【正文】 劉宣傳了《民法通則》，《業(yè)主公約》、《管理條例》等，最后劉元意識轉(zhuǎn)換，拆除了有色玻璃。于是她幾經(jīng)周折買了此種玻璃，未經(jīng)物業(yè)公司同意，拆除原有玻璃，將新買玻璃安裝上去，結(jié)果因玻璃顏色與整個小區(qū)玻璃色彩反差很大，嚴(yán)重影響小區(qū)整體統(tǒng)一的布局，就此管理處向劉元提出異議。否則這種行為損害物業(yè)公司的合法權(quán)益，實際上也損害了全體業(yè)主的合法權(quán)益。如果隨意要求物業(yè)管理公司承擔(dān)無端責(zé)任，物業(yè)管理企業(yè)的責(zé)、權(quán)、利就難以協(xié)調(diào)。 根據(jù)相關(guān)的法律 以及建設(shè)部《家庭居室裝飾裝修管理試行辦法》規(guī)定，這次事件是由于裝修人員違規(guī)操作而造成的，應(yīng)負(fù)完全責(zé)任。所以在這個問題上，物管公司亦沒有疏漏。 裝修工人是在逃避物管公司監(jiān)管的情況下，偷偷將廢棄物倒入極為隱蔽的污水管道中而造成的。同時，該小區(qū)《物業(yè)管理公約》還規(guī)定，業(yè)主裝修必須先向物管公司申報，領(lǐng)取裝修許可證，并嚴(yán)格遵守小區(qū)房屋裝修管理規(guī)定。而就在事發(fā)的前幾日還做過該樓污水管的例行清理。 該小區(qū)的《物業(yè)管理公約》規(guī)定，物管公司負(fù)責(zé)小區(qū)的管理及房屋和公共配套設(shè)施的維護(hù)、養(yǎng)護(hù)。 點評： 李先生受損的原因是下水管道被堵塞而引起冒水，而下水道被堵塞的原因是其他業(yè)主亂倒裝修廢棄物。搞清故障點后，物管人員立即消除了堵塞現(xiàn)象。樓上住戶排出的污水不能定位報告 分析報告 酒店專題 樓書文案 定價策略 推廣策略 萬科地產(chǎn) 中海地產(chǎn) 世聯(lián)地產(chǎn) 中原地產(chǎn) 奧美廣告 商業(yè)地產(chǎn) 住宅地產(chǎn)營銷策劃 商業(yè)地產(chǎn)營銷策劃 最新房地產(chǎn)市場研究報告 房地產(chǎn)項目工程管理 房地產(chǎn)物業(yè)管理 房地產(chǎn)企業(yè)管理 房地產(chǎn)樓書文案 房地產(chǎn)銷售管理 流出，便慢慢從樓下李先生家的地漏處冒出。 如何處理住戶家里跑水的問題 案情介紹 : 某小區(qū)的物管公司按照制定的維修維護(hù)計劃，對區(qū)內(nèi)所有的污水管網(wǎng)進(jìn)行了檢查和疏通，一切均正常。 2王某只顧自己，不兼顧高層住戶用水問題，破壞了鄰里關(guān)系的相互作用，違反《民法通則》中關(guān)于 相鄰各方要在生產(chǎn)生活、合理公平的原則下，才能處理給水系統(tǒng) 。 點評： 這個案例涉及裝修中能否改變上、下水管道的問題。 物業(yè)公司在調(diào)解事時中做出的一切有效行為費用由王某承擔(dān)。法院經(jīng)審理認(rèn)為：王某擅自改變房屋結(jié)構(gòu)、破壞房屋公用設(shè)施設(shè)備，危及他人生活用水，違反物業(yè)公司的有關(guān)規(guī)定，屬于違法民事行為。結(jié)果因水床的安裝改變了上下水管道的結(jié)構(gòu)，且水床水流量大增，使五層、六層住戶供水問題嚴(yán)重不足。這時，我們要多想這是自己應(yīng)當(dāng) 做的，沒有必要去計較人家怎樣，心態(tài)就不會失衡了。小馬把錢硬塞回去，說聲關(guān)注和保障您的安全，是我們應(yīng)該做的，就轉(zhuǎn)身跑開了。