【正文】 。 答：(1)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，物業(yè)出售并交付使用的建筑面積達(dá)到該區(qū)域建筑物總面積的50%以上，業(yè)主可召開首次業(yè)主大會，成立業(yè)主委員會。 三、業(yè)主、業(yè)主大會、業(yè)主委員會答：向物業(yè)所在地區(qū)房地產(chǎn)行政主管部門反映，由物業(yè)所在房地產(chǎn)行政主管部門依法處理。 1業(yè)主大會決定選聘新的物業(yè)企業(yè)，原物業(yè)企業(yè)不按規(guī)定退出的，業(yè)主如何處理？ 答：原物業(yè)企業(yè)自愿按照原合同約定繼續(xù)提供服務(wù)的，物業(yè)服務(wù)合同自動延續(xù)至業(yè)主大會作出選聘或續(xù)聘決定為止。 1物業(yè)企業(yè)決定不再與物業(yè)小區(qū)續(xù)簽合同的，如何處理？ （3）業(yè)主大會決定續(xù)聘的，業(yè)主委員會在物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿一個月前與物業(yè)企業(yè)續(xù)簽物業(yè)服務(wù)合同。 （2）業(yè)主大會做出續(xù)聘或者選聘新物業(yè)企業(yè)的決定，應(yīng)書面告知物業(yè)企業(yè)。 答：（1）重新選聘新的物業(yè)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)在前期物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿三個月前。 1業(yè)主委員會與物業(yè)企業(yè)的關(guān)系？ （3）物業(yè)企業(yè)未將物業(yè)服務(wù)合同報送備案的，由房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正，逾期仍不改正的，處五千元以上五萬元以下的罰款。 （2）物業(yè)服務(wù)合同訂立、變更后，由物業(yè)企業(yè)一月內(nèi)向街道辦事處、房地產(chǎn)行政主管部門備案。 答：（1）需要業(yè)主大會審議通過，物業(yè)服務(wù)合同草案必須向全體業(yè)主公示7天以上。 業(yè)主選聘物業(yè)企業(yè)的方式有哪些？ 開發(fā)建設(shè)單位在前期物業(yè)企業(yè)選聘時，不能將一個物業(yè)服務(wù)區(qū)域分散招投標(biāo)，只能作為一個整體進(jìn)行招投標(biāo)。 答：只能是一個物業(yè)企業(yè)實(shí)施服務(wù)。 答：合同主體不一樣。 后期物業(yè)管理是小區(qū)入住率達(dá)到50%以上，小區(qū)成立了業(yè)主大會開始。新建物業(yè)的建設(shè)單位在物業(yè)銷售前，通過招投標(biāo)選聘物業(yè)企業(yè)，確定物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和物業(yè)服務(wù)費(fèi)，其中物業(yè)服務(wù)費(fèi)報價格主管部門備案。 什么是前期物業(yè)管理、后期物業(yè)管理？ 答：物業(yè)服務(wù)分為前期物業(yè)服務(wù)和后期物業(yè)服務(wù)。 答：一個小區(qū)面積與選擇物業(yè)企業(yè)資質(zhì)必須適用以下規(guī)定： 小區(qū)面積與選擇物業(yè)企業(yè)資質(zhì)的關(guān)系。物業(yè)企業(yè)誠信記分與星級考核結(jié)合，并向社會公布，供業(yè)主選聘物業(yè)企業(yè)參考。 什么是物業(yè)企業(yè)“誠信度證明”？90分以上掛五星，80以上掛四星，70分以上掛三星，60分以上掛二星，60分以下掛黃牌。 什么是“企業(yè)星級”？ 答：物業(yè)企業(yè)須首先向小區(qū)業(yè)主公示“企業(yè)星級”、企業(yè)資質(zhì)、營業(yè)執(zhí)照和“誠信度證明”（前期物業(yè)企業(yè)由開發(fā)建設(shè)單位負(fù)責(zé)公示），并作為合同備案要件之一。 物業(yè)企業(yè)參與小區(qū)競爭應(yīng)公示的資料。 （3）為了做到物業(yè)服務(wù)收費(fèi)合理，又要保證服務(wù)質(zhì)量，業(yè)主或業(yè)主委員會可以委托渝北區(qū)物業(yè)行業(yè)專家（物業(yè)協(xié)會），對物業(yè)服務(wù)質(zhì)量、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等進(jìn)行評估。