【正文】 甲是臺灣同胞，但市區(qū)房產(chǎn)經(jīng)營公司沒有經(jīng)營僑匯住宅的業(yè)務(wù)范圍。 案情分析:　　原告甲不能取得訴爭房屋的所有權(quán)。 法院審理如下：　　 房屋的產(chǎn)權(quán)歸乙所有。但乙始終未說明此房屋是用乙的名義所購置的事實。房產(chǎn)經(jīng)營公司告知乙：臺灣同胞不能在本市區(qū)買商品房，乙就以自己的名義為甲在市區(qū)房產(chǎn)經(jīng)營公司以人民幣47455元的價格簽訂了購房合同，隨后并支付了房款，取得了乙產(chǎn)名的購買房屋發(fā)票并對房屋進行裝修。 　　根據(jù)最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行 [中華人民共和國民法通則]若干問題的意見第128條：公民之間贈與關(guān)系的成立，以贈與物交付為準，贈與房屋，如根據(jù)書面贈與合同辦理了過戶手續(xù)的，應(yīng)當認定贈與關(guān)系成立；未辦理過戶手續(xù)，但贈與人根據(jù)書面贈與合同已將產(chǎn)權(quán)證書交與受贈人，受贈人根據(jù)贈與合同已占有、使用該房屋的，可以認定贈與有效，但應(yīng)令其補辦過戶手續(xù)。在一般情況下，動產(chǎn)的所有權(quán)轉(zhuǎn)移，都是以財產(chǎn)交付作為標志。案例評析：　　此案例的關(guān)鍵在于判斷劉某與張某之間的贈與關(guān)系是否成立，房屋的所有權(quán)是否轉(zhuǎn)移。如此房屋糾紛怎么辦？案情介紹：　　劉某將一幢房屋贈送給了家鄉(xiāng)的親戚張某，并在簽訂了書面贈與合同的情況下，將房產(chǎn)證一并交付。 　　因此商品房房地產(chǎn)案件的處理應(yīng)以各級房地產(chǎn)管理部門頒發(fā)的房地產(chǎn)證為依據(jù)，因為房地產(chǎn)的權(quán)屬問題屬于要式契約，我國對于這種不動產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)做出了明確的登記制度。因為誰也不能肯定其合法購買的房產(chǎn)有一天會不會突然冒出一個影子產(chǎn)權(quán)人或背后產(chǎn)權(quán)人，從而引發(fā)權(quán)屬糾紛。那么，應(yīng)不應(yīng)該保護所謂的影子產(chǎn)權(quán)人呢？ 　　首先購房款的真正來源、目的和原始的證據(jù)均不易查清。因為國家或單位在銷售這類房屋時根據(jù)具體的情況均給予了不同的優(yōu)惠政策使得房價較低，有些房價甚至低于成本價。所以只有經(jīng)過登記的房屋所有權(quán)受法律保護，權(quán)屬證書是房屋產(chǎn)權(quán)的唯一證明。經(jīng)過登記的房地產(chǎn)權(quán)利因受到法律的確認，而取得社會公認的權(quán)威，由法律依靠國家強制力加以保護，可以對抗權(quán)利人以外的任何人。第11條規(guī)定，權(quán)利人（申請人）為自然人的，應(yīng)當使用身份證上的姓名?！　〉?條規(guī)定：房屋權(quán)屬證書是權(quán)利人依法擁有房屋所有權(quán)并對房屋行使占有、使用、收益和處分權(quán)利的唯一合法憑證。 　　在我國如何確定房地產(chǎn)的所有權(quán)呢？