【正文】 將對(duì)后期管理造成不利影響，甚至產(chǎn)生無(wú)法挽回的損失。 三、物業(yè)前期介入管理的意義一、從項(xiàng)目設(shè)計(jì)開始提前介入，參與物業(yè)建設(shè)項(xiàng)目的優(yōu)化設(shè)計(jì)，對(duì)物業(yè)實(shí)施超前管理，為完善物業(yè)建設(shè)提出建設(shè)性意見，避免物業(yè)建成后的使用和管理問題。 有利于提高房地產(chǎn)綜合開發(fā)企業(yè)的聲譽(yù)。這說明物業(yè)管理對(duì)房地產(chǎn)的銷售有著非常直接的影響。通過物業(yè)前期介入管理規(guī)范的工作制度和扎扎實(shí)實(shí)的辛勤付出，就能夠一步步打開工作局面，確保前期介入管理最終達(dá)到預(yù)期效果，使業(yè)主、發(fā)展商、物業(yè)企業(yè)都能達(dá)到滿意得目標(biāo)。將前期介入管理作為物業(yè)管理服務(wù)的重要項(xiàng)目納入制度化、規(guī)范化、程序化的管理軌道，能夠使房地產(chǎn)開發(fā)商由被動(dòng)到自覺地考慮物業(yè)的前期介入管理工作，從而規(guī)范了發(fā)展商的開發(fā)與銷售行為。同時(shí)不斷完善社區(qū)服務(wù)功能，物業(yè)管理全方位、多層次的管理體系要求我們認(rèn)真分析不同的消費(fèi)觀，從而言引導(dǎo)出不同的消費(fèi)趨向，最終使物業(yè)服務(wù)、管理贏得主動(dòng)，為社區(qū)服務(wù)發(fā)展開辟?gòu)V闊的空間。是以社區(qū)文明氛圍的塑造、社會(huì)生活服務(wù)項(xiàng)目的展開以及社區(qū)意識(shí)的培養(yǎng)，來(lái)實(shí)現(xiàn)“擁有一個(gè)居住安定放心、環(huán)境優(yōu)美舒心、生活方便稱心、文化娛樂歡心”的生活家園的目標(biāo)。三、物業(yè)前期介入管理是社區(qū)服務(wù)持續(xù)發(fā)展的保證、專業(yè)化和一體化的管理之后，物業(yè)管理企業(yè)一方面成了多個(gè)產(chǎn)權(quán)單位、產(chǎn)權(quán)人的總管家。是確保物業(yè)的使用力量，為日后漫長(zhǎng)的物業(yè)管理奠定基礎(chǔ)的極為重要的物業(yè)管理工作。二、物業(yè)前期介入管理是后期管理的基礎(chǔ)物業(yè)前期介入管理是后期物業(yè)管理的意向基礎(chǔ)性工作，“物業(yè)管理從圖紙開始”其核心是把物業(yè)管理的思想注入到物業(yè)的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工進(jìn)程中，使物業(yè)盡量滿足業(yè)主的要求。物業(yè)管理公司的職能和業(yè)主服務(wù)要求相應(yīng)發(fā)生了變化，不再停留在物業(yè)管理公司只要搞好后期管理服務(wù)上，還要求借助物業(yè)管理公司熟悉掌握房屋和設(shè)備使用管理的專業(yè)優(yōu)勢(shì)，前期介入管理開發(fā)階段，共同谷與物業(yè)的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工、驗(yàn)收等工作，保證物業(yè)建設(shè)的設(shè)計(jì)合理和素質(zhì)良好。物業(yè)管理企業(yè)的專業(yè)化優(yōu)勢(shì)在于前期介入開發(fā)階段，熟悉掌握住戶需求變化，與開發(fā)商共同參與物業(yè)的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工、驗(yàn)收等工作，保證物業(yè)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)合理和質(zhì)量良好。