這位業(yè)主卻快速走了過來。 第二天巡樓的時候，小馬又與這位正在家門口鍛煉身體的業(yè)主期而遇?；蛟S業(yè)主還沒有擺脫被 驚擾的不快，不冷不熱地說個謝謝就回房里去了。這一次鈴響還沒有響完，就聽到里面有一個人大聲問到：誰啊，大清早，干什么 ?業(yè)主有些發(fā)脾氣了，但還是打開了門。 輕輕按了幾遍，都沒有動靜。 1受到業(yè)主怠慢誤 解怎么辦 定位報告 分析報告 酒店專題 樓書文案 定價策略 推廣策略 萬科地產(chǎn) 中海地產(chǎn) 世聯(lián)地產(chǎn) 中原地產(chǎn) 奧美廣告 商業(yè)地產(chǎn) 住宅地產(chǎn)營銷策劃 商業(yè)地產(chǎn)營銷策劃 最新房地產(chǎn)市場研究報告 房地產(chǎn)項目工程管理 房地產(chǎn)物業(yè)管理 房地產(chǎn)企業(yè)管理 房地產(chǎn)樓書文案 房地產(chǎn)銷售管理 案情介紹： 去年年底的一天清晨，楓丹麗舍護(hù)衛(wèi)班馬立宏巡查到某樓 2 單元時，忽然發(fā)現(xiàn) 101 室的防盜門上插著一串鑰匙。搞物業(yè)管理的不僅需要一張巧嘴 ,而且要主動兩邊跑、兩邊說。最后， 2604 業(yè)主不單當(dāng)即停止彈琴，而且與 2704 業(yè)主達(dá)成新的協(xié)議，時間由以前的 10： 00 改為 9： 00，雙方取得了諒解。在這種情況下，管理人員又到 2604 家中協(xié)調(diào)，請她換位思考（引導(dǎo)換位思考，促成相互理解，是解決類似矛盾的基本方法）。 服務(wù)中心人員直接到 2604 家中，同張女士協(xié)商此事，她認(rèn)為 2604 業(yè)主的要求 不合理。 一周后的晚 9： 20 分，物業(yè)公司又接到陳女士投訴，反映 2604 家中鋼琴聲大，影響了家中讀小學(xué)孩子的正常睡眠，覺得原來商定的時間過晚，要求物業(yè)公司通知 2604 業(yè)主立即停止彈琴，如不合作，后果自負(fù)。張女士承認(rèn)家中的確有人在彈琴，她認(rèn)為自己的行為雖然有些不妥，但 2704 業(yè)主通過敲打暖氣管，用力踩踏木地板等報復(fù)樓下的業(yè)主，也是不對的。 1業(yè)主相互投訴怎么辦 案情介紹： 一天晚 11： 30 分，現(xiàn)代城某樓 2704 房業(yè)主陳女士投訴 2604 房業(yè)主家中有鋼琴聲，影響到家人的正常休息，要求物業(yè)公司派人協(xié)調(diào)處理。 定位報告 分析報告 酒店專題 樓書文案 定價策略 推廣策略 萬科地產(chǎn) 中海地產(chǎn) 世聯(lián)地產(chǎn) 中原地產(chǎn) 奧美廣告 商業(yè)地產(chǎn) 住宅地產(chǎn)營銷策劃 商業(yè)地產(chǎn)營銷策劃 最新房地產(chǎn)市場研究報告 房地產(chǎn)項目工程管理 房地產(chǎn)物業(yè)管理 房地產(chǎn)企業(yè)管理 房地產(chǎn)樓書文案 房地產(chǎn)銷售管理 點評： 俗話說 強(qiáng)按牛頭牛不喝水 ，物業(yè)管理的許多實踐都證明，沒有業(yè)主客戶的理解和支持，即使依法照章辦事，也難為之。 與此同時，管理處還公開戶內(nèi)維修的收費標(biāo)準(zhǔn)，并告知業(yè)主客戶選擇服務(wù)商的權(quán)利。 針對仍有個別業(yè)主客戶不理解這一情況，管理處繼續(xù)深入做工作。 為了突破阻力，管理處起草并在公告欄張貼了《致業(yè)主客戶的一封公開信》。 