【文章內容簡介】 任。開發(fā)商可以按照購房合同的規(guī)定，要求該業(yè)主承擔違約金、利息等責任甚至可以要求解除合同等。 但如果該住戶已按照物業(yè)管理合同規(guī)定交納了物業(yè)管理費，就意味著他在物業(yè)管理法律關系中已經履行了自己的義務，就應該得到完善的物業(yè)管理服務，其他 人（包括開發(fā)商）不能對這種權益進行侵害。 開發(fā)商要求物業(yè)管理公司用停水、停電的方式使住戶按時交款，是對住戶合法行使權利的阻撓，是不對的。而物業(yè)管理公司按照其要求對住戶停水、停電，則違背了其法定職責與義務，更是不對的。 1租住戶搬出部分家私而沒有業(yè)主書面許可怎么辦 案例介紹： 去年 9 月 18 日，海富花園 B 棟 5 樓 F 座的一租住戶想要搬出一部分家私。他千方百計聯(lián)系此時正在國外的業(yè)主，但就是聯(lián)系不上。按照管理規(guī)定，租住戶搬出家私，必須有業(yè)主的書面許可證，而沒有業(yè)主的書面許可，管理處不予放行（這一規(guī)定有必要 ，現(xiàn)實中確實發(fā)生過個別租住戶拖欠業(yè)主房租、搬走業(yè)主家私而偷偷溜之大吉的事情）。急于搬出家私的住戶萬般無奈，找到管理處領導，懇請給以特殊照顧。 處理結果： 海富管理處的領導考慮，若簡單放行，恐怕?lián)p害業(yè)主的利益；若拒不放行，又會使住戶感到不便（租住戶和業(yè)主同樣都是物業(yè)公司的服務對象，兼顧二者利益應為物業(yè)管理所必需，絕不能只對業(yè)主關心倍至，而對租住戶冷若冰霜）。于是鑒于租住戶只是搬出部分家私，提出了一個變通辦法：租住戶列出所搬出家私定位報告 分析報告 酒店專題 樓書文案 定價策略 推廣策略 萬科地產 中海地產 世聯(lián)地產 中原地產 奧美廣告 商業(yè)地產 住宅地產營銷策劃 商業(yè)地產營銷策劃 最新房地產市場研究報告 房地產項目工程管理 房地產物業(yè)管理 房地產企業(yè)管理 房地產樓書文案 房地產銷售管理 清單，并暫交與家私價值相當?shù)难航穑芾硖幾龊糜涗?，并出據收取押金的收據，一旦?住戶能夠提供業(yè)主的書面許可，管理處立刻全額退回押金（這一辦法可取，但前提是要讓其正確理解，否則容易引起紛爭）。這位租住戶覺得管理處的建議合情合理，便欣然接受。 時隔不久，該住戶拿到了搬出家私的業(yè)主書面許可。在到管理處換取押金時，還對管理處既對業(yè)主負責又為住戶著想的做法贊許有加。 點評： 執(zhí)行規(guī)章制度必須一絲不茍，但一絲不茍并不等于死咬住條條框框不放。正確的做法應當是把握住規(guī)章制度的基本精神，把原則性與靈活性結合起來。 1早期免收部分費用 后期正常收取產生糾紛 案情介紹 : 東港大廈入伙之初，管 理處考慮到業(yè)主客戶喬遷初期開支較多，主動優(yōu)惠對大多數(shù)戶內維修暫時采取了無償提供的方式（若當初就把這一想法向業(yè)主客戶講清楚，恐怕辦了好事也不會惹出后來的麻煩）。 入伙滿一年后，鑒于小區(qū)的經濟運行狀況，管理處決定按照法規(guī)規(guī)定，開始據實收取戶內維修費用。然而這本來合情合理的做法，卻遇到了不小的阻力。 為了突破阻力，管理處起草并在公告欄張貼了《致業(yè)主客戶的一封公開信》。公開信引用物業(yè)管理法規(guī)，詳細介紹了物業(yè)管理費的開支范圍和有償服務與無償服務的具體范疇，并說明了當初無償提供戶內維修的初衷，使大多數(shù)業(yè)主消除了交了物業(yè)管理費，管理處就應包辦一切 的誤解，對戶內維修有償服務表示認同。 