我公司針對(duì)（XX）小區(qū)住宅小區(qū)的前期物業(yè)管理特點(diǎn)及項(xiàng)目進(jìn)度安排，擬在****物業(yè)管理平臺(tái)的支持下，從客戶關(guān)系、制度管理、技術(shù)資料管理三個(gè)環(huán)節(jié)入手，制定出完善、高效、科學(xué)的作業(yè)規(guī)程和工作計(jì)劃，以保障****住宅小區(qū)物業(yè)的正常、有序運(yùn)轉(zhuǎn)，協(xié)助集團(tuán)使之物業(yè)建立良好之窗口形象。 為了使相關(guān)方對(duì)我公司情況及業(yè)務(wù)范圍有著基礎(chǔ)的了解，特編制了本服務(wù)方案，可分別供需要提供物業(yè)服務(wù)的需求方參考。其中：————物業(yè)服務(wù)主要展示開發(fā)商的品牌定位；————物業(yè)服務(wù)主要在于提供需求方開發(fā)過程中的物業(yè)支持；————物業(yè)服務(wù)主要在于為需求方提供項(xiàng)目的物業(yè)服務(wù)前期介入，并提供后期的全面物業(yè)服務(wù)工作。在房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)營(yíng)銷消費(fèi)使用的全過程中，物業(yè)管理起著至關(guān)重要的作用，物業(yè)管理企業(yè)在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中的前期介入管理在這一系統(tǒng)工程中具有多方面的重要意義，但從目前房地產(chǎn)開發(fā)的過程和物業(yè)管理行業(yè)的總體運(yùn)作情況看，許多物業(yè)都是建成即將交付使用時(shí)確定管理單位，物業(yè)管理僅僅成為房地產(chǎn)開發(fā)的延伸。當(dāng)前消費(fèi)者的物業(yè)管理意識(shí)已經(jīng)有了很大的提高，如果能讓著名品牌的物業(yè)管理公司前期介入管理，將會(huì)極地促進(jìn)物業(yè)的銷售。作為業(yè)主的管家從物業(yè)前期介入管理開始為維護(hù)業(yè)主（小業(yè)主與發(fā)展商）共同的利益，擬定物業(yè)管理公約，清楚界定發(fā)展商、小業(yè)主及物業(yè)管理公司三者之間的權(quán)利與義務(wù)，建立完善的物業(yè)管理檔案系統(tǒng)，擬定各項(xiàng)安全管理制度和各種緊意情況處理程序，在入伙前了解各工程及設(shè)備情況，參與施工管理和設(shè)備調(diào)試工作。物業(yè)管理企業(yè)通過前期介入管理對(duì)物業(yè)的土建結(jié)構(gòu)、管線走向、設(shè)施建設(shè)、設(shè)備安裝等情況了如指掌，便于在后期管理中做好物業(yè)及其附屬設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)工作，由于已對(duì)所管物業(yè)有全面了解，就為竣工驗(yàn)收、接管驗(yàn)收打下了基礎(chǔ)。作為管理者從物業(yè)前期介入管理開始，為物業(yè)管理公司設(shè)計(jì)合理人事組織架構(gòu)，制定各部門之間的配合協(xié)調(diào)程序與備崗位職責(zé)，采購(gòu)管理服務(wù)所需家具、文具、通訊工具、工程維修工具及辦公設(shè)備。另一方面也為政府各管理職能部門找到了個(gè)社會(huì)總代管。社區(qū)服務(wù)建設(shè)與發(fā)展是衡量社會(huì)生存質(zhì)量和整個(gè)城市文明程度的一個(gè)重要指標(biāo)。根據(jù)社區(qū)的持續(xù)發(fā)展要求，作為物業(yè)前期介入管理工作的一個(gè)重點(diǎn)，是通過環(huán)保、節(jié)能的服務(wù)來(lái)避免現(xiàn)代工業(yè)明所造成的空氣污染、水污染、噪音污染和能源浪費(fèi)，改善整個(gè)社區(qū)的生態(tài)環(huán)境，做到花香草綠，空氣清新，水源充足清潔，道路平坦、干凈、垃圾及時(shí)清運(yùn)，環(huán)境情靜幽雅。