【正文】 實(shí)現(xiàn)滿意的不同途徑，并理解管理理念在物業(yè)行業(yè)中的應(yīng)用測(cè)評(píng)2辦公室及管理人員基本技能培訓(xùn)管理制度文件說(shuō)明4熟練掌握各項(xiàng)管理制度及文件的內(nèi)容測(cè)評(píng)績(jī)效考核3秩序維護(hù)人員崗位技能列隊(duì)操練10提高組織紀(jì)律性，形成良好的形體動(dòng)作習(xí)慣測(cè)評(píng)消防設(shè)施設(shè)備使用4熟練掌握各類秩序維護(hù)及消防設(shè)施設(shè)備的使用測(cè)評(píng)消防演習(xí)8熟練掌握消防知識(shí)，能夠按火災(zāi)緊急預(yù)案處理突發(fā)性消防時(shí)間測(cè)評(píng)治安突發(fā)事件預(yù)案演戲8熟練掌握治安突發(fā)事件的處理，能獨(dú)立按治安突發(fā)事件處理一般突發(fā)治安事件測(cè)評(píng)擒拿格斗8熟練掌握基本的擒拿格斗技能測(cè)評(píng)績(jī)效考核4工程人員崗位技能設(shè)施設(shè)備情況4熟悉并了解本項(xiàng)目各處設(shè)施設(shè)備運(yùn)行及維修維護(hù)情況測(cè)評(píng)5保潔綠化崗位技能各潔具的使用方法4熟悉了解各類清潔用具的使用方法測(cè)評(píng)各類洗滌化學(xué)用品的使用注意事項(xiàng)8掌握針對(duì)所保養(yǎng)清潔的物品材料不同，所使用不同種類的洗滌用品測(cè)評(píng)績(jī)效考核綠化園林修剪課程4熟悉了解主流園林綠化修剪樣式測(cè)評(píng)績(jī)效考核各類農(nóng)藥使用注意事項(xiàng)5熟練掌握農(nóng)藥噴灑過(guò)程中的注意式樣測(cè)評(píng)績(jī)效考核樹木病蟲害的治理8熟悉主要園林病蟲害的種類并懂得預(yù)防與治療測(cè)評(píng)績(jī)效考核 日常應(yīng)急預(yù)案（一）小區(qū)治安應(yīng)急預(yù)案　　　，講清發(fā)案情況和具體位置?！　。瑧?yīng)盡快通知公司領(lǐng)導(dǎo)、保安部經(jīng)理、保安隊(duì)長(zhǎng)。4． 項(xiàng)目經(jīng)理部、所有分包單位和員工必須接受醫(yī)療保健機(jī)構(gòu)、衛(wèi)生防疫機(jī)構(gòu)有關(guān)傳染病的查詢、檢驗(yàn)、調(diào)查取證以及預(yù)防、控制措施，并有權(quán)檢舉、控告違反《傳染病防治法》的行為。如領(lǐng)導(dǎo)有指示，則按指示辦理。5． 若可疑郵包和物品被警方確定為危險(xiǎn)物品，物業(yè)應(yīng)立即在其周圍設(shè)置警戒線，無(wú)關(guān)人員應(yīng)立即撤離，并采取嚴(yán)密的防范措施。3． 維護(hù)小區(qū)內(nèi)房屋、水、電、環(huán)衛(wèi)、市政、通訊、消防等公共設(shè)施。（4） 、物業(yè)服務(wù)延伸項(xiàng)目 1) 業(yè)主熱線：24小時(shí)熱線；2) 代為訂水、訂奶服務(wù)；3) 預(yù)定及叫車接送服務(wù)；4) 代定報(bào)刊雜志：管理處負(fù)責(zé)辦理手續(xù)，費(fèi)用由業(yè)主自理；5) 醫(yī)療急救服務(wù)：管理處負(fù)責(zé)聯(lián)系醫(yī)院；6) 代收郵件服務(wù)；7) 代辦速遞業(yè)務(wù)：管理處負(fù)責(zé)聯(lián)系速遞公司；8) 代辦保險(xiǎn)業(yè)務(wù)：管理處負(fù)責(zé)聯(lián)系和推薦保險(xiǎn)公司；9) 代辦定票及定酒店服務(wù)：管理處負(fù)責(zé)聯(lián)系和推薦；　1) 室內(nèi)清潔；2) 室內(nèi)綠化；3) 工程維修服務(wù)。