因此，過分偏低的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)企業(yè)，不一定保證服務(wù)質(zhì)量，最終影響業(yè)主的權(quán)益受損。 多個企業(yè)參與競爭，是否選擇物業(yè)收費(fèi)低的企業(yè)？ 1什么是物業(yè)專項(xiàng)維修資金？ 答：物業(yè)共有部位、共用設(shè)施設(shè)備出現(xiàn)影響業(yè)主住用及安全的情形時，需要進(jìn)行的維修處理的過程，簡稱物業(yè)維修。包干制是指由業(yè)主向物業(yè)企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，盈余或者虧損均由物業(yè)企業(yè)享有或承擔(dān)的物業(yè)服務(wù) 計費(fèi)方式。即通常所說的物業(yè)服務(wù)費(fèi)。 什么是物業(yè)服務(wù)收費(fèi)？如：一個小區(qū)在規(guī)劃的紅線范圍內(nèi)的所有建筑物（含住宅、商業(yè)門面等）、共有或共用的設(shè)施設(shè)備（休閑娛樂設(shè)施，公共的地下、地上管網(wǎng)、停車庫、消防設(shè)施設(shè)備等）、園林綠化等均屬一個物業(yè)管理區(qū)域。 什么是物業(yè)管理區(qū)域？ 答：業(yè)主通過選聘物業(yè)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動。 什么是物業(yè)使用人？ 答：業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，由業(yè)主大會從全體業(yè)主中選舉產(chǎn)生，并由物業(yè)所在地街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）備案。業(yè)主大會是對應(yīng)物業(yè)管理區(qū)域成立的，一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會。 什么是業(yè)主大會？ 答：業(yè)主代表是小區(qū)需召開業(yè)主大會，而業(yè)主人數(shù)較多時，以棟、單元、樓層為單位，推選的業(yè)主，并就業(yè)主大會擬討論的事項(xiàng)征求所代表的業(yè)主的意見，并進(jìn)行公示（不少于3天），并將書面表決意見經(jīng)業(yè)主本人簽字后，代表業(yè)主如實(shí)反映業(yè)主意見。 什么是業(yè)主？物業(yè)企業(yè)的資質(zhì)等級分為一、二、三級。 答：指依法成立、具有獨(dú)立法人資格，從事物業(yè)管理服務(wù)（經(jīng)營）活動的企業(yè)。 答：指房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地。 一、基礎(chǔ)概念《手冊》雖經(jīng)過多方征求意見和反復(fù)修改，由于物業(yè)管理涉及眾多法律法規(guī)和政策，也涉及多個部門的職能職責(zé)，我們在編寫當(dāng)中，難免還存 在沒有提到的問題以及不妥當(dāng)?shù)牡胤?，敬請?jiān)谑褂眠^程中提出意見，以便進(jìn)一步完善。如何有效地化解物業(yè)管理服務(wù)過程中的各種矛盾糾紛，打造美好家園，建立 和諧社會是需要業(yè)主和各級各部門共同努力解決的課題。 言物業(yè)管理員工培訓(xùn)資料前 隨著城市化進(jìn)程不斷深入，物業(yè)管理服務(wù)區(qū)域不斷擴(kuò)大，業(yè)主對物業(yè)服務(wù)也呈現(xiàn)多層次需求，物業(yè)服務(wù)規(guī)范程度、業(yè)主對物業(yè)管理服務(wù)的意識等多種因素導(dǎo)致各 種矛盾糾紛也日益突出，物業(yè)管理服務(wù)已成為城市管理、社會事務(wù)管理的重要組成部分。為了更加有效的指導(dǎo)業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)明晰各方權(quán)、責(zé)、利關(guān)系，履行各自承擔(dān)的義務(wù)和責(zé) 