【導(dǎo)讀】本次參與招投標(biāo)的學(xué)生公寓為×號(hào)公寓、×號(hào)公寓和×號(hào)公寓，學(xué)生公寓3號(hào)樓由南北兩樓。南樓6層，每室住4人，共90個(gè)房間，北樓6層，每室住4人，共88間，合計(jì)有寢。室178間，總建筑面積為8679平方米。每室住4人，可容納556人，本樓有部分樓層將安排教工宿舍。間，可容納780人。是現(xiàn)代化的學(xué)生公寓，所有這些現(xiàn)代化設(shè)備的配備，對(duì)于物業(yè)管理也提出了相當(dāng)高的要求。素質(zhì)、企業(yè)的文化品位、人性化的管理來達(dá)到育人的根本目的。學(xué)生公寓，有能力在課余時(shí)間照顧好學(xué)生的生活起居。根據(jù)學(xué)生公寓的安全防范特點(diǎn)，并結(jié)合學(xué)生公寓的實(shí)際情況，確定學(xué)生。公寓的治安防范重點(diǎn)部位。保證學(xué)生公寓24小時(shí)值班，每秒鐘不脫人，建立閉鎖門窗交接。主動(dòng)配合學(xué)生處和校保衛(wèi)處工作，加強(qiáng)消防和安全用電、用水工。作，經(jīng)常性檢查水、電、消防器材和設(shè)備設(shè)施，確保狀態(tài)良好。災(zāi)等）制定相應(yīng)的應(yīng)急處理預(yù)定方案。消防設(shè)施的維護(hù)保養(yǎng)，保證設(shè)施的運(yùn)行正常。

　　

【正文】 主，并向管理處報(bào)告，做好記錄。 巡崗服務(wù) 管理區(qū)內(nèi)實(shí)行全年 365 天 24 小時(shí)全天候秩序管理巡視服務(wù)， 確保每 2 小時(shí)巡遍全部公共區(qū)域。 2． 8 區(qū)內(nèi)巡視 巡視前檢查和佩帶好對(duì)講機(jī)、電筒、筆和巡視記錄表，并隨身攜帶裝小件垃圾的塑料袋； 巡視內(nèi)容：走道清潔，公共場(chǎng)所、照明、消火栓、機(jī)房、門、窗、裝修現(xiàn)場(chǎng)等； 按秩序管理服務(wù)處指定的巡視路線巡邏，巡視記錄中應(yīng)記載發(fā)現(xiàn)情況及 時(shí)間。 員工需要幫助時(shí)，應(yīng)及時(shí)提供服務(wù)或通知有關(guān)人員到場(chǎng)處理； 發(fā)現(xiàn)可疑的人和異常的事、物，通過對(duì)講機(jī)及時(shí)報(bào)告，并迅速查明情況，嚴(yán)密監(jiān)視； 發(fā)現(xiàn)裝修違規(guī)情況，立即向客戶指出，及時(shí)阻止，并報(bào)告管理處做出相應(yīng)處理； 遇緊急情況，按《應(yīng)急預(yù)案》執(zhí)行； 巡視時(shí)看到小垃圾及時(shí)拾撿，投入就近的垃圾箱內(nèi)；發(fā)現(xiàn)燈熄滅、水管及閥門漏水、煤氣管漏氣等，應(yīng)及時(shí)通知設(shè)備人員修復(fù)； 巡視結(jié)束后，交接巡視器材； 夜間巡視 夜間巡視的路線應(yīng)經(jīng)常變化； 巡視時(shí)注意扶梯、走廊、電表房及通道等，確認(rèn)有無可疑人物藏匿于其內(nèi)； 若發(fā)現(xiàn)可疑人物，須立刻報(bào)警并封鎖各個(gè)出入口，進(jìn)行處理； 24 突發(fā)事件的處理 為應(yīng)對(duì)突發(fā)事件，按指定的應(yīng)急預(yù)案作業(yè)，平時(shí)應(yīng)定期參加演練。 發(fā)生火警 立即用對(duì)講機(jī)通知管理處采取必要的緊急措施或直撥火警電話 119； 通知火災(zāi)周圍員工撤離危險(xiǎn)區(qū)； 做好現(xiàn)場(chǎng)安全保衛(wèi)工作，聽候指揮。 