【正文】 12）臨平臺(tái)的陽臺(tái)、窗戶不能改裝門。注明裝修時(shí)間、項(xiàng)目及施工隊(duì)伍名稱，并附有關(guān)圖樣資料。 。 4．繳款通知書 ? 繳款通知書是物業(yè)管理公司通知業(yè)主在辦理入伙手續(xù)時(shí)應(yīng)該交納的款項(xiàng)及具體金額的文件。 7）接管驗(yàn)收符合要求后，物業(yè)管理公司應(yīng)簽署驗(yàn)收合格憑證，簽發(fā)接管文件。 2）接管單位按接管驗(yàn)收條件和應(yīng)提交的資料逐項(xiàng)進(jìn)行審核，對(duì)具備條件的，應(yīng)在 15天之內(nèi)簽發(fā)驗(yàn)收通知并約定驗(yàn)收時(shí)間。 辦理工程交接手續(xù)。特別重大的項(xiàng)目，應(yīng)增編一套交由國(guó)家檔案館保存。 ? 設(shè)計(jì)文件、施工圖樣和設(shè)備技術(shù)說明書。 ?隱蔽工程驗(yàn)收 ?單項(xiàng)工程驗(yàn)收 ?分期驗(yàn)收 ?全部工程驗(yàn)收 （ 1）隱蔽工程驗(yàn)收：隱蔽工程驗(yàn)收是指在施工過程中，各項(xiàng)隱蔽工程完成后及時(shí)進(jìn)行的驗(yàn)收。 五、投標(biāo)的策略 ? 投標(biāo)策略是指物業(yè)管理公司為了取得投標(biāo)的成功而采取的相應(yīng)原則和方式方法，也就是物業(yè)管理公司為了取得投標(biāo)的成功在投標(biāo)時(shí)采用的一些特殊的政策和與眾不同的謀略，以達(dá)到出奇制勝的效果。 （三）詳細(xì)列出管理方法和工作量 ? 根據(jù)招標(biāo)文件中的物業(yè)情況和管理服務(wù)范圍、要求，詳細(xì)列出完成所要求管理服務(wù)任務(wù)的方法和工作量。評(píng)定投標(biāo)的標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)盡可能量化，使每一個(gè)投標(biāo)的物業(yè)管理企業(yè)能明白將采用何種方法量化。 （三）物業(yè)管理的招標(biāo)程序 ，投標(biāo)單位資格審查，出售招標(biāo)文件 ? 招標(biāo)機(jī)構(gòu)通常在投標(biāo)人購買招標(biāo)文件后安排一次投標(biāo)人員會(huì)議，即 標(biāo)前會(huì)議 。 也有認(rèn)為，前期介入的方式為： 早期介入：是指物業(yè)管理企業(yè)在項(xiàng)目可行性研究階段的介入。 前期介入時(shí)物業(yè)企業(yè)向開發(fā)商提出的建議 （ 1） 配套設(shè)施的完善 （ 2） 水電氣等供應(yīng)容量 （ 3） 安全保衛(wèi)系統(tǒng) （ 4） 垃圾處理方式 （ 5） 綠化布置 （ 6） 消防設(shè)施 （ 7） 建材選用 前期介入的主要目的 物業(yè)管理前期介入的目的是在物業(yè)建成之前采取措施 ， 確保建成的物業(yè)質(zhì)量和功能都合乎要求 ，有利于業(yè)主使用 ， 方便以后的物業(yè)管理 。 （ 3） 一些設(shè)計(jì)雖符合規(guī)范要求，但偏于保守，落后于現(xiàn)實(shí)發(fā)展需要，則應(yīng)努力用事實(shí)依據(jù)來改變?cè)O(shè)計(jì)單位的看法。投標(biāo)保證書必須與投標(biāo)書一起交出，用于保證投標(biāo)后不中途退標(biāo)，否則投標(biāo)保證金將予以沒收； ②關(guān)于保密要求。 3．提供計(jì)算方案和設(shè)計(jì)圖紙 ? 若是新建物業(yè)，則在招標(biāo)文件中提供規(guī)劃設(shè)計(jì)和設(shè)計(jì)意向方案，以便投標(biāo)的物業(yè)管理企業(yè)在投標(biāo)書中可提出自己對(duì)設(shè)計(jì)方案的合理性看法及改進(jìn)調(diào)整設(shè)想，從而為招標(biāo)工作帶來方便。