任，方便街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）、居（村）民委員會及時有效協(xié)調(diào)解決各種矛盾糾紛，房地產(chǎn)和物業(yè)管理協(xié)會根據(jù)《物權(quán)法》、國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《重慶市物業(yè)管理?xiàng)l例》、建設(shè)部《物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理辦法》、《重慶市物業(yè)專項(xiàng)維修資金管理辦法》、《重慶市市政設(shè)施管理?xiàng)l例》、《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》、《重慶市城鄉(xiāng)規(guī)劃條例》、國務(wù)院《城市綠化條例》、《重慶市城市園林綠化條例》、《重慶市市容環(huán)境衛(wèi)生管理?xiàng)l例》、《重慶市環(huán)境保護(hù)條例》、建設(shè)部 《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》、《重慶市建筑管理?xiàng)l例》、《重慶市主城區(qū)違法建筑整治工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室關(guān)于主城區(qū)違法建筑整治工作中有關(guān)違法建（構(gòu)）筑 物認(rèn)定查處問題的復(fù)函》、《重慶市業(yè)主大會和業(yè)主委員會活動規(guī)則（試行）》等法律法規(guī)和政策，認(rèn)真吸取多年來物業(yè)管理服務(wù)過程中的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，組織物業(yè)行業(yè)專家結(jié)合我市實(shí)際編制了《重慶市物業(yè)服務(wù)管理手冊（試行）》（以下簡稱《手冊》），現(xiàn)印發(fā)到全區(qū)各機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位和小區(qū)業(yè)主，供大家在涉及物業(yè) 服務(wù)管理工作中參考。重慶市房地產(chǎn)和物業(yè)管理協(xié)會 什么是物業(yè)？如：住宅、商業(yè)門面、小區(qū)道路、園林綠化、車庫車位、娛樂設(shè)施、地上地下管網(wǎng)、消防設(shè)施、監(jiān)控設(shè)施設(shè)備等等均屬物業(yè)。 什么是物業(yè)服務(wù)企業(yè)？物業(yè)企業(yè)是根據(jù)市場經(jīng)濟(jì)法則參與物業(yè)管理服務(wù)。 答：業(yè)主是指物業(yè)小區(qū)管理范圍內(nèi)房地產(chǎn)權(quán)證載明或者其他法定文件確定的物業(yè)所有權(quán)人（如產(chǎn)權(quán)人的父母、子女、承租使用人就不是業(yè)主）。 什么是業(yè)主代表？ 答：物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成業(yè)主大會。在物業(yè)管理活動中的權(quán)、責(zé)、利關(guān)系由業(yè)主大會決定。 什么是業(yè)主委員會？ 答：指物業(yè)的承租人或者其他實(shí)際使用物業(yè)的人。 什么是物業(yè)管理？ 答：根據(jù)物業(yè)的建設(shè)用地規(guī)劃許可證確定的紅線圖范圍，結(jié)合物業(yè)的共有或共用設(shè)施設(shè)備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設(shè)等因素劃定的區(qū)域。 答：物業(yè)服務(wù)收費(fèi)是指物業(yè)企業(yè)按照與業(yè)主的約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，以及維護(hù)相關(guān)區(qū)域的環(huán)境衛(wèi)生和秩序，向業(yè)主所收 取的費(fèi)用。分包干制和酬金制。酬金制是指在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主 享有或承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計費(fèi)方式。 目前，絕大部分物業(yè)小區(qū)收取的物業(yè)服務(wù)費(fèi)采取的包干制。 1什么是物業(yè)維修？ 答：專項(xiàng)維修資金是指業(yè)主繳納的，專項(xiàng)用于物業(yè)共有部位和共用設(shè)施設(shè)備在保修期滿后的維修、更新、改造的資金。 二、怎樣選擇物業(yè)企業(yè) 答：（1）物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開以及費(fèi)用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則。 （2）物業(yè)企業(yè)在開展物業(yè)管理服務(wù)過程中，需要設(shè)置必要的門崗、清潔人員、管理維修人員、保衛(wèi)人員等，要發(fā)生公共維修費(fèi)、人員工資、稅費(fèi)、合理利潤等成 本，還有可能產(chǎn)生不可預(yù)見的費(fèi)用。 答：“物業(yè)企業(yè)星級考核”是渝北區(qū)政府對在我區(qū)服務(wù)的物業(yè)企業(yè)服務(wù)質(zhì)量及誠信度的一項(xiàng)綜合考核體系，對考核結(jié)果實(shí)行五星級管理。 答：以百分制為基礎(chǔ)、對物業(yè)企業(yè)的經(jīng)營行為、履行物業(yè)服務(wù)合同、保護(hù)消費(fèi)者權(quán)益以及業(yè)主投訴等情況，實(shí)行信用記分制，使用加減分進(jìn)行評價。 一級資質(zhì)物業(yè)企業(yè)可以承接各種物業(yè)管理項(xiàng)目。 二級資質(zhì)物業(yè)企業(yè)可以承接30萬平方米以下的住宅項(xiàng)目和8萬平方米以下的非住宅項(xiàng)目的物業(yè)管理業(yè)務(wù)。 三級資質(zhì)物業(yè)企業(yè)可以承接20萬平方米以下住宅項(xiàng)目和5萬平方米以下的非住宅項(xiàng)目的物業(yè)管理業(yè)務(wù)。 物業(yè)服務(wù)類別？ 答：前期物業(yè)管理是指業(yè)主大會成立之前進(jìn)行的物業(yè)管理。物業(yè)服務(wù)費(fèi)是由業(yè)主大會在選聘物業(yè)企業(yè)時根據(jù)服務(wù)內(nèi)容和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的高低協(xié)商確定。 前期物業(yè)服務(wù)合同與后期物業(yè)服務(wù)合同有什么區(qū)別？前期物業(yè)服務(wù)合同是建設(shè)單位與物業(yè)企業(yè)簽訂的；后期物業(yè)服務(wù)合同是業(yè)主委員會代表全體業(yè)主與物業(yè)企業(yè)簽訂。 一個物業(yè)管理區(qū)域是否允許幾個物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施服務(wù)？ 答：業(yè)主大會或業(yè)主委員會選聘物業(yè)企業(yè)可采取招投標(biāo)方式或者協(xié)議方式。 業(yè)主委員會選聘物業(yè)企業(yè)必須經(jīng)業(yè)主大會（雙過半）同意。 1物業(yè)服務(wù)合同需不需要業(yè)主大會審議通過？怎樣備案？ 答：業(yè)主委員會代表全體業(yè)主監(jiān)督物業(yè)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同，向物業(yè)企業(yè)反映業(yè)主合理訴求，協(xié)調(diào)業(yè)主與物業(yè)企業(yè)之間的矛盾糾紛，溝通物業(yè)企業(yè)與業(yè)主之間的關(guān)系。 業(yè)主委員會不能強(qiáng)迫物業(yè)企業(yè)開展物業(yè)服務(wù)合同以外的服務(wù)。 1業(yè)主大會續(xù)聘或重新選聘物業(yè)企業(yè)，應(yīng)何時做出決定？ 答：（1）物業(yè)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在合同期限屆滿三個月前在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示，并書面告知業(yè)主委員會、房地產(chǎn)行政主管部門和物業(yè)所在地街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）。 （2）物業(yè)企業(yè)退出物業(yè)服務(wù)的，應(yīng)當(dāng)向業(yè)主委員會移交物業(yè)服務(wù)用房和物業(yè)檔案。 （3）物業(yè)企業(yè)在退出原物業(yè)管理區(qū)域時，拒不履行相關(guān)義務(wù)的，由房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正，并在一年內(nèi)不得參加物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)活動。 1物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿的，業(yè)主大會沒有作出續(xù)聘或者選聘的決定，雙方怎樣處置？ 