勘察報告；　　鋼材、水泥等主要材料的質(zhì)量保證書；　　有關司法、公證文書和協(xié)議；　　　　(2)鋼筋混凝土構(gòu)件產(chǎn)生變形、裂縫，不得超過鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)設計規(guī)范的規(guī)定值。整體面層平整，不允許有裂縫、脫皮和起砂等缺陷；塊料面層應表面平正，接縫均勻順直、無缺棱掉角?！　?5)飾面磚應表面潔凈，粘貼牢固，陰陽角與線角順直，無缺棱掉角。照明器具等低壓電器安裝支架必須牢固，部件齊全，接觸良好，位置正確。　　3．消防系統(tǒng)的現(xiàn)場驗收。　　有的開發(fā)、設計單位在物業(yè)配套機電設備的選購、施工中往往留下華而不實或考慮不周之處，造成可維護性不足，特別是在接管驗收階段，而很少考慮到物業(yè)公司接管后細微全面的需要，給物業(yè)建成后的使用維護帶來諸多不便，也對物業(yè)管理單位順利、及時地為業(yè)主提供良好的管理服務帶來影響。立足（XX）小區(qū)項目特點，從高效工作角度出發(fā)，減少不必要的管理環(huán)節(jié)，特設置以下管理架構(gòu)：項目經(jīng)理1人客戶主管1人綠化保潔主管1人秩序維護隊長1人工程維修主管1人客戶接待2人保潔員7人綠化工2人班長2人隊員12人工程技工2人注：項目管理服務崗位具體人員編制要根據(jù)小區(qū)入伙情況及各崗位的工作范圍進行配置增減 第5章 前期介入工作計劃和物資裝備情況一、工作計劃序號工作計劃計劃要點實施時間備注1成立（XX）小區(qū)前期介入工作組工程管理介入售樓處保安、清潔服務客戶檔案建立物業(yè)資料歸類收集時間項目進展確定2成立（XX）小區(qū)物業(yè)服務中心協(xié)商確定管理處辦公場所二次裝修管理處辦公場所辦理管理處有關運作手續(xù)人員配置、培訓服務中心辦公設備配置項目入伙前兩個月3前期介入收集各類工程資料熟悉掌握各類設施和系統(tǒng)入駐前2個月4執(zhí)行物業(yè)服務模式制定物業(yè)服務制度，并執(zhí)行樹立物業(yè)服務先進理念5物業(yè)接管準備物業(yè)驗收（軟、硬件）資料移交問題備忘入駐前1個月內(nèi)6首次業(yè)主意見調(diào)查收集小區(qū)合理化建議分析調(diào)查結(jié)果上門調(diào)查及回訪提出改進方案并落實入駐前1個月內(nèi)接管驗收后日常管理工作計劃：管理策劃內(nèi)容描述備注制度體系完善，管理模式成型完善日常管理流程，修訂會務運營管理辦法；完善各類壁掛文件建立完善的分包工作績效考評體系；展開服務中心的籌備工作。二、接管驗收階段服務報價序號職位工資（元/人/月）備注1項目經(jīng)理2客戶主管3工程維修主管4秩序維護主管5保潔綠化主管6客服7維修技工8秩序維護員9綠化工10保潔員11辦公費用12接待費用13飲水費14通訊費用15辦公室通訊費用16培訓費17不可預見費用18員工社保19法定稅收20公司利潤21總計注：，含福利及保險；辦公費用；交通食宿費用及為顧問工作正常開展所必要的費用支出；，由甲方按月支付。2． 按規(guī)范簽訂物業(yè)管理服務合同，并按照合同約定公布物業(yè)管理服務項目、內(nèi)容及物業(yè)管理服務費標準。對薄弱環(huán)節(jié)進行改進。5． 道路平整暢通，停車泊位劃定整齊。對本區(qū)機動車出入驗證；對外來機動車登記換證。7． 對火災、水浸等突發(fā)事件有應急處理預案。7． 公共區(qū)域玻璃每月擦拭2次。