【正文】 進(jìn)行及設(shè)備重?fù)Q。七、前期介入的方式及內(nèi)容：〈一〉積極參與物業(yè)的規(guī)劃設(shè)計(jì)審閱設(shè)計(jì)圖紙?zhí)岢鲇嘘P(guān)結(jié)構(gòu)布局和功能方面的改良建議；提出設(shè)備配置或容易以及服務(wù)方面的改良意見(jiàn)；提出設(shè)計(jì)中遺漏的工程項(xiàng)目〈二〉嚴(yán)格監(jiān)理施工的每一環(huán)節(jié)中期介入：是指物業(yè)的土建結(jié)構(gòu)已封頂，工程進(jìn)入到設(shè)備安裝和內(nèi)部裝修階段，物業(yè)管理公司的進(jìn)入，一方面熟悉線路管道的鋪設(shè)走向，另一方面對(duì)設(shè)備安裝的質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)督。其作用類似監(jiān)理。八、做好準(zhǔn)備開(kāi)始接管當(dāng)家晚期介入：是指物業(yè)建設(shè)工程基本結(jié)束，工程開(kāi)始竣工驗(yàn)收，移交接管驗(yàn)思想方面：由于時(shí)間緊迫為了趕上按時(shí)交樓或開(kāi)業(yè)的日期，往往是一邊接收和準(zhǔn)備入伙及籌備。開(kāi)業(yè)時(shí)管理公司全面介入，開(kāi)始履行“管家”職責(zé)。晚期介入是管理公司由先前的顧問(wèn)工作轉(zhuǎn)入實(shí)質(zhì)性的操作工作。管驗(yàn)收，一邊準(zhǔn)備入伙交接，大量的工程遺留問(wèn)題急需解決。收樓在即，籌備工作迫在眉睫，這一階段是物業(yè)管理工作最艱苦的時(shí)期，又是考驗(yàn)物業(yè)公司實(shí)力和素質(zhì)的一場(chǎng)“仗”第四篇：物業(yè)管理公司員工管理制度物業(yè)管理公司員工管理制度（處罰規(guī)定參考文本）為提高員工素質(zhì)，加強(qiáng)內(nèi)部管理，對(duì)員工過(guò)失按輕微過(guò)失、中度過(guò)失、嚴(yán)重過(guò)失三類視其情節(jié)輕重給予適當(dāng)?shù)奶幜P。第一條輕微過(guò)失工作或服務(wù)態(tài)度不佳；遲到、早退；不按部門工作規(guī)程要求工作；沒(méi)有遵守各部門訂立的崗位職責(zé)；拖延執(zhí)行上級(jí)命令的；托他人考勤（打卡）或代人考勤（打卡）。第二條 中度過(guò)失遲到、早退當(dāng)月累計(jì)達(dá)3次以上者；曠工一天以上的；在值班時(shí)擅自離崗、睡崗或違反操作；不愛(ài)惜公司財(cái)產(chǎn)者；沒(méi)有盡職及時(shí)報(bào)告事故的；服務(wù)態(tài)度差受到有效投訴的；當(dāng)班時(shí)喝酒或酒后上崗者；未經(jīng)公司同意接受供應(yīng)商或客戶的饋贈(zèng)查實(shí)者；在考勤記錄、統(tǒng)計(jì)、病假、報(bào)銷等有欺騙行為；未經(jīng)公司授權(quán)自行配置或出借公司各類鑰匙、重要財(cái)物及其他違紀(jì)行為者；1對(duì)用戶（客戶）使用褻瀆性或辱罵性語(yǔ)言影響惡劣者；1其他有違反公司勞動(dòng)紀(jì)律和規(guī)章制度情節(jié)較嚴(yán)重的。第三條 嚴(yán)重過(guò)失年累計(jì)曠工達(dá)6天以上的或連續(xù)曠工3天以上的；挪用或偷竊公司財(cái)產(chǎn)、同事財(cái)物，查證屬實(shí)的；在單位或宿舍內(nèi)打架斗毆的；對(duì)各級(jí)管理人員或同事恐嚇威脅的；虛報(bào)偽造各種發(fā)票冒領(lǐng)費(fèi)用的；煽動(dòng)他人怠工罷工；組織、參與集體上訪的；對(duì)外宣傳有損公司形象的內(nèi)容或制造謠言，給公司形象造成損害的；不服從公司安排或調(diào)動(dòng)工作者；嚴(yán)重失職對(duì)公司造成損失貳仟元以上者、給公司經(jīng)濟(jì)或聲譽(yù)帶來(lái)嚴(yán)重?fù)p失的；有意泄露公司商業(yè)技術(shù)秘密的；1確認(rèn)與公司業(yè)務(wù)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手有聯(lián)絡(luò)，給公司帶來(lái)?yè)p失（或潛在影響）的；11依法被追究刑事責