《城市房地產(chǎn)管理法》第59條規(guī)定：國家實行土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)登記發(fā)證制度。物權(quán)是排他性的權(quán)利，這是物權(quán)的效力特征。后雙方發(fā)生糾紛，訴諸法律。 迫使他不得不騰退房屋，停止營業(yè)，其裝修房屋的損失以及停止營業(yè)的損失都應(yīng)有張負責賠償。這是《民法通則》第66條明確規(guī)定的。因此房屋的租賃協(xié)議是無效的，至于趙的損失，則按法律追究張的責任?！睹穹ㄍ▌t》地58條規(guī)定：無效的民事行為，從行為開始起就沒有法律約束力。因此，該買賣協(xié)議無效?！　　睹穹ㄍ▌t》第66條規(guī)定：沒有代理權(quán)，超越代理權(quán)或者代理權(quán)終止后的行為，只有經(jīng)過被代理人的追認，被代理人才承擔民事責任?！冻鞘兴接蟹课莨芾項l例》第23條規(guī)定：代理人須按照代理權(quán)限行使代理權(quán)并履行義務(wù)。 案例評析：　　張某超越代理權(quán)而與王某訂立房屋買賣合同，未經(jīng)房主追認，該合同無效。李某聽說后，趕回某市訴至法院，要求王恢復(fù)原狀，返還房屋。幾年后，張某見房屋價格日趨上漲，便自作主張，將房屋賣給了王某，雙方簽訂了協(xié)議，并辦理了產(chǎn)權(quán)變更手續(xù)。房屋代管人無權(quán)出賣其代管的房屋案情介紹:　　李某在某市有四間房。點評：糾正違反物業(yè)管理規(guī)定的行為，不能一味來軟的，也不能一味動硬的。 　　或許了解中海物業(yè)管理規(guī)則的業(yè)主說了好話，打完電話，裝修工頭老實了許多，不僅同意打掃地面，還向護衛(wèi)員道了歉。裝修工頭惱羞成怒，抓住了護衛(wèi)員的衣服就要動手打人，護衛(wèi)員冷靜的對他們說:你們要打我，想到后果了嗎？我看你們還是先給業(yè)主打電話，問他我這樣處理對不對?！　⊙b修工人只好連夜搬運，材料運完之后，他們沒有清掃垃圾就想離開。業(yè)主一走，裝修工頭就給護衛(wèi)員商量，要等第二天再搬。裝修工人弄臟公共場所地面不打掃怎么辦案情介紹：　　一天午夜，中海雅士閣某戶業(yè)主運來不少裝修材料。但未必時時靈驗，像本案例中，你能找醉酒的人來要錢嗎？亦不妨換個思路，先避開鋒芒，做外圍或周邊的工作，再請他們出面協(xié)助，效果可能會更好。倆人轉(zhuǎn)而勸阻三位醉酒滋事的同伴，一起悄然離開。說完即俯身將一個個被踢倒的路標扶起來，放置好（沒有硬性要求搗亂者自己去恢復(fù)原狀，此時此地，是種恰當?shù)倪x擇，它避免了可能發(fā)生的沖突）。這三個人滿嘴酒氣，已呈醉態(tài)，恐怕一時難以理喻。循聲看去，原來是一群外出游玩的夜歸人，正以比賽踢翻消防通道的路標取樂。醉酒違規(guī) 婉言糾正案情介紹：　　一個晚上，月朗星稀?！　∥飿I(yè)公司在職守范圍內(nèi)無失職現(xiàn)象，所以不承擔賠償責任。 點評:　　陳某入住小區(qū)時，已與物業(yè)公司簽訂《業(yè)主公約》，其中包括有不準安防盜窗的規(guī)定，陳某已認可，根據(jù)《民法通則》規(guī)定：企業(yè)已告知當事人情況，雙方已簽協(xié)議，當事人發(fā)生其他意外情況，企業(yè)不負直接責任。經(jīng)法院審理認為：物業(yè)公司的安全員無脫崗、出入完備，各安全員巡邏到位，管里處管理員值班到位，無失職責任?！　