【導(dǎo)讀】以公司經(jīng)營為主導(dǎo)，為業(yè)主推出完善的管理服務(wù)，為公司創(chuàng)造效益，為企業(yè)打造品牌。運(yùn)用持續(xù)發(fā)展的戰(zhàn)略，確保物業(yè)的保值與升值。統(tǒng)思想觀念，全心全意為業(yè)戶服務(wù)。為實(shí)現(xiàn)以上設(shè)想，擬采用“一種模式、兩項(xiàng)承諾、三個重點(diǎn)、四項(xiàng)措施”的管理方針。針對所轄物業(yè)的特點(diǎn)制定出具有創(chuàng)造性的物業(yè)管理模式。地滿足業(yè)戶的需求?！笆袃?yōu)秀物業(yè)管理大廈”的評比。位、高品質(zhì)的服務(wù)，并將日常服務(wù)工作緊密融合于管理之中，與業(yè)戶建立良好的服務(wù)關(guān)系。全力做好與前期施工管理單位的銜接工作。實(shí)施的ISO9002國際質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)體系運(yùn)作。六、接管后全年設(shè)備完好率達(dá)到100%。目前員工持投達(dá)62%，外資及內(nèi)聯(lián)企業(yè)的股份為38%，公司每一位員工的行為，都會給企業(yè)的發(fā)展帶來不同程度的影響。地位，激發(fā)了員工的工作積極性和創(chuàng)造性。專文化和深戶比例及企業(yè)效益均居同行前列。

　　

【正文】 清潔 .不堵塞 污水井 .管道 暢通 .無污水積存 (四 ) 綠化養(yǎng)護(hù) 草皮 (1) 春、夏季每個月對草皮進(jìn)行一次修剪，秋、冬季根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行修剪?；颈ＷC春、夏季草皮不長于 5 厘米，秋、冬季不長于 10厘米。 (2) 每次修剪后對草皮施肥一次，以氮肥為主，結(jié)合磷、鋅肥。施肥后澆透水或在雨后施用，保證草皮全年常綠。 (3) 草皮雜草每周巡查拔除，做到每平方米不得有多于 5棵雜草； (4) 拾除草地、花叢內(nèi)磚頭、紙屑、雜物。 綠籬、花球造型 (1) 綠籬修剪做到平整圓滑，花球造型優(yōu)美，不斷改進(jìn)； (2) 綠籬、花球春、夏每兩個月施肥一次，秋、冬每三個月施肥一 次，施用復(fù)合肥和花生麩，保證長勢旺盛。 喬灌木 (1) 每月巡查，及時修剪枯枝、病蟲枝、下垂妨礙人們觀瞻和活動的枝條，修剪下的枝條要立刻清除，以免干枯影響美觀。 (2) 每三個月施肥一次，用復(fù)合肥和花生麩，保證長勢旺盛。 盆裁 及時修剪枯葉殘枝，保證室內(nèi)外盆栽常綠不敗，按季節(jié)和需要更換。 澆水 (1) 室內(nèi)綠化春、夏按天氣不同每 1— 2天澆水一次，秋、冬季每 3— 5天澆水一次。 (2) 室外盆栽按天氣不同每天澆水 1— 2次，下雨天能淋到雨的不澆。每周澆透水 1— 2次。 植保 (1) 提倡生化物防治、人工防治，使用的農(nóng)藥品種以不傷害人體健康為前提，盡量使用 高效低毒農(nóng)藥。 (2) 在使用農(nóng)藥時，在晴朗無風(fēng)的天氣一次性完成，噴藥后4 小時內(nèi)下雨的待天晴后重噴。 (3) 使用小型噴霧器或手動噴霧器噴灑，避免藥液擴(kuò)散，影響人體健康。 (4) 以上工作每次完成后由實(shí)施人員填寫《綠化養(yǎng)護(hù)工作日記表》。 綠化養(yǎng)護(hù)工作的檢查 (1) 綠化養(yǎng)護(hù)工作的日檢與清潔衛(wèi)生日檢工作同時進(jìn)行，由清潔總監(jiān)將檢查結(jié)果記錄于《清潔綠化工作日檢表》相應(yīng)欄中。 (2) 管理處主管領(lǐng)導(dǎo)每月對轄區(qū)內(nèi)的綠化養(yǎng)護(hù)情況進(jìn)行一次檢查，并將檢查結(jié)果記錄于《綠化養(yǎng)護(hù)月檢查表》中。 (五 ) 消殺服務(wù) 服務(wù)項(xiàng)目 控制老鼠、蚊蟲、蒼蠅、蟑螂密度。 服務(wù)標(biāo)準(zhǔn) 服務(wù)區(qū)域的 除“四害”工作達(dá)到規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)如下： (1) 滅鼠標(biāo)準(zhǔn)：鼠密度不超過 1%。 (2) 滅蚊標(biāo)準(zhǔn)：積水中三齡蚊幼和蛹的檢出率不超過 5%。 (3) 滅蠅標(biāo)準(zhǔn)：蠅類三齡幼蟲和蛹的檢出率不超過 3%。 (4) 滅蟑標(biāo)準(zhǔn)：蟑螂密度不超過 5%。 服務(wù)期、量 (1) 春、夏季每月三次，即每周日晚施藥，周一早上清除。 (2) 秋、冬季每月二次，即每月的 20 號晚上施藥， 21 號早上清除。 服務(wù)措施 選用有關(guān)部門允許使用的高效低毒之藥物并遵守市愛衛(wèi)辦規(guī)定，以保證效果和安全。 (1) 消殺前通知住戶，消殺范圍做好警示標(biāo)志，選擇夜間消殺。 (2) 衛(wèi)生基礎(chǔ)設(shè)施符合要求，搞好環(huán)境衛(wèi)生，清理衛(wèi)生死角，確保符 合國家衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)或住戶要求。 (3) 嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)部門的管理規(guī)定，接受愛衛(wèi)辦的監(jiān)督檢查和考核。 (4) 建立規(guī)章制度，做好檢查、處理、監(jiān)測工作并做好記錄，以備查驗(yàn)。 八、 設(shè)備管理 (一 ) 介入期設(shè)備管理 為了避免由于設(shè)計(jì)施工不合理情況在“雍景軒”出現(xiàn)，管理處擬派 12名責(zé)任心強(qiáng)，虛心好學(xué)的工程維修人員參與前期施工。針對施工過程中容易在設(shè)備安裝上出現(xiàn)的問題，在前期要采取以下措施： 電纜井施工完畢后，如果由于井底標(biāo)高低于排水管標(biāo)高，則會造成各種消防、安防控制線路長期泡在水里面無法解決。對此，管理處可派員從電纜井的開挖、施工就開始介入，一 方面熟悉實(shí)際管線的走向，另一方面，在總結(jié)經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，提高小區(qū)的施工質(zhì)量。 如果小區(qū)在設(shè)計(jì)時沒有顧及地勢的高低因素，則會造成車庫和設(shè)備房存在嚴(yán)重的潛水泵容量和數(shù)量配置不合理情況，從 而無法滿足實(shí)際需要。為此，根據(jù)設(shè)備房和地下室的實(shí)際需要，及時提出建議，合理配置潛水泵，以減少日后的管理難度。 針對一般電梯機(jī)房均存在窗戶設(shè)置不合理，通風(fēng)不良而需要日后進(jìn)行改造和后補(bǔ)防雨罩的問題。建議電梯機(jī)房的通、排風(fēng)設(shè)備安裝從實(shí)用性出發(fā)，一步到位，做到規(guī)范、合理。 針對給水管道由于施工不規(guī)范原因，容易導(dǎo)致給水管道經(jīng)常破 裂，造成入住后大片區(qū)停水維修。建議一方面規(guī)范施工工藝和合理配置閥門，以提高供水可靠性；另一方面管理處全程跟蹤各種設(shè)備的安裝，調(diào)試過程，掌握和了解設(shè)備性能和操作方法。 (二 ) 設(shè)備的驗(yàn)收和接管 按移交設(shè)備清單、規(guī)格型號、容量、設(shè)計(jì)要求進(jìn)行驗(yàn)收，對設(shè)備的安裝數(shù)量，安裝位置及竣工圖進(jìn)行逐項(xiàng)驗(yàn)收。