【正文】 問(wèn)題的再次發(fā)生，他們馬上協(xié)調(diào)和督促有關(guān)方面對(duì)全樓的排污管道進(jìn)行了一次全面的疏通，從管道中清除了不少水泥塊、編織袋等異物，進(jìn)而徹底消除了管道返水的隱患。業(yè)主對(duì)物業(yè)公司的處理表示滿意。隨后，清潔工也聞?dòng)嵹s來(lái)了，并根據(jù)業(yè)主的要求迅速將廚房?jī)?nèi)物品搬出進(jìn)行了保潔。 污水管道返水怎么辦案情介紹：　　去年秋天的一個(gè)上午，3＃樓某室業(yè)主給物業(yè)管理分公司打來(lái)電話，說(shuō)發(fā)現(xiàn)廚房和洗手間的地漏返水，污水已淹沒(méi)大廳的部分木地板，要求即刻處理?！　⊙b修時(shí)要注意防水層如今，人們的生活條件好了，也希望住得更舒適，因此，把房子裝修得好一點(diǎn)成為人們的追求，但是裝修房子千萬(wàn)注意別影響鄰里，特別是樓下的鄰居。被告現(xiàn)以自己裝修完畢，不得破壞裝修地面為由，拒絕技術(shù)人員的檢查維修，違反法律規(guī)定。原告與被告相鄰達(dá)20年之久，相安無(wú)事。 點(diǎn)評(píng)：　　權(quán)利人在對(duì)房屋行使使用權(quán)時(shí)要充分保護(hù)相鄰方的合法權(quán)益。修繕隊(duì)也來(lái)看過(guò)，也只是從表面上判斷。為此，楊女士到法院起訴，要求李民停止侵害、立即維修，并賠償損失500元。為此，雙方產(chǎn)生矛盾。2001年4月，楊女士家的廁所頂部自上而下開(kāi)始出現(xiàn)漏水現(xiàn)象，她找到了李民，并通知其使用廁所要注意，要求其查明原因，進(jìn)行修繕。此時(shí)，樓下的楊女士家正好無(wú)人居住。 廁所裝修引發(fā)糾紛案情介紹:　　楊女士與李民都是順義區(qū)的居民，而且是樓上樓下的鄰居，楊女士住在樓下，20多年來(lái)，一直相安無(wú)事。點(diǎn)評(píng)：　　安裝防盜網(wǎng)的事情圍繞著城市花園管理處的《業(yè)主手冊(cè)》、《業(yè)主公約》和《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》的要求，大部業(yè)主是會(huì)遵守小區(qū)的規(guī)定?！　”拘^(qū)是一個(gè)智能化小區(qū)每家每戶都有智能安防系統(tǒng)，并且小區(qū)24小時(shí)不間斷巡邏，沒(méi)有必要安裝防盜網(wǎng)。但業(yè)主態(tài)度非常強(qiáng)硬，質(zhì)問(wèn)管理員為什么不允許安裝陽(yáng)臺(tái)防盜網(wǎng)，如果失盜怎么辦？　　管理員從三方面向業(yè)主作了解釋?zhuān)骸　“惭b防盜網(wǎng)，給人的感覺(jué)像在籠子里居住一樣，既不美觀又給人以心情壓抑的感覺(jué)。業(yè)主違規(guī)裝防盜網(wǎng) 物業(yè)公司如何應(yīng)對(duì)案情介紹：　　城市花園651B業(yè)主正在做裝修，其它部位裝修后提出安裝防盜網(wǎng)包括陽(yáng)臺(tái)部分。通常業(yè)主、住戶個(gè)人因相鄰而發(fā)生的糾紛，主要是由于噪聲、油煙、有毒物、放射物修建廁所、畜欄等散發(fā)的臭氣引起的，我國(guó)對(duì)于相鄰環(huán)保關(guān)系沒(méi)有具體規(guī)定，但在《民法通則》中有對(duì)于環(huán)境保護(hù)問(wèn)題民事責(zé)任的規(guī)定。