【正文】 Supervisor 1 7 維修工 Maintenance Staff 3 8 安全主管 Security Supervisor 1 9 保潔主管 Cleaning Supervisor 1 10 安保隊(duì)員 Security Staff 24 總計(jì) Total 36 6 漢斯國(guó)際公寓物業(yè)服務(wù)中心 ? 會(huì)計(jì)人員直接向項(xiàng)目經(jīng)理和公司計(jì)劃財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)，制定管理處財(cái)務(wù)計(jì)劃和費(fèi)用預(yù)算方案，監(jiān)控資金運(yùn)用，做到?？顚Ｓ?；負(fù)責(zé)各項(xiàng)收費(fèi)業(yè)務(wù)的管理，管理服務(wù)費(fèi)的收繳，做好管理處財(cái)務(wù)報(bào)表及費(fèi)用分析報(bào)告，接受工商、稅務(wù)部門及業(yè)主的監(jiān)督檢查。 ? 工程維保部負(fù)責(zé)所管物業(yè)及其設(shè)施設(shè)備的管理、養(yǎng)護(hù)，保證物業(yè)的正常使用和設(shè)施設(shè)備的良好運(yùn)行；負(fù)責(zé)對(duì)業(yè)主入住后的裝修、改造按物業(yè)管理規(guī)定進(jìn)行監(jiān)督檢查。 ? 根據(jù)《前期物業(yè)服務(wù)合同》以及《顧問(wèn)合作協(xié)議》的相關(guān)約定， 接受物業(yè)管理顧問(wèn)的 業(yè)務(wù)指導(dǎo)。 其職責(zé)： 7 漢斯國(guó)際公寓物業(yè)服務(wù)中心 ? 負(fù)責(zé)對(duì)所管理區(qū)域每天一次的 抽查巡視工作，并對(duì)業(yè)戶裝修活動(dòng)進(jìn)行指導(dǎo)和監(jiān)督，作好相關(guān)記錄，收集有關(guān)信息，及時(shí)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，不斷改進(jìn)，提高服務(wù)水準(zhǔn)。 ? 負(fù)責(zé)編制管理處的年度、月度工作計(jì)劃和費(fèi)用預(yù)算，并定期制定業(yè)戶收繳費(fèi)用情況表（指管理處帳目）。 ? 負(fù)責(zé)對(duì)新招聘員工試用期工作情況的評(píng)估，并上報(bào)公司人力資源部。 ? 掛牌上崗，外表整潔規(guī)范。使維修工作能真正做到及時(shí)、優(yōu)質(zhì)和高效。 五、物業(yè)服務(wù)中心各崗位員工的任職要求 管理處主要人員的任職要求 本項(xiàng)目的物業(yè)服務(wù)從業(yè)人員，應(yīng)具備較高的技術(shù)管理，操作能力的職業(yè)素養(yǎng)，同時(shí)還應(yīng)具備有較高的道德修養(yǎng)，忠于職守，有一定的奉獻(xiàn)精神和工作經(jīng)驗(yàn)。 —— 任職要求 年齡 40歲左右（男女不限） ,相貌端正； ? 具備良好的身體狀況和心理素質(zhì)，以及語(yǔ)言表達(dá)能力； ? 大學(xué)專科以上學(xué)歷，有一定寫作能力，管理專業(yè)、有非居住管理經(jīng)驗(yàn)最佳 。 —— 任職要求 身高 ，身體良好，相貌端正，年齡 25～ 40歲左右； ? 具備良好的寫作和語(yǔ)言表達(dá)能力。 （ 3）工程部主管 —— 職位描述 向 管理處 經(jīng)理和條線經(jīng)理負(fù)責(zé)，全面了解和熟悉管理轄區(qū)內(nèi)的設(shè)施設(shè)備情況，制定維修保養(yǎng)計(jì)劃，檢查、監(jiān)督、記錄考核員工及保養(yǎng)單位的工作情況，并負(fù)責(zé)對(duì)下屬業(yè)務(wù)知識(shí)培訓(xùn)。 ? 熟悉智能化設(shè)置的維護(hù)、保養(yǎng)的要求。物業(yè)管理方案 ? 中?；蛳喈?dāng)大專學(xué)歷，有較強(qiáng)的語(yǔ)言表達(dá)能力； ? 從事過(guò)物業(yè)秩序維護(hù)員管理工作三年以上，有當(dāng)兵經(jīng)歷更佳，能按照有關(guān)程序處置突發(fā)事件，熟悉有關(guān)法律法規(guī)； ? 工作認(rèn)真，作風(fēng)嚴(yán)謹(jǐn)，有較強(qiáng)的組織協(xié)調(diào)能力，有良好的協(xié)作和團(tuán)隊(duì)精神 ； ? 知曉消防及防火知識(shí)，熟悉消防器械的保養(yǎng)、操作，受過(guò)基本培訓(xùn)。 ? 從事賓館或商辦樓保潔管理工作三年以上，有豐富的保潔業(yè)務(wù)知識(shí)。物業(yè)管理方案 序號(hào) 文件名稱 32 設(shè)備報(bào)廢申請(qǐng)單 33 物資驗(yàn)收入庫(kù)單 34 臨時(shí)電源安裝使用申請(qǐng)表 35 設(shè)備全年保養(yǎng)計(jì)劃表 秩序維護(hù)類 序號(hào) 文件名稱 1 秩序維護(hù)主管崗位職責(zé) 2 監(jiān)控崗位職責(zé) 3 門衛(wèi)秩序維護(hù)員崗位職責(zé) 4 巡邏秩序維護(hù)員職責(zé) 5 停車場(chǎng)秩序維護(hù)員崗位職責(zé) 6 秩序維護(hù)工作日?qǐng)?bào)表 7 巡邏工作記錄 8 消防工作制度 9 監(jiān)控工作記錄 10 防火安全責(zé)任書 11 動(dòng)火作業(yè)申請(qǐng)審批表 12 停車場(chǎng)管理規(guī)定 13 物業(yè)治安管理規(guī)定 14 物業(yè)消防管理規(guī)定 15 物業(yè)公共設(shè)施場(chǎng)所管理規(guī)定 16 機(jī)動(dòng)車、非機(jī)動(dòng)車管理規(guī)定 17 防火安全責(zé)任書 18 外來(lái)施工管理規(guī)定 19 外來(lái)施工申請(qǐng)表 20 重點(diǎn)區(qū)域（部位）防火管理制度 21 消防設(shè)施器材維護(hù)規(guī)定 22 外來(lái)施工隊(duì)伍管理協(xié)議 書 23 秩序維護(hù)崗位交接換班規(guī)定 24 秩序維護(hù)服務(wù)質(zhì)量檢查表 25 中央監(jiān)控室管理規(guī)程 26 防臺(tái)防風(fēng)防洪應(yīng)急預(yù)案 27 停車證 (樣本 ) 保潔類 13 漢斯國(guó)際公寓物業(yè)服務(wù)中心 內(nèi)部培訓(xùn)主要以崗前、崗中等形式為主，大多由公司高層專業(yè)人士從事教授，而外部培訓(xùn)則將安排有關(guān)專業(yè)單位或保送到專業(yè)公司培訓(xùn)。 ? 工作流程 ? 