業(yè)主大會如何成立？ 答：（1）物業(yè)出售并交付使用的建筑面積達(dá)到該區(qū)域建筑物總面積的50%以上時，由小區(qū)20%的業(yè)主書面向所轄街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）提出成立首屆業(yè)主委員會的申請并附上簽字的書面要求原件和業(yè)主房地產(chǎn)權(quán)證復(fù)印件或房屋買賣合同復(fù)印件。 （2）街道辦事處應(yīng)當(dāng)在收到申請后30日內(nèi)通知建設(shè)單位報送物業(yè)建筑面積、物業(yè)出售時間、業(yè)主清冊等材料，并負(fù)責(zé)核實(shí)材料和指導(dǎo)成立首次業(yè)主大會會議籌備組。 （3）建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在收到街道辦事處通知后10日內(nèi)報送材料，并協(xié)助成立籌備組。 （4）籌備組成員由業(yè)主代表和街道辦事處、建設(shè)單位派員共同組成。 業(yè)主大會會議有效決定遵從的原則？ 答：兩種形式：一是以召開業(yè)主會議集體討論的形式；二是由業(yè)主委員會采用書面征求業(yè)主意見的形式。 業(yè)主是否可以委托他人參加業(yè)主大會會議？ 答：業(yè)主大會臨時會議由業(yè)主委員會組織召開，未成立業(yè)主委員會的由街道辦事處組織召開。 答：業(yè)主可以聯(lián)名向街道辦事處提出申請，由街道辦事處督促業(yè)主委員會限期按規(guī)定要求召開業(yè)主大會臨時會議。 業(yè)主大會的職責(zé)是什么？ (2)選舉、補(bǔ)選或罷免業(yè)主委員會成員； (4)撤銷或者變更業(yè)主委員會超越權(quán)限的決定； (6)決定提出改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施的申請； 業(yè)主大會的宗旨是什么？ 答：（1）確定首次業(yè)主大會會議召開的時間、地點(diǎn)、形式和內(nèi)容； （3）確認(rèn)業(yè)主身份，確定業(yè)主人數(shù)和業(yè)主所有的物業(yè)專有部分建筑面積； （5）召開首次業(yè)主大會會議的其他準(zhǔn)備工作。 1首次業(yè)主委員會的成立，街道辦事處、建設(shè)單位的職責(zé)？首次業(yè)主大會會議以后召開業(yè)主大會或召開業(yè)主委員會應(yīng)請街道辦事處或居委會派人參加。 （2）建設(shè)單位有協(xié)助成立籌備組的義務(wù)。 （3）建設(shè)單位不移交物業(yè)檔案，由物業(yè)所在房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正，逾期仍不改正的，予以通報，并處一萬元以上十萬元以下的罰款。 1業(yè)主委員會成員候選人資格及產(chǎn)生？推薦的業(yè)主委員會委員候選人名單必須在業(yè)主大會召開前7天在小區(qū)內(nèi)顯著位置公示。 1擔(dān)任業(yè)主委員會成員條件是什么？ （1）具有完全民事行為能力，身體健康，無重大疾??； （4）具有必要的工作時間，業(yè)主委員會副主任或主任原則上只在一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)擔(dān)任。 （5）具備一定組織能力，且熱心公益事業(yè)，責(zé)任心強(qiáng)，具有社會公信力，未參加過違法組織； （7）無挪用、侵占公有財產(chǎn)及以權(quán)謀私行為； 答：由業(yè)主大會選舉產(chǎn)生，一個物業(yè)管理小區(qū)的業(yè)委會委員成員一般由5人—11人組成且為單數(shù)，設(shè)主任1名、副主任13名。 業(yè)主委員會每屆任期不超過5年，業(yè)主委員會成員可以連選連任。 業(yè)主委員會產(chǎn)生后30日內(nèi)由業(yè)主委員會向所在轄區(qū)鎮(zhèn)政府或街道辦事處備案。 1業(yè)主委員會委員是否可以實(shí)行候補(bǔ)制，怎樣產(chǎn)生？業(yè)主委員會成員出缺時，由候補(bǔ)委員以得票多少依次遞補(bǔ)。 答：（1）制定業(yè)主委員會工作制度； （3）為業(yè)主大會續(xù)聘、選聘、解聘物業(yè)企業(yè)做好相關(guān)準(zhǔn)備工作，經(jīng)業(yè)主大會決定和授權(quán)，代表全體業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)企業(yè)簽訂、變更或者解