通過(guò)我們所提供的專業(yè)技術(shù)及管理經(jīng)驗(yàn)，定能為貴小區(qū)業(yè)主帶來(lái)良好的投資回報(bào)與社會(huì)信譽(yù)。憑借優(yōu)異的品牌，先進(jìn)的管理技術(shù)，豐富的管理經(jīng)驗(yàn)，（）致力于向業(yè)主提供完善周到的物業(yè)服務(wù)管理。8． 為維護(hù)安全、優(yōu)美的居住環(huán)境，各種室內(nèi)外裝修工程、廣告牌設(shè)置和涉及到物業(yè)外觀、小區(qū)環(huán)境的行為，都應(yīng)預(yù)先提出申請(qǐng)，由政府有關(guān)部門審批，物業(yè)管理處備案后方能實(shí)施，違章必究。（3） 、精神文明公約1． 愛(ài)國(guó)愛(ài)樓，遵紀(jì)守法，遵守各項(xiàng)管理制度。3． 發(fā)現(xiàn)可疑郵包和可疑物品的任何人員，都不應(yīng)當(dāng)試圖打開或隨意擺弄它，要禁止在周圍吸煙或使用手機(jī)，對(duì)講機(jī)或發(fā)動(dòng)機(jī)動(dòng)車輛等。　　應(yīng)急預(yù)案　?。?）發(fā)生緊急情況時(shí)，值班人員要在第一時(shí)間向督查科和分管領(lǐng)導(dǎo)報(bào)告。根據(jù)《傳染病防治法》的規(guī)定，對(duì)其接觸的環(huán)境進(jìn)行消毒，對(duì)其接觸的個(gè)人采取觀察、隔離、就醫(yī)等措施?！　?，應(yīng)首先通知保安部或公司值班室，并迅速組織保安人員及時(shí)趕到發(fā)案現(xiàn)場(chǎng)，如遇有住戶內(nèi)部發(fā)生治安問(wèn)題如搶劫，持械斗毆等。崗位培訓(xùn)是指物業(yè)客服中心對(duì)員工的業(yè)務(wù)知識(shí)與操作技能實(shí)施的持續(xù)深造，是物業(yè)客服中心提高員工綜合素質(zhì)和管理服務(wù)水平的途徑。7． 園林建筑和輔助設(shè)施完好，整潔無(wú)損。六、綠化養(yǎng)護(hù)管理 1． 花草樹木生長(zhǎng)正常，綠化效果良好，有較好的觀賞效果。4． 根據(jù)住宅區(qū)實(shí)際情況合理布設(shè)垃圾桶、果皮箱，垃圾袋裝。非機(jī)動(dòng)車輛停放整齊。3． 實(shí)行24小時(shí)報(bào)修值班制度。7． 設(shè)置“服務(wù)中心”，公示服務(wù)聯(lián)系電話，白天有管理人員接待住戶，處理物業(yè)管理服務(wù)合同范圍內(nèi)的公共性事務(wù)，受理住戶的咨詢和投訴，有效投訴處理率100%。5． 房屋裝修符合規(guī)定，有裝修管理服務(wù)制度；與業(yè)主、裝修公司簽訂裝修管理協(xié)議，查驗(yàn)裝修申請(qǐng)方案及審批記錄；對(duì)進(jìn)出小區(qū)的裝修車輛、裝修人員實(shí)行出入證管理；對(duì)裝修現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行巡視與檢查，有日常巡查記錄及驗(yàn)收手續(xù)；對(duì)私拆亂改管線、破壞房屋結(jié)構(gòu)和損害他人利益的現(xiàn)象及時(shí)勸告，問(wèn)題嚴(yán)重的報(bào)告有關(guān)部門處理；督促裝修垃圾及時(shí)清運(yùn)。以上配置除管理用房外，其他用房可利用車庫(kù)等多余房間，以不侵占正式辦公用房為宜。同時(shí)，由于有了提前介入，物業(yè)管理單位對(duì)物業(yè)的總體規(guī)劃布局、結(jié)構(gòu)和管線布置、設(shè)備設(shè)施基本做到心中有數(shù)，對(duì)物業(yè)可能出現(xiàn)的隱患了如指掌；所發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題在施工安裝方尚未退場(chǎng)之前即已解決，既節(jié)省了費(fèi)用，也大大縮短物業(yè)開發(fā)、經(jīng)營(yíng)和使用之間的過(guò)渡期?！　