【正文】 備完好 會(huì)所用房 ? 房屋主體，維修養(yǎng)護(hù) 序號(hào) 項(xiàng)目 維修類別劃分 日常維修 計(jì)劃 方案 標(biāo)準(zhǔn) 實(shí)施效果 1 房屋承重及抗震結(jié)構(gòu)部位 1）局部受損； 2）施工質(zhì)量原因造成的結(jié)構(gòu)問題 每周巡視一次，入住裝修階段要每天巡視，發(fā)現(xiàn)問題，及時(shí)處理、維修 1）由于使用不當(dāng)造成結(jié)構(gòu)局部受損較輕，由工程部按房屋修繕規(guī)定實(shí)施維修；如局部受損較重應(yīng)請(qǐng)專家 “ 會(huì)診 ”提出方案，委托專業(yè)公司實(shí)施； 2）如因施工質(zhì)量原因造成結(jié)構(gòu)問題，應(yīng)報(bào)請(qǐng)開發(fā)商處理。 2）安放穩(wěn)固。 監(jiān)控 監(jiān)視、記錄 隨時(shí) 24小時(shí)在崗，每 30秒切換鏡頭，仔細(xì)觀察，杜絕安全隱患。 ? 凡不是業(yè)戶及訪客車輛均不準(zhǔn)駛?cè)?，確認(rèn)車輛并作詳細(xì)登記后，應(yīng)盡快通知其他各崗協(xié)助車輛停放在指定之車位內(nèi)，待該車主將車輛鎖好后，檢查該車輛是否已鎖好。每年組織員工進(jìn)行消防演習(xí)或消防知識(shí)競(jìng)賽，確保消防通道暢通，消防設(shè)施、設(shè)備完好，做好記錄。 ? 秩序維護(hù) 主管每天應(yīng)對(duì)安保隊(duì)員巡邏的時(shí)間、部位、頻次和路線進(jìn)行檢查并做好記錄備查。 扶正加固 樹木基本無傾斜。 灌、排水 常年保證有效供水，有低洼及時(shí)整平，基本無積水。 請(qǐng)小區(qū)內(nèi)住戶共同出謀劃策，提倡家庭綠化，保持小區(qū)四季常青。物業(yè)管理方案 清潔范圍 周期 清潔標(biāo)準(zhǔn) 垃圾收集 每日二次 無散落垃圾、無污水、無污跡、無異味 天臺(tái)、屋頂 每月一次 無垃圾堆集 殺蟲滅害 每月一次 陰井、明溝、垃圾房噴灑藥水，每半年滅鼠一次 消防栓、指示牌 每周二次 目視無灰塵、無污漬 門前外圍 每周一次 大門、邊門的抹塵 每半月一次 鐵柵欄、 圍墻沖洗、圍墻燈抹塵 外墻清洗 每年一次 每月清洗內(nèi)容 所有區(qū)域的地磚、地毯等地坪清洗和 3米以下項(xiàng)目各棟樓外墻墻面的清洗、探頭的抹塵、 5米庭院燈的抹塵、大面積滅蟲一次 注：清洗內(nèi)容除周、月清洗內(nèi)容外，均每天循環(huán)保潔 除蟲及消毒管理細(xì)則 ? 小區(qū)公共區(qū)域除蟲，按比例配制殺滅菊脂藥水，裝入藥水桶，依次從上自下對(duì)主要部位噴灑除蟲，消滅蚊蠅孳生。物業(yè)管理方案 ? 規(guī)章制度、崗位職責(zé) ? 考核、統(tǒng)計(jì)、糾正預(yù)防 ? 小區(qū)配置及概況 ? 各類設(shè)備的臺(tái)帳、巡視記錄的登記 秩序維護(hù)部： ? 安保工作總體要求 ? 重大活動(dòng)的秩序維護(hù)要求 ? 車輛進(jìn)出的管理 ? 人流高峰時(shí)段的管理 ? 裝修期控制、巡視、監(jiān)督的管理 ? 水險(xiǎn)的救助和處理 ? 物業(yè)設(shè)備 ? 秩序維護(hù)員訓(xùn)練課程 ? 處理緊急情況 ? 火災(zāi)應(yīng)急方法 ? 禮儀、禮貌 ? 秩序維護(hù)隊(duì)列、車輛指揮手勢(shì) ? 防身術(shù) ? 防臺(tái)、防汛措施 保 潔部： ? 保潔工作整體要求 ? 重大活動(dòng)的保潔要求 ? 公共區(qū)域保 潔操作規(guī)程及服務(wù)標(biāo)準(zhǔn) ? 滅蟲服務(wù)操作規(guī)程及服務(wù)標(biāo)準(zhǔn) ? 定期保潔的要求 ? 保潔藥劑的保管和使用常識(shí) ? 器材及物料 ? 清潔工作安排及要求 ? 各類綠化管理 17 漢斯國(guó)際公寓物業(yè)服務(wù)中心 物業(yè)管理方案 ? 員工培訓(xùn)概述 員工培訓(xùn)是本公司在本項(xiàng)目中最終是否能真正達(dá)到所承諾的管理目標(biāo)和標(biāo)準(zhǔn)的一個(gè)重要支撐。 —— 任職要求 身高 ，年齡 30～ 45 歲。 ? 大專以上學(xué)歷，機(jī)械或管理專業(yè)畢業(yè)，有較強(qiáng)的業(yè)務(wù)知識(shí)。物業(yè)管理方案 有一定的了解和管理能力； ? 工作認(rèn)真踏實(shí)，為人真誠禮貌，辦事嚴(yán)謹(jǐn)，具有良好的組織協(xié)調(diào)能力。 ? 秩序維護(hù)部 ： 負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)的公共秩序的維護(hù)工作；引導(dǎo)進(jìn)入小區(qū)的車輛按規(guī)定指導(dǎo)停放；對(duì)進(jìn)入轄區(qū)的外來人員根據(jù)要求進(jìn)行詢問和登記；對(duì)違規(guī)行為進(jìn)行勸阻和制止；做好轄區(qū)的消防安全工作；確保轄區(qū)內(nèi)公共秩序井然。定期向人力資源部提出干部考核情況和任免提議以及員工獎(jiǎng)懲的意見與建議。正確理解和執(zhí)行“預(yù)防為主、防消結(jié)合”的消防工作方針，按照“誰主管，誰負(fù)責(zé)”的工作原則，對(duì)管理處的消防安全負(fù)責(zé)。按照公司的目標(biāo)和規(guī)定實(shí)施管理。 ? 客戶服務(wù)部負(fù)責(zé)日常的業(yè)戶接待工作，建立和管理業(yè)主檔案，加強(qiáng)與業(yè)主的聯(lián)系；處理業(yè)主的投訴和糾紛；協(xié)助做好褒優(yōu)罰懶等的監(jiān)查工作。 ? 公司品質(zhì)保證部將負(fù)責(zé)現(xiàn)場(chǎng)運(yùn)行的質(zhì)量監(jiān)管，指導(dǎo)滿意度調(diào)查及日常運(yùn)行中的意見收集，督導(dǎo)并及時(shí)采取改進(jìn)措施。 誠信：說到的一定做到，做到的比說到的更好。 一、 物業(yè)管理 總體 方針 “上實(shí)物業(yè)”以“專業(yè)規(guī)范嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓芾?，綜合高效熱忱的服務(wù)，為業(yè)主 /使用人創(chuàng)造美好的生活和工作環(huán)境而不懈努力。 車位情況： ? 地面車位 ： 303個(gè)，其中一期（ C54）： 116個(gè) ； ? 地下車位 ： 930個(gè)，其中一期（ C54）： 370個(gè) 。 35 其他突發(fā)事件的應(yīng)急處理程序 32 接報(bào)刑事、治安事件處理程序 5 五 物業(yè)服務(wù)中心各崗位員工的任職要求 物業(yè)管理方案 目 錄 第一章 物業(yè)概況 1 第二章 物業(yè)管理總體構(gòu)想 34 電梯困人應(yīng)急處理程序 41 1 漢斯國(guó)際公寓物業(yè)服務(wù)中心 “漢斯國(guó)際公寓 ”小區(qū)圍合式建筑，營(yíng)造了公共空間生活氣氛和私人隱密相兼顧之居住環(huán)境；加之人車分流的整體規(guī)劃，營(yíng)造出家居生活氛圍與私人空間相得益彰的高品質(zhì)生活小區(qū)氛圍。 要求：把今天的事做到最好，明天的事也考慮周到。 ? 物業(yè)管理處獨(dú)立核算，實(shí)行“酬金制”核算形式。 ? 出納人員包含在客戶管理處內(nèi)，負(fù)責(zé)制定管理處財(cái)務(wù)計(jì)劃和費(fèi)用預(yù)算方案，監(jiān)控資金運(yùn)用，做到?？顚Ｓ?；負(fù)責(zé)各項(xiàng)收費(fèi)業(yè)務(wù)的管理，做好管理處財(cái)務(wù)報(bào)表及費(fèi)用分析報(bào)告，接受工商、稅務(wù)部門及業(yè)主的監(jiān)督檢查。 (主要指裝修對(duì)綠化影響的調(diào)查 ) ? 本企業(yè)總部給予策劃、技術(shù)和資源上支持與幫助，公司總經(jīng)理親自主持該項(xiàng)目物業(yè)管理服務(wù)的策劃及管理方案的制訂，并督導(dǎo)管理處的實(shí)際運(yùn)作；公司工程、安保和環(huán)保條線給予管理處在專業(yè)技術(shù)方面的支持，負(fù)責(zé)推薦部門主管和骨干，協(xié)助編制制度、規(guī)程等，參與培訓(xùn)，指導(dǎo)現(xiàn)場(chǎng)運(yùn)作。 ? 負(fù)責(zé)對(duì)所轄各管理部門的主管、職員認(rèn)真執(zhí)行崗位責(zé)任制和落實(shí)各種規(guī)章制度與計(jì)劃執(zhí)行情況的檢查、督促、指導(dǎo)工作。配合總經(jīng)理室協(xié)調(diào)與業(yè)主委員會(huì)（除前期）、居委會(huì)日常事務(wù)工作。 （建議將會(huì)所部分的 日常 管理 與服務(wù) 一并納入客戶服務(wù)部） ? 