【導(dǎo)讀】以人為本、規(guī)范管理、追求創(chuàng)新、至誠(chéng)服務(wù)。運(yùn)用持續(xù)發(fā)展的戰(zhàn)略，確保物業(yè)的保值與升值。本，轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)思想觀念，全心全意為業(yè)戶(hù)服務(wù)。針對(duì)所轄物業(yè)的特點(diǎn)制定出具有創(chuàng)造性的物業(yè)管理模式。讓您滿(mǎn)意”的模式效應(yīng)，力求更好地滿(mǎn)足業(yè)戶(hù)的需求。建議采用的管理體制是：企業(yè)化、專(zhuān)業(yè)化、一體化?！笆袃?yōu)秀物業(yè)管理大廈”的評(píng)比。理念，為業(yè)戶(hù)提供全方位、高品質(zhì)的服務(wù)，并將日常服務(wù)工作緊密融合于管理之中，與業(yè)戶(hù)建立良好的服務(wù)關(guān)系。同時(shí)以周、月、季走訪溝通的方式及時(shí)了解業(yè)戶(hù)的意。緊密聯(lián)系政府職能部門(mén)做到齊抓共管，使所轄物業(yè)在長(zhǎng)年平安的條。在日常的管理中，建議派專(zhuān)人全天值班，負(fù)責(zé)所轄物業(yè)的安全管。處理安全操作程序，如發(fā)生特殊事件時(shí)力爭(zhēng)將損失降至最小程度。出中肯意見(jiàn)，全力做好與前期施工管理單位的銜接工作。到合理的配置，以求達(dá)到降低管理成本，提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)的目的。負(fù)責(zé)物業(yè)的防火、防盜、防破壞和警衛(wèi)工作。

　　

【正文】 )《園林綠化管理工作程序》。 (31)《清潔管理工作程序》。 (32)《社區(qū)文化開(kāi)展工作程序》。 (1)《新員工入職培訓(xùn)制度》。 (2)《在崗員工循環(huán)培訓(xùn)制度》。 (3)《員工工作考核及獎(jiǎng)罰制度》。 (4)《員工崗位責(zé)任月考核成績(jī)匯總表》。 (5)《經(jīng)理助理崗位月 工作考核表》。 (6)《部門(mén)經(jīng)理崗位月工作考核表》。 (7)《部門(mén)員工崗位月工作考核表》。 (8)《業(yè)戶(hù)意見(jiàn)月上訪統(tǒng)計(jì)表》。 (9)《員工違章違紀(jì)處理意見(jiàn)申報(bào)表》。 (10)《物業(yè)管理工作情況一覽表》。 二、物業(yè)檔案建立與管理 資料的收集堅(jiān)持內(nèi)容豐富的原則，根據(jù)實(shí)體資料和信息資料的內(nèi)容，在實(shí)際工作中從需要和服務(wù)的角度出發(fā)，擴(kuò)大信息的收集來(lái)源，從時(shí)間上來(lái)講是指從規(guī)劃設(shè)計(jì)到工程竣工的全部工程技術(shù)維修資料，從空間上講是指物業(yè)構(gòu)成的全部，大到房屋本體公共設(shè)施，小到花草苗木都應(yīng)有詳細(xì)的資料。 分類(lèi)整理 (1)分辨真?zhèn)巍? (2)分類(lèi)排序。 (3)組編檔號(hào)。 (4)裝訂精美。 (1)采用原始檔案和電腦檔案雙軌管理制。 (2)采用多種形式的文檔儲(chǔ)存方法 ,便于原始檔案的管理 (如 :采用錄像、刻盤(pán)、膠卷、照片、圖景等方法 )。 (3)建議盡可能的采用電腦儲(chǔ)存，便于查找調(diào)用，以便更好地保護(hù)原始檔案的資料免受翻動(dòng)的磨損和損壞。 (4)建立健全的檔案外借管理規(guī)定，檔案管理必須專(zhuān)人負(fù)責(zé)，應(yīng)做到保管、保密，工作細(xì)致；如有破損，應(yīng)及時(shí)修補(bǔ)。 (5)檔案管理室必須達(dá)到防火、防潮、防變質(zhì)的“三防”標(biāo)準(zhǔn)。 電子文檔： GLFA011 各項(xiàng)專(zhuān)業(yè)管理工作方案 一、公共設(shè)施設(shè)備管理 保證設(shè)備運(yùn)行正常，無(wú)重大管理責(zé)任事故。 (1)制定設(shè)備安全運(yùn)行、崗位責(zé)任制、定期檢查維修保養(yǎng)運(yùn)行記錄、維修檔案等管理制度。 (2)配備所需專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員，嚴(yán)格執(zhí)行操作規(guī)程，設(shè)備管理和維修人員持證上崗。 (3)設(shè)備及機(jī)房環(huán)境整潔，無(wú)雜物、灰塵積垢，無(wú)鼠、蟲(chóng)害發(fā)生，機(jī)房環(huán)境符合設(shè)備要求。 (4)建立供電、供水的管理制度，供配電、供水系統(tǒng)配置人員 24小時(shí)值班。 (5)監(jiān)控系統(tǒng)等智能化設(shè)施、設(shè)備運(yùn)行正常，有記錄并 按規(guī)定定期保存。按工作標(biāo)準(zhǔn)時(shí)間排除故障，保證系統(tǒng)工作正常。 (6)消防系統(tǒng)設(shè)施齊全，完好無(wú)損，確保隨時(shí)啟用。 (7)消防管理人員掌握消防設(shè)施、設(shè)備的使用方法并能及時(shí)處理設(shè)施、設(shè)備的各種問(wèn)題。 (8)制訂有突發(fā)火災(zāi)的應(yīng)急方案，設(shè)立消防疏散示意圖，照明設(shè)施，引路標(biāo)志完好，緊急疏散通道暢通，無(wú)火災(zāi)安全隱患。 (9)給排水設(shè)備、閥門(mén)、管道工作正常，無(wú)跑、冒、滴、漏現(xiàn)象，按規(guī)定時(shí)間對(duì)二次供水蓄水池設(shè)施、設(shè)備進(jìn)行清潔、消毒。二次供水衛(wèi)生許可證、水質(zhì)化驗(yàn)單等證齊全。水池、水箱清潔衛(wèi)生無(wú)二次污染。水泵、水池、水箱有嚴(yán)格的管 理措施，水池、水箱周?chē)鸁o(wú)污染隱患。排水系統(tǒng)通暢，汛期無(wú)泛水，地下室、設(shè)備房無(wú)積水浸泡發(fā)生。遇有事故，維修人員在規(guī)定時(shí)間內(nèi)進(jìn)行搶修，保證無(wú)大面積跑水、泛水，長(zhǎng)時(shí)間停水現(xiàn)象。建立事故應(yīng)急處理方案。 (10)公共配套服務(wù)設(shè)施維護(hù)周到，公用管線統(tǒng)一下地或入公共管道，無(wú)架空管線，無(wú)礙觀瞻。道路、大堂等公共照明完好，大廈范圍內(nèi)的道路暢通，路面平坦。 二、安全管理 (1)確保大廈內(nèi)無(wú)因管理責(zé)任引發(fā)的重大火災(zāi)。 (2)維護(hù)好大廈內(nèi)的公共秩序，控制私設(shè)攤點(diǎn)、廣告牌、廣告字畫(huà)、亂貼、亂畫(huà)現(xiàn)象；控制小商小販進(jìn)入。 (3)有預(yù)見(jiàn)性地對(duì)任何可能危急業(yè)戶(hù)的安全情況，采取防范措施。 (1)在大廈設(shè)立流動(dòng)崗哨，實(shí)行 24小時(shí)值班巡邏制。做到每?jī)尚r(shí)巡視一遍，并記錄安全情況及消防設(shè)備、公共物品的完好情況。 (2)遇有緊急情況或其他治安需要，管理處通過(guò)對(duì)講機(jī)下達(dá)指令，巡邏人員可在 1至 3分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行支援。 (3)與當(dāng)?shù)嘏沙鏊⒕窆步P(guān)系，并商請(qǐng)其警官兼任管理處安全管理指導(dǎo)員，定期與管理處安全管理員分析治安形勢(shì)、特點(diǎn)以及防范的方法和技能。 (1)發(fā)生盜竊、搶劫、交通事 故、火災(zāi)等異?，F(xiàn)象時(shí)，管理處迅速調(diào)集巡邏安 全管理員，以最快的速度趕到現(xiàn)場(chǎng)，控制局面，爭(zhēng)取主動(dòng)。 (2)迅速調(diào)整人力、物力，以確保應(yīng)急工作的順利進(jìn)行。 (3)發(fā)生案件時(shí)，立即報(bào)警并維護(hù)現(xiàn)場(chǎng)，協(xié)助公安機(jī)關(guān)調(diào)查破案。 (4)管理處主任應(yīng)在突發(fā)事件發(fā)生的第一時(shí)間到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)，沉著、機(jī)智實(shí)施處理，并向上級(jí)進(jìn)行報(bào)告。 三、裝修管理 (1)管理處安排人員辦理裝修隊(duì)伍的培訓(xùn)、驗(yàn)資、登記、審批和發(fā)放各類(lèi)證件。 (2)跟蹤施工情況，管理處主任每日巡視，了解各施工點(diǎn)施工情況，安全管理主管每日三次不定時(shí)巡視，了解施 工情況及糾察施工隊(duì)運(yùn)行情況。 (3)安全管理員 24小時(shí)值班，控制人員進(jìn)出并做好相應(yīng)記錄。 (4)裝修垃圾清運(yùn)。采取定時(shí)上門(mén)收集和業(yè)戶(hù)申請(qǐng)相結(jié)合的方法，袋裝清運(yùn)，日清日運(yùn)，不堆積、不滯留，不污染小區(qū)內(nèi)外環(huán)境。 (1)安全管理組負(fù)責(zé)裝修日常安全工作。 (2)與業(yè)戶(hù)和施工隊(duì)負(fù)責(zé)人簽訂安全責(zé)任書(shū)。 (3)裝修材料按指定時(shí)間進(jìn)入，安全管理員進(jìn)行認(rèn)真查驗(yàn)，發(fā)現(xiàn)有毒、易燃、未作處理的材料嚴(yán)禁入內(nèi)。 (4)需要進(jìn)行燒焊等動(dòng)火作業(yè)，應(yīng)向管理處提出申請(qǐng)，經(jīng)批準(zhǔn)后在管理人員監(jiān)護(hù)下，方可作業(yè)。 (5)安全管理員巡 查時(shí)，對(duì)裝修點(diǎn)的材料、裝修方式進(jìn)行認(rèn)真檢查，發(fā)現(xiàn)不安全隱患，及時(shí)處理報(bào)告。 (6)發(fā)生緊急事故時(shí)，按緊急處理措施程序進(jìn)行。 四、消防管理 (1)管理處負(fù)責(zé)建立消防安全小組。 (2)管理處主任為消防安全負(fù)責(zé)人。 (3)管理處其他人員為義務(wù)消防員。 (4)安全管理主管為專(zhuān)職安全監(jiān)督員。 (5)日常巡視安全管理員為兼職消防巡視員。 (6)管理處負(fù)責(zé)制定組織機(jī)構(gòu)圖及人員職責(zé)。 (1)消防檢查制度。 (2)專(zhuān)職安全員每日檢查小區(qū)內(nèi)的消防安全情況，包括消防設(shè)備、動(dòng)火作業(yè)監(jiān)督、安全用水、用電情況等，檢查結(jié)果記錄在《安全檢查記錄》中，該記錄每周由管理處主任審核。 (3)兼職巡視員負(fù)責(zé)每樓、每層消防安全情況巡視，每?jī)尚r(shí)巡視一遍，并填寫(xiě)《消防安全檢查登記表》。 (4)在安全檢查中發(fā)現(xiàn)消防隱患，應(yīng)及時(shí)采取整改措施，做到隱患不過(guò)夜。 (5)發(fā)現(xiàn)業(yè)戶(hù)因裝修造成的消防隱患，應(yīng)向業(yè)戶(hù)發(fā)放《整改通知》，限期整改，并跟蹤驗(yàn)證。 (6)管理處制定《動(dòng)火審批制度》，內(nèi)容包括動(dòng)火申請(qǐng)和審批程序及違章處理方法。 (1)貫徹“預(yù)防為主，防消結(jié)合”的方針，業(yè)戶(hù)要樹(shù)立防火意識(shí)，管理處每周確定一 名主管以上的管理人員為防火值班員，全面負(fù)責(zé)小區(qū)的消防工作。 (2)嚴(yán)禁亂拉、亂接臨時(shí)用電線路，電器線路需維修時(shí)請(qǐng)及時(shí)找管理處安排施工。 (3)嚴(yán)禁在小區(qū)內(nèi)燒廢紙、雜物，亂丟煙頭或燃放煙花爆竹等。 (4)不準(zhǔn)改變、拆除、封堵消防設(shè)施和通道。 (5)不準(zhǔn)在樓道、過(guò)道設(shè)立倉(cāng)庫(kù)，堆放雜物，阻礙通道。 (6)嚴(yán)格裝修審批手續(xù)，動(dòng)火審批手續(xù)，保證每樓、每層有必要的消防設(shè)施。 (7)公共場(chǎng)所嚴(yán)禁使用可燃性裝修材料，室內(nèi)使用可燃性材料要嚴(yán)格控制，并加以處理。 (8)配備火警時(shí)刻的必須器材，如：應(yīng)急照明燈等。 訓(xùn) (1)對(duì)業(yè)戶(hù)的消防要求 (包括安全用水、用電 )，通過(guò)《業(yè)戶(hù)須知》、《管理公約》傳達(dá)到各業(yè)戶(hù)，并向業(yè)戶(hù)發(fā)放有關(guān)消防學(xué)習(xí)資料，用宣傳欄等消防宣傳途徑對(duì)業(yè)戶(hù)進(jìn)行消防宣傳教育。 (2)管理處內(nèi)部每月的第一個(gè)星期一上午為各組安全消防學(xué)習(xí)時(shí)間，學(xué)習(xí)教材是安全消防管理?xiàng)l例，內(nèi)部的消防管理制度，設(shè)備設(shè)施的操作方法等，學(xué)習(xí)情況須詳細(xì)記錄。 (3)管理處主任每月檢查一次安全活動(dòng)記錄并簽字認(rèn)可。 (4)在安全消防活動(dòng)日查出的安全、消防隱患，由各組自行在活動(dòng)記錄中登記并整改。 (5)專(zhuān)、兼職消防員在上崗前必須接受消防常識(shí)和消防技 能培訓(xùn)，考試合格后方可任職，其資格每年確認(rèn)一次。 (1)管理處負(fù)責(zé)建立消防檔案。 (2)管理處對(duì)各種消防設(shè)備和設(shè)施的標(biāo)識(shí)進(jìn)行設(shè)計(jì)，編制《消防設(shè)備標(biāo)識(shí)登記》。消防設(shè)備標(biāo)識(shí)由管理處主任指定人專(zhuān)實(shí)施，并在各項(xiàng)安全檢查中作為檢查內(nèi)容。 (3)制定《設(shè)備管理制度》，對(duì)消防設(shè)備進(jìn)行檢查和維護(hù)。 (1)小區(qū)內(nèi)每年至少組織一到兩次消防演習(xí)，具體辦法和內(nèi)容參見(jiàn)由管理處每次制定的《消防演習(xí)方案》并報(bào)政府消防部門(mén)。 (2)消防演習(xí)后，管理處主任編制《消防演習(xí)報(bào)告》。對(duì)演習(xí)過(guò)程中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題，及時(shí)調(diào)整 、糾正并驗(yàn)證其結(jié)果。 五、車(chē)輛管理 24 小時(shí)值班制度，由小區(qū)安全管理員負(fù)責(zé)管理，車(chē)輛可以隨時(shí)進(jìn)出、停放。 ，車(chē)主須憑車(chē)輛進(jìn)出小區(qū)的磁卡 (月卡或一次性卡 )進(jìn)入停車(chē)場(chǎng)。 ：車(chē)輛進(jìn)入停車(chē)場(chǎng)應(yīng)一停二慢，必須服從管理員的指揮和安排，取得管理員同意后方可進(jìn)入。 ：車(chē)輛停放時(shí)必須服從管理員指揮，注意前后左右車(chē)輛的安全，在規(guī)定位置上停放，并與周?chē)?chē)輛保持適當(dāng)距離，不得對(duì)其他車(chē)輛的進(jìn)出和其他車(chē)位的使用造成阻礙，車(chē)主必須鎖好車(chē)門(mén)，調(diào)整好防盜系統(tǒng)至警備狀 態(tài)，車(chē)內(nèi)貴重物品須隨身帶走，車(chē)主停好車(chē)輛后須立即離開(kāi)停車(chē)場(chǎng)，不得在他人車(chē)輛旁停留。管理員應(yīng)指揮車(chē)輛停放，查看車(chē)輛有無(wú)上鎖，有無(wú)外部破損，應(yīng)通知車(chē)主并登記，不服從指揮、亂停放車(chē)輛的按照交通亂停放車(chē)輛有關(guān)規(guī)定給予處罰。停車(chē)場(chǎng)車(chē)位分固定車(chē)位和非固定車(chē)位，車(chē)主按類(lèi)使用車(chē)位。 ：車(chē)輛駛離停車(chē)場(chǎng)時(shí)應(yīng)注意周?chē)?chē)輛的安全，緩慢駛離，并在出口處向管理員交回停車(chē)牌，管理員核對(duì)牌號(hào)相符，收回停車(chē)牌、收取停車(chē)費(fèi)后方可駛離。 ，熱情服務(wù)，不得會(huì)客、喝酒、睡覺(jué)，不得離開(kāi)，不得讓親朋好友和其他無(wú)關(guān)人員 進(jìn)入停車(chē)場(chǎng)，嚴(yán)格核對(duì)駛離車(chē)輛的牌號(hào)，對(duì)車(chē)主的 合理要求應(yīng)給予滿(mǎn)足。管理員交接班時(shí)應(yīng)辦理交接手續(xù)，核實(shí)停車(chē)場(chǎng)車(chē)輛內(nèi)登記記錄相符，并列簽字交接。 、練習(xí)車(chē)、修理車(chē)輛，禁止裝載有毒、易燃、易爆物品 和其他危險(xiǎn)品的車(chē)輛停放。 六、清潔管理 (略 )。 。 保潔工作流程及標(biāo)準(zhǔn)將按照 ISO9000標(biāo)準(zhǔn)，由本公司制定。大廈玻璃幕及外墻清洗將委托專(zhuān) 業(yè)服務(wù)公司實(shí)施。