【導(dǎo)讀】本方案適用于順天城高層商住樓的物業(yè)管理活動(dòng)。為了表述方便，特用編號(hào)“STC”表示“順天城”。本方案按公司程序文件CPM-OP-003“物業(yè)管理方案的制訂”進(jìn)行擬制，本方案的受控發(fā)放范圍如下：。本方案的原件由順天城物業(yè)管理處保存。項(xiàng)目包括30層高層商住樓、擁有會(huì)所等業(yè)主活動(dòng)場(chǎng)地，以及有82. 5-18層的開關(guān)柜和塔樓電梯。我公司于2020年月日正式接管順天城。相信通過我們的規(guī)范化管理。境，讓業(yè)主安居樂業(yè)，無后顧之憂。文明、繁榮、高尚”的物業(yè)管理服務(wù)，創(chuàng)建中國物業(yè)管理行業(yè)的名牌企業(yè)。規(guī)對(duì)順天城實(shí)施專業(yè)化的物業(yè)管理。各業(yè)主提供完善的優(yōu)質(zhì)服務(wù)。根據(jù)公司總體質(zhì)量目標(biāo)，維護(hù)順天城全體業(yè)主的合。天城管理處的綜合滿意率達(dá)到95%以上。、公共設(shè)施滿意率95%；、衛(wèi)生滿意率98%；、維修滿意率99%；以《業(yè)主(客戶)意見調(diào)查表》統(tǒng)計(jì)結(jié)果為依據(jù)。管理處根據(jù)有關(guān)規(guī)定，定期

　　

【正文】 防工作的重要內(nèi)容是消防宣傳教育、消防隊(duì)伍建設(shè)、消防制度制定、消防設(shè)施、器材配置與管理以及消防應(yīng)急疏散方案。詳見管理處《消防管理工作手冊(cè)》。 社區(qū)文化 為做好大廈精神文明建設(shè)，大廈內(nèi)設(shè)有學(xué)習(xí)宣傳園地，管理處積極組織業(yè)戶按《社區(qū)文化活動(dòng)管理規(guī)程》開展各種健康、文明、向上的文娛活動(dòng)。管理處制訂大廈業(yè)戶精神文明公約，并做好宣傳工作，促使全體業(yè)戶自覺維護(hù)公眾利益，遵守大廈的各項(xiàng)管理規(guī)定。 同時(shí)，管理處積極配合當(dāng)?shù)亟值擂k事 處、居委會(huì)、公安機(jī)關(guān)開展各項(xiàng)工作，確保大廈公共娛樂場(chǎng)所無重大違紀(jì)違法案件。 公用設(shè)施管理 管理處按《公用設(shè)施管理規(guī)程》對(duì)大廈公用設(shè)施進(jìn)行管理。 公用設(shè)施的管理標(biāo)準(zhǔn) 大廈內(nèi)公用配套設(shè)施完好，無隨意改變用途。 給排水、供配電、通訊、照明設(shè)備設(shè)施齊全，工作正常。 大廈范圍內(nèi)的道路暢通，路面平坦。 物業(yè)管理的支持性過程 概述 為了確保上述物業(yè)管理主要業(yè)務(wù)過程的實(shí)現(xiàn)，大廈管理處將對(duì)實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理的支持性業(yè)務(wù)過程形成書面的程序和必要的作業(yè)指導(dǎo)書，以明確支持性業(yè)務(wù)過程的控制要求。順天城物業(yè)管理所包括的支 持性物業(yè)管理過程包括： a) 文件和資料的控制 b) 質(zhì)量記錄的管理 c) 員工培訓(xùn) 文件和資料的控制 發(fā)放文件資料時(shí)應(yīng)加蓋公章，并要求接收人在發(fā)放登記表上簽字。作廢文件資料同時(shí)收回加蓋作廢章或銷毀。 質(zhì)量記錄的管理 按 《質(zhì)量記錄管理規(guī)程》 由專人定期整理裝訂成冊(cè)存檔。 員工培訓(xùn) 由 CPM 長沙分公司統(tǒng)一安排培訓(xùn)。 