?四)小區(qū)市政驗(yàn)收　　小區(qū)的市政包括小區(qū)內(nèi)的道路、排水管道、溝渠、砂井、供水管道、檢查井、電訊箱、化糞池、綠化、環(huán)衛(wèi)設(shè)施、環(huán)保設(shè)施等各方面的措施，其中以下項(xiàng)目驗(yàn)收時(shí)，除檢驗(yàn)質(zhì)量外，應(yīng)注意： 1．道路：有否積水(路面排水反坡)； 2．砂井：溝渠排水是否通暢，有否殘余建筑垃圾； 3．供水管道有否滲漏，有條件的在一段時(shí)間內(nèi)檢查水管前后水表讀數(shù)是否相符； 4．化糞池有無(wú)透氣管(不能完全密閉)； 5．小區(qū)內(nèi)有否配備室外消防栓，水壓是否足夠： 6．小區(qū)內(nèi)路燈開關(guān)分區(qū)是否合理，有否防雷保護(hù)?！　?3)檢查制冷或制熱情況能否滿足設(shè)計(jì)要求。若有兩臺(tái)以上機(jī)組，能否并車同步進(jìn)行，煙管有無(wú)漏煙現(xiàn)象，有無(wú)事故緊急停車功能，應(yīng)急自動(dòng)發(fā)電功能能否正常起動(dòng)，必保供電線路是否正常供電等。　　(3)木裝修工程應(yīng)表面光潔，線條順直，對(duì)縫嚴(yán)密，不露釘帽，與基層必須釘牢。　　(2)平屋面應(yīng)有隔熱保溫措施，3層以上房屋在公用部位設(shè)置屋面檢修孔。房屋分問(wèn)平面圖：　　　　2．原有房屋接管驗(yàn)收應(yīng)驗(yàn)交的資料　　(1)產(chǎn)權(quán)資料：　　隱蔽工程驗(yàn)收簽證；　　拆遷資料。（2）擬寫初步交接方案；根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)施工進(jìn)度情況，擬定初步的交接方案，為前期物業(yè)管理的到來(lái)做好充分準(zhǔn)備。跟蹤現(xiàn)場(chǎng)建議采納情況。（2）根據(jù)會(huì)議等的實(shí)際情況，適時(shí)提供書面物業(yè)建議。關(guān)注工程進(jìn)度，記錄現(xiàn)場(chǎng)情況。一、合理選擇配備現(xiàn)場(chǎng)介入人員現(xiàn)場(chǎng)工作十分復(fù)雜，對(duì)于物業(yè)服務(wù)企業(yè)而言是一項(xiàng)經(jīng)驗(yàn)型工作，所以對(duì)于現(xiàn)場(chǎng)派駐人員的選擇應(yīng)掌握以下標(biāo)準(zhǔn)：　　1．有豐富的物業(yè)工程管理經(jīng)驗(yàn)，最好是了解將要顧問(wèn)項(xiàng)目業(yè)態(tài)特點(diǎn)的人員；　　2．有物業(yè)工程服務(wù)經(jīng)驗(yàn)，了解客戶需求，善于將施工與需求結(jié)合的人員。須設(shè)保安班，24小時(shí)值班守衛(wèi)，建立來(lái)訪人員登記制度，公共場(chǎng)所安裝閉路電視監(jiān)視系統(tǒng)，保證小區(qū)每個(gè)角落都能處在保安人員控制中?！　?。根據(jù)優(yōu)質(zhì)物業(yè)服務(wù)的要求與項(xiàng)目的特點(diǎn)結(jié)合，我公司通過(guò)對(duì)（XX）小區(qū)項(xiàng)目的情況分析及對(duì)項(xiàng)目周邊情況的了解，結(jié)合對(duì)項(xiàng)目的定位，我公司認(rèn)為“（XX）小區(qū)”的 物業(yè)服務(wù)一定要把“安全、舒適、快捷、健康”放在首位。1． 制定合理的物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，為物業(yè)銷售作好準(zhǔn)備；2． 