發(fā)生刑案 立即向管理處報(bào)告或報(bào)公安部門 110 并保護(hù)現(xiàn)場(chǎng)，并救護(hù)傷員； 向發(fā)現(xiàn)人和周圍 業(yè)戶了解情況并記錄。 向公安人員提供情況，協(xié)助破案。 發(fā)生盜、搶事件 用對(duì)講機(jī)報(bào)告請(qǐng)求支援，同時(shí)設(shè)法抓住犯罪嫌疑人； 對(duì)犯罪嫌疑人應(yīng)認(rèn)清特征、人數(shù)、作案工具，及時(shí)報(bào)告公安部門 110； 保護(hù)現(xiàn)場(chǎng)，協(xié)助破案。 發(fā)現(xiàn)觸電事故 切斷電源，使觸電者脫離電源； 報(bào)告管理處主任和監(jiān)控中心，同時(shí)盡快施行人工急救，并撥打醫(yī)務(wù)急救電話 120，請(qǐng)求醫(yī)務(wù)急救中心派醫(yī)生來現(xiàn)場(chǎng)； 引導(dǎo)救護(hù)車抵達(dá)現(xiàn)場(chǎng)； 無救護(hù)車時(shí)，臨時(shí)調(diào)車將觸電者即送醫(yī)院 搶救。 發(fā)現(xiàn)電梯困人 立即用對(duì)講機(jī)報(bào)告，敦促設(shè)備人員迅速前往處理； 安慰被困人員； 協(xié)助設(shè)備人員搶險(xiǎn)，安全接應(yīng)被困人員。 發(fā)現(xiàn)人員、車輛堵塞，立即用對(duì)講機(jī)報(bào)告，增派秩序管理員及時(shí)疏導(dǎo)。 監(jiān)控崗服務(wù) 日常工作 監(jiān)控系統(tǒng) 24 小時(shí)開通運(yùn)行，監(jiān)控人員 24 小時(shí)監(jiān)控值班，錄像資料保存 1 個(gè)星期。 監(jiān)控人員密切注視屏幕，發(fā)現(xiàn)可疑情況立即定點(diǎn)錄像，跟蹤監(jiān)視，做好記錄并及時(shí)報(bào)告管理處主任。 接到周界報(bào)警系統(tǒng)報(bào)警時(shí)，立即向管理處主任報(bào)告，并跟蹤處 理過程，做好記錄，然后將系統(tǒng)復(fù)位，重新布防。 負(fù)責(zé)對(duì)講機(jī)的保管、充電、調(diào)換、借用和登記。 監(jiān)控設(shè)備系統(tǒng)的管理 對(duì)監(jiān)控系統(tǒng)每天進(jìn)行檢查，發(fā)現(xiàn)異常情況和故障立即報(bào)修，并做好記錄。 任何人（包括秩序管理人員）未經(jīng)管理處主任同意，不準(zhǔn)查看監(jiān)控錄像保存內(nèi)容。 監(jiān)控人員每天擦拭監(jiān)控設(shè)備一次，保持顯示屏、錄像機(jī)等設(shè)備清潔。 中央監(jiān)控室的出入管理 與工作無關(guān)的人員不得擅自進(jìn)入中央監(jiān)控室。 因工作需要進(jìn)入中央監(jiān)控室的管理人員，應(yīng)經(jīng)管理處主任批準(zhǔn)；外來人員 進(jìn)入，應(yīng)經(jīng)管理處主任簽證認(rèn)可，由秩序管理人員陪同進(jìn)入。 凡進(jìn)入中央監(jiān)控室的人員都得辦理登記手續(xù)。 5 秩序管理各崗位之間的輪換 秩序管理崗位采用崗位固定，人員輪值的方法，即各崗當(dāng)值人員每 2 小時(shí)循環(huán)換崗； 25 換崗程序 :巡視崗 —— →門崗 —— →監(jiān)控 —— →巡視崗 。 換崗必須從巡視崗開始輪換，不可從門崗或監(jiān)控崗開始輪換。 6 秩序管理崗位設(shè)置 秩序管理崗位每崗設(shè)置 2 人，由管理處主任確定巡視點(diǎn)和巡視路線，每小時(shí)一次按巡視路線巡視所有巡視點(diǎn)。 秩序管理人員品行端正，作風(fēng)正派， 無劣跡記錄；身體健康；具有初中以上文化水平，能處理秩序管理的日常工作，能作每日?qǐng)?zhí)勤記錄。 