驗(yàn)收過程的要點(diǎn)如下： 設(shè)計(jì)圖紙與設(shè)備的規(guī)格型號、數(shù)量符合。 主要設(shè)備、設(shè)施的安裝位置與安裝質(zhì)量符合。 設(shè)備與連接整個系統(tǒng)的技術(shù)性能，應(yīng)與設(shè)計(jì)要求符合。 驗(yàn)收完畢，應(yīng)填寫驗(yàn)收和移交的記錄、報(bào)告并歸檔。 (三 ) 內(nèi)部管理控制 設(shè)備管理人員 實(shí) 行設(shè)施設(shè)備和樓棟分管責(zé)任制，明確分工，責(zé)任到人；建立設(shè)備臺帳，掌握、記錄運(yùn)行情況；明確責(zé)任人的崗位職責(zé)。 設(shè)備基礎(chǔ)資料管理 (1) 設(shè)備原始資料檔案管理 將設(shè)備的原始資料歸檔，資料內(nèi)容包括：驗(yàn)收記錄、測試記 錄、產(chǎn)品與配套件的合格證、訂貨合同、安裝合同、設(shè)備安裝圖與建筑結(jié)構(gòu)圖、使用維護(hù)說明、遺留問題處理協(xié)議和會議紀(jì)要等。另外要制作設(shè)施設(shè)備卡，記錄有關(guān)設(shè)備的各項(xiàng)明細(xì)資料。 (2) 重要設(shè)備維修資料檔案管理 a、 維修單管理：每次維修填寫的維修單，每月統(tǒng)計(jì)一次，每季度裝訂一次，由工程維修部負(fù)責(zé)保管以備查驗(yàn)。 b、 設(shè)備巡查記錄表：值班人員填 寫的設(shè)備巡查記錄表每月一冊，每月統(tǒng)計(jì)一次，每年裝訂一次，由管理處資料員保管以備核查。 c、 技術(shù)革新資料：設(shè)備運(yùn)行的改造、設(shè)備革新、技術(shù)改進(jìn)措施等資料，由工程維修部匯總存查。 (四 ) 設(shè)備的運(yùn)行和維護(hù)管理 設(shè)備運(yùn)行管理的主要內(nèi)容是建立合理的運(yùn)行制度和運(yùn)行操作規(guī)定、安全操作規(guī)程等運(yùn)行要求（標(biāo)準(zhǔn)）及文明安全運(yùn)行的管理，并建立定期檢查運(yùn)行情況和規(guī)范服務(wù)的制度等。其中設(shè)備安全管理，除了加強(qiáng)設(shè)備安全檢查和操作人員、維修人員的安全操作、安全作業(yè)的訓(xùn)練和管理外，還要建立安全責(zé)任制和結(jié)合事例對住戶進(jìn)行安全教育，向住戶宣傳一些設(shè)備（如電梯 ）的安全使用知識。 供配電設(shè)備、給排水設(shè)備、柴油發(fā)電機(jī)、消防設(shè)備、中央空調(diào)及電梯運(yùn)行管理。 對設(shè)備運(yùn)行的管理直接關(guān)系到住戶的正常生活，加強(qiáng)設(shè)備及配套設(shè)施的運(yùn)行管理，建立合理的運(yùn)行機(jī)制，保證小區(qū)管理的正常開展，以下是各種設(shè)備巡視監(jiān)控、“市電”停電緊急處理、交接 班制度、數(shù)據(jù)記錄、設(shè)備房管理制度和措施： 設(shè)備 項(xiàng)目 供配電 設(shè) 備 給排水 設(shè) 備 發(fā)電機(jī) 設(shè) 備 消防設(shè)備 中央空調(diào) 電梯轎箱及電梯機(jī)房 巡 視 監(jiān) 控 每天進(jìn)行一次巡查 每天進(jìn)行一次巡查 每 15天運(yùn)行 30 分鐘，及定時抽查 每 15天進(jìn)行一次全面巡查 每 30天進(jìn)行全面巡查保養(yǎng) 每天巡查一次，每 15 天保養(yǎng) 市 到發(fā)電機(jī) 到重新正 對于手動操 消防主 保持設(shè)備 到發(fā)電機(jī)供 電 停 電 處 或 監(jiān) 控 范 圍 開始供電不超過 5分鐘 常供水不超過 15分鐘 作發(fā)電機(jī)，在?！