此類(lèi)情況如相鄰 一方的行為超過(guò)國(guó)家規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)，則可按環(huán)保問(wèn)題引起的相鄰關(guān)系糾紛處理，如不夠國(guó)家規(guī)標(biāo)準(zhǔn)的相鄰一方的不良行為，可按侵犯相鄰 他方通風(fēng)權(quán)來(lái)處理。　　2）因相鄰一方的樹(shù)枝等延伸到相鄰他方窗前，阻礙相鄰他方室內(nèi)空氣流通的。　　本案中主要涉及相鄰 關(guān)系的下列幾個(gè)方面：　　相鄰?fù)L(fēng)　　相鄰?fù)L(fēng)權(quán)是指房屋的所有人或使用人所享有通過(guò)門(mén)窗保證其室內(nèi)與室外空氣的流通和正常開(kāi)關(guān)窗戶進(jìn)行室內(nèi)外空氣交換的權(quán)利。　　正確的處理相鄰關(guān)系，必須遵守《民法通則》第八十三條規(guī)定的有利生產(chǎn)、方便生活、省事、團(tuán)結(jié)互助、公平合理的原則。相鄰關(guān)系，從權(quán)利的角度可稱(chēng)為相鄰權(quán)?！　∨袥Q宣告后，雙方當(dāng)事人都表示服從該判決。根據(jù)《中華人民共和國(guó)國(guó)民法通則》第十八條的規(guī)定： 不動(dòng)產(chǎn)的相鄰各方，應(yīng)當(dāng)按照有利生產(chǎn)，方便生活、團(tuán)結(jié)互助公平合理的精神，正當(dāng)確處理通風(fēng)、通行等方面的相鄰關(guān)系。不得已，王某只好向法院起訴，要求劉某改建油煙機(jī)的排放口，賠償精神損失人民幣500元。查找原因，王某發(fā)現(xiàn)原來(lái)是劉某的粵菜飯館廚房的油煙排放口離自己家二層窗口太近，只要油煙機(jī)一開(kāi)，就會(huì)有油煙竄進(jìn)王某的房間里。王某的住房一側(cè)窗戶恰好與劉某安裝空調(diào)冷氣機(jī)的墻體相鄰，兩者相距約有1米，中間形成一條窄道，雖不走人，但一直是王某家一層住房主要的通風(fēng)通道 。據(jù)此，仲裁委員會(huì)根據(jù)《關(guān)于貫徹執(zhí)行＜中華人民共和國(guó)民法通則＞若干問(wèn)題的意見(jiàn)（試行）》第144條、第145條規(guī)定，確認(rèn)房管所未盡防范職責(zé)，侵害公民身體造成傷害，應(yīng)當(dāng)賠償醫(yī)療及護(hù)理費(fèi)用，同時(shí)充分考慮雙方在本案中應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任，做出了以上裁決，是恰當(dāng)?shù)摹?　　本案中房管所雖事先提醒居民注意，并派人看護(hù)現(xiàn)場(chǎng)，但看護(hù)女工離開(kāi)時(shí)未設(shè)置安全標(biāo)志，防范措施不嚴(yán)，以致造成葉老太傷害，應(yīng)負(fù)損害賠償?shù)闹饕?zé)任。 審理與評(píng)析:　　這個(gè)案例涉及的是出租人修繕?lè)课輹r(shí)疏于防范的法律責(zé)任問(wèn)題。經(jīng)向診治醫(yī)院查核，葉老太實(shí)際支付醫(yī)療費(fèi)、護(hù)工費(fèi)共計(jì)850元。事發(fā)時(shí)，維修人員都外出吃飯，看護(hù)女工因難忍炎熱，在樓板處擱置一塊板后即下樓。究竟誰(shuí)應(yīng)承擔(dān)責(zé)任呢？　　某區(qū)房屋糾紛仲裁委員會(huì)受理此案后查明：惠民路某號(hào)舊里弄房屋系房管部門(mén)直管公房，二樓能道處板因年久失修，損壞嚴(yán)重，房管所接居民報(bào)修后正派修理。正說(shuō)著走著，突然在二樓通道處她右腳踏透樓板，懸掛在半空中，動(dòng)彈不得，頓時(shí)引起全幢居民議論紛紛。 