【正文】 。（三）物業(yè)服務(wù)成本構(gòu)成包干制的物業(yè)服務(wù)成本或者酬金制的物業(yè)服務(wù)支出，一般包括以下部分：管理服務(wù)人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等；物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運行、維護費用；物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用；物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護費用；物業(yè)管理區(qū)域秩序維護費用；辦公費用；物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊；物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險費用；經(jīng)業(yè)主同意的其他費用。（二）、物業(yè)服務(wù)收費形式與成本構(gòu)成包干制收費形勢包干制是指由業(yè)主向物業(yè)管理企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費用，盈余或者虧損均由物業(yè)管理企業(yè)享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計費方式。二是政府指導(dǎo)價：是指由政府價格主管部門或者其他有關(guān)部門，按照定價權(quán)限和范圍規(guī)定基準(zhǔn)價及其浮動幅度，指導(dǎo)經(jīng)營者指定的價格。二、物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)三、物業(yè)服務(wù)收費管理根據(jù)《價格法》和《物業(yè)管理條例》的基本精神，2003年11月，國家發(fā)展改革委員會和建設(shè)部聯(lián)合頒布了《物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》。一般情況下，這類服務(wù)是在物業(yè)服務(wù)合同未約定而專項服務(wù)項目中也沒有的，應(yīng)業(yè)主特殊需要而提供的。主要的內(nèi)容一般有日常生活（如：代購米面、代買蔬菜、接送學(xué)童、取送信報、家政保潔等）、商業(yè)服務(wù)（如：開展酒店、飯店、招待所進行經(jīng)營服務(wù)等）、文教衛(wèi)生（文藝演出、體育比賽、各類講座等）、社會福利（幫助孤寡老人等）、中介服務(wù)（房屋租賃、房地產(chǎn)評估、代請家教、保姆等）五類。物業(yè)管理服務(wù)主要內(nèi)容包括以下內(nèi)容：房屋共有部位的維修、養(yǎng)護與管理；房屋共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護與管理；物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護與管理；物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生與綠化管理服務(wù)；物業(yè)區(qū)域內(nèi)公共秩序、消防、交通等協(xié)管事項服務(wù)；物業(yè)裝飾裝修管理服務(wù)；物業(yè)檔案資料的管理；專項維修資金的代管服務(wù)。第三節(jié)物業(yè)管理服務(wù)一、物業(yè)管理服務(wù)的內(nèi)容物業(yè)管理服務(wù)是指業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)通過物業(yè)服務(wù)合同約定的公共性服務(wù)。隨后，南方一些沿海城市也相繼成立了物業(yè)管理公司。該公司按照社會化、專業(yè)化的管理原則和企業(yè)經(jīng)營的方式，對住宅小區(qū)實施專業(yè)管理，為業(yè)主提供有償服務(wù)，收取相應(yīng)的服務(wù)費用，建立“獨立核算、自負(fù)盈虧、自我發(fā)展、自我完善”的運行機制。各地對住宅小區(qū)的管理模式進行多方面的探索，對長期以來的行政管房方式都做了不同程度的改革，也取得了一些效果，但都沒有將房屋管理推向市場，沒有從根本上改變住宅小區(qū)的行政管理體制。希爾女士實施規(guī)范的物業(yè)管理后，住房秩序和居住環(huán)境有了明顯的改善，社會其他人士也紛紛效仿，并取得政府的關(guān)注。希爾的女士為在其名下出租的房屋制定了一套行之有效的管理方法，引導(dǎo)要求租戶嚴(yán)格遵守。由于當(dāng)時房屋管理混亂，居住環(huán)境惡劣，引起大量事端。