2． 草坪生長整齊，保持修剪。物業(yè)客服中心得培訓必須以符合提高員工的意識、技能、技巧、發(fā)掘其潛力的目的?！　?，各保安員不能各行事，出現(xiàn)突發(fā)情況各哨兵要互幫互助。由公司領導決定是否報告派出所，同時組織力量趕到發(fā)案現(xiàn)場，待公安機關處理。5． 本單位突發(fā)事件應急小組應該按照國家法律法規(guī)的規(guī)定，向有關單位報告疫情?！　。?）受理上訪事件后，要對上訪人員進行勸返。6． 物業(yè)應當配合警方組織人員在小區(qū)其它區(qū)域搜尋檢查，確定在小區(qū)內(nèi)是否還有其它可疑物品。4． 業(yè)主應遵守規(guī)范七不：不損壞公物、不破壞綠化、不隨地吐痰、不說臟話粗話、不在公共場所吸煙、不亂扔垃圾、不亂穿馬路。（五）、特色服務　　提供空置房出租和代管服務，提供家政服務。謹希望能夠與貴小區(qū)精誠合作，攜手（XX）小區(qū)小區(qū)打造區(qū)域優(yōu)秀小區(qū)。 專業(yè)之道，惟一惟臻。7． 見義勇為，伸張正義，敢于同壞人壞事作斗爭。（二）、與業(yè)委會的合作　　與社區(qū)居委會協(xié)作，共同創(chuàng)建文明小區(qū)形象，特別在重大事件中更顯重要，在聯(lián)防、安全防范方面，重要社會事件、國家大事件、節(jié)日慶典等方面，主動融洽與社區(qū)居委會配合開展工作。2． 可疑物品是指：物品外表、重量、氣味可疑，不是本單位的物品，也從無看到過此種物品不知此物品有何用途，為何會擺放在小區(qū)某處。接待時要態(tài)度和藹，做到耐心解釋，避免激化矛盾。2． 項目經(jīng)理部成員、分包單位成員、工人或其家屬或其親密接觸的人患有或被懷疑患有傳染病，該員工應立即向安全環(huán)保部報告情況，立即采取隔離措施，前往傳染病醫(yī)院就診?！　?，盡量減少人員外出，如有突發(fā)事件發(fā)生，能及時圍堵外圍，保護現(xiàn)場，入園搜捕，防止犯罪分子逃跑。主要內(nèi)容有：新員工入司培訓，管理人員基本技能培訓、工程、秩序維護、保潔、服務人員基本技能培訓。6． 適時組織防凍保暖，預防病蟲害，病蟲害無明顯跡象。11． 飼養(yǎng)寵物符合有關規(guī)定，對違反者進行勸告，并報告有關部門進行處理。3． 公共樓道每周清掃2次；扶手每周擦拭2次，保持干凈整潔。4． 對出入住宅區(qū)的機動車輛進行引導，行駛有序并停放在指定位置。9． 在接到相關部門停水、停電通知后，按規(guī)定時間提前通知用戶。2． 公共設施設備按照項目配套建設管理責任分工運轉(zhuǎn)正常，維護良好，保養(yǎng)檢修制度完備，有設備運行記錄；對設備故障及重大或突發(fā)事件有應急方案和現(xiàn)場處理措施、處理記錄。6． 建立完善的檔案管理制度（包括物業(yè)竣工驗收資料、設備管理檔案、業(yè)主資料、日常管理檔案等），各種基礎資料，臺帳報表、圖冊健全，保存完好。4． 陽臺封閉、空調(diào)安裝統(tǒng)一有序。保安、保潔人員休息、更衣室：放置更衣箱、凳子、保潔工具等。其機電設備管理人員可以提前熟悉相應設備的操作、管理和維護，同時嚴格按照國家建設部頒布的《房屋接管驗收標準》做好接管驗收工作?！　?4)檢查各工作生活點手持式滅火器、防毒面具等是否配備整齊，防火門是否合格，有無保持常開狀態(tài)，消防設施有無故障防礙影響正常使用等。　　(2)檢查冷凍管系、冷卻管系和閥門，保溫是否完好，有無漏水現(xiàn)象；防腐足否符合要求，膨脹水箱能否正常補水?！　