入伙滿一年后，鑒于小區(qū)的經(jīng)濟(jì)運行狀況，管理處決定按照法規(guī)規(guī)定，開始據(jù)實收取戶內(nèi)維修費用。正確的做法應(yīng)當(dāng)是把握住規(guī)章制度的基本精神，把原則性與靈活性結(jié)合起來。在到管理處換取押金時，還對管理處既對業(yè)主負(fù)責(zé)又為住戶著想的做法贊許有加。這位租住戶覺得管理處的建議合情合理，便欣然接受。 處理結(jié)果： 海富管理處的領(lǐng)導(dǎo)考慮，若簡單放行，恐怕?lián)p害業(yè)主的利益；若拒不放行，又會使住戶感到不便（租住戶和業(yè)主同樣都是物業(yè)公司的服務(wù)對象，兼顧二者利益應(yīng)為物業(yè)管理所必需，絕不能只對業(yè)主關(guān)心倍至，而對租住戶冷若冰霜）。按照管理規(guī)定，租住戶搬出家私，必須有業(yè)主的書面許可證，而沒有業(yè)主的書面許可，管理處不予放行（這一規(guī)定有必要 ，現(xiàn)實中確實發(fā)生過個別租住戶拖欠業(yè)主房租、搬走業(yè)主家私而偷偷溜之大吉的事情）。 1租住戶搬出部分家私而沒有業(yè)主書面許可怎么辦 案例介紹： 去年 9 月 18 日，海富花園 B 棟 5 樓 F 座的一租住戶想要搬出一部分家私。 開發(fā)商要求物業(yè)管理公司用停水、停電的方式使住戶按時交款，是對住戶合法行使權(quán)利的阻撓，是不對的。開發(fā)商可以按照購房合同的規(guī)定，要求該業(yè)主承擔(dān)違約金、利息等責(zé)任甚至可以要求解除合同等。 上述案例中的住戶，同時是房屋買賣關(guān)系以及物業(yè)管理關(guān)系的主體。在物 業(yè)管理法律關(guān)系中，業(yè)主承擔(dān)支付物業(yè)管理費的義務(wù)，享有接受物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)的權(quán)利。該物業(yè)管理公司遂照此辦理，使得該住戶無法正常生活。某日，開發(fā)商給該物業(yè)管理公司發(fā)來一份通知，稱該小區(qū)某住戶是分期付款購房，但其入住后遲遲未將剩余房款付清。有些事情他們希望物業(yè)公司馬上辦，而物 業(yè)公司由于種種客觀原因又馬上辦不了，此時你只要有個積極去辦的態(tài)度，他們也就滿意了。 點評： 米盧調(diào)教中國球隊有句名言，叫 一切看態(tài)度 。 值班人員走后一個多小時，維修人員上門處理好了該問題。 征得業(yè)主同意后，值班人員戴上鞋套，察看了不熱的暖氣位置，馬上用對講告知維修人員，讓其做完后直接到該住戶家維修。班長說 :這個業(yè)主性子比較急，用電話解釋恐怕不行，我替你一會，你先上樓看一下。 這時，維修人員都出去忙其它維修了，用對講機(jī)聯(lián)系得知，他們一時還脫不開身。 無法實現(xiàn)即時維修怎么辦 案情介紹 : 定位報告 分析報告 酒店專題 樓書文案 定價策略 推廣策略 萬科地產(chǎn) 中海地產(chǎn) 世聯(lián)地產(chǎn) 中原地產(chǎn) 奧美廣告 商業(yè)地產(chǎn) 住宅地產(chǎn)營銷策劃 商業(yè)地產(chǎn)營銷策劃 最新房地產(chǎn)市場研究報告 房地產(chǎn)項目工程管理 房地產(chǎn)物業(yè)管理 房地產(chǎn)企業(yè)管理 房地產(chǎn)樓書文案 房地產(chǎn)銷售管理 初冬的一個星期一下午，世紀(jì)寶鼎物業(yè)管理分公司維修電話響起。 