(zé)任的；1虧空公款者；1襲擊其他職員、主管同事或客人，擾亂正常工作秩序的；1在工作中使用毒品、酗酒或賭博；1偽造公司文件的；1故意參與危害公司或其他職員的活動(dòng)；1故意破壞公司設(shè)施、設(shè)備，工具情節(jié)嚴(yán)重者；1偽造個(gè)人人事資料者；未經(jīng)公司事先書面同意為另一家公司工作的；2從公司領(lǐng)取薪酬、報(bào)酬，或報(bào)銷方面造假或協(xié)助他人造假者；2考核連續(xù)兩年不合格者；2貪污（如收款但不出具發(fā)票的）受賄、盜竊、賭博、營(yíng)私舞弊、私設(shè)小金庫(kù)等行為；2玩忽職守，違反技術(shù)操作規(guī)程和安全規(guī)程，違章指揮或隱瞞工作過(guò)失造成事故或損失的；2服務(wù)態(tài)度差，對(duì)客戶投訴屢教不改或損害客戶利益；2其他有違反公司勞動(dòng)紀(jì)律和規(guī)章制度情節(jié)特別嚴(yán)重的；2觸犯國(guó)家法律及法規(guī)，被刑事拘留或受到更嚴(yán)重懲罰。2法律法規(guī)規(guī)定的其他情形。第四條 過(guò)失處罰過(guò)失處罰分為口頭警告、書面警告、通報(bào)批評(píng)、解除勞動(dòng)合同。發(fā)生“輕微過(guò)失”者，將給予口頭警告，并可扣款520元；“輕微過(guò)失”重犯者，將給予書面警告，書寫改正保證書，并扣款20100元；同一過(guò)失屢犯者，予以通報(bào)批評(píng)、降職降級(jí)或調(diào)換崗位，并扣款100300元。發(fā)生“中度過(guò)失”者，將給予書面警告，書寫改正保證書，并扣款20100元；“中度過(guò)失”重犯者，予以通報(bào)批評(píng)、降職降級(jí)或調(diào)換崗位，并扣款100300元。發(fā)生“嚴(yán)重過(guò)失”者，予以通報(bào)批評(píng)、降職降級(jí)或調(diào)換崗位，并扣款1001000元；重犯者及嚴(yán)重違紀(jì)違法者，將予以解除勞動(dòng)合同，并追究對(duì)公司所造成的經(jīng)濟(jì)損失；情節(jié)嚴(yán)重，觸犯法律的，遞交司法機(jī)關(guān)依法處理。一年內(nèi)受到兩次通報(bào)批評(píng)處分時(shí)，將被解除勞動(dòng)合同。凡發(fā)生以上過(guò)失而被公司解除勞動(dòng)合同的，一律不作任何經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償。以上提及的過(guò)失內(nèi)容非盡完備，員工如有過(guò)失行為，而未列入以上各類過(guò)失中，公司有權(quán)決定過(guò)失類別，并做出相應(yīng)的處理。經(jīng)公司研究后增補(bǔ)的條款，將自動(dòng)成為員工行為規(guī)則的一部分。第五條 處罰決定的簽收過(guò)失處罰由部門根據(jù)過(guò)失的事實(shí)表現(xiàn)填寫《工作處罰單》，《工作處罰單》由失職的員工簽收，副本由各部門每月上報(bào)工資單同時(shí)報(bào)公司辦公室存檔。2第五篇：?jiǎn)T工培訓(xùn)資料(物業(yè)管理基礎(chǔ)知識(shí))物業(yè)管理概述第一節(jié)物業(yè)管理的概念物業(yè)管理是指業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(dòng)。對(duì)物業(yè)管理定義的理解：物業(yè)管理是由業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)管理企業(yè)的方式來(lái)實(shí)現(xiàn)的活動(dòng)。物業(yè)管理活動(dòng)的基礎(chǔ)是物業(yè)服務(wù)合同。物業(yè)管理的內(nèi)容是對(duì)物業(yè)進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序進(jìn)行維護(hù)。第二節(jié)我國(guó)物業(yè)管理的產(chǎn)生與發(fā)展物業(yè)管理起源于19世紀(jì)60年代的英國(guó)，當(dāng)時(shí)正值資本主義上升時(shí)期，在城市化迅猛發(fā)展的形勢(shì)下，大量農(nóng)村人口涌入城市，但城市房屋跟不上人口的激增，造成嚴(yán)重的房荒。