裝修違規(guī)造成業(yè)主受傷產(chǎn)生糾紛案情介紹：　　狹窄的能道，陡陗的扶梯，悶熱的空氣，加上出租人的修房使惠民路某號(hào)舊式里弄房屋更顯得混亂、破舊。　　《民法通則》規(guī)定：個(gè)人利益與集體利益發(fā)生沖突時(shí)，應(yīng)放棄個(gè)人利益，保持集體利益，劉元的有色玻璃與小區(qū)整體統(tǒng)一形成反差，如若任其作為，其它業(yè)主也效仿所為，小區(qū)的統(tǒng)一，整潔將被破壞。之后管理處多次協(xié)調(diào)、回訪，本著著重調(diào)解的原則向劉宣傳了《民法通則》，《業(yè)主公約》、《管理?xiàng)l例》等，最后劉元意識(shí)轉(zhuǎn)換，拆除了有色玻璃。于是她幾經(jīng)周折買(mǎi)了此種玻璃，未經(jīng)物業(yè)公司同意，拆除原有玻璃，將新買(mǎi)玻璃安裝上去，結(jié)果因玻璃顏色與整個(gè)小區(qū)玻璃色彩反差很大，嚴(yán)重影響小區(qū)整體統(tǒng)一的布局，就此管理處向劉元提出異議。否則這種行為損害物業(yè)公司的合法權(quán)益，實(shí)際上也損害了全體業(yè)主的合法權(quán)益。如果隨意要求物業(yè)管理公司承擔(dān)無(wú)端責(zé)任，物業(yè)管理企業(yè)的責(zé)、權(quán)、利就難以協(xié)調(diào)。 　　根據(jù)相關(guān)的法律以及建設(shè)部《家庭居室裝飾裝修管理試行辦法》規(guī)定，這次事件是由于裝修人員違規(guī)操作而造成的，應(yīng)負(fù)完全責(zé)任。所以在這個(gè)問(wèn)題上，物管公司亦沒(méi)有疏漏?！　⊙b修工人是在逃避物管公司監(jiān)管的情況下，偷偷將廢棄物倒入極為隱蔽的污水管道中而造成的。同時(shí)，該小區(qū)《物業(yè)管理公約》還規(guī)定，業(yè)主裝修必須先向物管公司申報(bào)，領(lǐng)取裝修許可證，并嚴(yán)格遵守小區(qū)房屋裝修管理規(guī)定。而就在事發(fā)的前幾日還做過(guò)該樓污水管的例行清理?！　≡撔^(qū)的《物業(yè)管理公約》規(guī)定，物管公司負(fù)責(zé)小區(qū)的管理及房屋和公共配套設(shè)施的維護(hù)、養(yǎng)護(hù)。 點(diǎn)評(píng)：　　李先生受損的原因是下水管道被堵塞而引起冒水，而下水道被堵塞的原因是其他業(yè)主亂倒裝修廢棄物。搞清故障點(diǎn)后，物管人員立即消除了堵塞現(xiàn)象。樓上住戶排出的污水不能流出，便慢慢從樓下李先生家的地漏處冒出。 如何處理住戶家里跑水的問(wèn)題案情介紹:　　某小區(qū)的物管公司按照制定的維修維護(hù)計(jì)劃，對(duì)區(qū)內(nèi)所有的污水管網(wǎng)進(jìn)行了檢查和疏通，一切均正常?！　?王某只顧自己，不兼顧高層住戶用水問(wèn)題，破壞了鄰里關(guān)系的相互作用，違反《民法通則》中關(guān)于相鄰各方要在生產(chǎn)生活、合理公平的原則下，才能處理給水系統(tǒng)。點(diǎn)評(píng)：　　這個(gè)案例涉及裝修中能否改變上、下水管道的問(wèn)題?！　∥飿I(yè)公司在調(diào)解事時(shí)中做出的一切有效行為費(fèi)用由王某承擔(dān)。法院經(jīng)審理認(rèn)為：王某擅自改變房屋結(jié)構(gòu)、破壞房屋公用設(shè)施設(shè)備，危及他人生活用水，違反物業(yè)公司的有關(guān)規(guī)定，屬于違法民事行為。結(jié)果因水床的安裝改變了上下水管道的結(jié)構(gòu)，且水床水流量大增，使五層、六層住戶供水問(wèn)題嚴(yán)重不足。