針對仍有個別業(yè)主客戶不理解這一情況，管理處繼續(xù)深入做工作。一方面強調辦公室工作人員耐心接受業(yè)主客戶的垂詢，進一步加以解釋；一方面要求維修人員上門維修時必須保證時效和質量，同時加強與業(yè)主客戶的思想溝通（由于特定的授教身份和受教心理，從一般員工嘴里講出的道理，往往更容易為業(yè)主客戶所接受）。 與此同時，管理處還公開戶內維修的收費標準，并告知業(yè)主客戶選擇服務商的權利。這樣，就逐步理順了所有業(yè)主客戶的情緒，有償進行戶內維修也就容易落實 下去。 定位報告 分析報告 酒店專題 樓書文案 定價策略 推廣策略 萬科地產 中海地產 世聯(lián)地產 中原地產 奧美廣告 商業(yè)地產 住宅地產營銷策劃 商業(yè)地產營銷策劃 最新房地產市場研究報告 房地產項目工程管理 房地產物業(yè)管理 房地產企業(yè)管理 房地產樓書文案 房地產銷售管理 點評： 俗話說 強按牛頭牛不喝水 ，物業(yè)管理的許多實踐都證明，沒有業(yè)主客戶的理解和支持，即使依法照章辦事，也難為之。從這個意義上講，一個好的物業(yè)管理者，首先應當是一個好的思想工作者。 1業(yè)主相互投訴怎么辦 案情介紹： 一天晚 11： 30 分，現(xiàn)代城某樓 2704 房業(yè)主陳女士投訴 2604 房業(yè)主家中有鋼琴聲，影響到家人的正常休息，要求物業(yè)公司派人協(xié)調處理。 采取措施： 服務中心了解情況后致電 2604 業(yè)主張女士，詢問事情緣由。張女士承認家中的確有人在彈琴，她認為自己的行為雖然有些不妥，但 2704 業(yè)主通過敲打暖氣管，用力踩踏木地板等報復樓下的業(yè)主，也是不對的。當時通過物業(yè)公司的協(xié)調，雙方業(yè)主商定彈琴時間定于每晚 10： 00 以前。 一周后的晚 9： 20 分，物業(yè)公司又接到陳女士投訴，反映 2604 家中鋼琴聲大，影響了家中讀小學孩子的正常睡眠，覺得原來商定的時間過晚，要求物業(yè)公司通知 2604 業(yè)主立即停止彈琴，如不合作，后果自負。物業(yè)公司本著負責的態(tài)度，電話詢問張女士能否提前停止彈琴，以照顧樓上上學的孩子，但遭到張女士的拒絕。 服務中心人員直接到 2604 家中，同張女士協(xié)商此事，她認為 2604 業(yè)主的要求 不合理。不得已只得到 2704 業(yè)主說明情況，但 2704 業(yè)主不滿意。在這種情況下，管理人員又到 2604 家中協(xié)調，請她換位思考（引導換位思考，促成相互理解，是解決類似矛盾的基本方法）。 通過不厭其煩的溝通與協(xié)調，終于感動了兩家業(yè)主。最后， 2604 業(yè)主不單當即停止彈琴，而且與 2704 業(yè)主達成新的協(xié)議，時間由以前的 10： 00 改為 9： 00，雙方取得了諒解。 點評： 遇到業(yè)主互相投訴，不要覺得與己無關。搞物業(yè)管理的不僅需要一張巧嘴 ,而且要主動兩邊跑、兩邊說。跑的次數(shù)多了，說的話總能聽進去。 1受到業(yè)主怠慢誤 解怎么辦 定位報告 分析報告 酒店專題 樓書文案 定價策略 推廣策略 萬科地產 中海地產 世聯(lián)地產 中原地產 奧美廣告 商業(yè)地產 住宅地產營銷策劃 商業(yè)地產營銷策劃 最新房地產市場研究報告 房地產項目工程管理 房地產物業(yè)管理 房地產企業(yè)管理 房地產樓書文案 房地產銷售管理 案情介紹： 去年年底的一天清晨，楓丹麗舍護衛(wèi)班馬立宏巡查到某樓 2 單元時，忽然發(fā)現(xiàn) 101 室的防盜門上插著一串鑰匙。