工程部 ： 工程維修部門負(fù)責(zé)整個(gè)項(xiàng)目的公共設(shè)施設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)，以及工程外委項(xiàng)目監(jiān)管和業(yè)主的報(bào)修工作，這樣便于集中優(yōu)勢(shì)兵力，提高維修效率和降低運(yùn)行成本，同時(shí)便于統(tǒng)一管理。 主要人員任職要求 綜合考量本項(xiàng)目的管理特性與服務(wù)要求等項(xiàng)因素，我們認(rèn)為本項(xiàng)目的人員任職前應(yīng)通過審核，經(jīng)培訓(xùn)考核合格后才能具備上崗資格，具體的任職資格應(yīng)具備以下要求： （ 1）管理處經(jīng)理 —— 職位描述 管理處 經(jīng)理，全權(quán)負(fù)責(zé) 管理處 的各項(xiàng)管理工作，負(fù)責(zé)編制 工作計(jì)劃，檢查、督導(dǎo)、考核下屬員工的貫徹執(zhí)行工作計(jì)劃的情況，審核有關(guān)文件及采購計(jì)劃及預(yù)算，能很好協(xié)調(diào)各方的關(guān)系，對(duì)公司上級(jí)部門負(fù)責(zé)，協(xié)調(diào) 管理處 與相關(guān)各方的關(guān)系。 ? 工作認(rèn)真，反應(yīng)敏捷，思維清晰。 —— 任職要求 身高 ，年齡 35～ 45歲，身體良好； 10 漢斯國(guó)際公寓物業(yè)服務(wù)中心 物業(yè)管理方案 序號(hào) 文件名稱 17 小區(qū)商業(yè)服務(wù)設(shè)施入住手續(xù)辦理規(guī)程 18 小區(qū)公建配套設(shè)施管理制度 19 小區(qū)道路交通管理規(guī)定 20 業(yè)主特約服務(wù)管理規(guī)定 21 業(yè)戶滿意率測(cè)量管理制度 22 服務(wù)收費(fèi)管理規(guī)程 工程類 序號(hào) 文件名稱 1 主管／經(jīng)理崗位職責(zé) 2 電工崗位職責(zé) 3 弱電工崗位職責(zé) 4 空調(diào)工崗位職責(zé) 5 設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)制度 6 設(shè)備臺(tái)帳管理規(guī)定 7 工程部常用工、器具清單 8 設(shè)備管理臺(tái)帳要?jiǎng)t 9 業(yè)戶報(bào)修工作規(guī)程 10 業(yè)戶報(bào)修工作單 11 裝修管理規(guī)定 12 裝修巡視制度 13 電梯運(yùn)行及管理規(guī)定 14 電梯機(jī)房巡查記錄 15 機(jī)房管理規(guī)定 16 物業(yè)設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)制度 17 水景設(shè)施維護(hù)保養(yǎng)制度 18 會(huì)所設(shè)施設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)制度 19 工程維修常用器具使用管理規(guī)定 20 設(shè)備匯總表、設(shè)備保養(yǎng)施工驗(yàn)收單 21 配電 室運(yùn)行日記 22 電工值班制度 23 電工交接班制度 24 工程部值班工作記錄 25 房屋臨排水系統(tǒng)管理規(guī)定 26 房屋電器設(shè)備的管理 27 設(shè)備采購?fù)ㄖ獑? 28 設(shè)備大修竣工單 29 房屋中大修繕計(jì)劃編制規(guī)定 30 智能化設(shè)備系統(tǒng)管理規(guī)定 31 物業(yè)接管驗(yàn)收管理規(guī)程 12 漢斯國(guó)際公寓物業(yè)服務(wù)中心 我司將根據(jù)本項(xiàng)目的實(shí)際進(jìn)度情況，制定與小區(qū)特點(diǎn)相符合的崗前、崗中和深化培訓(xùn)。 制度落實(shí)：管理制度是搞好環(huán)境衛(wèi)生管理工作的保證，我們將結(jié)合〖漢 斯國(guó)際公寓〗的實(shí)際情況，在原有體系的實(shí)施基礎(chǔ)上，作好制度建立工作，如崗位責(zé)任制、操作流程、勞動(dòng)紀(jì)律、考核及獎(jiǎng)懲條例以及清潔工具使用和保養(yǎng)細(xì)則等。 實(shí)行巡查制度相結(jié)合，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)修復(fù)。 室 內(nèi)及室外綠地于重大節(jié)日（春節(jié)、圣誕節(jié)和國(guó)慶節(jié)）進(jìn) 行 布置。 中耕除草、松土 適時(shí)中耕除草年 8遍，疏松表土 8次以上，作到無成片雜草，