【正文】 。在目前商品零售業(yè)普遍不景氣的情況下，各商家競爭激烈，營戰(zhàn)線過長。 劣勢：雖該區(qū)附近為 XX 市成熟的建材一條街，但與內(nèi)圍商業(yè)步行街相比，人流量及商業(yè)環(huán)境上存在差距。復(fù)式商鋪的售價也會高于一般商鋪。 商鋪規(guī)劃在行人主出入口的板式結(jié)構(gòu)住宅的一層。達(dá)到“以服務(wù)小區(qū)業(yè)主為主”的原則，并將服務(wù)面向社會，來彌補因購買力資源不足造成的經(jīng)營者“落荒而逃”的不良后果。 定 位：現(xiàn)代都市新貴的“風(fēng)雅逸境” 顯示身份的“名片” 產(chǎn)品形象定位不是開發(fā)商為自己產(chǎn)品隨心所欲的定一個什么形象，而是順應(yīng)消費趨勢、消 費心理、消費追求、向往的，在消費者“心里”的定位。更重要的是戶型結(jié)構(gòu)的合理性、實用性及各種生活設(shè)施的配置。 由一、二、三度空間構(gòu)成了“純生態(tài)型園林式住宅”產(chǎn)品的成功要素，也形成了“東苑綠世界”居住 +度假 +投資的獨特個性，并創(chuàng)造了產(chǎn)品差異性，使產(chǎn)品更具有競爭 力，為開發(fā)商達(dá)到未來市場期望值提供保障。 三、居住環(huán)境的三度空間 三度空間，指小區(qū)周邊可借用的自然環(huán)境，如 江景、山景、水景、海景，甚至都市風(fēng)光也是住宅小區(qū)的一道風(fēng)景線。遵循人的行為軌跡，安排建筑群體。 “里”在現(xiàn)代人的理解中不單是居住區(qū)，還包括居住區(qū)的周邊環(huán)境， “仁”的“人情味”包括兩個方 面：首先居所應(yīng)具有私密性（對個人而言）；其次應(yīng)具有開放性（對小區(qū)的共享空間而言）。它具有綠化、休閑、交往三重功能，是人與人交往、人與自然對話的場所 。自然 五、綜合分析 從市場調(diào)研結(jié)果分析、本項目的優(yōu)劣勢比較，機會和風(fēng)險并存。 工業(yè)開發(fā)區(qū)匯聚了人氣 XXX 市工業(yè)開發(fā)區(qū)，隨著城市知名度的提升，區(qū)位優(yōu)勢必然會快速發(fā)展而帶來人氣的上升，而本項目開發(fā)周期估計完全可以“借勢造勢”，為增加項目開發(fā)的安全性打下良好的基礎(chǔ)。因此，此時介入 XXX市地產(chǎn)市場，以超前的決策意識，以科學(xué)的態(tài)度研究“供給 需求”，便可以搶占“先機”。在將來銷 中國最大管理資源中心 第 2 頁 共 15 頁 售及入伙之后，不得不開通小區(qū)業(yè)主服務(wù)巴士，無形中增加了物管成本。 二、劣勢 城市配套 雖然本項目具有 良好人文環(huán)境資源，但是 XXX 市經(jīng)濟發(fā)展同臨近青島市相對滯后，因此，本項目周邊還處于“處女地”階段，缺乏相應(yīng)的城市配套設(shè)施，導(dǎo)致本項目缺乏居住氛圍，市民對本地塊缺乏“認(rèn)同感”。 本項目的區(qū)位恰好處于這個特殊的地理環(huán)境之中，項目規(guī)模適中，地塊位置是市場未來的熱點 —— XXX 市商業(yè)一條街，具有較好的物升值潛力。地處 XXX 西建材、家裝一條街中段，現(xiàn)有建材、家裝行業(yè)一支獨秀。其距離 XXX 市 45公里，占地 1313 平方公里，管轄 13 鎮(zhèn)、 4 鄉(xiāng)，常住人口 萬人。 二、經(jīng)濟指標(biāo)（原規(guī)劃指標(biāo)） 規(guī)劃用地總面積： 125674 M2 總建筑面積： 114277 M2 多層住宅建筑面積： 55313 M2 小高層住宅建筑面積： 10750 M2 聯(lián)體別墅建筑面積： 25968 M2 居住總戶數(shù)： 754 戶 綠化率： ％ 容積率： 第二節(jié)：項目 SWOT 分析 一、優(yōu)勢 自然環(huán)境 本項目地處 XXX 市 XXX 西路和 XXX路交匯處，是 XX 市政府規(guī)劃的未來商業(yè)步行街，擁有濃厚的人文及自然資源。 項目遺留問題本項目前期工程屬“棘手”工程，由于前期在營銷策略上出現(xiàn)失誤，導(dǎo)致項目在前期銷售階段上出現(xiàn)“熱情預(yù)訂，遲疑退款”的局面，外加地塊內(nèi)尚有未完成的工程，邊施工邊觀望，在當(dāng)?shù)鼐用窈鸵颜J(rèn)購該項目的業(yè)主中產(chǎn)生不良口碑，為本項目前期銷售增加了難度。 三、機會點 政府規(guī)劃開發(fā)利好因素 XXXX 市政府提出將本項目周邊規(guī)劃成購物、休閑、娛樂一條街。 客戶資源充足 多年來房地產(chǎn)市場的發(fā)展滯后，市場供應(yīng)的產(chǎn)品難以滿足中高檔人士的住房需求，為中高檔物業(yè)的供求積累了大量的客戶資源。 四、風(fēng)險 市場因素 從目前 XXX 市的房地產(chǎn)市場看，項目競爭同質(zhì)化嚴(yán)重，已引起許多開發(fā)商的重視，按我們的開發(fā)周期測算，一旦這些開發(fā)商都清晰地認(rèn)識到產(chǎn)品“差異性”的重要性或迅速模仿。