【正文】 4. 不定期組織管理處、業(yè)主管理委員會(huì)座談會(huì)，對(duì)照物業(yè)管理法規(guī)討論順天城物業(yè)管理改進(jìn)措施，并討論本大廈維修基金的使用安排。 3. 十二月份對(duì)大廈業(yè)戶進(jìn)行“文明業(yè)戶”的評(píng)比。 2. 根據(jù)“一職多能”原則，合理配置管理人員，定期組織員工業(yè)務(wù)培訓(xùn)，實(shí)行電腦化管理，提高員工素質(zhì)和工作效率，精減人員，做到一專多能，密切配合。 物業(yè)管理的評(píng)價(jià)和改進(jìn) 概述 管理處將對(duì)順天城物業(yè)管理過程和結(jié)果進(jìn)行必要的評(píng)價(jià)，并根據(jù)評(píng)價(jià)結(jié)果進(jìn)行物業(yè)管理的質(zhì)量改進(jìn)，對(duì)物業(yè)管理的評(píng)價(jià)將包括： a) 內(nèi)部評(píng)價(jià) 物業(yè)管理過程的監(jiān)控 公司定期質(zhì)量大 檢查 公司內(nèi)部質(zhì)量審核 管理處定期的管理目標(biāo)評(píng)價(jià) b) 外部評(píng)價(jià) 業(yè)戶投訴的處理 定期的業(yè)戶意見調(diào)查 政府部門的定期檢查 c) 糾正和改進(jìn) 糾正和預(yù)防措施 對(duì)上述物業(yè)管理的評(píng)價(jià)和改進(jìn)將按公司規(guī)定的程序文件進(jìn)行，并形成記錄。 公用設(shè)施的管理標(biāo)準(zhǔn) 大廈內(nèi)公用配套設(shè)施完好，無隨意改變用途。 大廈內(nèi)無重大火災(zāi)、刑事和交通事故。 制定和完善各項(xiàng)治安管理規(guī)章制度，包括實(shí)行 24 小時(shí)值班及巡視制度。詳見《環(huán)境管理工作手冊(cè)》。 業(yè)戶意見征詢 業(yè)戶意見征詢按“首問負(fù)責(zé)制”的原則進(jìn)行閉環(huán)操作，絕不允許任何理由的推諉、拖延及無反饋。 （ 5） 根據(jù)負(fù)載情況盤動(dòng)飛輪，使電梯降（或升）至最近一層門口為止（由鋼絲繩上油漆標(biāo)志確定）。 （ 5） 將“門機(jī)開關(guān)”打開，用手盤動(dòng)門機(jī)將門推開放人。 （ 2） 中央監(jiān)控室利用消防廣播，引導(dǎo)人群利 用消防樓梯向安全地點(diǎn)疏散；使電梯降至首層；切除火災(zāi)區(qū)域電源，準(zhǔn)備啟動(dòng)應(yīng)急電源；啟動(dòng)相關(guān)防、排煙風(fēng)機(jī)、消防泵。巡視人員必須巡視檢查大樓的公共照明，發(fā)現(xiàn)損壞要立即更換。為保證巡邏人員和固定崗人員始終保持良好的體力和精神狀態(tài)，我們將制定合理的排班計(jì)劃，對(duì)流動(dòng)崗、固定崗、巡查路線進(jìn)行輪換。在電梯、大堂、重要通道等部位布置的攝像機(jī)， 24 小時(shí)密切監(jiān)控各大樓停車場(chǎng)、重要出入口、機(jī)房等主要場(chǎng)所。 d） 電梯報(bào)警對(duì)講系統(tǒng) 由于電梯轎箱是一個(gè)較狹小的封閉空間，一旦發(fā)生停梯困人故障，被困人員會(huì)感到處于孤立無援境地，心情將十分緊張煩躁，因此電梯中設(shè)有報(bào)警按鈕和對(duì)外通話裝置。大樓應(yīng)急發(fā)電機(jī) 將始終處于良好備用狀態(tài)，隨時(shí)具備立即起動(dòng)條件，定期進(jìn)行啟動(dòng)試驗(yàn)運(yùn)行，保證萬無一失，及時(shí)供電。 a） 制訂嚴(yán)密的、科學(xué)的操作規(guī)程。 房屋本體部位的維護(hù)和管理的范圍：房屋主體承重結(jié)構(gòu)部位（包括基礎(chǔ)、內(nèi)外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂?shù)龋?、抗震結(jié)構(gòu)部位（構(gòu)造柱、 梁、墻）、外墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。 j. 管理和疏導(dǎo)各種車輛，指揮車輛按指定地點(diǎn)停放，驅(qū)逐亂擺攤和危害治安的人員，維安管理區(qū)的秩序。 c. 修理室內(nèi)水、電設(shè)施，用戶電表和開關(guān)，樓道照明線路和開關(guān)，更換樓道燈炮，維修保養(yǎng)大廈低壓配電設(shè)備。根據(jù)公司總體質(zhì)量目標(biāo)，維護(hù)順天城全體業(yè)主的合法權(quán)益，管理處提出的管理目標(biāo)是兩年內(nèi)達(dá)到 物業(yè)管理全國(guó)示范大廈標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)順天城管理處的綜合滿意率達(dá)到 95%以上。 