標(biāo)書的正本及每一份副本應(yīng) 分別包裝 ，而且都必須用 內(nèi)外兩層封套 ，封套上均應(yīng)按投標(biāo)邀請(qǐng)信的規(guī)定寫明投遞地址及收件人，并注明：投標(biāo)文件的編號(hào)、物業(yè)名稱、在某日某時(shí)（開標(biāo)日期）之前不要啟封等。主要包括以下幾方面的內(nèi)容： ? (1)前期介入中發(fā)生的費(fèi)用預(yù)算 ? (2)第一年度物業(yè)管理費(fèi)用預(yù)算 ? (3)年度能源費(fèi)用測(cè)算 ? (4)各項(xiàng)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)收入預(yù)算 ? (5)年度經(jīng)營(yíng)管理支出費(fèi)用預(yù)算 第三節(jié) 物業(yè)的接管與驗(yàn)收 ? 包括物業(yè)的竣工驗(yàn)收和物業(yè)的接管驗(yàn)收兩部分。大型建筑工程項(xiàng)目由國(guó)家主管部門或由工程項(xiàng)目的主管部門會(huì)同所在省、自治區(qū)、直轄市組建驗(yàn)收委員會(huì)；中小型工程項(xiàng)目按隸屬關(guān)系，由上級(jí)主管部門或工程項(xiàng)目所在省、自治區(qū)、直轄市組建驗(yàn)收委員會(huì)（或驗(yàn)收組）。衛(wèi)生設(shè)備安裝齊全，使用靈活方便，其他公用設(shè)施均完好。重新繪制的竣工圖必須與實(shí)際情況相符，并由承擔(dān)施工的技術(shù)負(fù)責(zé)人審核簽認(rèn)。而接管驗(yàn)收是企業(yè)行為，是物業(yè)管理公司代表業(yè)主或用戶對(duì)所管物業(yè)進(jìn)行全面的質(zhì)量驗(yàn)收。 3）在接管驗(yàn)收過程中若發(fā)現(xiàn)問題，應(yīng)明確記錄在案， 對(duì)于不同程度的質(zhì)量問題，一定要落實(shí)責(zé)任，并對(duì)整改措施進(jìn)行明確 ,約定期限督促開發(fā)商對(duì)存在的問題加固補(bǔ)強(qiáng)、整修，直至完全合格。 ? 入伙通知書的范本見教材。物業(yè)移交是物業(yè)管理公司和業(yè)主共同管理、相互監(jiān)督的開始，移交時(shí)雙方須完成一系列的交接手續(xù)（鑰匙交接好，簽訂交接書）交接涉及的是雙方的權(quán)利和義務(wù)。 ：公共契約是全體用戶和物業(yè)管理公司之間簽訂的共同約定。 6）按照管理處的要求，空調(diào)安裝在指定的位置，以保持外觀統(tǒng)一、協(xié)調(diào)。 ? 作業(yè)：編制入伙通知書，收樓須知。嚴(yán)禁向窗外、陽臺(tái)外、樓梯、過道、天臺(tái)等公共場(chǎng)所拋撒堆放。 三、入伙的工作內(nèi)容 ，經(jīng)營(yíng)部門應(yīng)立即通知物業(yè)管理部門具體的樓層和房屋的編號(hào)以便早做準(zhǔn)備； 。 3．物業(yè)移交。 ? 在制定入伙通知書時(shí)應(yīng)注意下面幾個(gè)問題： （ 1）一般情況下，一個(gè)物業(yè)轄區(qū)內(nèi)入伙的業(yè)主不是一家或幾家，而是幾百家甚至上千家，如果均集中在同一時(shí)間內(nèi)辦理，必然會(huì)使手續(xù)辦理產(chǎn)生諸多困難，因此在通知書上應(yīng)注明各幢、各層分期分批辦理的時(shí)間，以方便業(yè)主按規(guī)定時(shí)間前來辦理。 2）物業(yè)管理公司既應(yīng)從今后物業(yè)維護(hù)保養(yǎng)管理的角度進(jìn)行驗(yàn)收，也應(yīng)站在業(yè)主的立場(chǎng)上，對(duì)物業(yè)進(jìn)行嚴(yán)格的驗(yàn)收，以維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益。 