【導(dǎo)讀】以人為本、規(guī)范管理、追求創(chuàng)新、至誠服務(wù)。以公司經(jīng)營為主導(dǎo)，為業(yè)戶推出完善的管理服務(wù)，為公司創(chuàng)造效益，為企業(yè)打造品牌。運用持續(xù)發(fā)展的戰(zhàn)略，確保物業(yè)的保值與升值。思想觀念，全心全意為業(yè)戶服務(wù)。為實現(xiàn)以上設(shè)想，擬采用“一種模式、兩項承諾、三個重點、四項措施”的管理方針。針對所轄物業(yè)的特點制定出具有創(chuàng)造性的物業(yè)管理模式。物業(yè)顧問由本行業(yè)富有實際。力求更好地滿足業(yè)戶的需求。建議采用的管理體制是：企業(yè)化、專業(yè)化、一體化。一年內(nèi)協(xié)助本物業(yè)通過“市優(yōu)秀物業(yè)管理大廈”的評比。位、高品質(zhì)的服務(wù)，并將日常服務(wù)工作緊密融合于管理之中，與業(yè)戶建立良好的服務(wù)關(guān)系。狀況達(dá)到最佳狀態(tài)，為大廈所在地增加一道清潔、衛(wèi)生、亮麗的風(fēng)景。全力做好與前期施工管理單位的銜接工作。的配置，以求達(dá)到降低管理成本，提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)的目的。負(fù)責(zé)物業(yè)管理部轉(zhuǎn)發(fā)的業(yè)主投訴的處理，及滿足業(yè)主其他有關(guān)的服務(wù)要求。

　　

【正文】 (1)《新員工入職培訓(xùn)制度》。 (2)《在崗員工循環(huán)培訓(xùn)制度》。 (3)《員工工作考核及獎罰制度》。 (4)《員工崗位責(zé)任月考核成績匯總表》。 (5)《經(jīng)理助理崗位月工作考核表》。 (6)《部門經(jīng)理崗位月工作考核表》。 (7)《部門員工崗位月工作考核表》。 (8)《業(yè)戶意見月上訪統(tǒng)計表》。 (9)《員工違章違紀(jì)處理意見申報表》。 (10)《物業(yè)管理工作情況一覽表》。 二、物業(yè)檔案建立與管理 資料的收集堅持內(nèi)容豐富的原則，根據(jù)實體資料和信息資料的內(nèi)容，在實際工作中從需要和服務(wù)的角度出發(fā)，擴大信息的收集來源，從時間上來講是指從規(guī)劃設(shè)計到工程竣工的全部工程技術(shù)維 修資料，從空間上講是指物業(yè)構(gòu)成的全部，大到房屋本體公共設(shè)施，小到花草苗木都應(yīng)有詳細(xì)的資料。 (1)分辨真?zhèn)巍? (2)分類排序。 (3)組編檔號。 (4)裝訂精美。 (1)采用原始檔案和電腦檔案雙軌管理制。 (2)采用多種形式的文檔儲存方法 ,便于原始檔案的管理 (如 :采用錄像、刻盤、膠卷、照片、圖景等方法 )。 (3)建議盡可能的采用電腦儲存，便于查找調(diào)用，以便更好地保護(hù)原始檔案的資料免受翻動的磨損和損壞。 (4)建立健全的檔案外借管理規(guī)定，檔案管理必須專人負(fù)責(zé)，應(yīng)做到保管、保 密，工作細(xì)致；如有破損，應(yīng)及時修補。 (5)檔案管理室必須達(dá)到防火、防潮、防變質(zhì)的“三防”標(biāo)準(zhǔn)。 各項專業(yè)管理工作方案 一、公共設(shè)施設(shè)備管理 保證設(shè)備運行正常，無重大管理責(zé)任事故。 (1)制定設(shè)備安全運行、崗位責(zé)任制、定期檢查維修保養(yǎng)運行記錄、維修檔案等管理制度。 (2)配備所需專業(yè)技術(shù)人員，嚴(yán)格執(zhí)行操作規(guī)程，設(shè)備管理和維修人員持證上崗。 (3)設(shè)備及機房環(huán)境整潔，無雜物、灰塵積垢，無鼠、蟲害發(fā)生，機房環(huán)境符合設(shè)備要求。 (4)建立供電、供水的管理制度，供配電、供水系統(tǒng)配置人員 24小時值班。 (5)監(jiān)控系統(tǒng)等智能化設(shè)施、設(shè)備運行正常，有記錄并按規(guī)定定期保存。按工作標(biāo)準(zhǔn)時間排除故障，保證系統(tǒng)工作正常。 (6)消防系統(tǒng)設(shè)施齊全，完好無損，確保隨時啟用。 (7)消防管理人員掌握消防設(shè)施、設(shè)備的使用方法并能及時處理設(shè)施、設(shè)備的各種問題。 (8)制訂有突發(fā)火災(zāi)的應(yīng)急方案，設(shè)立消防疏散示意圖，照明設(shè)施，引路標(biāo)志完好，緊急疏散通道暢通，無火災(zāi)安全隱患。 (9)給排水設(shè)備、閥門、管道工作正常，無跑、冒、滴、漏現(xiàn)象，按規(guī)定時間對二次供水蓄水池設(shè)施、設(shè)備進(jìn)行清潔、消毒。二次供水衛(wèi)生許可證、水質(zhì)化驗單等 證齊全。水池、水箱清潔衛(wèi)生無二次污染。水泵、水池、水箱有嚴(yán)格的管理措施，水池、水箱周圍無污染隱患。排水系統(tǒng)通暢，汛期無泛水，地下室、設(shè)備房無積水浸泡發(fā)生。遇有事故，維修人員在規(guī)定時間內(nèi)進(jìn)行搶修，保證無大面積跑水、泛水，長時間停水現(xiàn)象。建立事故應(yīng)急處理方案。 (10)公共配套服務(wù)設(shè)施維護(hù)周到，公用管線統(tǒng)一下地或入公共管道，無架空管線，無礙觀瞻。道路、大堂等公共照明完好，大廈范圍內(nèi)的道路暢通，路面平坦。 二、安全管理 (1)確保大廈內(nèi)無因管理責(zé)任引發(fā)的重大火災(zāi)。 (2)維護(hù)好大廈內(nèi)的公共秩序，控制 私設(shè)攤點、廣告牌、廣告字畫、亂貼、亂畫現(xiàn)象；控制小商小販進(jìn)入。 (3)有預(yù)見性地對任何可能危急業(yè)戶的安全情況，采取防范措施。 (1)在大廈設(shè)立流動崗哨，實行 24小時值班巡邏制。做到每兩小時巡視一遍，并記錄安全情況及消防設(shè)備、公共物品的完好情況。 (2)遇有緊急情況或其他治安需要，管理處通過對講機下達(dá)指令，巡邏人員可在 1至 3分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場進(jìn)行支援。 (3)與當(dāng)?shù)嘏沙鏊⒕窆步P(guān)系，并商請其警官兼任管理處安全管理指導(dǎo)員，定期與管理處安全管理員分析治安形勢、特點以及防范的方法和技能 。 (1)發(fā)生盜竊、搶劫、交通事故、火災(zāi)等異?，F(xiàn)象時，管理處迅速調(diào)集巡邏安全管理員，以 最快的速度趕到現(xiàn)場，控制局面，爭取主動。 (2)迅速調(diào)整人力、物力，以確保應(yīng)急工作的順利進(jìn)行。 (3)發(fā)生案件時，立即報警并維護(hù)現(xiàn)場，協(xié)助公安機關(guān)調(diào)查破案。 (4)管理處主任應(yīng)在突發(fā)事件發(fā)生的第一時間到達(dá)現(xiàn)場，沉著、機智實施處理，并向上級進(jìn)行報告。 