【正文】 備完好 會所用房 ? 房屋主體，維修養(yǎng)護 序號 項目 維修類別劃分 日常維修 計劃 方案 標準 實施效果 1 房屋承重及抗震結構部位 1）局部受損； 2）施工質量原因造成的結構問題 每周巡視一次，入住裝修階段要每天巡視，發(fā)現(xiàn)問題，及時處理、維修 1）由于使用不當造成結構局部受損較輕，由工程部按房屋修繕規(guī)定實施維修；如局部受損較重應請專家 “ 會診 ”提出方案，委托專業(yè)公司實施； 2）如因施工質量原因造成結構問題，應報請開發(fā)商處理。 2）安放穩(wěn)固。 監(jiān)控 監(jiān)視、記錄 隨時 24小時在崗，每 30秒切換鏡頭，仔細觀察，杜絕安全隱患。 ? 凡不是業(yè)戶及訪客車輛均不準駛入，確認車輛并作詳細登記后，應盡快通知其他各崗協(xié)助車輛停放在指定之車位內(nèi)，待該車主將車輛鎖好后，檢查該車輛是否已鎖好。每年組織員工進行消防演習或消防知識競賽，確保消防通道暢通，消防設施、設備完好，做好記錄。 ? 秩序維護 主管每天應對安保隊員巡邏的時間、部位、頻次和路線進行檢查并做好記錄備查。 扶正加固 樹木基本無傾斜。 灌、排水 常年保證有效供水，有低洼及時整平，基本無積水。 請小區(qū)內(nèi)住戶共同出謀劃策，提倡家庭綠化，保持小區(qū)四季常青。物業(yè)管理方案 清潔范圍 周期 清潔標準 垃圾收集 每日二次 無散落垃圾、無污水、無污跡、無異味 天臺、屋頂 每月一次 無垃圾堆集 殺蟲滅害 每月一次 陰井、明溝、垃圾房噴灑藥水，每半年滅鼠一次 消防栓、指示牌 每周二次 目視無灰塵、無污漬 門前外圍 每周一次 大門、邊門的抹塵 每半月一次 鐵柵欄、 圍墻沖洗、圍墻燈抹塵 外墻清洗 每年一次 每月清洗內(nèi)容 所有區(qū)域的地磚、地毯等地坪清洗和 3米以下項目各棟樓外墻墻面的清洗、探頭的抹塵、 5米庭院燈的抹塵、大面積滅蟲一次 注：清洗內(nèi)容除周、月清洗內(nèi)容外，均每天循環(huán)保潔 除蟲及消毒管理細則 ? 小區(qū)公共區(qū)域除蟲，按比例配制殺滅菊脂藥水，裝入藥水桶，依次從上自下對主要部位噴灑除蟲，消滅蚊蠅孳生。物業(yè)管理方案 ? 規(guī)章制度、崗位職責 ? 考核、統(tǒng)計、糾正預防 ? 小區(qū)配置及概況 ? 各類設備的臺帳、巡視記錄的登記 秩序維護部： ? 安保工作總體要求 ? 重大活動的秩序維護要求 ? 車輛進出的管理 ? 人流高峰時段的管理 ? 裝修期控制、巡視、監(jiān)督的管理 ? 水險的救助和處理 ? 物業(yè)設備 ? 秩序維護員訓練課程 ? 處理緊急情況 ? 火災應急方法 ? 禮儀、禮貌 ? 秩序維護隊列、車輛指揮手勢 ? 防身術 ? 防臺、防汛措施 保 潔部： ? 保潔工作整體要求 ? 重大活動的保潔要求 ? 公共區(qū)域保 潔操作規(guī)程及服務標準 ? 滅蟲服務操作規(guī)程及服務標準 ? 定期保潔的要求 ? 保潔藥劑的保管和使用常識 ? 器材及物料 ? 清潔工作安排及要求 ? 各類綠化管理 17 漢斯國際公寓物業(yè)服務中心 物業(yè)管理方案 ? 員工培訓概述 員工培訓是本公司在本項目中最終是否能真正達到所承諾的管理目標和標準的一個重要支撐。 —— 任職要求 身高 ，年齡 30～ 45 歲。 ? 