物業(yè)管理的評(píng)價(jià)和改進(jìn) 概述 管理處將對(duì)順天城物業(yè)管理過程和結(jié)果進(jìn)行必要的評(píng)價(jià)，并根據(jù)評(píng)價(jià)結(jié)果進(jìn)行物業(yè)管理的質(zhì)量改進(jìn)，對(duì)物業(yè)管理的評(píng)價(jià)將包括： a) 內(nèi)部評(píng)價(jià) 物業(yè)管理過程的監(jiān)控 公司定期質(zhì)量大 檢查 公司內(nèi)部質(zhì)量審核 管理處定期的管理目標(biāo)評(píng)價(jià) b) 外部評(píng)價(jià) 業(yè)戶投訴的處理 定期的業(yè)戶意見調(diào)查 政府部門的定期檢查 c) 糾正和改進(jìn) 糾正和預(yù)防措施 對(duì)上述物業(yè)管理的評(píng)價(jià)和改進(jìn)將按公司規(guī)定的程序文件進(jìn)行，并形成記錄。以下將對(duì)物業(yè)管理的評(píng)價(jià)和改進(jìn)進(jìn)行簡(jiǎn)要的描述。 內(nèi)部評(píng)價(jià) 1. 所包括的管理工作內(nèi)容 2. 公司定期質(zhì)量大檢查每年一次 3. 公司內(nèi)部質(zhì)量審核每年二次 4. 管理處每月管理情況檢查 (報(bào)告 )表 外部評(píng)價(jià) 1. 業(yè)戶評(píng)價(jià) 2. 業(yè)戶投訴的處理按程序文件 CPMOP033 3. 定期的業(yè)戶意見調(diào)查按程序文件 CPMOP034 4. 市政府有關(guān)部門 的定期檢查 糾正和改進(jìn) 糾正和預(yù)防措施按程序文件 CPMOP037 物業(yè)管理財(cái)務(wù)預(yù)算 管理工作必需的物資設(shè)備計(jì)劃 A. 物業(yè)管理用房 順天城管理處、消防值班室、安管值班室、維修室、社區(qū)文化娛樂室（會(huì)所）。 B. 辦公設(shè)備 1. 安管用對(duì)講機(jī) 4 臺(tái)； 2. 維修用對(duì)講機(jī) 2 臺(tái)； 3. 電腦 1 臺(tái)，物業(yè)管理軟件一套； 4. 外線電話 5 部； 5. 文件資料柜 5 個(gè)，辦公桌椅 10 套； 6. 滅火器材按消防規(guī)定配備； 經(jīng)費(fèi)收支預(yù)算 A. 經(jīng)費(fèi)來源： (1)、固定收費(fèi)項(xiàng)目： 1. 向業(yè)戶收取管理服務(wù)費(fèi)； 2. 出租商業(yè) 面積的經(jīng)營收入； 3. 停車場(chǎng)管理服務(wù)費(fèi)。 (2)、臨時(shí)收費(fèi)項(xiàng)目： 1. 物業(yè)裝修工程管理費(fèi)和裝修垃圾清運(yùn)費(fèi)； 2. 向業(yè)戶提供的有償服務(wù)費(fèi)。 B. 主要開支項(xiàng)目： 1. 管理人員工資、福利、保險(xiǎn)等； 2. 安管費(fèi)用，包括工資、福利 、服裝、保險(xiǎn)； 3. 一般維修，包括樓宇一般養(yǎng)護(hù)及維修，設(shè)備一般維修； 4. 樓宇的衛(wèi)生、綠化費(fèi)用及水池清潔、消殺的維護(hù)費(fèi)用； 5. 公共物業(yè)投保費(fèi)用； 6. 管理處辦公費(fèi)用，包括接待、管理人員住房、辦公用品折舊等； 7. 上交公司利潤（按上述支出金額的 10％計(jì)）。 C. 分?jǐn)偧熬S修基金項(xiàng)目： 1. 公共用電、用水 (包括公共照明、公用衛(wèi)生間、電梯 )； 2. 專業(yè)維護(hù)，電梯、消防、閉路、對(duì)講系統(tǒng)維護(hù)費(fèi)用； D. 