這一定是業(yè)主一時疏忽，開門后忘記把鑰匙取下來了，樓上還有好幾家正在裝修，萬一被進進出出的人拿走……想到這里，小馬走過去按響了 101 室的門鈴。 輕輕按了幾遍，都沒有動靜。小馬有點急了，最后按的一下時間稍長了一點。這一次鈴響還沒有響完，就聽到里面有一個人大聲問到：誰啊，大清早，干什么 ?業(yè)主有些發(fā)脾氣了，但還是打開了門。小馬簡單說明情況后，把那一串鑰匙雙手遞給業(yè)主。或許業(yè)主還沒有擺脫被 驚擾的不快，不冷不熱地說個謝謝就回房里去了。想一想，小馬心里挺不是滋味的。 第二天巡樓的時候，小馬又與這位正在家門口鍛煉身體的業(yè)主期而遇。您早，先生！小馬想打個招呼就離開。這位業(yè)主卻快速走了過來。塞給小馬一百元錢，還說昨天還沒有醒過神來，沒有好好謝謝你，不好意思，這是我的一點心意，別嫌少，以后幫我多盯著點。小馬把錢硬塞回去，說聲關注和保障您的安全，是我們應該做的，就轉身跑開了。 點評： 人們都說辦了好事，終有好報，但辦了好事后一時受到怠慢甚至誤解，在現(xiàn)實中也是經常有的。這時，我們要多想這是自己應當 做的，沒有必要去計較人家怎樣，心態(tài)就不會失衡了。 二、裝修篇 私裝水床 造成他人財產損失 案情介紹： 王某系北京鐵建公司的一位公務員，他購買的是小區(qū)多層住宅二樓 203，他按自己的意思買了一張水床，并請安裝公司人員為其進行安裝，在未經物業(yè)公司裝修部同意的情況下施工完畢。結果因水床的安裝改變了上下水管道的結構，且水床水流量大增，使五層、六層住戶供水問題嚴重不足。 定位報告 分析報告 酒店專題 樓書文案 定價策略 推廣策略 萬科地產 中海地產 世聯(lián)地產 中原地產 奧美廣告 商業(yè)地產 住宅地產營銷策劃 商業(yè)地產營銷策劃 最新房地產市場研究報告 房地產項目工程管理 房地產物業(yè)管理 房地產企業(yè)管理 房地產樓書文案 房地產銷售管理 管理處對此事很不滿 ,再三向王某協(xié)調處理，王某堅持房子是自己的，產權歸自己所有，室內安裝屬私人權力，至于供水不足問題，他要求管理處作二 次加壓或管道改造，管理處對此事再三協(xié)調，他均不聽勸告，于是，物業(yè)公司向法院上訴。法院經審理認為：王某擅自改變房屋結構、破壞房屋公用設施設備，危及他人生活用水，違反物業(yè)公司的有關規(guī)定，屬于違法民事行為。 法院判決： 王某在裁決生效之日起 2 天內拆除水床，將室內管道恢復原狀。 物業(yè)公司在調解事時中做出的一切有效行為費用由王某承擔。 王某對物業(yè)公司寫出書面檢查。 點評： 這個案例涉及裝修中能否改變上、下水管道的問題。 1王某為小區(qū)業(yè)主，就該遵守國家關于物業(yè)管理的法律、法規(guī)和規(guī)章 制度規(guī)定的義務，應遵守小區(qū)的各項規(guī)章，王某裝修改造管道未經物業(yè)公司批準私自請人安裝，違反了物業(yè)裝修的規(guī)定擅自改造上、下水管道，損壞公共設施設備，違反了物業(yè)管理的條例理應拆除水床。 2王某只顧自己，不兼顧高層住戶用水問題，破壞了鄰里關系的相互作用，違反《民法通則》中關于 相鄰各方要在生產生活、合理公平的原則下，才能處理給水系統(tǒng) 。 3物業(yè)公司在協(xié)調此事中，王某一拖再拖，使物業(yè)公司的工作難度增加，只得為五、六層住戶提供二次加壓措施，由此產生費用只能作為一項特殊費用，無法列入公攤，法院最后裁決當事 人王某承擔合情合理。 如何處理住戶家里跑水的問題 案情介紹 : 某小區(qū)的物管公司按照制定的維修維護計劃，對區(qū)內所有的污水管網進行了檢查和疏通，一切均正常。