4．性質(zhì)不同 ? 竣工驗(yàn)收是政府行為。 ? 凡結(jié)構(gòu)形式、平面布置、生產(chǎn)工藝、體形體量等有重大改變者， 均應(yīng)重新繪制改變后的竣工圖。 （ 3）上下水道鋪設(shè)完畢，所有管道及溝道無梗阻、滴漏、滲漏現(xiàn)象，供水正常、排水通暢。其主要工作是： （ 1）檢查、核實(shí)竣工項(xiàng)目準(zhǔn)備移交給建設(shè)單位的所有技術(shù)資料的完整性、準(zhǔn)確性； （ 2）檢查每一單位工程的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)及施工質(zhì)量，對(duì)工程隱患和遺留問題提出處理建議； （ 3）排解驗(yàn)收中有爭(zhēng)議的問題； （ 4）督促返工、補(bǔ)做部分工程的修竣及收尾工程的完工； （ 5）檢查“三廢”治理措施的情況； （ 6）向驗(yàn)收委員會(huì)提交預(yù)驗(yàn)收?qǐng)?bào)告。 6）抓住有利時(shí)機(jī)，宣傳招標(biāo)單位所具有的良好傳統(tǒng)、作風(fēng)、精神，具有鼓動(dòng)力。即投標(biāo)人須知中規(guī)定的投標(biāo)人必須提交的全部文件。 2．要求管理的物業(yè)說明書 ? 開發(fā)商或業(yè)主委員會(huì)在招標(biāo)文件中，應(yīng)具體而詳盡地說明本次招標(biāo)所要求管理的物業(yè)的具體情況。 三、物業(yè)管理招標(biāo)文件的內(nèi)容 1．投標(biāo)須知：包括：投標(biāo)人須知、投標(biāo)的主要要求、合同格式與合同條件等內(nèi)容。 （三）設(shè)計(jì)單位不接受、采納意見不接受怎么辦？ 不采納理由： （ 1）不符合設(shè)計(jì)規(guī)范 （ 2）增加設(shè)計(jì)難度 （ 3）自認(rèn)為設(shè)計(jì)符合規(guī)范、無須更改 管理公司做法與態(tài)度： （ 1） 對(duì)確實(shí)不符合設(shè)計(jì)規(guī)范的意見，公司應(yīng)放棄，應(yīng)尊重科學(xué)，尊重設(shè)計(jì)。 接管物業(yè)以前的各個(gè)階段：項(xiàng)目可行性研究階段、建筑物規(guī)劃方案設(shè)計(jì)階段、施工階段等 參與決策： 指參與物業(yè)的規(guī)劃設(shè)計(jì)和建設(shè)的過程。 晚期介入：是指物業(yè)管理企業(yè)在項(xiàng)目施工階段的介入。 （四）物業(yè)管理招標(biāo)的特點(diǎn) 1．超前招標(biāo) ? 物業(yè)管理早期介入的特點(diǎn)，決定了物業(yè)管理招標(biāo)必須超前。投標(biāo)的物業(yè)管理企業(yè)中標(biāo)以后簽訂合同以前，必須先要簽署履約保證書，繳納履約保證金，用以確保合同的履行，其手續(xù)與辦理投標(biāo)保證書相同。 （四）確定單價(jià)、估算管理服務(wù)費(fèi)總額 ? 國(guó)家規(guī)定的管理服務(wù)單價(jià)不必研究，此處主要是對(duì)市場(chǎng)指導(dǎo)價(jià)和市場(chǎng)價(jià)這兩部分單價(jià)進(jìn)行專題分析研究。 2．投標(biāo)書的組成 ? 介紹企業(yè)的概況和經(jīng)歷 ? 分析投標(biāo)物業(yè)管理的要點(diǎn) ? 提供 管理方案 管 理 方 案 ? 管理目標(biāo)和方式 ? 將提供的管理服務(wù)內(nèi)容和功能 ? 物質(zhì)裝備及人員配備 ? 管理規(guī)章制度 ? 經(jīng)費(fèi)收支預(yù)算 ? 其它 ? 在文字上做到通俗、規(guī)范，在內(nèi)容上做到全面、合理，在編排上做到重點(diǎn)突出。 （ 2）分期驗(yàn)收：指在一個(gè)群體工程中分期分批進(jìn)行建設(shè)的工