笆须姟睍r， 15分鐘內(nèi)啟動發(fā)電機(jī)開始供電；在來“市電”時，應(yīng)在 20 分鐘內(nèi)關(guān)停發(fā)電機(jī) 機(jī)，煙感探險(xiǎn)頭、溫感探頭、滅火器、消火栓 完好 電使電梯正常運(yùn)行不超過 5分鐘。停電期間做好安全保護(hù) 交 接 班 制 度 設(shè)備運(yùn)行及未解決問題全面詳細(xì)移交下一班，下一班繼續(xù)跟 蹤處理。 設(shè)備運(yùn)行及未解決問題全面詳細(xì)移交下一班，下一班繼續(xù)跟蹤處理。 管理員應(yīng)根據(jù)負(fù)荷變化，適當(dāng)調(diào)整油門大小，使其功率得到充分的利用。 對設(shè)備器材記錄的完好交接。 根據(jù)每月檢查情況對下一班提出要求 設(shè)備運(yùn)行及未解決問題全面詳細(xì)移交下一班，下一班繼續(xù)跟蹤處理。 數(shù) 據(jù) 記 錄 當(dāng)值班變配電室值班電工將供配電設(shè)備設(shè)施的運(yùn)行數(shù)據(jù)及狀況清晰完整、規(guī)范地記錄在“設(shè)備巡查記錄表”內(nèi)。 水泵房管理員將給排水設(shè)備設(shè)施的運(yùn)行數(shù)據(jù)及運(yùn)行狀況完整、規(guī)范地記錄在“設(shè)備巡查記錄表”內(nèi)。 將柴油發(fā)電機(jī)的運(yùn)行情況規(guī)范、詳細(xì)、清晰地記 錄于“柴油發(fā)電機(jī)運(yùn)行記錄表”內(nèi)。 資料保存與審核 當(dāng)班人員及時、完整、規(guī)范、清晰地記錄在“設(shè)備巡查記錄表”內(nèi)。 對于電梯的運(yùn)情況，當(dāng)值班人員及時、完整、規(guī)范、清晰地記錄在“設(shè)備巡查記錄表”內(nèi)。 設(shè)備房 管 理 人員出入清潔衛(wèi)生、機(jī)房安全、通風(fēng)溫濕度、鑰匙管理。 人員出入、清潔衛(wèi)生、水泵房安全、通風(fēng)良好、鑰匙管理。 定期清潔發(fā)電機(jī)房衛(wèi)生，保持良好通風(fēng)，鑰匙管理。 人員出入清潔衛(wèi)生、設(shè)備器材完好，室內(nèi)保持 24小時監(jiān)控。 對空調(diào)設(shè)備及配套器材實(shí)行定期清潔，以確保設(shè)備正常運(yùn)行。 對電梯機(jī)房每月清掃，定時檢查設(shè)備是 否漏油，及時維修。 二次供水 為確保二次供水水質(zhì)符合衛(wèi)生檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范操作，管理處規(guī)定維修主管必須每月檢查小區(qū)內(nèi)每個水池，對檢查情況進(jìn)行記錄；水泵房管理員持有衛(wèi)生防疫站認(rèn)可的《健康證》上崗；水池 清洗消毒工作聘請專業(yè)清洗隊(duì)定期進(jìn)行清洗消毒；并由水務(wù)局定期進(jìn)行小區(qū)水質(zhì)化驗(yàn)。 設(shè)備保養(yǎng) (1) 建立預(yù)防性計(jì)劃維修保養(yǎng)制度 為延長設(shè)備的使用壽命，防止意外損壞而按照預(yù)定計(jì)劃進(jìn)行預(yù)防性設(shè)備修理、維護(hù)和管理的組織措施和技術(shù)措施。 (2) 制定設(shè)備保養(yǎng)的“四檢兩養(yǎng)”制度 a、 四檢分別是日檢、月檢、年檢、抽檢。