【文章內容簡介】 　一、管委會的組建及其權利與義務　　(一)管委會的組建　　該委員會是在房地產行政主管部門指導下，由住宅小區(qū)內房地產產權人和使用人選舉的 代表組成，代表和維護住宅小區(qū)內房地產產權人和使用人的合法權益?！　?二)管委會的權利與義務　　管委會的權利：　　，代表住宅小區(qū)內的產權人，使用人，維護房地產產權人和使用人的合法權利；　??；　??；　　、監(jiān)督各項管理工作的實施及規(guī)章制度的執(zhí)行?！　」芪瘯牧x務：　　，對物業(yè)管理公司的管理工作進行檢查和監(jiān)督；　?。弧　?；　　、各有關行政主管部門及住宅小區(qū)所在地人民政府的監(jiān)督指導?！　《⑿^(qū)交付使用前物業(yè)公司的主要管理工作城市新建居住小區(qū)的物業(yè)管理，從規(guī)劃階段開始到住戶入住前，其物業(yè)管理從三個階段進行。物業(yè)公司專業(yè)管理前，由房地產開發(fā)企業(yè)負責管理；房地產開發(fā)企業(yè)與物業(yè)公司簽訂 合同分別同步管理(以上的管理為“同步介入”或稱為“超前管理”)；居住小區(qū)物業(yè)管理。 其中，第二階段的物業(yè)管理具有一定特殊性，依據(jù)不同的管理項目，如下表：　　三、居住小區(qū)物業(yè)管理的目標　　建設部“管理辦法”的制訂，有兩個重要的目的：一是“為居民創(chuàng)造整潔、文明、安全 、生活方便的居住環(huán)境”；二是“對住宅小區(qū)內的房屋建筑及其設備……進行維護修繕和整治”。這一目的，要求居住小區(qū)物業(yè)管理通過以下管理的目標來實現(xiàn)。　　第一是社會效益 。這表現(xiàn)為居民提供一個整潔、文明、安全、生活方便的居住環(huán)境。這種安全、舒適的居住環(huán)境以交通、綠化、衛(wèi)生、文化、教育和娛樂為一體的整個社區(qū)環(huán)境，它對調解人際關系、 維護社會安定團結具有重要的意義。　　第二是經濟效益。這種經濟效益從以下幾方面表現(xiàn)出來：一是從政府方面來說，不僅它 改變了以往政府用于房屋維修、環(huán)衛(wèi)、綠化和其他公共市政設施上的費用，而且還可以向物業(yè)管理企業(yè)收取稅收。二是從業(yè)主方面來看，物業(yè)的專業(yè)和科學管理，對維護好房屋住宅及 附屬設備、設施，延長其使用壽命，從而保障業(yè)主的經濟利益。最后，從開發(fā)企業(yè)以及住宅小區(qū)物業(yè)管理來說，居住小區(qū)的社會效益有利于房產的銷售和資金的周轉。物業(yè)管理通過各 種有償服務，既便利于居民生活，又可取能得一定的經濟效益，從而增加管理費用的來源。 　　第三是環(huán)境效益。居住小區(qū)的物業(yè)管理，通過小區(qū)內的綠化、上下水及用煤、液化氣的 專業(yè)管理，不僅有助于人的身心健康，還將對城市建設產生積極的影響。　　四、居住小區(qū)物業(yè)管理的原則　　物業(yè)公司是一種服務型行業(yè)，它不僅具有獨立的法人資格，又是自負盈虧、獨立經營、 獨立核算的企業(yè)，居住小區(qū)物業(yè)管理的目標，應密切聯(lián)系服務與經營來進行。為此，它遵循的主要原則是：　　。住宅小區(qū)物業(yè)管理首先應遵循業(yè)主自治自律與專業(yè)化管理相結合的原則。業(yè)主自治自律是基礎，但住宅小區(qū)的管理又具有技術性、專業(yè)性強的 特點，必須以專業(yè)化管理為主；住宅區(qū)的日常管理工作，是大量的、繁瑣的，離不開居民的支持。因此增強居民的群體意識，依靠和組織群眾參與管理、發(fā)揮業(yè)主自治自律的作用，是 實行這一原則的關鍵。　　、寓管理于服務之中。住宅小區(qū)的物業(yè)管理是一項服務性很強的工作，關系到千家萬戶的生活、休息、文娛、安全、衛(wèi)生、教育、體育等諸方面。住宅小區(qū)管理中的服 務工作，具有長期性和群眾性的特點：服務時限很長，往往幾十年以上；服務對象范圍很寬，男女老幼，各行各業(yè)，且流動性大、變化快。因此，必須堅持“服務至上，寓管理于服務 之中”的原則，樹立“為民服務、對民負責”的指導思想。　　。實行所有權與經營管理權兩權相分離，是現(xiàn)代物業(yè)管理與舊式的房屋管理本質區(qū)別之一。這是針對城鎮(zhèn)居民住宅小區(qū)，特別是舊有居民住宅小區(qū)存在的 “兩權”不清問題提出來的，目的在于解決分散管理與統(tǒng)一管理的矛盾。