大專以上學歷，機械或管理專業(yè)畢業(yè)，有較強的業(yè)務知識。物業(yè)管理方案 有一定的了解和管理能力； ? 工作認真踏實，為人真誠禮貌，辦事嚴謹，具有良好的組織協(xié)調能力。 ? 秩序維護部 ： 負責轄區(qū)內(nèi)的公共秩序的維護工作；引導進入小區(qū)的車輛按規(guī)定指導停放；對進入轄區(qū)的外來人員根據(jù)要求進行詢問和登記；對違規(guī)行為進行勸阻和制止；做好轄區(qū)的消防安全工作；確保轄區(qū)內(nèi)公共秩序井然。定期向人力資源部提出干部考核情況和任免提議以及員工獎懲的意見與建議。正確理解和執(zhí)行“預防為主、防消結合”的消防工作方針，按照“誰主管，誰負責”的工作原則，對管理處的消防安全負責。按照公司的目標和規(guī)定實施管理。 ? 客戶服務部負責日常的業(yè)戶接待工作，建立和管理業(yè)主檔案，加強與業(yè)主的聯(lián)系；處理業(yè)主的投訴和糾紛；協(xié)助做好褒優(yōu)罰懶等的監(jiān)查工作。 ? 公司品質保證部將負責現(xiàn)場運行的質量監(jiān)管，指導滿意度調查及日常運行中的意見收集，督導并及時采取改進措施。 誠信：說到的一定做到，做到的比說到的更好。 一、 物業(yè)管理 總體 方針 “上實物業(yè)”以“專業(yè)規(guī)范嚴謹?shù)墓芾?，綜合高效熱忱的服務，為業(yè)主 /使用人創(chuàng)造美好的生活和工作環(huán)境而不懈努力。 車位情況： ? 地面車位 ： 303個，其中一期（ C54）： 116個 ； ? 地下車位 ： 930個，其中一期（ C54）： 370個 。 35 其他突發(fā)事件的應急處理程序 32 接報刑事、治安事件處理程序 5 五 物業(yè)服務中心各崗位員工的任職要求 物業(yè)管理方案 目 錄 第一章 物業(yè)概況 1 第二章 物業(yè)管理總體構想 34 電梯困人應急處理程序 41 1 漢斯國際公寓物業(yè)服務中心 “漢斯國際公寓 ”小區(qū)圍合式建筑，營造了公共空間生活氣氛和私人隱密相兼顧之居住環(huán)境；加之人車分流的整體規(guī)劃，營造出家居生活氛圍與私人空間相得益彰的高品質生活小區(qū)氛圍。 要求：把今天的事做到最好，明天的事也考慮周到。 ? 物業(yè)管理處獨立核算，實行“酬金制”核算形式。 ? 出納人員包含在客戶管理處內(nèi)，負責制定管理處財務計劃和費用預算方案，監(jiān)控資金運用，做到專款專用；負責各項收費業(yè)務的管理，做好管理處財務報表及費用分析報告，接受工商、稅務部門及業(yè)主的監(jiān)督檢查。 (主要指裝修對綠化影響的調查 ) ? 本企業(yè)總部給予策劃、技術和資源上支持與幫助，公司總經(jīng)理親自主持該項目物業(yè)管理服務的策劃及管理方案的制訂，并督導管理處的實際運作；公司工程、安保和環(huán)保條線給予管理處在專業(yè)技術方面的支持，負責推薦部門主管和骨干，協(xié)助編制制度、規(guī)程等，參與培訓，指導現(xiàn)場運作。 ? 負責對所轄各管理部門的主管、職員認真執(zhí)行崗位責任制和落實各種規(guī)章制度與計劃執(zhí)行情況的檢查、督促、指導工作。配合總經(jīng)理室協(xié)調與業(yè)主委員會（除前期）、居委會日常事務工作。 （建議將會所部分的 日常 管理 與服務 一并納入客戶服務部） ? 工程部 ： 工程維修部門負責整個項目的公共設施設備的維護保養(yǎng)，以及工程外委項目監(jiān)管和業(yè)主的報修工作，這樣便于集中優(yōu)勢兵力，提高維修效率和降低運行成本，同時便于統(tǒng)一管理。 主要人員任職要求 綜合考量本項目的管理特性與服務要求等項因素，我們認為本項目的人員任職前應通過審核，經(jīng)培訓考核合格后才能具備上崗資格，具體的任職資格應具備以下要求： （ 1）管理處經(jīng)理 —— 職位描述 管理處 經(jīng)理，全權負責 管理處 的各項管理工作，負責編制 工作計劃，檢查、督導、考核下屬員工的貫徹執(zhí)行工作計劃的情況，審核有關文件及采購計劃及預算，能很好協(xié)調各方的關系，對公司上級部門負責，協(xié)調 管理處 與相關各方的關系。 ? 工作認真，反應敏捷，思維清晰。 —— 任職要求 身高 ，年齡 35～ 45歲，身體良好； 10 漢斯國際公寓物業(yè)服務中心 物業(yè)管理方案 序號 文件名稱 17 小區(qū)商業(yè)服務設施入住手續(xù)辦理規(guī)程 18 小區(qū)公建配套設施管理制度 19 小區(qū)道路交通管理規(guī)定 20 業(yè)主特約服務管理規(guī)定 21 業(yè)戶滿意率測量管理制度 22 服務收費管理規(guī)程 工程類 序號 文件名稱 1 主管／經(jīng)理崗位職責 2 電工崗位職責 3 弱電工崗位職責 4 空調工崗位職責 5 設備維護保養(yǎng)制度 6 設備臺帳管理規(guī)定 7 工程部常用工、器具清單 8 設備管理臺帳要則 9 業(yè)戶報修工作規(guī)程 10 業(yè)戶報修工作單 11 裝修管理規(guī)定 12 裝修巡視制度 13 電梯運行及管理規(guī)定 14 電梯機房巡查記錄 15 機房管理規(guī)定 16 物業(yè)設備維護保養(yǎng)制度 17 水景設施維護保養(yǎng)制度 18 會所設施設備維護保養(yǎng)制度 19 工程維修常用器具使用管理規(guī)定 20 設備匯總表、設備保養(yǎng)施工驗收單 21 配電 室運行日記 22 電工值班制度 23 電工交接班制度 24 工程部值班工作記錄 25 房屋臨排水系統(tǒng)管理規(guī)定 26 房屋電器設備的管理 27 設備采購通知單 28 設備大修竣工單 29 房屋中大修繕計劃編制規(guī)定 30 智能化設備系統(tǒng)管理規(guī)定 31 物業(yè)接管驗收管理規(guī)程 12 漢斯國際公寓物業(yè)服務中心 我司將根據(jù)本項目的實際進度情況，制定與小區(qū)特點相符合的崗前、崗中和深化培訓。 制度落實：管理制度是搞好環(huán)境衛(wèi)生管理工作的保證，我們將結合〖漢 斯國際公寓〗的實際情況，在原有體系的實施基礎上，作好制度建立工作，如崗位責任制、操作流程、勞動紀律、考核及獎懲條例以及清潔工具使用和保養(yǎng)細則等。 實行巡查制度相結合，發(fā)現(xiàn)問題及時修復。 室 內(nèi)及室外綠地于重大節(jié)日（春節(jié)、圣誕節(jié)和國慶節(jié)）進 行 布置。 中耕除草、松土 適時中耕除草年 8遍，疏松表土 8次以上，作到無成片雜草，