員工培訓(xùn)工作 崗前培訓(xùn) —— 基礎(chǔ)培訓(xùn)： ? 禮貌及紀(jì)律 ? 基本物業(yè)管理概況 ? 物業(yè)管理的概述 ? 物業(yè)管理公司的管理理念、目標(biāo) ? 物業(yè)管理公司的規(guī)章制度、獎(jiǎng)懲條例 ? 物業(yè)管理公司的員工行為標(biāo)準(zhǔn) ? 物業(yè)管理從業(yè)人員的職業(yè)道德、服務(wù)理念 ? 保密制度、外事紀(jì)律 ? 各國(guó)的不同習(xí)俗和禮儀 ? 不同宗教的習(xí)俗和禮儀 制定 培訓(xùn)規(guī)劃 服務(wù)于管理 戰(zhàn)略規(guī)劃 服務(wù)于 績(jī)效發(fā)展 課程體系 建立 培訓(xùn) 咨詢分析 培訓(xùn)實(shí)施與 平 臺(tái)建立 15 漢斯國(guó)際公寓物業(yè)服務(wù)中心 考核： 正式交房時(shí)，就意味著上崗前的培訓(xùn)結(jié)束，由物業(yè)管理公司指派專人和由品質(zhì)保證部、業(yè)務(wù)管理部負(fù)責(zé)對(duì)整個(gè)管理處進(jìn)行理論和實(shí)際操作考核以及目標(biāo)化管理。 區(qū)內(nèi)公共區(qū)域清潔范圍內(nèi)容表 清潔范圍 清潔內(nèi)容 公共走道、電梯廳、1F大堂 大門玻璃、花崗巖及大理石地坪、過(guò)道地坪、單元房號(hào)牌、指示牌、燈具、電源開關(guān)及插座、煙感及警鈴、煙灰盅、各類墻面、玻璃 /鐵護(hù)欄、安全警燈、告示牌、過(guò)道門、房門、電表室地坪、植物套盆、天花 電梯轎廂 地面（地毯）、門壁 設(shè)備用房 清掃地坪、門窗、天花、墻面及清除廢物 18 漢斯國(guó)際公寓物業(yè)服務(wù)中心 ? 領(lǐng)班負(fù)責(zé)監(jiān)管對(duì)小區(qū)的滅蟲和消毒工作。 明確考核指標(biāo)與質(zhì)量要求。 小區(qū)的綠化除蟲工作由綠化保潔工負(fù)責(zé)，使用滅害靈、殺滅菊脂等除害措施 。 ? 綠化、池水養(yǎng)護(hù)實(shí)施方案 項(xiàng)目 要素 養(yǎng)護(hù)標(biāo)準(zhǔn) 草坪 修剪 年普修不少于 6遍，草屑日清，切邊整理 2次，草坪保持平整，草高不超過(guò) 10cm。 病蟲害防治 一般年噴藥不少于 3次，有效控制病蟲害。 施肥 按品種，生長(zhǎng)、土壤情況適時(shí)施肥，年普施肥 1遍，花灌木增施追肥 1遍。花灌木按時(shí)開花結(jié)果。 21 漢斯國(guó)際公寓物業(yè)服務(wù)中心 ? 巡邏員在巡邏中應(yīng)按不同季節(jié)、不同時(shí)間的要求突出重點(diǎn)，預(yù)防和制止各種犯罪行為，保護(hù)好各類突發(fā)、意外事件的現(xiàn)場(chǎng)。安全消防設(shè)施定期保養(yǎng)檢查，確保運(yùn)行正常。 小區(qū)道路交通管理 由秩序維護(hù)部負(fù)責(zé)，指派專人負(fù)責(zé)住宅區(qū)域地上、地下車輛停放的管理，設(shè)置專門的車行通道和入口，實(shí)行小區(qū)內(nèi)人車分流。 ? 車輛進(jìn)出發(fā)放車卡，進(jìn)入發(fā)卡，出門收卡，并做好記錄。 22 漢斯國(guó)際公寓物業(yè)服務(wù)中心 ? 定時(shí)巡視停車場(chǎng)四周，嚴(yán)禁一切閑雜人等及可疑車輛在停車場(chǎng)內(nèi)逗留。 