房屋及小區(qū)環(huán)境內各種設備是一個有機的統(tǒng)一體。若按分散的產權權屬由產權單位或產權人自行管理，顯然弊 端很多。因此，必須實行所有權與管理權兩權分離，在依法確認產權權屬的前提下，實行管理經營權的集中統(tǒng)一。由一定物業(yè)管理企業(yè)對某一居民住宅小區(qū)實行統(tǒng)一管理、綜合治理、 全方位服務?！　　ⅹ毩⒑怂?。必須改革原有管理體制，實行政企分開，使管理機構成為經濟實體，具有相對獨立的經營自主權，逐步實現(xiàn)住宅經營管理的市場化?！　　Ｎ飿I(yè)管理企業(yè)要搞好管理，實行優(yōu)質服務，就必須有資金來源。資金的主要來源是業(yè)主和用戶，因此要實行有償服務、合理分擔的原則，物業(yè)管理企 業(yè)提供的管理和服務是有償?shù)?，應該本著“量出為入、公平合理”以及“誰享用，誰受益，誰負擔”的原則，由房地產開發(fā)企業(yè)、物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主及使用人共同合理分擔。第四節(jié)　居住小區(qū)物業(yè)管理達標與考評　　為了貫徹建設部頒布的《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》，提高城市居住小區(qū)的整體管理 水平，推進居住小區(qū)物業(yè)管理，建設部于1995年3月11日的建房［1995］120號文件發(fā)布了《 全國優(yōu)秀管理住宅小區(qū)標準》及有關考評驗收標準。這一達標、考評工作，對推動房地產管理體制的改革，提高城市管理水平起到了重要作用。為進一步提高全國城市物業(yè)管理整體水 平，根據(jù)建房［1995］120號文件部署，1996年4月1日，建設部頒布《關于全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)(大廈、工業(yè)區(qū))達標辦法的通知》。具體辦法如下：　　一、小區(qū)(大廈、工業(yè)區(qū))實施物業(yè)管理達標的條件　　小區(qū)(大廈、工業(yè)區(qū))實施物業(yè)管理達1年以上，已獲得“省(自治區(qū)、直轄市)級城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)(大廈、工業(yè)區(qū))”稱號，并經省(自治區(qū)、直轄市)主管部門按照我部19 95年頒發(fā)的《全國優(yōu)秀管理住宅小區(qū)標準》和本通知附件《全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū) (大廈、工業(yè)區(qū))達標評分細則》的要求進行預評預驗總分達90分以上的，方可向建設部申報 參加“全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)(大廈、工業(yè)區(qū))”年度達標考評活動?！　《?、小區(qū)(大廈、工業(yè)區(qū))物業(yè)管理達標的申報　　各地申報時，小區(qū)(大廈、工業(yè)區(qū))管理單位要認真填寫《全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)(大廈、工業(yè)區(qū))申報表》，由省(自治區(qū)、直轄市)主管部門負責人簽署預評預驗意見并加 蓋公章，于每年7月30日前申報到建設部房地產業(yè)司。　　中央各部門在京單位所屬的小區(qū)(大廈、工業(yè)區(qū))的申報參評工作，分別按隸屬關系由國務院機關事務管理局、中直機關事務管理局、解放軍總后營房部會同北京市主管部門共同組 成考評小組進行預評預驗后報建設部?！　∪⑿^(qū)(大廈、工業(yè)區(qū))物業(yè)管理達標的組織與實施　　從今年起，達標工作在建設部領導下，以所在省市組織2～3名專業(yè)人員為主，我司委派 1～2名人員組成建設部考評小組進行考評驗收，考評達標工作每年8月份開始?！　∷摹⑿^(qū)(大廈、工業(yè)區(qū))物業(yè)管理達標的考評與驗收　　經建設部考評組考評驗收后，總分達到90分的小區(qū)(大廈、工業(yè)區(qū))授予“全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)(大廈、工業(yè)區(qū))”稱號，總分達到95分以上的小區(qū)(大廈、工業(yè)區(qū))授予“ 全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀示范住宅小區(qū)(大廈、工業(yè)區(qū))”稱號；頒發(fā)標記牌和獎狀，建設部并在適當?shù)臅r候召開表彰大會。　　