就在檢查疏通完之后幾天，由于樓上某業(yè)主家進行裝修，施工人員違反物業(yè)裝修管理規(guī)定，擅自將裝修殘余水泥、油漆等倒入地漏，經排水管道流至該樓主管彎頭處，堵塞了本樓的管道。樓上住戶排出的污水不能定位報告 分析報告 酒店專題 樓書文案 定價策略 推廣策略 萬科地產 中海地產 世聯(lián)地產 中原地產 奧美廣告 商業(yè)地產 住宅地產營銷策劃 商業(yè)地產營銷策劃 最新房地產市場研究報告 房地產項目工程管理 房地產物業(yè)管理 房地產企業(yè)管理 房地產樓書文案 房地產銷售管理 流出，便慢慢從樓下李先生家的地漏處冒出。 管理處發(fā)現(xiàn)跑水后，馬上通知李先生，由于李先生當時不在家中，電話聯(lián)系兩小時后，李先生與物管公司人員一同現(xiàn)場檢查，發(fā)現(xiàn) 部分木地板已被水淹。搞清故障點后，物管人員立即消除了堵塞現(xiàn)象。 李先生認為物管公司未盡到管理職責，遂向物業(yè)公司提出索賠要求。 點評： 李先生受損的原因是下水管道被堵塞而引起冒水，而下水道被堵塞的原因是其他業(yè)主亂倒裝修廢棄物。在這兩個環(huán)節(jié)當中，物業(yè)公司是否很好地履行了管理職責。 該小區(qū)的《物業(yè)管理公約》規(guī)定，物管公司負責小區(qū)的管理及房屋和公共配套設施的維護、養(yǎng)護。實際的工作中，每年每月都有計劃地進行修繕這方面的工作。而就在事發(fā)的前幾日還做過該樓污水管的例行清理。所以，物管公司完全盡到了設備、設施日 常維護的職責。同時，該小區(qū)《物業(yè)管理公約》還規(guī)定，業(yè)主裝修必須先向物管公司申報，領取裝修許可證，并嚴格遵守小區(qū)房屋裝修管理規(guī)定。 物管公司按照規(guī)定與該家裝修業(yè)主及施工隊伍簽訂了裝修協(xié)議書，并要求其交納了裝修押金，告知其應遵守的規(guī)定，并派人員至裝修現(xiàn)場巡視。 裝修工人是在逃避物管公司監(jiān)管的情況下，偷偷將廢棄物倒入極為隱蔽的污水管道中而造成的。此種情況已經超出了物管公司的管理范圍及力量以外，物管公司不可能察覺。所以在這個問題上，物管公司亦沒有疏漏。因此物管公司不應承擔任何賠償義務。 根據相關的法律 以及建設部《家庭居室裝飾裝修管理試行辦法》規(guī)定，這次事件是由于裝修人員違規(guī)操作而造成的，應負完全責任。 物業(yè)管理費只是一種服務費、公共設施設備的維修養(yǎng)護費，而不是保證或成保險費。如果隨意要求物業(yè)管理公司承擔無端責任，物業(yè)管理企業(yè)的責、權、利就難以協(xié)調。 業(yè)主受到損失時，應當合法、合理的去解決，不能一味要求物業(yè)公司負責。否則這種行為損害物業(yè)公司的合法權益，實際上也損害了全體業(yè)主的合法權益。 定位報告 分析報告 酒店專題 樓書文案 定價策略 推廣策略 萬科地產 中海地產 世聯(lián)地產 中原地產 奧美廣告 商業(yè)地產 住宅地產營銷策劃 商業(yè)地產營銷策劃 最新房地產市場研究報告 房地產項目工程管理 房地產物業(yè)管理 房地產企業(yè)管理 房地產樓書文案 房地產銷售管理 業(yè)主不統(tǒng)一裝玻璃怎么辦 案情介紹： 劉元是小區(qū)內的一位業(yè)主，有一次她在媒介中發(fā)現(xiàn)一種玻璃可以增加室內光線， 且隨外部溫度變化能夠調節(jié)室內溫度。于是她幾經周折買了此種玻璃，未經物業(yè)公司同意，拆除原有玻璃，將新買玻璃安裝上去，結果因玻璃顏色