?2)檢查發(fā)電機系統(tǒng)是否能滿足設計功能，機組能否正常使用，機油管路、柴油管路、冷卻水路是否暢通?！　?2)進戶門不得使用膠合板制作，門鎖應安裝牢固，底層外窗、樓層公共走道窗、進戶門上的亮子均應裝設鐵柵欄。2．外墻不得滲水　　3．屋面　　(1)各類屋面必須符合屋面工程及驗收規(guī)范的規(guī)定，排水暢通，無積水，不滲漏。房地產(chǎn)平面圖；　　供水、供暖、管道煤氣的試壓報告。工程設計變更通知及技術核定單位(包括質(zhì)量事故處理記錄)；　　建筑執(zhí)照；　?。?）建立初步設備臺帳；隨著施工進入設備安裝階段，大量設備將到位，通過物業(yè)現(xiàn)場介入人員的記錄等需要按照不同系統(tǒng)整理建立設備臺帳，為后期交接奠定基礎。無論是對設計還是對施工的現(xiàn)場，建議都應注意時效性。（1）通過參加設計協(xié)調(diào)會、施工協(xié)調(diào)會、監(jiān)理會等了解施工焦點；參加專業(yè)會議，通過會議上的問題討論、焦點爭論，了解項目情況，并在會議上明確物業(yè)要求，適時的提出物業(yè)建議。根據(jù)了解到的項目特點，如項目定位、系統(tǒng)構(gòu)成、交通流線、服務配套等，結(jié)合甲方的施工進度計劃擬定現(xiàn)場顧問計劃。具體來講，物業(yè)服務企業(yè)要協(xié)助開發(fā)商從后期物業(yè)管理角度進行現(xiàn)場工程優(yōu)化，向甲方提供現(xiàn)場建議?！　　３闪⒈Ｐl(wèi)處，負責小區(qū)內(nèi)的治安巡邏與防范，確保住戶財產(chǎn)安全。秉承雙贏的合作理念，我公司將提供優(yōu)質(zhì)的前期介入物業(yè)服務，傾力協(xié)助貴公司樹立品牌，創(chuàng)品牌打造精品小區(qū)美好品牌愿景的實現(xiàn)，為貴司發(fā)展提供前有力的后勤保障。因此，物業(yè)管理前期介入人員將根據(jù)實際情況，協(xié)助貴方的物業(yè)銷售和宣傳推廣。第二章 前期介入的五個階段一、物業(yè)顧問組建階段 對于規(guī)劃設計，物業(yè)公司組建“前期顧問團隊”。前期介入管理的合格也是物業(yè)可以交付使用和交付管理的前提要件之一。由于新接管物業(yè)前期工作時間緊、任務重、責任大，如物業(yè)驗收、入住、裝修等工作，任何一個環(huán)節(jié)出現(xiàn)失誤或疏漏，都將對后期管理造成不利影響，甚至產(chǎn)生無法挽回的損失。 有利于提高房地產(chǎn)綜合開發(fā)企業(yè)的聲譽。通過物業(yè)前期介入管理規(guī)范的工作制度和扎扎實實的辛勤付出，就能夠一步步打開工作局面，確保前期介入管理最終達到預期效果，使業(yè)主、發(fā)展商、物業(yè)企業(yè)都能達到滿意得目標。同時不斷完善社區(qū)服務功能，物業(yè)管理全方位、多層次的管理體系要求我們認真分析不同的消費觀，從而言引導出不同的消費趨向，最終使物業(yè)服務、管理贏得主動，為社區(qū)服務發(fā)展開辟廣闊的空間。三、物業(yè)前期介入管理是社區(qū)服務持續(xù)發(fā)展的保證、專業(yè)化和一體化的管理之后，物業(yè)管理企業(yè)一方面成了多個產(chǎn)權(quán)單位、產(chǎn)權(quán)人的總管家。二、物業(yè)前期介入管理是后期管理的基礎物業(yè)前期介入管理是后期物業(yè)管理的意向基礎性工作，“物業(yè)管理從圖紙開始”其核心是把物業(yè)管理的思