【正文】 實現滿意的不同途徑，并理解管理理念在物業(yè)行業(yè)中的應用測評2辦公室及管理人員基本技能培訓管理制度文件說明4熟練掌握各項管理制度及文件的內容測評績效考核3秩序維護人員崗位技能列隊操練10提高組織紀律性，形成良好的形體動作習慣測評消防設施設備使用4熟練掌握各類秩序維護及消防設施設備的使用測評消防演習8熟練掌握消防知識，能夠按火災緊急預案處理突發(fā)性消防時間測評治安突發(fā)事件預案演戲8熟練掌握治安突發(fā)事件的處理，能獨立按治安突發(fā)事件處理一般突發(fā)治安事件測評擒拿格斗8熟練掌握基本的擒拿格斗技能測評績效考核4工程人員崗位技能設施設備情況4熟悉并了解本項目各處設施設備運行及維修維護情況測評5保潔綠化崗位技能各潔具的使用方法4熟悉了解各類清潔用具的使用方法測評各類洗滌化學用品的使用注意事項8掌握針對所保養(yǎng)清潔的物品材料不同，所使用不同種類的洗滌用品測評績效考核綠化園林修剪課程4熟悉了解主流園林綠化修剪樣式測評績效考核各類農藥使用注意事項5熟練掌握農藥噴灑過程中的注意式樣測評績效考核樹木病蟲害的治理8熟悉主要園林病蟲害的種類并懂得預防與治療測評績效考核 日常應急預案（一）小區(qū)治安應急預案　　　，講清發(fā)案情況和具體位置?！　?，應盡快通知公司領導、保安部經理、保安隊長。4． 項目經理部、所有分包單位和員工必須接受醫(yī)療保健機構、衛(wèi)生防疫機構有關傳染病的查詢、檢驗、調查取證以及預防、控制措施，并有權檢舉、控告違反《傳染病防治法》的行為。如領導有指示，則按指示辦理。5． 若可疑郵包和物品被警方確定為危險物品，物業(yè)應立即在其周圍設置警戒線，無關人員應立即撤離，并采取嚴密的防范措施。3． 維護小區(qū)內房屋、水、電、環(huán)衛(wèi)、市政、通訊、消防等公共設施。（4） 、物業(yè)服務延伸項目 1) 業(yè)主熱線：24小時熱線；2) 代為訂水、訂奶服務；3) 預定及叫車接送服務；4) 代定報刊雜志：管理處負責辦理手續(xù)，費用由業(yè)主自理；5) 醫(yī)療急救服務：管理處負責聯系醫(yī)院；6) 代收郵件服務；7) 代辦速遞業(yè)務：管理處負責聯系速遞公司；8) 代辦保險業(yè)務：管理處負責聯系和推薦保險公司；9) 代辦定票及定酒店服務：管理處負責聯系和推薦；　1) 室內清潔；2) 室內綠化；3) 工程維修服務。通過我們所提供的專業(yè)技術及管理經驗，定能為貴小區(qū)業(yè)主帶來良好的投資回報與社會信譽。憑借優(yōu)異的品牌，先進的管理技術，豐富的管理經驗，（）致力于向業(yè)主提供完善周到的物業(yè)服務管理。8． 為維護安全、優(yōu)美的居住環(huán)境，各種室內外裝修工程、廣告牌設置和涉及到物業(yè)外觀、小區(qū)環(huán)境的行為，都應預先提出申請，由政府有關部門審批，物業(yè)管理處備案后方能實施，違章必究。（3） 、精神文明公約1． 愛國愛樓，遵紀守法，遵守各項管理制度。3． 發(fā)現可疑郵包和可疑物品的任何人員，都不應當試圖打開或隨意擺弄它，要禁止在周圍吸煙或使用手機，對講機或發(fā)動機動車輛等。　　應急預案　　（1）發(fā)生緊急情況時，值班人員要在第一時間向督查科和分管領導報告。根據《傳染病防治法》的規(guī)定，對其接觸的環(huán)境進行消毒，對其接觸的個人采取觀察、隔離、就醫(yī)等措施。　　，應首先通知保安部或公司值班室，并迅速組織保安人員及時趕到發(fā)案現場，如遇有住戶內部發(fā)生治安問題如搶劫，持械斗毆等。崗位培訓是指物業(yè)客服中心對員工的業(yè)務知識與操作技能實施的持續(xù)深造，是物業(yè)客服中心提高員工綜合素質和管理服務水平的途徑。7． 園林建筑和輔助設施完好，整潔無損。六、綠化養(yǎng)護管理 1． 花草樹木生長正常，綠化效果良好，有較好的觀賞效果。4． 根據住宅區(qū)實際情況合理布設垃圾桶、果皮箱，垃圾袋裝。非機動車輛停放整齊。3． 實行24小時報修值班制度。7． 設置“服務中心”，公示服務聯系電話，白天有管理人員接待住戶，處理物業(yè)管理服務合同范圍內的公共性事務，受理住戶的咨詢和投訴，有效投訴處理率100%。