7 秩序管理服務(wù)檢查制度 自查：秩序管理各崗位在換崗交接時(shí)按作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)糾正，做好記錄； 秩序管理班長(zhǎng)巡查：秩序管理班長(zhǎng)巡回監(jiān)督檢查秩序管理各崗位的作業(yè)情況，每天巡回監(jiān)督檢查不少于 4 次，做好記錄； 管理處主任抽查：秩序管理巡視、車輛管理現(xiàn)場(chǎng)及客戶裝修現(xiàn)場(chǎng)，每天至少一次，做好記錄。 二、 硬件設(shè)施和軟件設(shè)施 大新建教師公寓物業(yè)的項(xiàng)目說明 遼工大教師公寓一期工程是由遼寧科瑞特 科技開發(fā)有限公司開發(fā)的高檔住宅小區(qū)，位于阜新市北環(huán)路南，人民大街東，總建筑面積 340000 平方米，工程計(jì)劃新建公寓 60 棟，于 2020年 9 月完工。為了該小區(qū)物業(yè)服務(wù)的順利實(shí)施，建立與住宅小區(qū)相適應(yīng)的物業(yè)服務(wù)體系，進(jìn)一步提升住宅小區(qū)品質(zhì)與特色，我公司將依托自身的專業(yè)管理實(shí)力，結(jié)合遼工大教師公寓一期項(xiàng)目的現(xiàn)狀，對(duì)遼工大教師公寓一期項(xiàng)目的物業(yè)管理模式作出統(tǒng)籌策劃。 我們將以科瑞特物業(yè)嶄新的物業(yè)管理服務(wù)理念，在結(jié)合國(guó)家政策法規(guī)和學(xué)校的實(shí)際需要的前提下，憑借科瑞特物業(yè)在長(zhǎng)期物業(yè)管理服務(wù)過程中積累的豐富經(jīng)驗(yàn)以及充足的人才 ，為遼工大教師公寓一期的業(yè)主創(chuàng)造一個(gè)和諧而優(yōu)美的居住環(huán)境，提升遼工大教師公寓一期項(xiàng)目的物業(yè)價(jià)值，并使遼工大教師公寓一期項(xiàng)目成為阜新市乃至遼寧省又一個(gè)知名的高檔綜合物業(yè)管理品牌。 一、企業(yè)基本情況及管理優(yōu)勢(shì)： （以下簡(jiǎn)稱公司）成立于 2020 年 10 月，是經(jīng)葫蘆島市建委核準(zhǔn)的物業(yè)管理三級(jí)企業(yè)，行政隸屬于遼寧科瑞特科技開發(fā)有限公司。公司管理經(jīng)驗(yàn)豐富，具備同類物業(yè)的管理經(jīng)驗(yàn)，自 2020 年 8月起管理遼寧工大葫蘆島校區(qū)工程建設(shè)指揮部物業(yè)， 2020年 10 月至今管理遼寧工大葫蘆島校區(qū)教師住宅（龍興家 園）物業(yè)。經(jīng)過六年的發(fā)展，已成為集多層、高層等住宅物業(yè)，辦公類物業(yè)于一體的綜合性物業(yè)服務(wù)企業(yè)。 截至 2020 年年底，公司在管物業(yè)（龍興家園）總建筑面積為 98785 平方米，用戶 439 戶。主要服務(wù)內(nèi)容為住宅小區(qū)的房屋及供水、供電配套系統(tǒng)公共設(shè)施、設(shè)備小修養(yǎng)護(hù)，高層電梯運(yùn)行維護(hù)，智能化視頻監(jiān)控系統(tǒng)管理，公共區(qū)域清掃保潔，生活垃圾清運(yùn)，綠化種植養(yǎng)護(hù)，公共秩序維護(hù)，社區(qū)活動(dòng)服務(wù)以及其他有償服務(wù)等，公司有充分適合市場(chǎng)化運(yùn)作的管理機(jī)制。 ，公司長(zhǎng)期從事物業(yè)管理服務(wù)行業(yè)， 26 在 管理各類物業(yè)領(lǐng)域進(jìn)行不懈地探索，為向全校教工 (業(yè)主 )提供全方位高質(zhì)量服務(wù)，公司聘請(qǐng)了大慶油田萬方物業(yè)服務(wù)有限公司（國(guó)家一級(jí)物業(yè)管理資質(zhì)企業(yè)）主管為顧問，通過不斷學(xué)習(xí)國(guó)內(nèi)先進(jìn)的服務(wù)理念與管理方法，并與自身的實(shí)踐相結(jié)合，我公司提出了獨(dú)具特色的具有超前性、創(chuàng)造性、全方位的管理服務(wù)理念，并在具體工作實(shí)踐中取得了良好的效果。 