售樓處及樣板房的保安、保潔指導(dǎo)，規(guī)范服務(wù)，建立良好的物業(yè)形象；3． 委派物業(yè)專業(yè)人員現(xiàn)場(chǎng)解答客戶對(duì)小區(qū)物業(yè)管理方面的疑問(wèn)；4． 對(duì)物業(yè)人員和銷售人員進(jìn)行物業(yè)管理基礎(chǔ)培訓(xùn)工作；5． 提供有關(guān)售樓宣傳所需要的物業(yè)管理資料。物業(yè)管理前期顧問(wèn)人員需要參與小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的討論，根據(jù)物業(yè)特點(diǎn)，提出合理的建議。二、物業(yè)前期介入管理是后期管理的基礎(chǔ)物業(yè)前期介入管理是后期物業(yè)管理的一項(xiàng)基礎(chǔ)性工作，“物業(yè)管理從圖紙開始”其核心是把物業(yè)管理的思想注入到物業(yè)的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工進(jìn)程中，使物業(yè)盡量滿足業(yè)主的要求。此外，在房產(chǎn)開發(fā)過(guò)程中，由于設(shè)計(jì)不盡合理(未能從使用和管理的需要考慮)、施工粗糙、圖紙資料不全等，都會(huì)直接影響物業(yè)今后的使用和管理。物業(yè)管理是房地產(chǎn)廣泛意義的售后服務(wù) 。四、物業(yè)管理對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的優(yōu)良影響 物業(yè)管理作為房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)的派生和延續(xù)，其管理與服務(wù)質(zhì)量的好壞，物業(yè)管理對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的影響主要有以下幾點(diǎn)： 有利于房地產(chǎn)的銷售推廣。根據(jù)社區(qū)的持續(xù)發(fā)展要求，作為物業(yè)前期介入管理工作的一個(gè)重點(diǎn)，是通過(guò)環(huán)保、節(jié)能的服務(wù)來(lái)避免現(xiàn)代工業(yè)明所造成的空氣污染、水污染、噪音污染和能源浪費(fèi)，改善整個(gè)社區(qū)的生態(tài)環(huán)境，做到花香草綠，空氣清新，水源充足清潔，道路平坦、干凈、垃圾及時(shí)清運(yùn)，環(huán)境情靜幽雅。另一方面也為政府各管理職能部門找到了個(gè)社會(huì)總代管。物業(yè)管理企業(yè)通過(guò)前期介入管理對(duì)物業(yè)的土建結(jié)構(gòu)、管線走向、設(shè)施建設(shè)、設(shè)備安裝等情況了如指掌，便于在后期管理中做好物業(yè)及其附屬設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)工作，由于已對(duì)所管物業(yè)有全面了解，就為竣工驗(yàn)收、接管驗(yàn)收打下了基礎(chǔ)。當(dāng)前消費(fèi)者的物業(yè)管理意識(shí)已經(jīng)有了很大的提高，如果能讓著名品牌的物業(yè)管理公司前期介入管理，將會(huì)極地促進(jìn)物業(yè)的銷售。其中：————物業(yè)服務(wù)主要展示開發(fā)商的品牌定位；————物業(yè)服務(wù)主要在于提供需求方開發(fā)過(guò)程中的物業(yè)支持；————物業(yè)服務(wù)主要在于為需求方提供項(xiàng)目的物業(yè)服務(wù)前期介入，并提供后期的全面物業(yè)服務(wù)工作。