『芏嘧舭惭b了窗磁，門磁等防盜設(shè)施，但陳某安裝后的一個夏夜，因乘涼通風后忘記關(guān)掉窗戶，當夜小偷從窗戶潛入后盜走價值兩萬多元的現(xiàn)金、物品等陳某認為這是因為物業(yè)公司不他安防盜窗戶的原因，于是向物業(yè)公司索賠。 　　停車場保管收費應(yīng)承擔保管責任?！　⊥＼噲鍪召M是服務(wù)費。車輛保管關(guān)系與車位有償使用關(guān)系在車輛的寄存行為上是相同、一致的?！　≤囕v保管關(guān)系是車主與停車場形成的車輛寄存與保管的合同關(guān)系。物業(yè)公司必須承擔民事賠償責任。法院認為：　　被告收取原告停車場費時明確注明收取的是車位租金，故無證據(jù)證明雙方之間存在車輛保管關(guān)系，而是車位有償使用關(guān)系，判決物業(yè)公司不承擔丟車之民事賠償責任。物業(yè)公司認為收費和賠償條件太不對等，一輛轎車一小時收費才5元錢，室內(nèi)停放包月最嗖?00元，一旦停車場內(nèi)車輛丟失，車主以停車場負保管責任為由要求停車場賠償丟車的巨額損失，對停車場、對物業(yè)公司太不公平，由此不予賠償。五、保安、公共秩序篇本案管理處作為第三人實施緊急避險行為，如果采取的緊急避險措施沒有超過必要的限度，則不應(yīng)承擔賠償責任。受害人要求補償?shù)模梢载熈钍芤嫒诉m當補償?quot；本案中，張先生長期不在家，而家中卻突然漏水，說明漏水不是人為因素引起的，可能是水管等相關(guān)設(shè)備自然老化或其他自然因素引起的。　　管理處為了他人（王小姐及其他住戶）的利益免受正在發(fā)生的損害，在無法及時與您聯(lián)系的情況下將房門撬開進行維修，完全符合緊急避險的條件。我國民法通則明確規(guī)定正當防衛(wèi)和緊急避險為抗辯的正當理由，可以以此主張具有正當性和合法性的侵權(quán)行為不承擔民事責任。所謂緊急避險，是指為了本人或第三人的人身或財產(chǎn)或者公共利益免遭正在發(fā)生的，實際存在的危險而不得已采取的一種加害于他人人身或財產(chǎn)的損害行為。張先生認為，管理處未經(jīng)他同意便擅自將他的房門撬開，屬于私闖民宅的行為，是犯罪行為，張先生要求物業(yè)管理公司賠償損失。前幾天，張先生家突然漏水，使樓下王小姐家里的天花板、家具、衣被受到損害。 點評：物業(yè)管理在旁人看來是一件輕松的工作，看看門口掃掃地便可完成。事件發(fā)生后發(fā)現(xiàn)管理處全體員工都全力以赴，辛勞地工作，井井有條的處理步驟、團結(jié)協(xié)作精神表露無遺，令住戶感覺到所居住的物業(yè)有此專業(yè)的管理隊伍是光榮的，因此特別寫信予以表揚。就在當天中午，總公司收到住戶的信件，打開一看，竟然不是投訴信而是表揚信。事件發(fā)生后發(fā)現(xiàn)管理處全體員工都全力以赴，辛勞地工作，井井有條的處理步驟、團結(jié)協(xié)作精神表露無遺，令住戶感覺到所居住的物業(yè)有此專業(yè)的管理隊伍是光榮的，因此特別寫信予以表揚。就在當天中午，總公司收到住戶的信件，打開一看，竟然不是投訴信而是表揚信。在盛情難卻的環(huán)境下，員工只能道謝后接受； 　　整個事故處理過程中不斷接到住戶的查詢，但在管理處員工耐心地向每一查詢者解釋后，住戶皆接受而無一投訴； 　　柴油發(fā)電機整晚發(fā)出隆隆的響聲，無一住戶因噪音投訴。 　　在崗所有員工都完全投入于各自的工作中，整個修復(fù)工作最后于第二天上午六時完成。管理處全體職員都主動推卻私人事務(wù)，自愿留下協(xié)助工作?！　