前期介入管理的同時(shí)，物業(yè)各工種交叉，提倡一專多能和發(fā)揚(yáng)團(tuán)隊(duì)精神，使物業(yè)管理企業(yè)的工程技術(shù)人員在前期介入管理過程中得到充分鍛煉，有利于技術(shù)全面發(fā)展，有相物業(yè)管理企業(yè)工程技術(shù)人才的培養(yǎng)。四、物業(yè)管理對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的優(yōu)良影響 物業(yè)管理作為房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)的派生和延續(xù)，其管理與服務(wù)質(zhì)量的好壞，物業(yè)管理對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的影響主要有以下幾點(diǎn)： 有利于房地產(chǎn)的銷售推廣。 有利于物業(yè)保值升值。物業(yè)管理是房地產(chǎn)廣泛意義的售后服務(wù) 。二、在房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)營(yíng)銷消費(fèi)使用的全過程中，物業(yè)管理起著至關(guān)重要的作用，目前一些富有遠(yuǎn)見的開發(fā)商已開始嘗試對(duì)物業(yè)項(xiàng)目實(shí)施前期介入管理，但大多數(shù)的前期介入都是在入住前半年左右進(jìn)入的，主要就建筑安裝的后期工作提出一些建議，為接管驗(yàn)收做前期準(zhǔn)備，在深度和廣度上都存在一定的缺陷，仍然難以解決、開發(fā)商給物業(yè)管理帶來(lái)的很多問題。此外，在房產(chǎn)開發(fā)過程中，由于設(shè)計(jì)不盡合理(未能從使用和管理的需要考慮)、施工粗糙、圖紙資料不全等，都會(huì)直接影響物業(yè)今后的使用和管理。物業(yè)管理公司的職能和業(yè)主服務(wù)要求也相應(yīng)發(fā)生了變化，不再停留在物業(yè)管理公司只要搞好后期管理服務(wù)上，還要求借助物業(yè)管理公司熟悉掌握房屋和設(shè)備使用管理的專業(yè)優(yōu)勢(shì)，前期介入管理開發(fā)階段，共同參與物業(yè)的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工、驗(yàn)收等工作，保證物業(yè)建設(shè)的設(shè)計(jì)合理和質(zhì)量良好。二、物業(yè)前期介入管理是后期管理的基礎(chǔ)物業(yè)前期介入管理是后期物業(yè)管理的一項(xiàng)基礎(chǔ)性工作，“物業(yè)管理從圖紙開始”其核心是把物業(yè)管理的思想注入到物業(yè)的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工進(jìn)程中，使物業(yè)盡量滿足業(yè)主的要求。前期介入管理完善的記錄和相應(yīng)的證據(jù)在未來(lái)的隱患發(fā)生時(shí)，對(duì)分清物業(yè)管理與建設(shè)、施工、安裝單位的責(zé)任非常有利。物業(yè)管理前期顧問人員需要參與小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的討論，根據(jù)物業(yè)特點(diǎn)，提出合理的建議。三、竣工驗(yàn)收階段 物業(yè)管理前期介入人員將定期視察施工現(xiàn)場(chǎng)，參與工程例會(huì)，及時(shí)提出維護(hù)發(fā)展商利益和保證施工質(zhì)量的專業(yè)意見和建議，協(xié)助開發(fā)商做好使用功能的驗(yàn)收，對(duì)各種設(shè)備、管線都逐一檢查。1． 制定合理的物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，為物業(yè)銷售作好準(zhǔn)備；2． 