通過六年時(shí)間的運(yùn)作和積累，在“龍興家園”住宅小區(qū)推行了“公開承諾制”、“客戶服務(wù)中心”模式、維修服務(wù)績(jī)效考核制、保潔工作認(rèn)領(lǐng)工作量制等管理服務(wù)模式，總結(jié)出了“一站式”接待服務(wù)、“全天候、全方位” 保安服務(wù)、“全過程、全要素”保潔服務(wù)、“四快一規(guī)范”快速聯(lián)動(dòng)服務(wù)以及親情服務(wù)等方法。 ，打造精干的員工隊(duì)伍，提供優(yōu)質(zhì)的物業(yè)服務(wù)，建設(shè)一流的企業(yè)集團(tuán)為發(fā)展目標(biāo)。在日常管理中，我們創(chuàng)立了旨在對(duì)人才創(chuàng)造力進(jìn)行管理和對(duì)人才潛能進(jìn)行開發(fā)的人才資源管理體系，啟動(dòng)“四優(yōu)工程”，即：選優(yōu)、培優(yōu)、用優(yōu)、留優(yōu)。我們運(yùn)用壓力機(jī)制和激勵(lì)機(jī)制，量才錄用，知人善任，為人才的培養(yǎng)創(chuàng)造了良好的空間。多年來公司匯集了一批從事物業(yè)服務(wù)、并有志于做精做強(qiáng)的中高級(jí)專業(yè)人才，其中擁有國(guó)家建設(shè)部頒發(fā)的《物業(yè)管理高級(jí)經(jīng)理》職 業(yè)資格證書 2人，中級(jí)職稱以上專職管理和專業(yè)技術(shù)人員 5人。 公司始終奉行“以真誠(chéng)贏信任、以優(yōu)服贏滿意、以品牌贏市場(chǎng)、以信譽(yù)贏發(fā)展”的經(jīng)營(yíng)理念，秉持“以科技品質(zhì)求發(fā)展，以優(yōu)質(zhì)服務(wù)創(chuàng)和諧”的企業(yè)宗旨和“規(guī)范管理，強(qiáng)化服務(wù)，樹立形象，爭(zhēng)創(chuàng)一流”的經(jīng)營(yíng)方針，不斷開拓進(jìn)取，在持續(xù)改進(jìn)中，促使公司的各項(xiàng)服務(wù)由滿意服務(wù)向感動(dòng)服務(wù)升華。 4. 公司已通過了 ISO9001質(zhì)量管理體系認(rèn)證，同時(shí)自 2020年起開展企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化工作，并制訂了公司 PTPQC 管理體系。目前已將二項(xiàng)體系、企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)以及適合遼寧工大葫蘆島校區(qū)教師住宅（龍興家 園）的三級(jí)操作文件貫穿于在管項(xiàng)目“龍興家園”的物業(yè)管理之中，對(duì)“龍興家園”的管理質(zhì)量起到了充分的保證作用。公司 2020 年 12 月被遼寧省綠色經(jīng)濟(jì)發(fā)展研究會(huì)評(píng)為“綠色經(jīng)濟(jì)發(fā)展示范企業(yè)”， 2020 年被遼寧省信譽(yù)企業(yè)評(píng)價(jià)組委會(huì)評(píng)為“質(zhì)量服務(wù)信譽(yù) AAA 級(jí)企業(yè)”。 二、物業(yè)管理的整體規(guī)劃及設(shè)想 一流的物業(yè)需要一流的管理，一流的管理出一流的質(zhì)量。通過我們的服務(wù)，為遼工大教師公寓一期項(xiàng)目創(chuàng)造價(jià)值。 