【正文】 ，也只是從表面上判斷。 　　被告不承認(rèn)自己有過錯為此，楊女士到法院起訴，要求李民停止侵害、立即維修，并賠償損失500元。然而，李民沒有理睬。 　　2000年12月，楊女士的公婆搬到楊女士家居住。此時，樓下的楊女士家正好無人居住。 　　楊女士與李民都是順義區(qū)的居民，而且是樓上樓下的鄰居，楊女士住在樓下，20多年來，一直相安無事。 廁所裝修引發(fā)糾紛 業(yè)主如果按照自己的意愿非要做特殊裝修，管理處人員應(yīng)該動之于情曉之以理，講明厲害關(guān)系并給業(yè)主提出合適的建議，業(yè)主是會接受的，且不會造成業(yè)主與管理處之間的矛盾，達(dá)到兩全其美的效果。 　　安裝防盜網(wǎng)的事情圍繞著城市花園管理處的《業(yè)主手冊》、《業(yè)主公約》和《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》的要求，大部業(yè)主是會遵守小區(qū)的規(guī)定。 　　本小區(qū)是一個智能化小區(qū)每家每戶都有智能安防系統(tǒng)，并且小區(qū)24小時不間斷巡邏，沒有必要安裝防盜網(wǎng)。 　　按照國家有關(guān)消防規(guī)定是不允許安裝任何防盜網(wǎng)，如果室內(nèi)萬一失火安裝防盜網(wǎng)后人員的疏散和消防救火都會帶來不利影響。 　　安裝防盜網(wǎng)，給人的感覺像在籠子里居住一樣，既不美觀又給人以心情壓抑的感覺。但業(yè)主態(tài)度非常強硬，質(zhì)問管理員為什么不允許安裝陽臺防盜網(wǎng)，如果失盜怎么辦？ 　　城市花園651B業(yè)主正在做裝修，其它部位裝修后提出安裝防盜網(wǎng)包括陽臺部分。物業(yè)公司如何應(yīng)對 點評：通常業(yè)主、住戶個人因相鄰而發(fā)生的糾紛，主要是由于噪聲、油煙、有毒物、放射物修建廁所、畜欄等散發(fā)的臭氣引起的，我國對于相鄰環(huán)保關(guān)系沒有具體規(guī)定，但在《民法通則》中有對于環(huán)境保護(hù)問題民事責(zé)任的規(guī)定。 　　相鄰關(guān)系的相鄰環(huán)保關(guān)系他方通風(fēng)權(quán)來處理。此類情況如相鄰一方的下列行為應(yīng)視為是對他方通風(fēng)權(quán)的侵犯： 　　相鄰?fù)L(fēng)權(quán)是指房屋的所有人或使用人所享有通過門窗保證其室內(nèi)與室外空氣的流通和正常開關(guān)窗戶進(jìn)行室內(nèi)外空氣交換的權(quán)利。關(guān)系的下列幾個方面：這些原則，既是相鄰各方正確行使相鄰相鄰關(guān)系，從權(quán)利的角度可稱為相鄰權(quán)。 分析： 　　判決宣告后，雙方當(dāng)事人都表示服從該判決。給相鄰各方造成妨礙或者損失的，應(yīng)當(dāng)停止侵害、排除妨礙、賠償損失，法院要求被告劉某，停止使用粵菜飯館的空調(diào)器、排油煙機，直到進(jìn)行相應(yīng)處理、不影響原告通風(fēng)為止。根據(jù)《中華人民共和國國民法通則》第十八條的規(guī)定： 　　某區(qū)人民法院受理此案后先主持雙方進(jìn)行調(diào)解但因雙方分歧較大，調(diào)解無效，人民法院判決如下：王某找劉某商量解決油煙排放問題，劉某置之不理。且一旦開戶通風(fēng)，油煙味更大。 　　原告王某住在西城區(qū)一個臨街巷內(nèi)，住房是一磚木結(jié)構(gòu)的平房，于王某相鄰的劉某因為要開一家粵菜飯館，他便安裝了一個大型油煙機，其排煙口設(shè)置在自己的房頂上。 