售樓處及樣板房的保安、保潔指導(dǎo)，規(guī)范服務(wù)，建立良好的物業(yè)形象；3． 委派物業(yè)專業(yè)人員現(xiàn)場(chǎng)解答客戶對(duì)小區(qū)物業(yè)管理方面的疑問；4． 對(duì)物業(yè)人員和銷售人員進(jìn)行物業(yè)管理基礎(chǔ)培訓(xùn)工作；5． 提供有關(guān)售樓宣傳所需要的物業(yè)管理資料。根據(jù)建筑工程保修的有關(guān)規(guī)定，由開發(fā)主體負(fù)責(zé)保修，向物業(yè)管理公司交付保修保證金，或由物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)保修，開發(fā)主體一次性撥付保修費(fèi)用。根據(jù)優(yōu)質(zhì)物業(yè)服務(wù)的要求與項(xiàng)目的特點(diǎn)結(jié)合，我公司通過對(duì)（XX）小區(qū)項(xiàng)目的情況分析及對(duì)項(xiàng)目周邊情況的了解，結(jié)合對(duì)項(xiàng)目的定位，我公司認(rèn)為“（XX）小區(qū)”的 物業(yè)服務(wù)一定要把“安全、舒適、快捷、健康”放在首位?！　??！　??！　　ｍ氃O(shè)保安班，24小時(shí)值班守衛(wèi)，建立來(lái)訪人員登記制度，公共場(chǎng)所安裝閉路電視監(jiān)視系統(tǒng)，保證小區(qū)每個(gè)角落都能處在保安人員控制中。設(shè)置物業(yè)服務(wù)中心，做到業(yè)主信息實(shí)時(shí)更新，業(yè)主問題實(shí)時(shí)跟進(jìn)反饋落實(shí)。一、合理選擇配備現(xiàn)場(chǎng)介入人員現(xiàn)場(chǎng)工作十分復(fù)雜，對(duì)于物業(yè)服務(wù)企業(yè)而言是一項(xiàng)經(jīng)驗(yàn)型工作，所以對(duì)于現(xiàn)場(chǎng)派駐人員的選擇應(yīng)掌握以下標(biāo)準(zhǔn)：　　1．有豐富的物業(yè)工程管理經(jīng)驗(yàn)，最好是了解將要顧問項(xiàng)目業(yè)態(tài)特點(diǎn)的人員；　　2．有物業(yè)工程服務(wù)經(jīng)驗(yàn)，了解客戶需求，善于將施工與需求結(jié)合的人員。（1）審讀圖紙，了解項(xiàng)目系統(tǒng)情況；　　從設(shè)計(jì)說明入手，對(duì)建筑圖紙、結(jié)構(gòu)圖紙、設(shè)備專業(yè)圖紙等進(jìn)行閱讀，標(biāo)記重要的環(huán)節(jié)，了解項(xiàng)目的整體設(shè)計(jì)思路、定位。關(guān)注工程進(jìn)度，記錄現(xiàn)場(chǎng)情況。（3）記錄施工現(xiàn)場(chǎng)發(fā)現(xiàn)問題，為提出各種建議做準(zhǔn)備。（2）根據(jù)會(huì)議等的實(shí)際情況，適時(shí)提供書面物業(yè)建議。關(guān)注各單項(xiàng)工程設(shè)備的調(diào)試、試驗(yàn)，特別要關(guān)注隱蔽工程的隱檢、驗(yàn)收。跟蹤現(xiàn)場(chǎng)建議采納情況。（2）機(jī)電設(shè)備及建材的資料。（2）擬寫初步交接方案；根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)施工進(jìn)度情況，擬定初步的交接方案，為前期物業(yè)管理的到來(lái)做好充分準(zhǔn)備。其具體的要求與標(biāo)準(zhǔn)可參照建設(shè)部頒布的《房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)》，主要內(nèi)容有：　　(一)接管驗(yàn)收應(yīng)提交的資料　　1．新建房屋接管驗(yàn)收應(yīng)提交資料　　(1)產(chǎn)權(quán)資料：　　拆遷資料。