本案中，因胡女士向開發(fā)商要求的賠償數(shù)額僅與物業(yè)管理費相當(dāng)，所以胡女士自己還要交納供暖費。 判決結(jié)果： 最終的解決方案的產(chǎn)生也是依據(jù)法律做出的，法律規(guī)定：債務(wù)人將合同的義務(wù)全部或者部分轉(zhuǎn)移給第三人的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)債權(quán)人同意。 開發(fā)商與 胡女士之間存在合同關(guān)系，因為房屋質(zhì)量問題，開發(fā)商 基于賠償責(zé)任對胡女士負(fù)有債務(wù)； 胡女士與物業(yè)管理公司之間存在合同關(guān)系，如果物業(yè)管理公司如約履行自己的義務(wù)，胡女士不交納物業(yè)管理費，那么就是胡女士對物業(yè)公司負(fù)有債務(wù)； 關(guān)于供暖費的問題，一般是業(yè)主和物業(yè)管理公司單獨簽有供暖協(xié)議，應(yīng)當(dāng)依照執(zhí)行，如果胡女士拒絕交納供暖費，那么胡女士對物業(yè)管理公司負(fù)有債務(wù)； 開發(fā)商與物業(yè)管理公司之間沒有債權(quán)、債務(wù)關(guān)系。 律師分析： 胡女士不能直接向物業(yè)管理公司主張抵消。 物業(yè)管理公司認(rèn)為自己及時聯(lián)系維修房屋，并且現(xiàn)在看來房屋存在質(zhì)量問題也不是物業(yè)管理不到位，如果胡女士不交納物業(yè)管理費他們無法接受，并且，因為這個小區(qū)是采用小區(qū)外的供熱廠的熱力供熱，統(tǒng)一供暖時間已到，如果胡女士不交納供暖暖氣費，他們就要受到經(jīng)濟(jì)損失。 胡女士認(rèn)為自己購買房屋就為了居住，現(xiàn)在因為漏雨無法居住，并且自己進(jìn)行的裝修也遭到破壞，她認(rèn)為這是開發(fā)商造成的，所以準(zhǔn)備不再交納第二年的物業(yè)管理費和供暖 費。物業(yè)管理公司通知了原施工單位，施工單位重新在樓頂進(jìn)行了防水處理。 因新買房屋漏水 業(yè)主拒交物業(yè)管理費 案例介紹： 胡女士看中了某處商品房的頂層，在一次性付清全部房 款后順利入住，同時向物業(yè)管理公司交納了當(dāng)年的物業(yè)管理費。 如果像汪先生遇到的那樣，開發(fā)商在簽訂買賣合同后、甚至在入住時，才提供 有關(guān)物業(yè)管理的協(xié)議 ，并以此作為房產(chǎn)交付的條件，您則可以按前述的內(nèi)容，據(jù)理力爭。 對于購房人來說，如果開發(fā) ?quot。 開發(fā)商既然 選聘了物業(yè)管理公司 ，就要將物業(yè)管理公司的情況和收費的標(biāo)準(zhǔn)， 在訂立商品房買賣合同時 告知購房人，以便購房人對選擇的物業(yè)管理公司和收費標(biāo)準(zhǔn)做出判斷。但是這種預(yù)收應(yīng)當(dāng)有一定的限度，從物業(yè)管理費的構(gòu)成來看，有按年、按季，也有按月收取的，如果物業(yè)管理公司一次性、長時間預(yù)收各項物業(yè)費用就不合理了，對此，北京市小區(qū)辦《關(guān)于禁止一次性收取多年物業(yè)管理費的通知》中專門規(guī)定，物業(yè)管理公司 不得一次性預(yù)收多年的物業(yè)管理費。因此，這兩者之間的關(guān)系理應(yīng)是先接收房產(chǎn)，再交納物業(yè)管理費。