夜間巡邏 巡查、記錄 定時(shí) 巡視樓宇每個(gè)層面及整個(gè)廣場(chǎng)，加強(qiáng)圍墻內(nèi)、河岸邊的巡查力度，巡查監(jiān)控盲點(diǎn)并認(rèn)真做好記錄。 1） 線路無(wú)老化；照明設(shè)施清潔完好；2）燈具施工技術(shù)標(biāo)準(zhǔn) 1）實(shí)現(xiàn)良好的燈具外觀； 2）照明系統(tǒng)正常有效啟用； 3）照明設(shè)施線路完好率 98以上 高桿燈 其他 照明 24 漢斯國(guó)際公寓物業(yè)服務(wù)中心 1）標(biāo)識(shí)清楚，無(wú)污跡 2）安放牢固 1）標(biāo)志設(shè)施完好率 100%； 2）標(biāo)志無(wú) 損壞 9 自行車棚 自行車棚 自行車庫(kù)在地下室 1）每二年內(nèi)粉刷一次； 2）每年油漆圍欄一次 3）每半年檢修一次照明線路 由工程部按相關(guān)作業(yè)規(guī)程實(shí)施。 11 公共智能化系統(tǒng) 攝像監(jiān)控系統(tǒng)智能控制中心 對(duì)各系統(tǒng)的設(shè)施、設(shè)備性能及連接運(yùn)行，顯示情況進(jìn)行月檢、季檢和年檢 1）由工程部按相應(yīng)維護(hù)保養(yǎng)規(guī)程實(shí)施； 2）本系統(tǒng)設(shè)備每 10年更換一次。物業(yè)管理方案 2 外 墻 面 1）外墻面起鼓脫落的修補(bǔ)； 2）施工質(zhì)量原因造成的結(jié)構(gòu)問(wèn)題 1）每年對(duì)房屋基礎(chǔ)進(jìn)行一次檢查，防止白螞蟻及腐蝕性液體的損害； 2）及時(shí)了解住戶有無(wú)白蟻情況，做到早發(fā)現(xiàn)，早處理。物業(yè)管理方案 疏散標(biāo)志進(jìn)行一次維護(hù) 9 公共通道 廳 、 樓梯間 1）公用地面的維修改造 2）公共通道、門廳的墻、天棚維 護(hù) 3）樓間墻面、扶手、踏步的維護(hù) 1）每半年對(duì)公共地面進(jìn)行維護(hù)一次； 2）每二年刷新一遍通道門廳及梯間墻壁天棚、護(hù)手及欄桿； 3）每年全面維護(hù)一次樓梯踏步，消防空鼓、開裂、破損等進(jìn)行修復(fù) 由 工程部 按相應(yīng)技術(shù)作業(yè)規(guī)程實(shí)施； 1）房屋修繕標(biāo)準(zhǔn)； 2）相應(yīng)建筑部分修繕技術(shù)規(guī)程 美觀完好，整潔、清爽 10 公用排煙管道 1）由煙道內(nèi)橫隔板損壞及導(dǎo)流板安裝不當(dāng)和造成的串煙； 2）排煙口封閉不當(dāng)造成漏煙 每半年對(duì)屋面出煙口蓋板防護(hù)罩進(jìn)行一次維護(hù) 由 工程部 按相應(yīng)作業(yè)規(guī)程實(shí)施 變壓式排煙管道技術(shù)規(guī)范 排煙通暢，安全正常施工 11 共用給排水管道 1） 接口及砂眼漏水 ； 2） 管道堵塞、破裂 ； 3）固定碼松脫 1） 每年刷一次管道油漆 ； 2）每年檢修一次，并緊固管道固定碼； 3）每年雨季前檢查一次雨水口，更換不合格部分 由 工程部 按相應(yīng)作業(yè)規(guī)程實(shí)施 1）排水管維護(hù)修繕標(biāo)準(zhǔn) 2）給水管維護(hù)修繕標(biāo)準(zhǔn) 1）美觀完好 2）上、下水通暢 3）無(wú)滲漏 29