工程合同及開、竣工報(bào)告；　　隱蔽工程驗(yàn)收簽證；　　新材料、構(gòu)配件和鑒定合格證書；　　　　2．原有房屋接管驗(yàn)收應(yīng)驗(yàn)交的資料　　(1)產(chǎn)權(quán)資料：　　房屋分戶使用清冊(cè)：　　房屋分問平面圖：　　　　(3)木結(jié)構(gòu)應(yīng)結(jié)牢固，支撐系統(tǒng)可靠、無(wú)蟻害，其構(gòu)件的選材必須符合結(jié)構(gòu)工程施工及驗(yàn)收規(guī)范規(guī)定?！　?2)平屋面應(yīng)有隔熱保溫措施，3層以上房屋在公用部位設(shè)置屋面檢修孔?！　?2)衛(wèi)生間、陽(yáng)臺(tái)、盥洗間地面及相鄰地面的相對(duì)標(biāo)高應(yīng)符合設(shè)計(jì)要求，不應(yīng)有積水，不允許倒泛水和滲漏?！　?3)木裝修工程應(yīng)表面光潔，線條順直，對(duì)縫嚴(yán)密，不露釘帽，與基層必須釘牢?！　?6)油漆、刷漿應(yīng)色澤一致，表面不應(yīng)有脫皮、漏刷現(xiàn)象。若有兩臺(tái)以上機(jī)組，能否并車同步進(jìn)行，煙管有無(wú)漏煙現(xiàn)象，有無(wú)事故緊急停車功能，應(yīng)急自動(dòng)發(fā)電功能能否正常起動(dòng)，必保供電線路是否正常供電等。電度表是否經(jīng)過國(guó)家供電有關(guān)部門檢測(cè)?！　?3)檢查制冷或制熱情況能否滿足設(shè)計(jì)要求。主要有如下內(nèi)容：　　(1)檢查消防控制系統(tǒng)煙感、溫感、水流等信號(hào)能否反應(yīng)作出相應(yīng)的措施，消防栓泵、噴淋泵、排煙風(fēng)機(jī)、排煙閥加壓風(fēng)機(jī)等能否自動(dòng)及手動(dòng)起動(dòng)，消防廣播事故時(shí)能否正常廣播?！　?四)小區(qū)市政驗(yàn)收　　小區(qū)的市政包括小區(qū)內(nèi)的道路、排水管道、溝渠、砂井、供水管道、檢查井、電訊箱、化糞池、綠化、環(huán)衛(wèi)設(shè)施、環(huán)保設(shè)施等各方面的措施，其中以下項(xiàng)目驗(yàn)收時(shí)，除檢驗(yàn)質(zhì)量外，應(yīng)注意： 1．道路：有否積水(路面排水反坡)； 2．砂井：溝渠排水是否通暢，有否殘余建筑垃圾； 3．供水管道有否滲漏，有條件的在一段時(shí)間內(nèi)檢查水管前后水表讀數(shù)是否相符； 4．化糞池有無(wú)透氣管(不能完全密閉)； 5．小區(qū)內(nèi)有否配備室外消防栓，水壓是否足夠： 6．小區(qū)內(nèi)路燈開關(guān)分區(qū)是否合理，有否防雷保護(hù)。有物業(yè)管理公司提前介入后，發(fā)展商可以得到物業(yè)管理公司的緊密配合，使其專心開發(fā)建設(shè)。同時(shí)，由于有了提前介入，物業(yè)管理單位對(duì)物業(yè)的總體規(guī)劃布局、結(jié)構(gòu)和管線布置、設(shè)備設(shè)施基本做到心中有數(shù)，對(duì)物業(yè)可能出現(xiàn)的隱患了如指掌；所發(fā)現(xiàn)的問題在施工安裝方尚未退場(chǎng)之前即已解決，既節(jié)省了費(fèi)用，也大大縮短物業(yè)開發(fā)、經(jīng)營(yíng)和使用之間的過渡期。服務(wù)持續(xù)改進(jìn)定期對(duì)員工進(jìn)行服務(wù)意識(shí)、技能培訓(xùn)；定期上門回訪及開展客戶意見調(diào)查；全面開展促進(jìn)銷售的商業(yè)的文化活動(dòng)；開展形式各異的物業(yè)法規(guī)宣傳活動(dòng)，制作小區(qū)辦事指南開辟小區(qū)內(nèi)信息交流一角、小區(qū)消防安全宣傳欄等。以上配置除管理用房外，其他用房可利用車庫(kù)等多余房間，以不侵占正式辦公用房為宜。第七章 日常物業(yè)管理及員工培訓(xùn)一、房屋管