5． 房屋裝修符合規(guī)定，有裝修管理服務制度；與業(yè)主、裝修公司簽訂裝修管理協議，查驗裝修申請方案及審批記錄；對進出小區(qū)的裝修車輛、裝修人員實行出入證管理；對裝修現場進行巡視與檢查，有日常巡查記錄及驗收手續(xù)；對私拆亂改管線、破壞房屋結構和損害他人利益的現象及時勸告，問題嚴重的報告有關部門處理；督促裝修垃圾及時清運。以上配置除管理用房外，其他用房可利用車庫等多余房間，以不侵占正式辦公用房為宜。同時，由于有了提前介入，物業(yè)管理單位對物業(yè)的總體規(guī)劃布局、結構和管線布置、設備設施基本做到心中有數，對物業(yè)可能出現的隱患了如指掌；所發(fā)現的問題在施工安裝方尚未退場之前即已解決，既節(jié)省了費用，也大大縮短物業(yè)開發(fā)、經營和使用之間的過渡期?！　?四)小區(qū)市政驗收　　小區(qū)的市政包括小區(qū)內的道路、排水管道、溝渠、砂井、供水管道、檢查井、電訊箱、化糞池、綠化、環(huán)衛(wèi)設施、環(huán)保設施等各方面的措施，其中以下項目驗收時，除檢驗質量外，應注意： 1．道路：有否積水(路面排水反坡)； 2．砂井：溝渠排水是否通暢，有否殘余建筑垃圾； 3．供水管道有否滲漏，有條件的在一段時間內檢查水管前后水表讀數是否相符； 4．化糞池有無透氣管(不能完全密閉)； 5．小區(qū)內有否配備室外消防栓，水壓是否足夠： 6．小區(qū)內路燈開關分區(qū)是否合理，有否防雷保護。　　(3)檢查制冷或制熱情況能否滿足設計要求。若有兩臺以上機組，能否并車同步進行，煙管有無漏煙現象，有無事故緊急停車功能，應急自動發(fā)電功能能否正常起動，必保供電線路是否正常供電等?！　?3)木裝修工程應表面光潔，線條順直，對縫嚴密，不露釘帽，與基層必須釘牢?！　?2)平屋面應有隔熱保溫措施，3層以上房屋在公用部位設置屋面檢修孔。房屋分問平面圖：　　　　2．原有房屋接管驗收應驗交的資料　　(1)產權資料：　　隱蔽工程驗收簽證；　　拆遷資料。（2）擬寫初步交接方案；根據現場施工進度情況，擬定初步的交接方案，為前期物業(yè)管理的到來做好充分準備。跟蹤現場建議采納情況。（2）根據會議等的實際情況，適時提供書面物業(yè)建議。關注工程進度，記錄現場情況。一、合理選擇配備現場介入人員現場工作十分復雜，對于物業(yè)服務企業(yè)而言是一項經驗型工作，所以對于現場派駐人員的選擇應掌握以下標準：　　1．有豐富的物業(yè)工程管理經驗，最好是了解將要顧問項目業(yè)態(tài)特點的人員；　　2．有物業(yè)工程服務經驗，了解客戶需求，善于將施工與需求結合的人員。須設保安班，24小時值班守衛(wèi)，建立來訪人員登記制度，公共場所安裝閉路電視監(jiān)視系統，保證小區(qū)每個角落都能處在保安人員控制中?！　?。根據優(yōu)質物業(yè)服務的要求與項目的特點結合，我公司通過對（XX）小區(qū)項目的情況分析及對項目周邊情況的了解，結合對項目的定位，我公司認為“（XX）小區(qū)”的 物業(yè)服務一定要把“安全、舒適、快捷、健康”放在首位。1． 制定合理的物業(yè)管理收費標準，為物業(yè)銷售作好準備；2． 售樓處及樣板房的保安、保潔指導，規(guī)范服務，建立良好的物業(yè)形象；3． 委派物業(yè)專業(yè)人員現場解答客戶對小區(qū)物業(yè)管理方面的疑問；4． 對物業(yè)人員和銷售人員進行物業(yè)管理基礎培訓工作；5． 提供有關售樓宣傳所需要的物業(yè)管理資料。物業(yè)管理前期顧問人員需要參與小區(qū)規(guī)劃設計方案的討論，根據物業(yè)特點，提出合理的建議。二、物業(yè)前期介入管理是后期管理的基礎物業(yè)前期介入管理是后期物業(yè)管理的一項基礎性工作，“物業(yè)管理從圖紙開始”其核心是把物業(yè)管理的思想注入到物業(yè)的規(guī)劃、設計、施工進程中，使物業(yè)盡量滿足業(yè)主的要求。此外，在房產開發(fā)過程中，由于設計不盡合理(未能從使用和管理的需要考慮)、施工粗糙、圖紙資料不全等，都會直接影響物業(yè)今后的使用和管理。