這時(shí)，我們要多想這是自己應(yīng)當(dāng)做的，沒(méi)有必要去計(jì)較人家怎樣，心態(tài)就不會(huì)失衡了。小馬把錢(qián)硬塞回去，說(shuō)聲關(guān)注和保障您的安全，是我們應(yīng)該做的，就轉(zhuǎn)身跑開(kāi)了。這位業(yè)主卻快速走了過(guò)來(lái)?！　〉诙煅矘堑臅r(shí)候，小馬又與這位正在家門(mén)口鍛煉身體的業(yè)主期而遇。或許業(yè)主還沒(méi)有擺脫被驚擾的不快，不冷不熱地說(shuō)個(gè)謝謝就回房里去了。這一次鈴響還沒(méi)有響完，就聽(tīng)到里面有一個(gè)人大聲問(wèn)到：誰(shuí)啊，大清早，干什么?業(yè)主有些發(fā)脾氣了，但還是打開(kāi)了門(mén)?！　≥p輕按了幾遍，都沒(méi)有動(dòng)靜。1受到業(yè)主怠慢誤解怎么辦案情介紹：　　去年年底的一天清晨，楓丹麗舍護(hù)衛(wèi)班馬立宏巡查到某樓2單元時(shí)，忽然發(fā)現(xiàn)101室的防盜門(mén)上插著一串鑰匙。搞物業(yè)管理的不僅需要一張巧嘴,而且要主動(dòng)兩邊跑、兩邊說(shuō)。最后，2604業(yè)主不單當(dāng)即停止彈琴，而且與2704業(yè)主達(dá)成新的協(xié)議，時(shí)間由以前的10：00改為9：00，雙方取得了諒解。在這種情況下，管理人員又到2604家中協(xié)調(diào)，請(qǐng)她換位思考（引導(dǎo)換位思考，促成相互理解，是解決類(lèi)似矛盾的基本方法）。 　　服務(wù)中心人員直接到2604家中，同張女士協(xié)商此事，她認(rèn)為2604業(yè)主的要求不合理?！　∫恢芎蟮耐?：20分，物業(yè)公司又接到陳女士投訴，反映2604家中鋼琴聲大，影響了家中讀小學(xué)孩子的正常睡眠，覺(jué)得原來(lái)商定的時(shí)間過(guò)晚，要求物業(yè)公司通知2604業(yè)主立即停止彈琴，如不合作，后果自負(fù)。張女士承認(rèn)家中的確有人在彈琴，她認(rèn)為自己的行為雖然有些不妥，但2704業(yè)主通過(guò)敲打暖氣管，用力踩踏木地板等報(bào)復(fù)樓下的業(yè)主，也是不對(duì)的。1業(yè)主相互投訴怎么辦案情介紹：　　一天晚11：30分，現(xiàn)代城某樓2704房業(yè)主陳女士投訴2604房業(yè)主家中有鋼琴聲，影響到家人的正常休息，要求物業(yè)公司派人協(xié)調(diào)處理。 點(diǎn)評(píng)：　　俗話說(shuō)強(qiáng)按牛頭牛不喝水，物業(yè)管理的許多實(shí)踐都證明，沒(méi)有業(yè)主客戶的理解和支持，即使依法照章辦事，也難為之?！　∨c此同時(shí)，管理處還公開(kāi)戶內(nèi)維修的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，并告知業(yè)主客戶選擇服務(wù)商的權(quán)利?！　♂槍?duì)仍有個(gè)別業(yè)主客戶不理解這一情況，管理處繼續(xù)深入做工作?！　榱送黄谱枇Γ芾硖幤鸩莶⒃诠鏅趶堎N了《致業(yè)主客戶的一封公開(kāi)信》?！　∪牖餄M一年后，鑒于小區(qū)的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況，管理處決定按照法規(guī)規(guī)定，開(kāi)始據(jù)實(shí)收取戶內(nèi)維修費(fèi)用。正確的做法應(yīng)當(dāng)是把握住規(guī)章制度的基本精神，把原則性與靈活性結(jié)合起來(lái)。