五、小區(qū)(大廈、工業(yè)區(qū))物業(yè)管理達標后的檢查　　各地應按照《標準》和《評分細則》的要求做好對已獲得“全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅 小區(qū)(大廈、工業(yè)區(qū))”稱號的小區(qū)(大廈、工業(yè)區(qū))的復查工作。對已獲獎的小區(qū)(大廈、工 業(yè)區(qū))，如管理水平下降，群眾有意見，經省市主管部門檢查，達不到標準規(guī)定的，報建設部批準，取消其光榮稱號。建設也將對其進行不定期的檢查。第五節(jié)　居住小區(qū)物業(yè)管理經費來源和測算　　一、居住小區(qū)物業(yè)管理經費的來源　　居住小區(qū)物業(yè)管理費是指物業(yè)管理單位接受物業(yè)產權人、使用人委托對居住小區(qū)內的房 屋及其設備、專用設施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容貌等項目開展日常維護、修繕、整治服務及提供其它與居民生活相關的服務所收取的費用。為了規(guī)范居住小區(qū)物業(yè)管理服務 收費行為，維護正常收費秩序，促進物業(yè)管理事業(yè)健康發(fā)展，國家計委、建設部1996年2月9 日聯(lián)合頒布了《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務收費暫行辦法》(以下簡稱“暫行辦法”)。為了 貫徹“暫行辦法”各地根據(jù)自己的具體情況先后制定了《實施細則》和具體的收費標準?！　【幼⌒^(qū)物業(yè)管理收費是住宅商品化的產物，是對以往單純靠政府撥款、單位補貼的被 動居面的重大改革。在目前我國廣大居民的收入水平相對較低，還不能承受較高的費用，特別是我國長期實行住宅福利制度，一些居民對收取多項的管理費用，心理準備不足。因此， 居住小區(qū)物業(yè)管理收費，是一個政策性很強，又十分復雜的問題。一方面，它關系到住房改革深入發(fā)展的問題，另方面，又涉及到廣大居民的經濟利益問題。因此，制定合理的收費標 準，確保穩(wěn)定的資金來原，是居住小區(qū)物業(yè)管理企業(yè)必須作好又十分棘手的問題?！　∫鉀Q住室小區(qū)的管理經費問題，需要建立多渠道、多層次的籌集物業(yè)管理費機制。物 業(yè)管理經費來源主要有：　　；　??；　　，多種經營的收入；　?。弧　??！　‖F(xiàn)簡單分述為下：　　。經物價部門批準，物業(yè)管理企業(yè)可以定期向住宅小區(qū)內的單位和居民收取一定數(shù)量的物業(yè)管理服務費?！　∥飿I(yè)管理服務費是指物業(yè)管理單位接受物業(yè)產權人、使用人委托對小區(qū)內的房屋建筑及 其設備、公用設施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容貌等項目開展日常維護、修繕、整治服務及提供其它與居民生活相關的服務所收取的費用。　　在物業(yè)管理經費的籌集中，物業(yè)管理服務收費應是物業(yè)管理經費的穩(wěn)定的主要來源?！　?。小區(qū)維修養(yǎng)護專項基金(以下簡稱維修基金)是指用于小區(qū)共用部位、共用設施設備的更新與大、中修基金。這些費用一旦需要支出，數(shù)額巨大，單靠日 常管理收費無法負擔。因此，有必要以基金的形式事先提取。目前，各地對這項基金的名稱和繳納方法不盡一致，但都明確住宅小區(qū)實行物業(yè)管理應設立專項維修基金?！　【S修基金是通過建立雙向籌集的渠道來收取的，分以下兩種情況：　　(1)公有住房出售后維修基金的收取　　公有住房出售后，維修基金由售房單位和業(yè)主(購房人)雙向籌集?！　、儆墒鄯繂挝话凑找欢ū壤龔氖鄯靠钪刑崛?，原則上，多層住宅不低于售房款的20％，高層住宅不低于售房款的30％?！　、谟蓸I(yè)主一次性或分次籌集。一次性籌集是指在業(yè)主購房時一次性收取一定數(shù)額的維修 基金，其具體標準由當?shù)卣_定。如北京市規(guī)定，1997年公有住房出售后維修基金的交納 標準為建筑面積42元每平方米。