由于當(dāng)時(shí)房屋管理混亂，居住環(huán)境惡劣，引起大量事端。一位名叫奧克維婭希爾的女士為在其名下出租的房屋制定了一套行之有效的管理方法，引導(dǎo)要求租戶嚴(yán)格遵守。奧克維婭希爾女士實(shí)施規(guī)范的物業(yè)管理后，住房秩序和居住環(huán)境有了明顯的改善，社會(huì)其他人士也紛紛效仿，并取得政府的關(guān)注。我國(guó)隨著住房商品化的深入發(fā)展，如何管理好新建住宅小區(qū)和各類商品房屋，既是廣大群眾的迫切要求，也是在新形勢(shì)下擺在房地產(chǎn)主管部門面前的緊迫任務(wù)。各地對(duì)住宅小區(qū)的管理模式進(jìn)行多方面的探索，對(duì)長(zhǎng)期以來(lái)的行政管房方式都做了不同程度的改革，也取得了一些效果，但都沒(méi)有將房屋管理推向市場(chǎng)，沒(méi)有從根本上改變住宅小區(qū)的行政管理體制。1981年3月10日，深圳市第一家涉外商品房管理的專業(yè)公司——深圳市物業(yè)管理公司掛牌成立。該公司按照社會(huì)化、專業(yè)化的管理原則和企業(yè)經(jīng)營(yíng)的方式，對(duì)住宅小區(qū)實(shí)施專業(yè)管理，為業(yè)主提供有償服務(wù)，收取相應(yīng)的服務(wù)費(fèi)用，建立“獨(dú)立核算、自負(fù)盈虧、自我發(fā)展、自我完善”的運(yùn)行機(jī)制。使房屋管理工作從政府行為改變?yōu)槠髽I(yè)行為，使房屋管理從政府補(bǔ)貼為主到自負(fù)盈虧，為特區(qū)乃至全國(guó)房屋管理工作的改革提供了成功的經(jīng)驗(yàn)。隨后，南方一些沿海城市也相繼成立了物業(yè)管理公司。由此，我國(guó)城鎮(zhèn)房屋管理開(kāi)始逐步走上專業(yè)化的物業(yè)管理道路。第三節(jié)物業(yè)管理服務(wù)一、物業(yè)管理服務(wù)的內(nèi)容物業(yè)管理服務(wù)是指業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)通過(guò)物業(yè)服務(wù)合同約定的公共性服務(wù)。包含兩方面內(nèi)容：一是對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行、維修、養(yǎng)護(hù)、管理；二是維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序。物業(yè)管理服務(wù)主要內(nèi)容包括以下內(nèi)容：房屋共有部位的維修、養(yǎng)護(hù)與管理；房屋共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)與管理；物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)與管理；物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生與綠化管理服務(wù)；物業(yè)區(qū)域內(nèi)公共秩序、消防、交通等協(xié)管事項(xiàng)服務(wù)；物業(yè)裝飾裝修管理服務(wù)；物業(yè)檔案資料的管理；專項(xiàng)維修資金的代管服務(wù)。針對(duì)性的專項(xiàng)服務(wù)：這類服務(wù)是物業(yè)管理企業(yè)面向廣大業(yè)主，為滿足部分住戶的一定需要而提供的服務(wù)，其特點(diǎn)是服務(wù)項(xiàng)目及收費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)事先公開(kāi)、公示，由業(yè)主自行選擇。主要的內(nèi)容一般有日常生活（如：代購(gòu)米面、代買蔬菜、接送學(xué)童、取送信報(bào)、家政保潔等）、商業(yè)服務(wù)（如：開(kāi)展酒店、飯店、招待所進(jìn)行經(jīng)營(yíng)服務(wù)等）、文教衛(wèi)生（文藝演出、體育比賽、各類講座等）、社會(huì)福利（幫助孤寡老人等）、中介服務(wù)（房屋租賃、房地產(chǎn)評(píng)估、代請(qǐng)家教、保姆等）五類。委托性的特約服務(wù)：這類服務(wù)是物業(yè)管理企業(yè)為了滿足業(yè)主、物業(yè)使用人的個(gè)別要求受其委托而提供的服務(wù)。