對(duì)于一個(gè)物業(yè)來說，配套的機(jī)電設(shè)備、供水、供電系統(tǒng)、共用設(shè)施等應(yīng)經(jīng)常、定期地進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)，讓其維持良好的運(yùn)行狀態(tài) ，延長(zhǎng)設(shè)備的使用壽命。公司計(jì)劃建立一支全天侯的維修隊(duì)伍，隨叫隨到，及時(shí)處理各類小修、急修工作，方便業(yè)主和使用人。 我們將努力搞好綠化保潔工作，為業(yè)主和住戶創(chuàng)造良好、舒適的生活環(huán)境，培養(yǎng)人們親近自然的意識(shí)，熱愛自然、熱愛生活。 安全管理是物業(yè)管理的重要組成部分，現(xiàn)實(shí)生活中每個(gè)人都希望有安全感。物業(yè)管理應(yīng)切實(shí)做好安全保衛(wèi)消防工作，將不安全因素消滅在萌芽狀態(tài)，讓業(yè)主和使用人無后顧之憂，確保人們的生命財(cái)產(chǎn)安全。在安全管理方面，我們將充分運(yùn)用公司管理物業(yè)的豐富經(jīng)驗(yàn)，利用現(xiàn)代化的管理 手段，依靠各種先進(jìn)技術(shù)設(shè)備與工具，科學(xué)組織，精心安排，提供高水平、高水準(zhǔn)、全方位的安全管理，確保教師住宅人員安全。 物業(yè)管理推行的是一種富有人情味的住宅文化，一種富有人文情調(diào)的生活方式。我們將深挖教工需求，以實(shí)際工作績(jī)效取得教工的支持，寓親情服務(wù)于社區(qū)活動(dòng)之中，創(chuàng)建具有高校教工隊(duì)伍特色的面向 21 世紀(jì)的“文明和諧的新人文社區(qū)”，為社區(qū)提供“百色百味、親如一家” 27 的家居氛圍，與小區(qū)的全體居民共同營(yíng)造和諧溫馨家園，把小區(qū)建設(shè)成社會(huì)主義精神文明的典范。 特約服務(wù)是物業(yè)服務(wù)中除公共性服務(wù)外 其余為業(yè)戶提供服務(wù)的活動(dòng)，這些服務(wù)是根據(jù)業(yè)戶的需求而設(shè)立。如送奶送報(bào)，看護(hù)老人、病人、兒童，訂票送票，代為購(gòu)物，送貨上門等等。 同時(shí)我們可利用部分物業(yè)開展多種經(jīng)營(yíng)，增加收入，補(bǔ)充管理經(jīng)費(fèi)不足，減輕業(yè)主和住戶的負(fù)擔(dān)。 三、物業(yè)管理服務(wù)項(xiàng)目指標(biāo)承諾 為了提高遼工大一期教師公寓的整體管理水平，創(chuàng)阜新乃至遼寧省知名物業(yè)管理項(xiàng)目，提高項(xiàng)目的知名度，實(shí)現(xiàn)物業(yè)的保值和增值。根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》和關(guān)于創(chuàng)建《阜新市物業(yè)管理示范住宅小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)及評(píng)分細(xì)則》的要求，提高物業(yè)項(xiàng)目的整體管理水平，不斷滿足業(yè)主的需求，提出如下指標(biāo)承諾。 嚴(yán)格按照創(chuàng)建《阜新市物業(yè)管理示范住宅小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)及評(píng)分細(xì)則》開展各項(xiàng)物業(yè)管理工作，規(guī)范公司各級(jí)管理人員、服務(wù)人員的作業(yè)規(guī)范，確保業(yè)主獲得舒適、優(yōu)美、安全、整潔、便捷的生活環(huán)境，同時(shí)通過我們良好的物業(yè)管理服務(wù)使委托管理的物業(yè)保值、增值。 