在到管理處換取押金時(shí)，還對(duì)管理處既對(duì)業(yè)主負(fù)責(zé)又為住戶著想的做法贊許有加。這位租住戶覺(jué)得管理處的建議合情合理，便欣然接受。處理結(jié)果：　　海富管理處的領(lǐng)導(dǎo)考慮，若簡(jiǎn)單放行，恐怕?lián)p害業(yè)主的利益；若拒不放行，又會(huì)使住戶感到不便（租住戶和業(yè)主同樣都是物業(yè)公司的服務(wù)對(duì)象，兼顧二者利益應(yīng)為物業(yè)管理所必需，絕不能只對(duì)業(yè)主關(guān)心倍至，而對(duì)租住戶冷若冰霜）。按照管理規(guī)定，租住戶搬出家私，必須有業(yè)主的書(shū)面許可證，而沒(méi)有業(yè)主的書(shū)面許可，管理處不予放行（這一規(guī)定有必要，現(xiàn)實(shí)中確實(shí)發(fā)生過(guò)個(gè)別租住戶拖欠業(yè)主房租、搬走業(yè)主家私而偷偷溜之大吉的事情）。 1租住戶搬出部分家私而沒(méi)有業(yè)主書(shū)面許可怎么辦案例介紹：　　去年9月18日，海富花園B棟5樓F座的一租住戶想要搬出一部分家私。 開(kāi)發(fā)商要求物業(yè)管理公司用停水、停電的方式使住戶按時(shí)交款，是對(duì)住戶合法行使權(quán)利的阻撓，是不對(duì)的。開(kāi)發(fā)商可以按照購(gòu)房合同的規(guī)定，要求該業(yè)主承擔(dān)違約金、利息等責(zé)任甚至可以要求解除合同等。 　　上述案例中的住戶，同時(shí)是房屋買(mǎi)賣(mài)關(guān)系以及物業(yè)管理關(guān)系的主體。在物業(yè)管理法律關(guān)系中，業(yè)主承擔(dān)支付物業(yè)管理費(fèi)的義務(wù)，享有接受物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)的權(quán)利。該物業(yè)管理公司遂照此辦理，使得該住戶無(wú)法正常生活。某日，開(kāi)發(fā)商給該物業(yè)管理公司發(fā)來(lái)一份通知，稱(chēng)該小區(qū)某住戶是分期付款購(gòu)房，但其入住后遲遲未將剩余房款付清。有些事情他們希望物業(yè)公司馬上辦，而物業(yè)公司由于種種客觀原因又馬上辦不了，此時(shí)你只要有個(gè)積極去辦的態(tài)度，他們也就滿意了。 點(diǎn)評(píng)：米盧調(diào)教中國(guó)球隊(duì)有句名言，叫一切看態(tài)度。值班人員走后一個(gè)多小時(shí)，維修人員上門(mén)處理好了該問(wèn)題?！　≌鞯脴I(yè)主同意后，值班人員戴上鞋套，察看了不熱的暖氣位置，馬上用對(duì)講告知維修人員，讓其做完后直接到該住戶家維修。班長(zhǎng)說(shuō):這個(gè)業(yè)主性子比較急，用電話解釋恐怕不行，我替你一會(huì)，你先上樓看一下?！　∵@時(shí)，維修人員都出去忙其它維修了，用對(duì)講機(jī)聯(lián)系得知，他們一時(shí)還脫不開(kāi)身。無(wú)法實(shí)現(xiàn)即時(shí)維修怎么辦案情介紹:　　初冬的一個(gè)星期一下午，世紀(jì)寶鼎物業(yè)管理分公司維修電話響起?！　”景钢校蚝肯蜷_(kāi)發(fā)商要求的賠償數(shù)額僅與物業(yè)管理費(fèi)相當(dāng)，所以胡女士自己還要交納供暖費(fèi)。判決結(jié)果：　　最終的解決方案的產(chǎn)生也是依據(jù)法律做出的，法律規(guī)定：債務(wù)人將合同的義務(wù)全部或者部分轉(zhuǎn)移給第三人的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)債權(quán)人同意。　　