日檢由責(zé)任人對設(shè)備進(jìn)行保養(yǎng)和維 護(hù)，記錄日常運(yùn)行情況；月檢由維修主管協(xié)同責(zé)任人對設(shè)備進(jìn)行檢查、保養(yǎng)；年檢由品質(zhì)部設(shè)備主管、專業(yè)工程師對設(shè)備、資料、記錄進(jìn)行一次年度保養(yǎng)和檢查，確保記錄完整，設(shè)備運(yùn)行正常；抽檢由品質(zhì)部設(shè)備主管、維修主管不定期的對設(shè)備的任意一項(xiàng)目進(jìn)行檢查、保養(yǎng)。 b、 兩養(yǎng)分別是大修保養(yǎng)和專業(yè)保養(yǎng)。大修保養(yǎng)由保養(yǎng)人配合專業(yè)公司定期對設(shè)備進(jìn)行大修保養(yǎng)；專業(yè)保養(yǎng)由專業(yè)承包方負(fù)責(zé)對專項(xiàng)設(shè)施和設(shè)備全面保養(yǎng)。 緊急突發(fā)事件的處理 如遇停電、失火等緊急事故，管理處值班人員迅速趕到出事地點(diǎn)，打開或者啟動相關(guān)的設(shè)備，力爭將損失減小到最少，主要流程如 下： (1) 監(jiān)控中心實(shí)行 24小時全程制值班。 (2) 值班電工堅(jiān)守崗位，做好各運(yùn)行設(shè)備的故障處理、以及維修記錄。 (3) 遇突發(fā)性事故時迅速與監(jiān)控中心取得聯(lián)系，監(jiān)控中心即 時指揮組織搶修，同時迅速向經(jīng)理匯報(bào)。 (4) 維修人員在接到緊急事故處理派遣后，應(yīng)以最快的速度趕赴現(xiàn)場做出處理，使損失減至最小。 (5) 維修人員若無法對緊急事故進(jìn)行處理，則匯報(bào)監(jiān)控中心，由其迅速聯(lián)絡(luò)有關(guān)專業(yè)搶修隊(duì)進(jìn)行搶修。 九、智能化系統(tǒng)設(shè)備管理 (一 ) 小區(qū)配套智能設(shè)施組成 閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)（ CCTV） 根據(jù)住宅小區(qū)總體建筑平面圖中主要出入口和道路的分布情況，因小區(qū)大站 ，邊門，以及小區(qū)主要公共場所設(shè)置全方位彩色四可變云臺攝像機(jī)，在小區(qū)周界和主要道路，巡邏死角共設(shè)置低照度彩色固定攝像機(jī)，在高層住宅電梯大廈和電梯內(nèi)設(shè)置彩色半球形彩色攝像機(jī)。住宅小區(qū)閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)彩先進(jìn)的奧申的矩陣主機(jī)監(jiān)控管理模式。 車輛管理系統(tǒng)（ CPS） 住宅小區(qū)內(nèi)設(shè)置 IC 卡免接觸式車輛管理系統(tǒng)，并配合先進(jìn)的數(shù)碼車牌影像識別系統(tǒng)（選項(xiàng)），確保小區(qū)住戶車輛的進(jìn)出安全和防盜。停車場管理系統(tǒng)采用聯(lián)網(wǎng)型系統(tǒng)，住戶車輛進(jìn)出住處和圖像監(jiān)控信息均可上傳至小區(qū)綜合保安監(jiān)控中心和小區(qū)物業(yè)管理中心。住戶采用“一卡通”免接觸 式智慧卡控制車庫門的開啟和關(guān)閉，每個停車場均配置攝像機(jī)監(jiān)控和車輛圖像自動對比車輛設(shè)備。 可視數(shù)字雙屏對講系統(tǒng)（ VDDBIS） 在住宅小區(qū)內(nèi)各樓棟入口門廳內(nèi)安裝感應(yīng) IC卡門禁系統(tǒng)讀卡 機(jī)，外來人員需通過可視對講與住戶通話，住戶可由可視對講端機(jī)或家庭電視機(jī)顯示與確認(rèn)來訪者身份后，控制開啟樓棟門廳大門。住戶進(jìn)入時，只需通過感應(yīng)式 IC卡進(jìn)行住戶身份識別，住戶身份識別確認(rèn)后門廳自動開啟。采用 IC卡身份識別可避免普通樓棟門禁管理的