我公司針對(duì)（XX）小區(qū)住宅小區(qū)的前期物業(yè)管理特點(diǎn)及項(xiàng)目進(jìn)度安排，擬在****物業(yè)管理平臺(tái)的支持下，從客戶關(guān)系、制度管理、技術(shù)資料管理三個(gè)環(huán)節(jié)入手，制定出完善、高效、科學(xué)的作業(yè)規(guī)程和工作計(jì)劃，以保障****住宅小區(qū)物業(yè)的正常、有序運(yùn)轉(zhuǎn)，協(xié)助集團(tuán)使之物業(yè)建立良好之窗口形象。物業(yè)管理公司的職能和業(yè)主服務(wù)要求相應(yīng)發(fā)生了變化，不再停留在物業(yè)管理公司只要搞好后期管理服務(wù)上，還要求借助物業(yè)管理公司熟悉掌握房屋和設(shè)備使用管理的專業(yè)優(yōu)勢(shì)，前期介入管理開發(fā)階段，共同谷與物業(yè)的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工、驗(yàn)收等工作，保證物業(yè)建設(shè)的設(shè)計(jì)合理和素質(zhì)良好。是確保物業(yè)的使用力量，為日后漫長(zhǎng)的物業(yè)管理奠定基礎(chǔ)的極為重要的物業(yè)管理工作。是以社區(qū)文明氛圍的塑造、社會(huì)生活服務(wù)項(xiàng)目的展開以及社區(qū)意識(shí)的培養(yǎng)，來(lái)實(shí)現(xiàn)“擁有一個(gè)居住安定放心、環(huán)境優(yōu)美舒心、生活方便稱心、文化娛樂(lè)歡心”的生活家園的目標(biāo)。將前期介入管理作為物業(yè)管理服務(wù)的重要項(xiàng)目納入制度化、規(guī)范化、程序化的管理軌道，能夠使房地產(chǎn)開發(fā)商由被動(dòng)到自覺(jué)地考慮物業(yè)的前期介入管理工作，從而規(guī)范了發(fā)展商的開發(fā)與銷售行為。這說(shuō)明物業(yè)管理對(duì)房地產(chǎn)的銷售有著非常直接的影響。 三、物業(yè)前期介入管理的意義一、從項(xiàng)目設(shè)計(jì)開始提前介入，參與物業(yè)建設(shè)項(xiàng)目的優(yōu)化設(shè)計(jì)，對(duì)物業(yè)實(shí)施超前管理，為完善物業(yè)建設(shè)提出建設(shè)性意見(jiàn)，避免物業(yè)建成后的使用和管理問(wèn)題。物業(yè)前期介入管理的優(yōu)點(diǎn)主要表現(xiàn)在以下幾方面：一、物業(yè)前期介入管理是為業(yè)主把好驗(yàn)收關(guān)　　我國(guó)的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)過(guò)多年的發(fā)展，已經(jīng)發(fā)展到現(xiàn)代房地產(chǎn)開發(fā)的營(yíng)銷為龍頭導(dǎo)向的階段。同時(shí)，通過(guò)前期介入管理可以提出許多設(shè)計(jì)和施工方面存在的問(wèn)題和解決的辦法，從而大大減少物業(yè)管理工作中物業(yè)的返修工作量。1． 提出設(shè)備的設(shè)置和服務(wù)方面的改善意見(jiàn)及設(shè)計(jì)遺漏工程項(xiàng)目的建議，降低日后管理維護(hù)成本；2． 分析物業(yè)建造選料及安裝，改善設(shè)備使用效果，減輕后期管理的壓力；3． 審查有關(guān)工程(包括綠化工程)的優(yōu)劣，提供改善意見(jiàn)；4． 提供機(jī)電安裝及能源分配的有關(guān)專業(yè)技術(shù)管理意見(jiàn)；5． 提供功能布局或用料更改的有關(guān)專業(yè)技術(shù)管理意見(jiàn)；6． 提前熟悉房屋中的各種設(shè)備和線路，包括房屋內(nèi)部結(jié)構(gòu)、管線布置及