物業(yè)管理的內(nèi)容是對物業(yè)進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序進行維護。對物業(yè)管理定義的理解：物業(yè)管理是由業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)的方式來實現(xiàn)的活動。第五條 處罰決定的簽收過失處罰由部門根據(jù)過失的事實表現(xiàn)填寫《工作處罰單》，《工作處罰單》由失職的員工簽收，副本由各部門每月上報工資單同時報公司辦公室存檔。以上提及的過失內(nèi)容非盡完備，員工如有過失行為，而未列入以上各類過失中，公司有權(quán)決定過失類別，并做出相應(yīng)的處理。一年內(nèi)受到兩次通報批評處分時，將被解除勞動合同。發(fā)生“中度過失”者，將給予書面警告，書寫改正保證書，并扣款20100元；“中度過失”重犯者，予以通報批評、降職降級或調(diào)換崗位，并扣款100300元。第四條 過失處罰過失處罰分為口頭警告、書面警告、通報批評、解除勞動合同。第三條 嚴(yán)重過失年累計曠工達6天以上的或連續(xù)曠工3天以上的；挪用或偷竊公司財產(chǎn)、同事財物，查證屬實的；在單位或宿舍內(nèi)打架斗毆的；對各級管理人員或同事恐嚇威脅的；虛報偽造各種發(fā)票冒領(lǐng)費用的；煽動他人怠工罷工；組織、參與集體上訪的；對外宣傳有損公司形象的內(nèi)容或制造謠言，給公司形象造成損害的；不服從公司安排或調(diào)動工作者；嚴(yán)重失職對公司造成損失貳仟元以上者、給公司經(jīng)濟或聲譽帶來嚴(yán)重?fù)p失的；有意泄露公司商業(yè)技術(shù)秘密的；1確認(rèn)與公司業(yè)務(wù)競爭對手有聯(lián)絡(luò)，給公司帶來損失（或潛在影響）的；11依法被追究刑事責(zé)任的；1虧空公款者；1襲擊其他職員、主管同事或客人，擾亂正常工作秩序的；1在工作中使用毒品、酗酒或賭博；1偽造公司文件的；1故意參與危害公司或其他職員的活動；1故意破壞公司設(shè)施、設(shè)備，工具情節(jié)嚴(yán)重者；1偽造個人人事資料者；未經(jīng)公司事先書面同意為另一家公司工作的；2從公司領(lǐng)取薪酬、報酬，或報銷方面造假或協(xié)助他人造假者；2考核連續(xù)兩年不合格者；2貪污（如收款但不出具發(fā)票的）受賄、盜竊、賭博、營私舞弊、私設(shè)小金庫等行為；2玩忽職守，違反技術(shù)操作規(guī)程和安全規(guī)程，違章指揮或隱瞞工作過失造成事故或損失的；2服務(wù)態(tài)度差，對客戶投訴屢教不改或損害客戶利益；2其他有違反公司勞動紀(jì)律和規(guī)章制度情節(jié)特別嚴(yán)重的；2觸犯國家法律及法規(guī)，被刑事拘留或受到更嚴(yán)重懲罰。第一條輕微過失工作或服務(wù)態(tài)度不佳；遲到、早退；不按部門工作規(guī)程要求工作；沒有遵守各部門訂立的崗位職責(zé)；拖延執(zhí)行上級命令的；托他人考勤（打卡）或代人考勤（打卡）。管驗收，一邊準(zhǔn)備入伙交接，大量的工程遺留問題急需解決。開業(yè)時管理公司全面介入，開始履行“管家”職責(zé)。其作用類似監(jiān)理。（5）便于日后對物業(yè)的管理方便物業(yè)管理中維修保養(yǎng)計劃的制定；方便物業(yè)管理中的檢修宿短檢修的時間；能夠或比較容易保證維修質(zhì)量；方便改造、拆除、搭建等改進工程的進行及設(shè)備重?fù)Q。就可有效防止施工質(zhì)量問題的發(fā)生和延續(xù)，因此物業(yè)管理公司參與監(jiān)督施工質(zhì)量，使工程質(zhì)量有多了一份保證，同時對物業(yè)管理人員的素質(zhì)要求也相應(yīng)提高了。（2）改進完善物業(yè)的具體設(shè)計比如：南方的用電量大，空調(diào)都有好幾臺如按國家標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計的普通電路就不能承載大功率空調(diào)負(fù)荷。物業(yè)管理的前期介入，對開發(fā)商物業(yè)管理公司及以后物業(yè)的所有或使用者都十分必要。第三篇：前期物業(yè)管理培訓(xùn)資料前期物業(yè)管理一、前期物業(yè)管理時間段銷售前期介入準(zhǔn)備階段、接管驗收交付裝修管理業(yè)主委員會成立二、前期介入作用：首先是發(fā)現(xiàn)問題，完善物業(yè)的使用功能為開發(fā)商提出設(shè)計中存在的不合理設(shè)計監(jiān)督施工的質(zhì)量竣工驗收和接管驗收三、前期介入的幾種方式；早期介入中期介入晚期介入四、前期工作的內(nèi)容是什么：組建公司了解熟悉物業(yè)資料接管接管驗收文案制作部門協(xié)調(diào)交付現(xiàn)場布置五、概念：前期介入是指物業(yè)管理公司在接管物業(yè)之前，就參與物業(yè)的規(guī)劃設(shè)計和建設(shè)的過程從業(yè)主與使用人及物業(yè)管理的角度。