物業(yè)管理是房地產廣泛意義的售后服務 。四、物業(yè)管理對房地產經營的優(yōu)良影響 物業(yè)管理作為房地產開發(fā)經營的派生和延續(xù)，其管理與服務質量的好壞，物業(yè)管理對房地產經營的影響主要有以下幾點： 有利于房地產的銷售推廣。根據社區(qū)的持續(xù)發(fā)展要求，作為物業(yè)前期介入管理工作的一個重點，是通過環(huán)保、節(jié)能的服務來避免現代工業(yè)明所造成的空氣污染、水污染、噪音污染和能源浪費，改善整個社區(qū)的生態(tài)環(huán)境，做到花香草綠，空氣清新，水源充足清潔，道路平坦、干凈、垃圾及時清運，環(huán)境情靜幽雅。另一方面也為政府各管理職能部門找到了個社會總代管。物業(yè)管理企業(yè)通過前期介入管理對物業(yè)的土建結構、管線走向、設施建設、設備安裝等情況了如指掌，便于在后期管理中做好物業(yè)及其附屬設施的維修養(yǎng)護工作，由于已對所管物業(yè)有全面了解，就為竣工驗收、接管驗收打下了基礎。當前消費者的物業(yè)管理意識已經有了很大的提高，如果能讓著名品牌的物業(yè)管理公司前期介入管理，將會極地促進物業(yè)的銷售。其中：————物業(yè)服務主要展示開發(fā)商的品牌定位；————物業(yè)服務主要在于提供需求方開發(fā)過程中的物業(yè)支持；————物業(yè)服務主要在于為需求方提供項目的物業(yè)服務前期介入，并提供后期的全面物業(yè)服務工作。我公司針對（XX）小區(qū)住宅小區(qū)的前期物業(yè)管理特點及項目進度安排，擬在****物業(yè)管理平臺的支持下，從客戶關系、制度管理、技術資料管理三個環(huán)節(jié)入手，制定出完善、高效、科學的作業(yè)規(guī)程和工作計劃，以保障****住宅小區(qū)物業(yè)的正常、有序運轉，協助集團使之物業(yè)建立良好之窗口形象。物業(yè)管理公司的職能和業(yè)主服務要求相應發(fā)生了變化，不再停留在物業(yè)管理公司只要搞好后期管理服務上，還要求借助物業(yè)管理公司熟悉掌握房屋和設備使用管理的專業(yè)優(yōu)勢，前期介入管理開發(fā)階段，共同谷與物業(yè)的規(guī)劃、設計、施工、驗收等工作，保證物業(yè)建設的設計合理和素質良好。是確保物業(yè)的使用力量，為日后漫長的物業(yè)管理奠定基礎的極為重要的物業(yè)管理工作。是以社區(qū)文明氛圍的塑造、社會生活服務項目的展開以及社區(qū)意識的培養(yǎng)，來實現“擁有一個居住安定放心、環(huán)境優(yōu)美舒心、生活方便稱心、文化娛樂歡心”的生活家園的目標。將前期介入管理作為物業(yè)管理服務的重要項目納入制度化、規(guī)范化、程序化的管理軌道，能夠使房地產開發(fā)商由被動到自覺地考慮物業(yè)的前期介入管理工作，從而規(guī)范了發(fā)展商的開發(fā)與銷售行為。這說明物業(yè)管理對房地產的銷售有著非常直接的影響。 三、物業(yè)前期介入管理的意義一、從項目設計開始提前介入，參與物業(yè)建設項目的優(yōu)化設計，對物業(yè)實施超前管理，為完善物業(yè)建設提出建設性意見，避免物業(yè)建成后的使用和管理問題。物業(yè)前期介入管理的優(yōu)點主要表現在以下幾方面：一、物業(yè)前期介入管理是為業(yè)主把好驗收關　　我國的房地產開發(fā)經過多年的發(fā)展，已經發(fā)展到現代房地產開發(fā)的營銷為龍頭導向的階段。同時，通過前期介入管理可以提出許多設計和施工方面存在的問題和解決的辦法，從而大大減少物業(yè)管理工作中物業(yè)的返修工作量。1． 提出設備的設置和服務方面的改善意見及設計遺漏工程項目的建議，降低日后管理維護成本；2． 分析物業(yè)建造選料及安裝，改善設備使用效果，減輕后期管理的壓力；3． 審查有關工程(包括綠化工程)的優(yōu)劣，提供改善意見；4． 提供機電安裝及能源分配的有關專業(yè)技術管理意見；5． 提供功能布局或用料更改的有關專業(yè)技術管理意見；6． 提前熟悉房屋中的各種設備和線路，包括房屋內部結構、管線布置及