一般情況下，這類服務(wù)是在物業(yè)服務(wù)合同未約定而專項(xiàng)服務(wù)項(xiàng)目中也沒(méi)有的，應(yīng)業(yè)主特殊需要而提供的。比如特約的私人安全護(hù)衛(wèi)、私人廚師等。二、物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)三、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理根據(jù)《價(jià)格法》和《物業(yè)管理?xiàng)l例》的基本精神，2003年11月，國(guó)家發(fā)展改革委員會(huì)和建設(shè)部聯(lián)合頒布了《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》。（一）、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)定價(jià)形勢(shì)一是政府定價(jià)：是指由政府價(jià)格主管部門或者其他有關(guān)部門，按照定價(jià)權(quán)限和范圍制定的價(jià)格。二是政府指導(dǎo)價(jià)：是指由政府價(jià)格主管部門或者其他有關(guān)部門，按照定價(jià)權(quán)限和范圍規(guī)定基準(zhǔn)價(jià)及其浮動(dòng)幅度，指導(dǎo)經(jīng)營(yíng)者指定的價(jià)格。三是市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)：是指由經(jīng)營(yíng)者自主制定，通過(guò)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)形成的價(jià)格。（二）、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)形式與成本構(gòu)成包干制收費(fèi)形勢(shì)包干制是指由業(yè)主向物業(yè)管理企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，盈余或者虧損均由物業(yè)管理企業(yè)享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。酬金制收費(fèi)形勢(shì)酬金制是指在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)管理企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同預(yù)定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。（三）物業(yè)服務(wù)成本構(gòu)成包干制的物業(yè)服務(wù)成本或者酬金制的物業(yè)服務(wù)支出，一般包括以下部分：管理服務(wù)人員的工資、社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)等；物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用；物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用；物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用；物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用；辦公費(fèi)用；物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊；物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用；經(jīng)業(yè)主同意的其他費(fèi)用。物業(yè)共用部位，共用設(shè)施設(shè)備的大修、中修、和更新、改造費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)通過(guò)專項(xiàng)維修資金予以列支，不得計(jì)入物業(yè)服務(wù)支出或者物業(yè)服務(wù)成本。