分次籌集是指業(yè)主按月、按季或按年分次交納一定數(shù)額的維 修基金?！　?2)商品房出售后維修基金的收取　　商品房出售后，維修基金由開發(fā)建設單位和業(yè)主(購房人)雙向籌集?！　、僭诜课蒌N售階段，建設單位可按住宅的綜合造價提取一定比例維修基金(納入住宅成本)。如有的城市規(guī)定，多層住宅提取2％，高層住宅提取3％?！　、谟蓸I(yè)主一次性或分次籌集。一次性籌集是指業(yè)主購房后，在辦理簽約、入戶手續(xù)時一 次性繳納維修基金。其具體標準為購房款的1％％每平方米提取。分次籌 集是指事先將維修基金計入物業(yè)管理費，然后逐月從收取的物業(yè)管理費中按一定比例(如15 ％)提取并歸集到維修基金中去。　　不管是公有住房出售后，還是商品房出售后，如遇某些重大原因，維修基金不敷使用時 ，經業(yè)主委員會研究決定，還可臨時向業(yè)主籌集。　　(3)維修基金的使用與管理　　維修基金必須?？顚Ｓ茫荒苡糜谖飿I(yè)共用部位和共用設施、設備的更新與大、中修。 因此，必須加強對維修基金使用的管理?！　【S修基金歸全體業(yè)主所有，經業(yè)主委員會批準，委托物業(yè)管理企業(yè)實際操作使用。在業(yè) 主委員會未成立前，可由政府主管部門負責管理。維修基金收繳后，應專戶存入指定銀行，在需要使用時，由物業(yè)管理企業(yè)提出使用計劃與預算，報業(yè)主委員會批準；在使用過程中， 接受業(yè)主委員會和銀行的監(jiān)督檢查。需要注意的是，一般不宜由物業(yè)管理企業(yè)直接掌管這項基金，因為這筆基金是永久存在的，而物業(yè)管理企業(yè)只是受業(yè)主委員會委托在一定時間內管 理該物業(yè)。為了防止物業(yè)管理企業(yè)的短期行為，或是因解聘該企業(yè)而影響這項基金的安全，必須由業(yè)主委員會負責該基金的使用，做到專款專用，防止挪作他用?！　【S修基金的突出特點就是它數(shù)額巨大并可以持續(xù)使用，因此應在保證安全的基礎上，爭 取產生最大的增值收益，如購買國庫券、債券等。產生的利息及收益一方面用于物業(yè)的更新維修，一方面也可彌補日常管理費用的不足?！　?，多種經營的收入。在不向政府要錢，不增加居民的經濟負擔情況下，物業(yè)管理企業(yè)可根據(jù)自身的情況，積極開辦多種經濟實體，開展多種經營，創(chuàng)造經濟效益，以業(yè) 養(yǎng)業(yè)，補充小區(qū)物業(yè)管理經費不足。如組建工程隊，完善住宅小區(qū)配套建設，建小區(qū)圍墻、自行車棚、車庫、鋪設甬路，建停車場等。組建裝修隊對新樓統(tǒng)一管理，統(tǒng)一裝修，開辦商 店、餐飲、健身房、美容美發(fā)廳等。這些經濟實體既為小區(qū)內住用人服務，也向社會承接業(yè)務，用多種經營取得的部分利潤，彌補管理經費的不足，實現(xiàn)以業(yè)養(yǎng)業(yè)的目的?！　∥飿I(yè)管理企業(yè)開展多種經營的收入和利潤，從性質上講屬于物業(yè)管理企業(yè)的收入和經營 利潤。同時，其收入和利潤事先也無法準確的測算和預計。因此，這種收入和利潤并不屬于物業(yè)管理經費穩(wěn)定的來源。這里之所以將物業(yè)管理企業(yè)開展多種經營的部分利潤(注意，只 是部分利潤)也做為物業(yè)管理經費的來源之一，主要是考慮目前我國市場經濟體制尚不完善，從推動物業(yè)管理的運作和人民群眾經濟承受能力的實際出發(fā)，而提出的在一定時期內帶有 較強過渡色彩的措施?！　　？紤]到目前我國的實際情況，廣大居民的收入水平和低租金的住房政策，小區(qū)管理經費完全由住戶負擔，尚有較大困難。因此，為推動物業(yè)管理的發(fā)展 和住房制度的改革，政府還在多方面對物業(yè)管理給予大力扶持?！　∧壳?，政府對物業(yè)管理的扶持主要體現(xiàn)在制定相關的政策和給予一定的資金支持，包括 ：　　，加強對收費的管理?！　　⒏邏核梅?、供暖鍋爐房等共用設施設備的運行、維護和更新等費用仍由使用人所在單位支付，以減輕使用人的負擔。　　，在開展多種經營中可適當減免部分稅金等?！　　⒐灿迷O施設備的維護管理，以減輕小區(qū)日常管理費用的負擔。如北京市規(guī)定，()以上的，其道路 和埋設在道路下的市政排水設施，由市政工程管理部門負責維護、管理；對小區(qū)內供電、供熱、供氣等市政設施也做了相應的規(guī)定，由市政各相應部門承擔一定的維護、管理責任和費 用?！　　ｉ_發(fā)建