開(kāi)發(fā)商與胡女士之間存在合同關(guān)系，因?yàn)榉课葙|(zhì)量問(wèn)題，開(kāi)發(fā)商　　基于賠償責(zé)任對(duì)胡女士負(fù)有債務(wù)；　　胡女士與物業(yè)管理公司之間存在合同關(guān)系，如果物業(yè)管理公司如約履行自己的義務(wù)，胡女士不交納物業(yè)管理費(fèi)，那么就是胡女士對(duì)物業(yè)公司負(fù)有債務(wù)；　　關(guān)于供暖費(fèi)的問(wèn)題，一般是業(yè)主和物業(yè)管理公司單獨(dú)簽有供暖協(xié)議，應(yīng)當(dāng)依照?qǐng)?zhí)行，如果胡女士拒絕交納供暖費(fèi)，那么胡女士對(duì)物業(yè)管理公司負(fù)有債務(wù)； 　　開(kāi)發(fā)商與物業(yè)管理公司之間沒(méi)有債權(quán)、債務(wù)關(guān)系。 律師分析：　　胡女士不能直接向物業(yè)管理公司主張抵消?！　∥飿I(yè)管理公司認(rèn)為自己及時(shí)聯(lián)系維修房屋，并且現(xiàn)在看來(lái)房屋存在質(zhì)量問(wèn)題也不是物業(yè)管理不到位，如果胡女士不交納物業(yè)管理費(fèi)他們無(wú)法接受，并且，因?yàn)檫@個(gè)小區(qū)是采用小區(qū)外的供熱廠的熱力供熱，統(tǒng)一供暖時(shí)間已到，如果胡女士不交納供暖暖氣費(fèi)，他們就要受到經(jīng)濟(jì)損失。 　　胡女士認(rèn)為自己購(gòu)買(mǎi)房屋就為了居住，現(xiàn)在因?yàn)槁┯隉o(wú)法居住，并且自己進(jìn)行的裝修也遭到破壞，她認(rèn)為這是開(kāi)發(fā)商造成的，所以準(zhǔn)備不再交納第二年的物業(yè)管理費(fèi)和供暖費(fèi)。物業(yè)管理公司通知了原施工單位，施工單位重新在樓頂進(jìn)行了防水處理。 因新買(mǎi)房屋漏水 業(yè)主拒交物業(yè)管理費(fèi)案例介紹：　　胡女士看中了某處商品房的頂層，在一次性付清全部房款后順利入住，同時(shí)向物業(yè)管理公司交納了當(dāng)年的物業(yè)管理費(fèi)。如果像汪先生遇到的那樣，開(kāi)發(fā)商在簽訂買(mǎi)賣(mài)合同后、甚至在入住時(shí)，才提供有關(guān)物業(yè)管理的協(xié)議，并以此作為房產(chǎn)交付的條件，您則可以按前述的內(nèi)容，據(jù)理力爭(zhēng)?！　?duì)于購(gòu)房人來(lái)說(shuō)，如果開(kāi)發(fā)?quot?！　￠_(kāi)發(fā)商既然選聘了物業(yè)管理公司，就要將物業(yè)管理公司的情況和收費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)，在訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)告知購(gòu)房人，以便購(gòu)房人對(duì)選擇的物業(yè)管理公司和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)做出判斷。但是這種預(yù)收應(yīng)當(dāng)有一定的限度，從物業(yè)管理費(fèi)的構(gòu)成來(lái)看，有按年、按季，也有按月收取的，如果物業(yè)管理公司一次性、長(zhǎng)時(shí)間預(yù)收各項(xiàng)物業(yè)費(fèi)用就不合理了，對(duì)此，北京市小區(qū)辦《關(guān)于禁止一次性收取多年物業(yè)管理費(fèi)的通知》