如果購房人在房產(chǎn)交接時，因各種原因退房（如工程質(zhì)量、面積誤差等），那么與物業(yè)管理公司之間也就不存在委托定位報告 分析報告 酒店專題 樓書文案 定價策略 推廣策略 萬科地產(chǎn) 中海地產(chǎn) 世聯(lián)地產(chǎn) 中原地產(chǎn) 奧美廣告 商業(yè)地產(chǎn) 住宅地產(chǎn)營銷策劃 商業(yè)地產(chǎn)營銷策劃 最新房地產(chǎn)市場研究報告 房地產(chǎn)項目工程管理 房地產(chǎn)物業(yè)管理 房地產(chǎn)企業(yè)管理 房地產(chǎn)樓書文案 房地產(chǎn)銷售管理 服務(wù)的必要了。 汪先生對此提出了幾點疑問：一是憑什么房子還沒有驗收，就讓交物業(yè)管理費？ 二是這家由開發(fā)商指定的物業(yè)管理公司，是開發(fā)商為這個項目專門新設(shè)立的，此前沒有任何的物業(yè)服務(wù)經(jīng)驗和業(yè)績，而物業(yè)管理不同于商品買賣，是一種延續(xù)性的服務(wù)，一次性交納一年的物業(yè)管理費，意味著至少在一年內(nèi)，自己對這家物業(yè)管理公司的服務(wù)無論滿意與否，都沒有任何制約力了。這樣的判決，應(yīng)當(dāng)說是合理的。 A 公司的行為僅符合了一、三要件，且 無因管理 的管理人除了要求償還必要的費用外，不得向受益人索取報酬或者變相索取報酬。 這里強(qiáng)調(diào) 參照 而不是 適用 ，是由于本案與 無因管理 還是有一定的區(qū)別。 但如果同時參照《民法通則》中的 無因管理 ，本案就較容易解決了。由于 A 公司是無合同管理，按照《條例》第 25 條第 2 款，業(yè)主 可以不支付 物業(yè)管理費也是有法律依據(jù)的。因此業(yè)主不付物業(yè)管理費和滯納金也于法有據(jù)。 因此 A 公司的行為屬無合同管理，或 自行提供服務(wù) 。就是說，進(jìn)行物業(yè)管理服務(wù)必須簽訂合同。業(yè)主根據(jù)《上海市居住物業(yè)管理條例》第3 條第 4 款規(guī)定 本條例所稱物業(yè)管理企業(yè)，是指接受業(yè)主或者業(yè)主委員會的委托，根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)合同進(jìn)行專業(yè)管理服務(wù)的企業(yè)。 一審判決結(jié)果： 一審法院根據(jù)《上海市居住物業(yè)管理條例》第 24 條第 1 款和第 54 條第 2款規(guī)定，判決業(yè)主支付物業(yè)管理費和滯納金。雖然開發(fā)商未與其簽訂物業(yè)管理合同，后小區(qū)業(yè)主委員定位報告 分析報告 酒店專題 樓書文案 定價策略 推廣策略 萬科地產(chǎn) 中海地產(chǎn) 世聯(lián)地產(chǎn) 中原地產(chǎn) 奧美廣告 商業(yè)地產(chǎn) 住宅地產(chǎn)營銷策劃 商業(yè)地產(chǎn)營銷策劃 最新房地產(chǎn)市場研究報告 房地產(chǎn)項目工程管理 房地產(chǎn)物業(yè)管理 房地產(chǎn)企業(yè)管理 房地產(chǎn)樓書文案 房地產(chǎn)銷售管理 會成立，也未 聘用 A 公司，而是與 C 公司簽訂了物業(yè)管理服務(wù)合同，但是在 B公司撤走至 C 公司進(jìn)小區(qū)前， A 公司實際進(jìn)行了物業(yè)管理服務(wù)，有權(quán)收取物業(yè)管理費和滯納金。 沒有簽訂物管服務(wù)合同 業(yè)主該不該支付物業(yè)