“踩?　　增派保安員到現(xiàn)場維持秩序和協(xié)助工作；　　安排保安員不斷于樓層間穿插巡邏，提醒住戶注意治安和消防安全?！　≌彰鳌　楦鲘徫槐０矄T配備應(yīng)急燈和手電筒； 　　安排保安員持應(yīng)急燈和手電筒于消防樓梯處護送低樓層住戶上下?！　『髠浒l(fā)電機 　　安排專人監(jiān)控后備發(fā)電機運行，以免出現(xiàn)故障；準備充足燃料以備發(fā)電機長時間的運行需要。　　大樓整體安全會受影響，隱患因停電而存在； 采取措施：　　管理處針對以上問題，逐一做出相應(yīng)措施：　　生活用水　　尋找供水點。到達現(xiàn)場，發(fā)現(xiàn)原因出自供應(yīng)該四幢大樓電力的低壓配電柜燒毀，在征詢工程主管意見后，估計最少須要8個小時才能更換修復(fù)。四、突發(fā)事件篇小區(qū)內(nèi)突然停電 物業(yè)公司采取措施案情介紹：　　某日中午約一時，正值午膳時間，筆者接獲傳呼，留言為小區(qū)內(nèi)四幢住宅大樓(共約1000戶)突然停電。多數(shù)情況下,還是需要采取綜合措施,才能全面加以解決。 點評：解決難題一招靈的時候也有,但為數(shù)不多。某些單位不聽招呼繼續(xù)亂派廣告,就把其列入黑名單,嚴格限制這些單位在海富花園內(nèi)的經(jīng)營活動,直至真做出保證,并確實改正自己的違規(guī)行為。發(fā)現(xiàn)樓內(nèi)派發(fā)廣告,當即接照廣告上的聯(lián)系渠道,或打電話或邀人前來,指出其錯誤做法和應(yīng)當怎樣去做,敦促其依規(guī)行事(抓住其想促成生意的心理,’’騙’’其上門來接受教育,辦法巧妙)。在每幢大廈入口處設(shè)置一廣告櫥窗,為向海富花園住戶傳播信息的各界人士提供廣告登載服務(wù),變堵為疏(先提供正當渠道,再去堵歪門邪道,工作阻力就小了),進而實現(xiàn)對其的有序管理。 案情分析：　　實行封閉式管理的樓宇內(nèi)部,又何以如此呢?管理處在查處了幾例之后,發(fā)現(xiàn)樓內(nèi)廣告的派發(fā)有三種情況：一、是經(jīng)批準入樓為住戶提供服務(wù)的某些人員順便所為；二、是以探訪名義上樓而實有其它意圖的住戶親友乘隙所為；三、是本人承做特定生意的個別住戶刻意所為(全面探明原因,才好逐個對癥下藥)。通過加強護衛(wèi)巡邏工作,很快就基本杜絕了戶外亂派招貼。即使是作為全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀示范小區(qū)的海富花園,也未能幸免。如何治理亂貼亂畫案情介紹：　　亂派招貼,被人戲稱為城市的牛皮癌。原告提出減免一個月管理費的請求，屬于雙方的物業(yè)管理合同的范圍，與本案侵權(quán)糾紛不是同一法律關(guān)系，原告應(yīng)另行主張權(quán)利；原告要求賠禮道歉和賠償精神損失的請求于法無據(jù)，法院不予支持；原告提出的1元經(jīng)濟損失賠償獲得法院支持?！　?月27日，供電局的人要求該公司打開配電房的門，但因其不是該公司認識的負責本小區(qū)用電管理的工作人員，也未能提供相應(yīng)的工作證件，因此，拒絕打開配電房。業(yè)主認為被告利用管理之便，以停電方式威逼他，給其帶來生活的極大不便，請求法院判決被告排除供電妨害，并向原告賠禮道歉，減收一個月管理費，賠償經(jīng)濟損失1元和精神損失費749元。為此，業(yè)主向物業(yè)公司提出強烈交涉，但無任何效果。