唯一的辦法就是尊重市場、適應(yīng)市場，順應(yīng)消費者的心愿，整合與項目有關(guān)的各種要素，運用智慧，創(chuàng)造出具有超前性、差異性、引導(dǎo)性、適用性的產(chǎn)品，以合理的成本、利潤，達(dá)到科學(xué)的“投入產(chǎn)業(yè)比”，追求產(chǎn)品供給 需求的完善性，使項目達(dá)到預(yù)期的 市場期望值 第二章 定位策略 第一節(jié) 定位要素分析 區(qū)位利好因素分析 本項目順應(yīng)這一市場的變化，在缺乏旅游資源的 XX，打出“時尚住宅”的招牌。人 回到自然，在那里安家 因為 接近自然 就接近了快樂的本源 綠色家園 宇宙是物質(zhì)的，在時空的長河中，宇宙萬物不斷地變化著，物質(zhì)的空間同 樣具有變化性、流動性和連續(xù)性，推動這個變化的動力也是其內(nèi)在的矛盾，陰陽、日月、動靜、虛實、高低等等均是一個矛盾體，但是，在某一段時空中，矛盾的雙方又是相互依存的，形成一個完整的形象。 論語云：“里仁為美”。 產(chǎn)品定位 定位原則：突出個性、創(chuàng)造差異性 定 位：“純生態(tài)型園林式住宅”之典范 集 XXX 市人文資源與現(xiàn)代高科技手段、現(xiàn)代材料相融合，開發(fā)出立體、三度空間的生態(tài)住宅商品。充分利用土地，布置公共綠化，營造水景觀賞景 點，提高生活環(huán)境質(zhì)量及親密鄰里關(guān)系。 本項目具有得天獨厚的自然環(huán)境優(yōu)勢，并利用 XX 西路和 XX 路兩條交通要道，為業(yè)主的出入帶來便利，使小區(qū)與外界的交流更加通暢，還可以利用該大道樹立自我形象。 四、產(chǎn)品檔次定位可行性 中國最大管理資源中心 第 4 頁 共 15 頁 本項目的檔次定位為“中國城市新貴追求的高尚住宅”，而不是“豪宅”。例如：安全設(shè)施系統(tǒng)、運動休閑中心、公共活動空間等充滿人情味的居住環(huán)境。在消費者心里樹立起的產(chǎn)品形象，讓消費者喜歡、認(rèn)同并追求，并與消費者自己身份相匹配，使住在該小區(qū)的業(yè)主，有一張尊貴的“名片”。 本項目商業(yè)配套，由于地段位置和小區(qū)規(guī)模等因素?？偨ㄖ娣e約 1000 M2，均價 3064 元 /平方米，價格范圍23303530 元 /平方米利用住 宅的主體結(jié)構(gòu)設(shè)計成臨街獨立商鋪。商鋪的經(jīng)營范圍盡可能滿足小區(qū)內(nèi)業(yè)主的生活需求。根 中國最大管理資源中心 第 5 頁 共 15 頁 據(jù)中國策劃研究院青島項目組成員做市場調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，人均流量達(dá) 720 人次 /日，因而，該片區(qū)目前人流量還較小。分配不均的人流量。 ： 優(yōu)勢：項目的整體規(guī)劃為 76 戶，從投資者的角度上考慮，能滿足各經(jīng)營種類的需要，未來可能形成一條業(yè)態(tài)齊全的商業(yè)步行街。 劣勢：“多鋪位”的間隔，在單層建筑面積情況下，會為進出貨帶來不方便，另外市場經(jīng)營檔次不夠，顧客群有差異，易形成負(fù)面影響。因此建議開發(fā)商在業(yè)態(tài)定位上能順應(yīng)市場需求，重點突出，現(xiàn)階段市場空白，如百貨超市，品牌服飾，飲食業(yè)等。 中國最大管理資源中心 第 6 頁 共 15 頁 建議各階段價格上、下 幅度，同住宅樓價格一般。 針對目前 XXX 市單一的營銷模式，結(jié)合本項目商業(yè)網(wǎng) 點的優(yōu)劣勢，建議開發(fā)商考慮以下幾種營銷模式，真正快速啟動，本項目商業(yè)網(wǎng)點的正常銷售，帶動住宅樓的銷售，以達(dá)到資金快速回籠。此方法可大大減少業(yè)主投資的風(fēng)險性。即業(yè)主首期交 2 萬元即可。目前，項目周邊市場仍無一家大超市，百貨店之類商家進駐為該項目周圍各片區(qū)居民所不便。 此手法意在吸引顧客，實際上是“羊毛出在羊身上”，可以通過提高總價的方法，一次性送 10萬元創(chuàng)業(yè)基金，總底價仍保持在預(yù)售價格水平。 二、核心產(chǎn)品 產(chǎn)品的基本功能 本項目的市場定位是以“新生活＋新人居”為市場主導(dǎo)，引導(dǎo)城市新貴的假日消費心理。其次是以 210 M2290 M2 的較大戶型和復(fù)式結(jié)構(gòu)的別墅及別墅公寓，約占小區(qū)總建筑面積的 21%。 廚房空間 建議廚房應(yīng)盡可能接近住宅入口，便于食品、蔬菜、垃圾的進 出，并與餐廳相鄰，根據(jù)戶型大小的不同，廚房的合理面積大約應(yīng)在：一房戶型 M2，二房戶型 M23 M2，三房戶型在 M25 M2，四房以上的戶型在 5 M2 以上，餐廳也是根據(jù)戶型大小不同而設(shè)計，一般的戶型在 5 M28 M2，四房以