增收節(jié)支措施： 物業(yè)管理是個(gè)量入為主，保本微利的行業(yè)，既保持較高的物業(yè)管理水平又保證收支大體平衡需要付出大量的努力，特別是對(duì)于順天城這樣的物業(yè)，需要多方面人力、財(cái)力投入，財(cái)務(wù)預(yù)算壓力較大。為此，我們列出以下六條增收節(jié)支措施： 1. 抓好管理，強(qiáng)化監(jiān)督，減少違章和人為破壞公共設(shè)施和環(huán)境現(xiàn)象，減少維修費(fèi)用支出。 2. 根據(jù)“一職多能”原則，合理配置管理人員，定期組織員工業(yè)務(wù)培訓(xùn)，實(shí)行電腦化管理，提高員工素質(zhì)和工作效率，精減人員，做到一專多能，密切配合。 3. 提高設(shè)備的運(yùn)行使用率， 節(jié)能節(jié)源。 4. 嚴(yán)格控制公共水、電費(fèi)的開支。 5. 提高樓宇的使用率。 6. 節(jié)約辦公經(jīng)費(fèi)。 E. 經(jīng)費(fèi)收支測(cè)算表（詳見附件一至附件五）。 社區(qū)文化實(shí)施計(jì)劃 為了增強(qiáng)順天城業(yè)戶的凝聚力，增進(jìn)大家的了解，豐富大家的業(yè)余生活，順天城將組織一系列活動(dòng)： 1. 在元旦、國慶節(jié)、圣誕節(jié)、春節(jié)等重大節(jié)日，布置花壇、彩燈、彩旗，增加節(jié)日的氣氛。 2. 在宣傳欄張?zhí)麄髻Y料，提高業(yè)戶對(duì)電及煤氣等各項(xiàng)防范措施的認(rèn)識(shí)，愛護(hù)大廈的公用設(shè)施及衛(wèi)生環(huán)境。 3. 十二月份對(duì)大廈業(yè)戶進(jìn)行“文明業(yè)戶”的評(píng)比。 4. 條件成熟編輯出版《順天城客戶通訊》，加強(qiáng)業(yè)戶之間的溝 通。 培訓(xùn)原則 宣傳、貫徹執(zhí)行《湖南省城市住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》和《長沙市城市住宅小區(qū)物業(yè)管理暫行辦法》，《湖南省城市住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》是湖南省物業(yè)管理行業(yè)的總的作業(yè)指導(dǎo)書，物業(yè)管理公司應(yīng)該貫徹理解和掌握該《條例》和《長沙市城市住宅小區(qū)物業(yè)管理暫行辦法》。在順天城生活、工作的人員也應(yīng)了解這些物業(yè)管理法規(guī)，樹立按法規(guī)實(shí)施物業(yè)管理的概念。因此，管理處要在各項(xiàng)活動(dòng)中積極宣傳物業(yè)管理法規(guī)，在處理管理處與業(yè)主管委會(huì)和居民之間的關(guān)系時(shí)，自覺地按物業(yè)管理法規(guī)辦事。在宣傳和貫徹物業(yè)管理法規(guī)過程中要充分利用 以下方式： 1. 管理處員工的系列培訓(xùn)要將物業(yè)管理法規(guī)作為重要內(nèi)容。 2. 管理處工作考核要以物業(yè)管理法規(guī)作為重要標(biāo)準(zhǔn)。 3. 順天城各宣傳欄要堅(jiān)持不斷地宣傳物業(yè)管理法規(guī)。 4. 不定期組織管理處、業(yè)主管理委員會(huì)座談會(huì)，對(duì)照物業(yè)管理法規(guī)討論順天城物業(yè)管理改進(jìn)措施，并討論本大廈維修基金的使用安排。 5. 堅(jiān)持每個(gè)季度向業(yè)戶公布一次物業(yè)管理費(fèi)收支情況。深圳中航物業(yè)管理公司（ CPM）將嚴(yán)格按照《順天城物業(yè)委托管理合同》履行職責(zé)，全力以赴完成順天城物業(yè)管理任務(wù)，并愿意承擔(dān)合同中規(guī)定的義務(wù)。