相鄰業(yè)主因通風(fēng)問題產(chǎn)生糾紛怎么辦 據(jù)此，仲裁委員會根據(jù)《關(guān)于貫徹執(zhí)行＜中華人民共和國民法通則＞若干問題的意見（試行）》第144條、第145條規(guī)定，確認(rèn)房管所未盡防范職責(zé)，侵害公民身體造成傷害，應(yīng)當(dāng)賠償醫(yī)療及護(hù)理費用，同時充分考慮雙方在本案中應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任，做出了以上裁決，是恰當(dāng)?shù)?。葉老太明知二樓樓板正在修理卻未加注意，亦應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。 審理與評析:仲裁委員會在調(diào)解無法達(dá)成一致的情況下，裁決由房管所承擔(dān)損害賠償?shù)闹饕?zé)任，一次性賠償葉老太太醫(yī)療，護(hù)工、營養(yǎng)等費用820元。恰巧此時葉老太下樓行經(jīng)此處，未注意腳下機關(guān)，一腳踏空造成傷害。因二樓樓道狹小，房管所拆除舊樓板后，即派一名女工看護(hù)，并再三告誡居民留意。究竟誰應(yīng)承擔(dān)責(zé)任呢？居住二樓前廂房的葉第太一手搖著蒲扇，一手提著飯鍋下樓燒午飯，嘴里嘮叨著：大熱天修什么房子，越熱越是扎鬧猛。 案情介紹： 點評：之后管理處多次協(xié)調(diào)、回訪，本著著重調(diào)解的原則向劉宣傳了《民法通則》，《業(yè)主公約》、《管理條例》等，最后劉元意識轉(zhuǎn)換，拆除了有色玻璃。 　　劉元是小區(qū)內(nèi)的一位業(yè)主，有一次她在媒介中發(fā)現(xiàn)一種玻璃可以增加室內(nèi)光線，且隨外部溫度變化能夠調(diào)節(jié)室內(nèi)溫度。 業(yè)主不統(tǒng)一裝玻璃怎么辦否則這種行為損害物業(yè)公司的合法權(quán)益，實際上也損害了全體業(yè)主的合法權(quán)益。 物業(yè)管理費只是一種服務(wù)費、公共設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)費，而不是保證或成保險費。 　　根據(jù)相關(guān)的法律以及建設(shè)部《家庭居室裝飾裝修管理試行辦法》規(guī)定，這次事件是由于裝修人員違規(guī)操作而造成的，應(yīng)負(fù)完全責(zé)任。因此物管公司不應(yīng)承擔(dān)任何賠償義務(wù)。此種情況已經(jīng)超出了物管公司的管理范圍及力量以外，物管公司不可能察覺。所以，物管公司完全盡到了設(shè)備、設(shè)施日常維護(hù)的職責(zé)。實際的工作中，每年每月都有計劃地進(jìn)行修繕這方面的工作。 　　李先生受損的原因是下水管道被堵塞而引起冒水，而下水道被堵塞的原因是其他業(yè)主亂倒裝修廢棄物。 　　管理處發(fā)現(xiàn)跑水后，馬上通知李先生，由于李先生當(dāng)時不在家中，電話聯(lián)系兩小時后，李先生與物管公司人員一同現(xiàn)場檢查，發(fā)現(xiàn)部分木地板已被水淹。樓上住戶排出的污水不能流出，便慢慢從樓下李先生家的地漏處冒出。 　　某小區(qū)的物管公司按照制定的維修維護(hù)計劃，對區(qū)內(nèi)所有的污水管網(wǎng)進(jìn)行了檢查和疏通，一切均正常。 如何處理住戶家里跑水的問題 　　3物業(yè)公司在協(xié)調(diào)此事中，王某一拖再拖，使物業(yè)公司的工作難度增加，只得為五、六層住戶提供二次加壓措施，由此產(chǎn)生費用只能作為一項特殊費用，無法列入公攤，法院最后裁決當(dāng)事人王某承擔(dān)合情合理。 　　2王某只顧自己，不兼顧高層住戶用水問題，破壞了鄰里關(guān)系的相互作用，違反《民法通則》中關(guān)于相鄰各方要在生產(chǎn)生活、合理公平的原則下，才能處理給水系統(tǒng)。 　　