【正文】 潔員工立體交叉式監(jiān)管，及時糾正施工人員違規(guī)作業(yè)項目和不良行為。主任助理在日檢工作中對業(yè)主(商戶)的房屋使用情況，公共設(shè)施設(shè)備，走道屋面，道路廣場等進(jìn)行檢查，保證其正常使用。采用情理手段、經(jīng)濟(jì)手段和法律手段制止違章、建立跟蹤回訪制度。十三、管理人員專業(yè)培訓(xùn)合格率公司內(nèi)控標(biāo)準(zhǔn)100％承諾指標(biāo)100％測定依據(jù)培訓(xùn)合格人數(shù)/管理人員總數(shù)100％=100％保證措施制定《人力資源管理程序》，配備培訓(xùn)教師及先進(jìn)的培訓(xùn)設(shè)施。嚴(yán)格執(zhí)行入職培訓(xùn)，上崗培訓(xùn)，在職培訓(xùn)規(guī)程。采取座談、研討、角色扮演，實(shí)操案例分析等培訓(xùn)方式，確保培訓(xùn)效果。人力資源部門制定公司年度培訓(xùn)計劃，管理處制訂相應(yīng)培訓(xùn)計劃，嚴(yán)格按培訓(xùn)計劃實(shí)施培訓(xùn)，培訓(xùn)后進(jìn)行考核。強(qiáng)調(diào)理論與實(shí)踐相結(jié)合，培訓(xùn)與考核結(jié)合，不斷提高員工的工作能力與工作績效。67 / 67十四、公用、共用設(shè)施設(shè)備日常管理及維護(hù)計劃 序號設(shè)施名稱日常管理內(nèi)容定期維修養(yǎng)護(hù)計劃實(shí)施方案工作參考標(biāo)準(zhǔn)要求實(shí)施效果01電梯每天巡查二次電梯運(yùn)行時有無異響；各照明是否正常；各指示燈是否正常指示，各按鈕是否正常；報警裝置是否正常。每星期全面檢修、保養(yǎng)一次；按國家有關(guān)規(guī)定內(nèi)容每年檢一次；按規(guī)定程序選定專業(yè)公司按有關(guān)規(guī)定內(nèi)容進(jìn)行維護(hù)。行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)及國家有關(guān)；《電梯維修保養(yǎng)管理規(guī)程》。安全、可靠運(yùn)行平穩(wěn)，附件完好；警鐘、對講、應(yīng)急照明完好，功能正常；故障率1%以下；取得《年檢合格證》。02配電柜正常運(yùn)行時，每班巡查二次；用電高峰時，二小時巡查一次。各儀表指示是否正常是否異常聲響及異?，F(xiàn)象。每半年保養(yǎng)一次除塵；測試絕緣電阻及接地電阻；開關(guān)觸點(diǎn)檢查；緊固螺絲。《供配電設(shè)施(設(shè)備)維修保養(yǎng)規(guī)程》；〈供配電設(shè)施(設(shè)備)操作規(guī)程〉；〈供配電設(shè)施(設(shè)備)運(yùn)行管理規(guī)程〉。各開關(guān)及保護(hù)裝置靈敏可靠；各儀表、指示燈等指示正常。03風(fēng)機(jī)每天巡查一次外觀有無異常；皮帶是否松緊適當(dāng)；試機(jī)時有無異常聲響；各開關(guān)是否處于“自動”狀態(tài)。每半年保養(yǎng)一次機(jī)身清潔、油漆；軸承檢查加油、緊回；各繼電器、接觸器、電機(jī)檢查；絕緣電阻、接地電阻測試；測試運(yùn)行電流?！聪辣O(jiān)控報警設(shè)施(設(shè)備運(yùn)行管理規(guī)程)；〈消防監(jiān)控報警設(shè)施(設(shè)備)操作規(guī)程〉；〈消防監(jiān)控報警設(shè)施(設(shè)備)運(yùn)行管理規(guī)程〉。風(fēng)機(jī)風(fēng)量正常；運(yùn)行時電流在額定范圍內(nèi)。04公共照明等一般項目每日巡查，隨壞隨修并做好記錄維修部負(fù)責(zé)組織實(shí)施巡查、維修和檢驗(yàn)每季度保養(yǎng)一次，每年檢修一次；每6年進(jìn)行一次大修或更新改造。維修部負(fù)責(zé)組織實(shí)施、檢驗(yàn)〈房屋設(shè)施養(yǎng)護(hù)(修繕)工作規(guī)程〉；〈供配電設(shè)施(設(shè)備)運(yùn)行管理規(guī)程〉；〈機(jī)電維修工作規(guī)程〉。