住宅區(qū)管理服務(wù)費的基本開支包括：A、住宅區(qū)公用設(shè)施、設(shè)備和公共場所（地）的日常管理、養(yǎng)護費用（包括材料費用、公用水電費、設(shè)備損耗費、垃圾清運費、綠化養(yǎng)護費等）；B、管委會、管理處規(guī)定人員的津貼、工資、福利及辦公費用；C、就管理工作聘請的專營公司及其他聘請人員的費用；D、住宅區(qū)公用設(shè)施、設(shè)備必要的保險費用和法定稅費； E、住宅區(qū)必要的社區(qū)文化活動費用。共用部位是指結(jié)構(gòu)相連或具有、共用性質(zhì)的部位、設(shè)施和設(shè)備，包括：房屋的承重結(jié)構(gòu)部位（包括基礎(chǔ)、屋蓋、梁、柱、墻體等）、抗震結(jié)構(gòu)部位（包括構(gòu)造柱、梁、墻）、外墻面、樓梯間、公共通道、門廳、屋面、本體共用排煙道（管）、電梯設(shè)備、本體消防設(shè)施等。業(yè)主與非業(yè)主使用人之間的維修養(yǎng)護責(zé)任依照法律和合同確定。自用部位是指戶門以內(nèi)、毗連部位以外的全部自用部位、設(shè)施和設(shè)備，包括自用陽臺、門、窗防盜網(wǎng)，室內(nèi)自用隔墻、墻（板）面等。八、住宅區(qū)內(nèi)禁止下列行為：踐踏、占用綠化地；占用樓梯間、通道、屋面、平臺、道路、停車場、自行車房（棚）等公用設(shè)施而影響其正常使用功能；亂拋垃圾、雜物；影響市容觀瞻的亂搭、亂掛等；損毀、涂劃園林藝術(shù)雕塑；聚眾喧鬧；隨意停放車輛和鳴喇叭；發(fā)出超出規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪音；排放有毒、有害物質(zhì)；經(jīng)營業(yè)主公約所所禁止的行業(yè)；1法律、法規(guī)及政府規(guī)定禁止的其他行為。六、物業(yè)管理公司的義務(wù)：以為業(yè)主服務(wù)為宗旨，注重社會效益、經(jīng)濟效益和環(huán)境效益；按市住宅主管部門規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)的委托管理合同對住宅區(qū)實施物業(yè)管理；接受業(yè)主委員會和業(yè)主的監(jiān)督；組織或協(xié)助有關(guān)部門提供社區(qū)生活服務(wù)和開展社區(qū)文化活動；按照法律法規(guī)和市政府的有關(guān)規(guī)定從事經(jīng)營活動。四、物業(yè)管理公司在住宅區(qū)范圍內(nèi)就下列事項進行管理：房屋的使用、維修、養(yǎng)護；消防、電梯、機電設(shè)備、路燈、連廊、自行車房（棚）、園林綠化地、溝、渠、池、道路、停車場等公用設(shè)施的使用、維修、養(yǎng)護和管理；清潔衛(wèi)生車輛行駛及停泊；公共秩序；市住宅主管部門規(guī)定和委托管理合同檢定的其他物業(yè)管理事項。二、業(yè)主概念：是指住宅區(qū)內(nèi)住宅和非住宅房屋的所有權(quán)人。6．在火災(zāi)警報期間，撤離樓宇的最安全方法是選擇最近的安全出口（走火通道）。C：就地取材，及時滅火（消防中心設(shè)備打為自動狀態(tài)，聯(lián)動相關(guān)設(shè)備）。5．火災(zāi)救急程序：A：發(fā)現(xiàn)火災(zāi)，保持鎮(zhèn)定。3．電氣火災(zāi)的撲救：當(dāng)電器設(shè)備著火時，應(yīng)先立即將有關(guān)設(shè)備的電源切斷，再進行滅火，對著火的帶電設(shè)備應(yīng)使用不導(dǎo)電的ABC干粉、二氧化碳等滅火器滅火，而不能使用泡沫滅火器和水滅火。C：窒息滅火法——根據(jù)可燃物燃燒需要足夠的空氣這一條件，采用適當(dāng)措施阻止空氣流入燃燒區(qū)，使燃燒物缺乏氧氣助燃而熄滅。2．滅火的方法及原理：A：隔離滅火發(fā)——根據(jù)發(fā)生燃燒必須具備可燃物這一條件，將與燃燒物鄰近的可燃物隔開，阻止燃燒進一步擴散。4．火警電話：公安消防“119”，消防控制中心直線“********”，內(nèi)線“***”。2．當(dāng)發(fā)現(xiàn)火情現(xiàn)場只有一個人時，應(yīng)一邊報警、一邊進行處理。（四）．怎樣報警：任何員工發(fā)現(xiàn)火情，須用對講機或電話通知消防中心。E．關(guān)閉好防火（煙）門，（出口嚴(yán)禁上鎖）F．定期做好消防設(shè)施、設(shè)備的檢查、做到完整好用。C．不要把煙頭亂丟亂仍。3．日常生活防火措施有：A．嚴(yán)