1王某為小區(qū)業(yè)主，就該遵守國家關(guān)于物業(yè)管理的法律、法規(guī)和規(guī)章制度規(guī)定的義務(wù)，應(yīng)遵守小區(qū)的各項規(guī)章，王某裝修改造管道未經(jīng)物業(yè)公司批準(zhǔn)私自請人安裝，違反了物業(yè)裝修的規(guī)定擅自改造上、下水管道，損壞公共設(shè)施設(shè)備，違反了物業(yè)管理的條例理應(yīng)拆除水床。 　　這個案例涉及裝修中能否改變上、下水管道的問題。 法院判決：法院經(jīng)審理認(rèn)為：王某擅自改變房屋結(jié)構(gòu)、破壞房屋公用設(shè)施設(shè)備，危及他人生活用水，違反物業(yè)公司的有關(guān)規(guī)定，屬于違法民事行為。 　　王某系北京鐵建公司的一位公務(wù)員，他購買的是小區(qū)多層住宅二樓203，他按自己的意思買了一張水床，并請安裝公司人員為其進(jìn)行安裝，在未經(jīng)物業(yè)公司裝修部同意的情況下施工完畢。造成他人財產(chǎn)損失 二、裝修篇這時，我們要多想這是自己應(yīng)當(dāng)做的，沒有必要去計較人家怎樣，心態(tài)就不會失衡了。 點評：小馬把錢硬塞回去，說聲關(guān)注和保障您的安全，是我們應(yīng)該做的，就轉(zhuǎn)身跑開了。這位業(yè)主卻快速走了過來。 　　第二天巡樓的時候，小馬又與這位正在家門口鍛煉身體的業(yè)主期而遇。想一想，小馬心里挺不是滋味的。小馬簡單說明情況后，把那一串鑰匙雙手遞給業(yè)主。小馬有點急了，最后按的一下時間稍長了一點。 　　去年年底的一天清晨，楓丹麗舍護(hù)衛(wèi)班馬立宏巡查到某樓2單元時，忽然發(fā)現(xiàn)101室的防盜門上插著一串鑰匙。 1受到業(yè)主怠慢誤解怎么辦跑的次數(shù)多了，說的話總能聽進(jìn)去。 　　遇到業(yè)主互相投訴，不要覺得與己無關(guān)?！　⊥ㄟ^不厭其煩的溝通與協(xié)調(diào)，終于感動了兩家業(yè)主。不得已只得到2704業(yè)主說明情況，但2704業(yè)主不滿意。 　　一周后的晚9：20分，物業(yè)公司又接到陳女士投訴，反映2604家中鋼琴聲大，影響了家中讀小學(xué)孩子的正常睡眠，覺得原來商定的時間過晚，要求物業(yè)公司通知2604業(yè)主立即停止彈琴，如不合作，后果自負(fù)。當(dāng)時通過物業(yè)公司的協(xié)調(diào)，雙方業(yè)主商定彈琴時間定于每晚10：00以前。 　　服務(wù)中心了解情況后致電2604業(yè)主張女士，詢問事情緣由。 案情介紹： 　　俗話說強按牛頭牛不喝水，物業(yè)管理的許多實踐都證明，沒有業(yè)主客戶的理解和支持，即使依法照章辦事，也難為之。 　　與此同時，管理處還公開戶內(nèi)維修的收費標(biāo)準(zhǔn)，并告知業(yè)主客戶選擇服務(wù)商的權(quán)利。一方面強調(diào)辦公室工作人員耐心接受業(yè)主客戶的垂詢，進(jìn)一步加以解釋；一方面要求維修人員上門維修時必須保證時效和質(zhì)量，同時加強與業(yè)主客戶的思想溝通（由于特定的授教身份和受教心理，從一般員工嘴里講出的道理，往往更容易為業(yè)主客戶所接受）。 　　為了突破阻力，管理處起草并在公告欄張貼了《致業(yè)主客戶的一封公開信》。然而這本來合情合理的做法，卻遇到了不小的阻力。 案情介紹: 1早期免收部分費用正確的做法應(yīng)當(dāng)是把握住規(guī)章制度的基本精神，把原則性與靈活性結(jié)合起來。 點評：在到管理處換取押金時，還對管理處既對業(yè)主負(fù)責(zé)又為住戶著想的做法贊許有加。