持續(xù)改進(jìn)公司的服務(wù)水平和服務(wù)質(zhì)量，不斷滿足業(yè)主的服務(wù)需求，樹立了我們公司“講信譽(yù)、講效率、講質(zhì)量、講協(xié)作、講奉獻(xiàn)、講創(chuàng)新”的企業(yè)形象，創(chuàng)立了物業(yè)本身特色的服務(wù)管理模式。 體現(xiàn)“以人為本”的服務(wù)理念，以積極主動(dòng)的工作作風(fēng)為廣大業(yè)主營(yíng)造出“ 舒適、優(yōu)美、安全、整潔、便捷”的環(huán)境氛圍。 按規(guī)劃建設(shè)房屋及配套設(shè)施，建立和完善的前期介入和接管驗(yàn)收程序，派有豐富物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)的專業(yè)管理人員規(guī)范運(yùn)作驗(yàn)收手續(xù)和合同簽定，明確相關(guān)方的責(zé)權(quán)利。 建立和完善管理方案和各項(xiàng)制度、崗位職責(zé)，并指定具體的落實(shí)措施和考核辦法；各類房屋設(shè)施以及配套設(shè)施檔案資料齊全，并整理成冊(cè)，便于查閱。 員工統(tǒng)一著裝，管理人員和專業(yè)技術(shù)人員持證上崗，佩帶明顯標(biāo)志，服務(wù)規(guī)范，精神飽滿，態(tài)度友善，作風(fēng)嚴(yán)謹(jǐn)。 做好房屋、設(shè)備的管理及維修養(yǎng)護(hù)管理工作， 建立符合實(shí)情的房屋及設(shè)施設(shè)備管理制度，設(shè)施設(shè)備運(yùn)行安全，定期巡視檢查，消防系統(tǒng) 24 小時(shí)值班，建立較為全面的消防、火災(zāi)、報(bào)警、水浸、停電等應(yīng)急處理預(yù)案，無安全隱患，零維修及時(shí)率 98%，返修率不高于 3%。 建立一支訓(xùn)練有素的保安員隊(duì)伍，小區(qū)內(nèi)封閉式管理，外來人員出入登記，保安員 24小時(shí)值班，定時(shí)巡邏，車輛、道路管理有序，做到全年無管理不善引起的治安責(zé)任事故。 環(huán)境優(yōu)美，保潔綠化隊(duì)伍按照質(zhì)量體系要求實(shí)行標(biāo)準(zhǔn)化作業(yè)，公共部位保持清潔，垃圾日產(chǎn)日清，花草樹木長(zhǎng)勢(shì)良好，定期進(jìn)行衛(wèi)生消殺，各崗位實(shí)行責(zé)任制，符 合各項(xiàng)環(huán)保標(biāo)準(zhǔn)，無亂張貼，無占用公共部位和綠地現(xiàn)象。 與業(yè)主溝通有良好的溝通渠道，有值班電話，小區(qū)物業(yè)經(jīng)理公布 24 小時(shí)手機(jī)，開通服務(wù)網(wǎng)站，與業(yè)主零距離交流，及時(shí)公開小區(qū)重大事項(xiàng)，反饋建議和投訴處理結(jié)果，接受業(yè)主監(jiān)督。業(yè)主綜合滿意率達(dá) 85%以上 ,服務(wù)承諾和崗位職責(zé)上墻，及時(shí)處理業(yè)主提出的問題，反饋業(yè)主意見，有固定宣傳園地，舉辦形式多樣的文化活動(dòng)，豐富業(yè)主和用戶的文化生活，營(yíng)造良好和諧的精神文明氛圍，塑造全方位的人文環(huán)境。 公司運(yùn)行狀況良好，物業(yè)管理費(fèi)收繳率達(dá) 90%以上，能根據(jù)業(yè)主需求開展多種經(jīng)營(yíng)服 務(wù)。 28 序號(hào) 指標(biāo)名稱 全國(guó)示范小區(qū)標(biāo)準(zhǔn) 公司指標(biāo) 實(shí)施措施 １ 房屋完好率 98% 100% 落實(shí)責(zé)任人，實(shí)行巡視制度，建檔記錄，無違章搭建及損壞公共設(shè)施。 2