順天城的設(shè)施設(shè)備基本處于良好運(yùn)行狀態(tài)，部分設(shè)備處于超負(fù)荷運(yùn)行，如518 層的開關(guān)柜和塔樓電梯。 2 適用范圍 本方案適用于順天城高層商住樓的物業(yè)管理活動(dòng)。項(xiàng)目包括 30 層高層商住樓、擁有會(huì)所等業(yè)主活動(dòng)場(chǎng) 地，以及有 82個(gè)停車位 (其中地下 70 個(gè)、地上 12 個(gè) )和 4 部電梯（其中兩臺(tái)直達(dá) 29 層，兩臺(tái)在裙樓運(yùn)行）。物業(yè)管理服務(wù)理念：您的滿意就是我們的追求。 大廈管理處與業(yè)主簽訂《物業(yè)委托管理合同》和《業(yè)主公約》，明確雙方責(zé)權(quán)利關(guān)系，并依據(jù)《長(zhǎng)沙市城市住宅小區(qū)物業(yè)管理暫行辦法》及其實(shí)施細(xì)則推進(jìn)各項(xiàng)管理工作。 g. 組織進(jìn)行消防值班、安管值班，消除火險(xiǎn)隱患和其它不安全因素，解決發(fā)生的問題，保障業(yè)戶的人身安全。主要的業(yè)務(wù)過程將包括： a） 房屋建筑本體管理 b） 機(jī)電設(shè)備、設(shè)施管理 c） 事務(wù)管理 d） 環(huán)境管理 e） 治安管理 f） 消防管理 g） 社區(qū)文化 h） 公用設(shè)施管理 i） 會(huì)所與綜合會(huì)館經(jīng)營(yíng)服務(wù)管理 以下各節(jié)將 對(duì)每一管理過程進(jìn)行簡(jiǎn)要的描述。設(shè)備運(yùn)行、維安管理的優(yōu)劣直接關(guān)系到各個(gè)系統(tǒng)能否達(dá)到原有的設(shè)計(jì)性能與服務(wù)年限，關(guān)系到大樓的供電、供水等供應(yīng)狀況能否正常，關(guān)系到能否為用戶提供一個(gè)高質(zhì)量的安全、舒適而又方便的工作環(huán)境。 f） 發(fā)生設(shè)備故障后對(duì)其原因及規(guī)律進(jìn)行分析，提出有效的改善措施，確保類似事故不再發(fā)生。在辦 公時(shí)間段內(nèi)，電梯全開放運(yùn)行，可自由乘坐。中央監(jiān)控室消防監(jiān)控設(shè)備必須 24 小時(shí)正常工作，所有消防設(shè)備必須保持完好。 g） 保安巡邏系統(tǒng) 為保證保安巡邏人員切實(shí)巡查到位，及時(shí)了解巡查過程中的任何異常情況和保障巡查人員的人身安全，根據(jù)大樓特點(diǎn)，組織隊(duì)伍，并合理安排巡查路線，實(shí)行 24 小時(shí)全天候巡邏。外來車輛的進(jìn)出也予以嚴(yán)格控 制，進(jìn)入時(shí)由固定崗記錄車輛資料發(fā)給停車卡，出場(chǎng)時(shí)憑卡并經(jīng)資料核對(duì)無誤方能離開。 3. 接到報(bào)警后的處理辦法 （ 1） 中央監(jiān)控室接到報(bào)警信號(hào)后，利用對(duì)講機(jī)通知巡邏保安員立刻前往火警現(xiàn)場(chǎng)。 （ 2） 到停層的上一層（ N+1 層），用△形鑰匙打開該電梯的廳門。 （ 2） 利用電梯對(duì)講或其它方式，通知轎廂內(nèi)的乘客保持鎮(zhèn)靜，并說明轎廂可能隨時(shí)移動(dòng)，不必驚慌。 （ 10） 放人完畢通知電梯維修工作進(jìn)一步檢查。因?yàn)楦邔哟蔚姆?wù)境界是沒有投訴，而非僅僅是圓滿處理投訴。詳見《治安管理工作手冊(cè)》。 大廈實(shí)行 24 小時(shí)治安制度。管理處制訂大廈業(yè)戶精神文明公約，并做好宣傳工作，促使全體業(yè)戶自覺維護(hù)公眾利益，遵守大廈的各項(xiàng)管理規(guī)定。作廢文件資料同時(shí)收回加蓋作廢章或銷毀。 B. 主要開支項(xiàng)目： 1. 管理人員工資、福利、保險(xiǎn)等； 2. 安管費(fèi)用，包括工資、福利 、服裝、保險(xiǎn)； 3. 一般維修，包括樓宇一般養(yǎng)護(hù)及維修，設(shè)備一般維修； 4. 樓宇的衛(wèi)生、綠化費(fèi)用及水池清潔、消殺的維護(hù)費(fèi)用； 5. 公共物業(yè)投保費(fèi)用； 6. 管理處辦公費(fèi)用，包括接待、管理人員住房、辦公用品折舊等； 7. 上交公司利潤(rùn)（按上述支出金額的 10％計(jì)）。 E. 經(jīng)費(fèi)收支測(cè)算表（詳見附件一至附件五）。在宣傳和貫徹物業(yè)管理法規(guī)過程中要充分利用 以下方式： 1. 管理處員工的系列培訓(xùn)要將物業(yè)管理法規(guī)作為重要內(nèi)容。 。在順天城生活、工作的人員也應(yīng)了解這些物業(yè)管理法規(guī)，樹立按法規(guī)實(shí)施物業(yè)管理的概念。 5. 提高樓宇的使用率。 B. 辦公設(shè)備 1. 安管用對(duì)講機(jī) 4 臺(tái)； 2. 維修用對(duì)講機(jī) 2 臺(tái)； 3. 電腦 1 臺(tái)，物業(yè)管理軟件一套； 4. 外線電話 5 部； 5.