于是鑒于租住戶只是搬出部分家私，提出了一個變通辦法：租住戶列出所搬出家私清單，并暫交與家私價值相當(dāng)?shù)难航?，管理處做好記錄，并出?jù)收取押金的收據(jù)，一旦租住戶能夠提供業(yè)主的書面許可，管理處立刻全額退回押金（這一辦法可取，但前提是要讓其正確理解，否則容易引起紛爭）。 處理結(jié)果：急于搬出家私的住戶萬般無奈，找到管理處領(lǐng)導(dǎo)，懇請給以特殊照顧。他千方百計聯(lián)系此時正在國外的業(yè)主，但就是聯(lián)系不上。 案例介紹： 開發(fā)商要求物業(yè)管理公司用停水、停電的方式使住戶按時交款，是對住戶合法行使權(quán)利的阻撓，是不對的。 　　但如果該住戶已按照物業(yè)管理合同規(guī)定交納了物業(yè)管理費，就意味著他在物業(yè)管理法律關(guān)系中已經(jīng)履行了自己的義務(wù)，就應(yīng)該得到完善的物業(yè)管理服務(wù)，其他人（包括開發(fā)商）不能對這種權(quán)益進(jìn)行侵害。開發(fā)商可以按照購房合同的規(guī)定，要求該業(yè)主承擔(dān)違約金、利息等責(zé)任甚至可以要求解除合同等。 　　上述案例中的住戶，同時是房屋買賣關(guān)系以及物業(yè)管理關(guān)系的主體。在任何一個法律關(guān)系中，責(zé)、權(quán)、利應(yīng)一致。 　　在房屋買賣法律關(guān)系中，買家承擔(dān)支付房款的義務(wù)，享有取得房屋所有的權(quán)利。開發(fā)商為此要求對該住戶采取停水、停電、停氣的措施，以迫使該住戶及早交款。 　　某小區(qū)物業(yè)管理公司由該小區(qū)開發(fā)商組建成立。物業(yè)公司有權(quán)停水停電嗎?客戶對物業(yè)公司工作的要求，大多也是這樣。 點評： 　　下午快下班的時候，值班人員又給業(yè)主家打了個電話，詢問暖氣情況，他說：已經(jīng)熱了,謝謝你們。值班人員走后一個多小時，維修人員上門處理好了該問題。 　　征得業(yè)主同意后，值班人員戴上鞋套，察看了不熱的暖氣位置，馬上用對講告知維修人員，讓其做完后直接到該住戶家維修。 　　值班人員來到業(yè)主家，一位中年男子一開門便大聲問：你能修理嗎？先生，我是負(fù)責(zé)接待報修的，我們的維修員現(xiàn)在正在別的業(yè)主家處理問題，做完之后馬上來您家，你可以現(xiàn)在告訴我是怎樣的情況嗎？值班人員和顏悅色的回答，使業(yè)主的態(tài)度有些緩和。約過了五、六分鐘的時間，本身是電工的維修班長巡視回來了，值班人員立即將剛才的報修情況向其匯報。 　　初冬的一個星期一下午，世紀(jì)寶鼎物業(yè)管理分公司維修電話響起。 無法實現(xiàn)即時維修怎么辦 經(jīng)濟(jì)活動中的各方參與人之間的關(guān)系要明晰就能夠提高工作效率，本案中各方對于債務(wù)都沒有爭議，分析清楚各自的關(guān)系后履行各自的義務(wù)能夠節(jié)省時間和金錢，物業(yè)管理公司和開發(fā)商一般是兩個獨立的單位，如果希望減少不必要的財務(wù)轉(zhuǎn)換環(huán)節(jié)，例如用實測面積后發(fā)生的退款沖抵物業(yè)管理費是完全可以的，但是不要忘記事先協(xié)商一致，以免日后無法說明白。 　　最終的解決方案的產(chǎn)生也是依據(jù)法律做出的，法律規(guī)定：債務(wù)人將合同的義務(wù)全部或者部分轉(zhuǎn)移給第三人的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)債權(quán)人同意。 　　開發(fā)商與物業(yè)管理公司之間沒有債權(quán)、債務(wù)關(guān)系。 　　