三、裝修管理 (1)管理處安排人員辦理裝修隊伍的培訓(xùn)、驗資、登記、審批和發(fā)放各類證件。 (2)跟蹤施工情況，管理處主任每日巡視， 了解各施工點施工情況，安全管理主管每日三次不定時巡視，了解施工情況及糾察施工隊運行情況。 (3)安全管理員 24小時值班，控制人員進(jìn)出并做好相應(yīng)記錄。 (4)裝修垃圾清運。采取定時上門收集和業(yè)戶申請相結(jié)合的方法，袋裝清運，日清日運，不堆積、不滯留，不污染小區(qū)內(nèi)外環(huán)境。 (1)安全管理組負(fù)責(zé)裝修日常安全工作。 (2)與業(yè)戶和施工隊負(fù)責(zé)人簽訂安全責(zé)任書。 (3)裝修材料按指定時間進(jìn)入，安全管理員進(jìn)行認(rèn)真查驗，發(fā)現(xiàn)有毒、易燃、未作處理的材料嚴(yán)禁入內(nèi)。 (4)需要進(jìn)行燒焊等動火作業(yè)，應(yīng)向管理處提出申 請，經(jīng)批準(zhǔn)后在管理人員監(jiān)護(hù)下，方可作業(yè)。 (5)安全管理員巡查時，對裝修點的材料、裝修方式進(jìn)行認(rèn)真檢查，發(fā)現(xiàn)不安全隱患，及時處理報告。 (6)發(fā)生緊急事故時，按緊急處理措施程序進(jìn)行。 四、消防管理 (1)管理處負(fù)責(zé)建立消防安全小組。 (2)管理處主任為消防安全負(fù)責(zé)人。 (3)管理處其他人員為義務(wù)消防員。 (4)安全管理主管為專職安全監(jiān)督員。 (5)日常巡視安全管理員為兼職消防巡視員。 (6)管理處負(fù)責(zé)制定組織機構(gòu)圖及人員職責(zé)。 (1)消防檢查制度。 (2)專職安 全員每日檢查小區(qū)內(nèi)的消防安全情況，包括消防設(shè)備、動火作業(yè)監(jiān)督、安全用水、 用電情況等，檢查結(jié)果記錄在《安全檢查記錄》中，該記錄每周由管理處主任審核。 (3)兼職巡視員負(fù)責(zé)每樓、每層消防安全情況巡視，每兩小時巡視一遍，并填寫《消防安全檢查登記表》。 (4)在安全檢查中發(fā)現(xiàn)消防隱患，應(yīng)及時采取整改措施，做到隱患不過夜。 (5)發(fā)現(xiàn)業(yè)戶因裝修造成的消防隱患，應(yīng)向業(yè)戶發(fā)放《整改通知》，限期整改，并跟蹤驗證。 (6)管理處制定《動火審批制度》，內(nèi)容包括動火申請和審批程序及違章處理方法。 (1)貫徹“預(yù)防為 主，防消結(jié)合”的方針，業(yè)戶要樹立防火意識，管理處每周確定一名主管以上的管理人員為防火值班員，全面負(fù)責(zé)小區(qū)的消防工作。 (2)嚴(yán)禁亂拉、亂接臨時用電線路，電器線路需維修時請及時找管理處安排施工。 (3)嚴(yán)禁在小區(qū)內(nèi)燒廢紙、雜物，亂丟煙頭或燃放煙花爆竹等。 (4)不準(zhǔn)改變、拆除、封堵消防設(shè)施和通道。 (5)不準(zhǔn)在樓道、過道設(shè)立倉庫，堆放雜物，阻礙通道。 (6)嚴(yán)格裝修審批手續(xù)，動火審批手續(xù)，保證每樓、每層有必要的消防設(shè)施。 (7)公共場所嚴(yán)禁使用可燃性裝修材料，室內(nèi)使用可燃性材料要嚴(yán)格控制，并加以處理。 (8)配備火警時刻的必須器材，如：應(yīng)急照明燈等。 (1)對業(yè)戶的消防要求 (包括安全用水、用電 )，通過《業(yè)戶須知》、《管理公約》傳達(dá)到各業(yè)戶，并向業(yè)戶發(fā)放有關(guān)消防學(xué)習(xí)資料，用宣傳欄等消防宣傳途徑對業(yè)戶進(jìn)行消防宣傳教育。 (2)管理處內(nèi)部每月的第一個星期一上午為各組安全消防學(xué)習(xí)時間，學(xué)習(xí)教材是安全消防管理條例，內(nèi)部的消防管理制度，設(shè)備設(shè)施的操作方法等，學(xué)習(xí)情況須詳細(xì)記錄。 (3)管理處主任每月檢查一次安全活動記錄并簽字認(rèn)可。 (4)在安全消防活動日查出的安全、消防隱患，由各組自行在活動記錄中登記并整 改。 (5)專、兼職消防員在上崗前必須接受消防常識和消防技能培訓(xùn)，考試合格后方可任職，其資格每年確認(rèn)一次。 (1)管理處負(fù)責(zé)建立消防檔案。 (2)管理處對各種消防設(shè)備和設(shè)施的標(biāo)識進(jìn)行設(shè)計，編制《消防設(shè)備標(biāo)識登記》。消防設(shè)備標(biāo)識由管理處主任指定人專實施，并在各項安全檢查中作為檢查內(nèi)容。 (3)制定《設(shè)備管理制度》，對消防設(shè)備進(jìn)行檢查和維護(hù)。 (1)小區(qū)內(nèi)每年至少組織一到兩次消防演習(xí)，具體辦法和內(nèi)容參見由管理處每次制定的《消防演習(xí)方案》并報政府消防部門。 (2)消防演習(xí)后，管理處 主任編制《消防演習(xí)報告》。對演習(xí)過程中發(fā)現(xiàn)的問題，及時調(diào)整、糾正并驗證其結(jié)果。 五、車輛管理 24小時值班制度，由小區(qū)安全管理員負(fù)責(zé)管理，車輛可以隨時進(jìn)出、停放。 ，車主須憑車輛進(jìn)出小區(qū)的磁卡 (月卡或一次性卡 )進(jìn)入停車場。 ：車輛進(jìn)入停車場應(yīng)一停二慢，必須服從管理員的指揮和安排，取得管理員同意后方可進(jìn)入。 ：車輛停放時必須服從管理員指揮，注意前后左右車輛的安全，在規(guī)定位置上停放，并與周圍車輛保持適當(dāng)距離，不得對其他車輛的進(jìn)出和其他車位 的使用造成阻礙，車主必須鎖好車門，調(diào)整好防盜系統(tǒng)至警備狀態(tài)，車內(nèi)貴重物品須隨身帶走，車主停好車輛后須立即離開停車場，不得在他人車輛旁停留。管理員應(yīng)指揮車輛停放，查看車輛有無上鎖，有無外部破損，應(yīng)通知車主并登記，不服從指揮、亂停放車輛的按照交通亂停放車輛有關(guān)規(guī)定給予處罰。停車場車位分固定車位和非固定車位，車主按類使用車位。 ：車輛駛離停車場時應(yīng)注意周圍車輛的安全，緩慢駛離，并在出口處向管理員交回停車牌，管理員核對牌號相符，收回停車牌、收取停車費后方可駛離。 ，熱情服務(wù)，不得 會客、喝酒、睡覺，不得離開，不得讓親朋好友和其他無關(guān)人員進(jìn)入停車場，嚴(yán)格核對駛離車輛的牌號，對車主的合理要求應(yīng)給予滿足。管理員交接班時應(yīng)辦理交接手續(xù)，核實停車場車輛內(nèi)登記記錄相符，并列簽字交接。 、練習(xí)車、修理車輛，禁止裝載有毒、易燃、易爆物品和其他危險品的車輛停放。 六、清潔管理 (略 )。 。 保潔工作流程及標(biāo)準(zhǔn)將按照 ISO9000標(biāo)準(zhǔn)，由本公司制定。大廈玻璃幕及外墻清洗將委托專業(yè)服務(wù)公司實施。