物業(yè)公司擅自停電 法院判業(yè)主獲賠1元案情介紹:　　2002年3月25日下午4時左右，某業(yè)主家里突然被停電。久而久之,習(xí)慣成自然。 點評：克服人們的劣習(xí),不做宣傳教青工作是不行的,光靠宣傳教育也是不能的。之后,海富花園的綠地中依然游人如織,但踐踏綠地的現(xiàn)象已經(jīng)較為鮮見。灑了水,請你坐,你會去坐嗎?),使人們盡享自然,而又無法作出石筍系馬等煞風景之舉。針對午后至零時人們出入較多的特點,此間的中班護衛(wèi)指定一人重點負責綠地的巡邏,同時規(guī)定管理處其他員工若發(fā)現(xiàn)有人踐踏綠地,都要主動上前勸阻(辦事有分工,管事不分家,這為高水準物業(yè)管理所必須),把綠地管理擺上重要版面,不留真空；　　疏——營造客觀情境,疏導(dǎo)游人流向。采取措施：　　海富管理處拓寬思路,采取了教、管、疏相結(jié)合的新招數(shù):　　教——加大宣傳力度,提高宣傳藝術(shù)。春、夏、秋的傍晚時分,眾多住戶和游客都喜歡在這里駐足小慧,裝點深南東路上這道亮麗的風景線。有人逗留損毀綠地怎么辦案情介紹：　　海富花園前原來有一片敞開式綠地。 從本案的實際情況來看，乙的自建房從1996年開始，已使用20余年，歸丙繼續(xù)使用后，丙在向中胡同9號院內(nèi)又無其他廚房，一旦拆除，勢必又給丙家正常生活造成影響?！　「鶕?jù)河南省《住宅室內(nèi)裝飾裝修的管理辦法》規(guī)定：不能搭建影響他人通風、采光、有礙觀瞻的建筑物。甲現(xiàn)收回原出租房屋后，乙的自建房對甲來說已經(jīng)構(gòu)成了通風、采光方面的妨礙，根據(jù)《民法通則》第83條規(guī)定的處理相鄰關(guān)系的糾紛原則：即有利于發(fā)展生產(chǎn)、方便人民群眾的生活、公開合理、有利于團結(jié)互助。 點評：　　本案涉及的是相鄰關(guān)系中通風、采光問題，解決問題的關(guān)鍵是能否任定乙的自建房對甲房屋的通風、采光構(gòu)成妨礙，同時又要兼顧歷史形成原因和方便生活的原則。乙、丙以自建房仍需繼續(xù)使用為由，拒絕拆除。乙搬出后，甲即要求乙、丙拆自建廚房，以免影響房屋的通風采光，雙方爭執(zhí)不一。1991年5月，乙退還甲的兩間私房，搬至一居民小區(qū)居住。從1996年起，乙租住甲北房最西2間。相鄰兩家因采光權(quán)而產(chǎn)生糾紛案情介紹：　　甲在某市區(qū)向中胡同9號院有私房9間。這就給物業(yè)管理人員出了一個題目，即：如何巧妙地借人之力，成我之事。最終，業(yè)主同意按規(guī)定位置打空調(diào)孔?！　≈鞴芤姇r機基本成熟，便悄悄將空調(diào)公司的人叫到一邊，告誡說：你們應(yīng)當知道中海物業(yè)的管理規(guī)定，如果執(zhí)意違規(guī)行事，可要考慮今后如何在我們的轄區(qū)內(nèi)做生意。說明物業(yè)公司要求在指定位置安裝空調(diào)、管線不能外露，是為了保證小區(qū)的外觀統(tǒng)一美觀，強調(diào)如果我們也像有些小區(qū)那樣各行其是安空調(diào)，那咱們的小區(qū)的外立面就會雜亂不堪入目，提醒這里畢竟是您的家園，您肯定也不希望舉目就看到這樣的景象。他認為物業(yè)公司規(guī)定的位置太不合理，強烈要求將空調(diào)孔打在窗戶上方，并且明確表示：我今天就要在這里打孔，看你們會把我怎么樣？此時，空調(diào)公司的人員還不停地在一旁說著風涼話