胡女士與物業(yè)管理公司之間存在合同關(guān)系，如果物業(yè)管理公司如約履行自己的義務(wù)，胡女士不交納物業(yè)管理費，那么就是胡女士對物業(yè)公司負(fù)有債務(wù)；合同法第九十九條所講的抵消是指：當(dāng)事人互負(fù)到期債務(wù)，該債務(wù)的標(biāo)的物種類、品質(zhì)相同的，任何一方可以將自己的債務(wù)與對方的債務(wù)抵消，但依照法律規(guī)定或者按照合同性質(zhì)不得抵消的除外. 律師分析： 　　由于三方對于債權(quán)、債務(wù)沒有任何異議，胡女士認(rèn)為自己的行為屬于法律所允許的抵消行為，但是又不是十分肯定自己的行為是否合法，于是三方一同找到律師咨詢，最終在律師主持下達(dá)成書面協(xié)議，三方協(xié)商解決，由開發(fā)商向物業(yè)管理公司支付了胡女士下年度的物業(yè)管理費，胡女士不再向開發(fā)商要求賠償，同時胡女士向物業(yè)管理公司支付本年度供暖費。 　　物業(yè)管理公司認(rèn)為自己及時聯(lián)系維修房屋，并且現(xiàn)在看來房屋存在質(zhì)量問題也不是物業(yè)管理不到位，如果胡女士不交納物業(yè)管理費他們無法接受，并且，因為這個小區(qū)是采用小區(qū)外的供熱廠的熱力供熱，統(tǒng)一供暖時間已到，如果胡女士不交納供暖暖氣費，他們就要受到經(jīng)濟(jì)損失。 　　開發(fā)商認(rèn)為自己出售的房屋有質(zhì)量問題是事實，也愿意賠償胡女士部分經(jīng)濟(jì)損失，但是他們認(rèn)為自己已經(jīng)同意為胡女士調(diào)換房屋，自己和胡女士之間沒有糾紛。 　　胡女士認(rèn)為自己購買房屋就為了居住，現(xiàn)在因為漏雨無法居住，并且自己進(jìn)行的裝修也遭到破壞，她認(rèn)為這是開發(fā)商造成的，所以準(zhǔn)備不再交納第二年的物業(yè)管理費和供暖費。胡女士此時已經(jīng)對現(xiàn)在的房屋有些反感，經(jīng)過和開發(fā)商協(xié)商后準(zhǔn)備換房，但是雙方對漏雨造成損失的賠償問題產(chǎn)生了爭議。入住后兩個月雨季來臨，幾場大雨之后，胡女士發(fā)現(xiàn)天花板有水洇濕的現(xiàn)象，后來竟然發(fā)展到漏雨的地步，胡女士于是找到物業(yè)管理公司報修。 案例介紹： 因新買房屋漏水不過，最好的辦法是，在簽訂買賣合同時，無論開發(fā)商如何做，您都應(yīng)該將有關(guān)物業(yè)收費的標(biāo)準(zhǔn)、收費方式以及房屋交付的程序，作為補充內(nèi)容，要求開發(fā)商寫進(jìn)補充協(xié)議。 　　對于購房人來說，如果開發(fā)?quot。 　　由于多數(shù)項目屬于期房預(yù)售，開發(fā)商在銷售時，對于許多物業(yè)服務(wù)的設(shè)施、設(shè)備還無法確定，因此有關(guān)物業(yè)管理的協(xié)議的簽訂，還是要放在交房時，至少是在訂立商品房買賣合同后。 　　開發(fā)商既然選聘了物業(yè)管理公司，就要將物業(yè)管理公司的情況和收費的標(biāo)準(zhǔn)，在訂立商品房買賣合同時告知購房人，以便購房人對選擇的物業(yè)管理公司和收費標(biāo)準(zhǔn)做出判斷。 　　《商品房銷售管理辦法》中規(guī)定，商品房銷售時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)選聘了物業(yè)管理企業(yè)的，買受人應(yīng)當(dāng)在訂立商品房買賣合同時與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)選聘的物業(yè)管理企業(yè)訂立有關(guān)物業(yè)管理的協(xié)議。 　　考慮到物業(yè)