確保設(shè)施使用功能正常；電氣線路完整無損，絕緣良好；完好率達(dá)到99%。十五、公用、共用設(shè)施設(shè)備日常管理及維護(hù)計劃表序號設(shè)施名稱日常管理內(nèi)容定期維修養(yǎng)護(hù)計劃實(shí)施方案工作參考標(biāo)準(zhǔn)要求實(shí)施效果05可視監(jiān)控系統(tǒng)每天巡查二次；出現(xiàn)故障隨時恢復(fù)。查看各攝像機(jī)是否正常；查看監(jiān)視器顯示屏顯示情況。每半年保養(yǎng)一次檢查防塵罩的密封性；除塵、擦洗鏡頭、清理降溫風(fēng)扇；調(diào)教焦距；云臺活動部分加油；測試接地電阻?！聪辣O(jiān)控報警設(shè)施(設(shè)備)運(yùn)行管理規(guī)程〉；〈消防監(jiān)控報警設(shè)施(設(shè)備)操作規(guī)程〉；〈消防監(jiān)控報警設(shè)施(設(shè)備)維修保養(yǎng)規(guī)程〉。圖像清晰、穩(wěn)定、可視范圍正常；錄像機(jī)工作正常。06消防報警系統(tǒng)每天巡查兩次；每星期按探頭數(shù)量的5%抽檢試驗(yàn)各報警按鈕、煙(溫)感探頭、警鈴是否完好；各區(qū)域報警器及集中報警器工作是否正常。每月保養(yǎng)、全面檢查一次測試各點(diǎn)電壓；清除各故障碼；按探頭數(shù)量的30%抽檢試驗(yàn)；測試按地電阻；試驗(yàn)各功能?！聪辣O(jiān)控報警設(shè)施(設(shè)備)運(yùn)行管理規(guī)程〉；〈消防監(jiān)控報警設(shè)施(設(shè)備)操作規(guī)程〉；系統(tǒng)運(yùn)行正常、穩(wěn)定、靈敏可靠；非人為因素所產(chǎn)生的誤報率在30%以下。十六、公用、共用設(shè)施設(shè)備日常管理及維護(hù)計劃表序號設(shè)施名稱日常管理內(nèi)容定期維修養(yǎng)護(hù)計劃實(shí)施方案工作參考標(biāo)準(zhǔn)要求實(shí)施效果備注07公共通道每日巡視檢查兩遍，發(fā)現(xiàn)問題及時維修和檢查維修部負(fù)責(zé)組織實(shí)施巡查維修和檢查每年對局部損壞嚴(yán)重的公共通道進(jìn)行修補(bǔ)或翻新維修部負(fù)責(zé)組織實(shí)施或委托專業(yè)公司進(jìn)行改造《房屋設(shè)施養(yǎng)護(hù)(修繕)工作規(guī)程》；《公式場地使用管理規(guī)程》平整、無坑洼積水；確保公共通道通暢，使用功能正常，無安全隱患；完好率達(dá)到98%以上。特別在進(jìn)住裝修期間注意謹(jǐn)防占用公共通道的行為發(fā)生。08園林綠化每日檢查一遍并做好《綠化每日工作記錄》，發(fā)現(xiàn)問題及時處理。園藝組和維修部負(fù)責(zé)巡查、維修和檢查自動噴水系統(tǒng)，雕塑小品等設(shè)施每月保養(yǎng)一次；綠化地圍欄每半年刷一次油漆；中修3年，更新改造9年。園藝組和維修部負(fù)責(zé)實(shí)施和檢驗(yàn)?！冻鞘芯G化條例》；《城市市容和環(huán)境衛(wèi)生管理條例》；《清潔綠化監(jiān)督檢查工作規(guī)程》。園林綠化設(shè)施使用功能正常、可靠。綠化帶無破壞，踐踏及隨意占用現(xiàn)象；完好充達(dá)到98%以上。保養(yǎng)期滿后，我們按本體計劃進(jìn)行維護(hù)和管理。09停車場每日檢查二遍，發(fā)現(xiàn)問題及時處理維修部負(fù)責(zé)組織實(shí)施巡查，維修和檢驗(yàn)車場內(nèi)地面有局部沉陷損壞的，及時維修；中修5年、大修10年。維修部負(fù)責(zé)組織實(shí)施或委托專業(yè)公司進(jìn)行大修、更新改造?！锻＼噲?庫)管理規(guī)程》；《房屋設(shè)施養(yǎng)護(hù)(修繕)工作規(guī)程》。車場使用功能正?？煽?；場地平整、無坑洼積水，完好率達(dá)到98%以上。10智能化系統(tǒng)每天檢查一次根據(jù)故障登記于當(dāng)天進(jìn)行檢查維修主機(jī)電壓是否正常；各指示是否正常；功能是否正常；每半年保養(yǎng)一次測試各測點(diǎn)電壓；清掃灰塵；各功能檢查；調(diào)節(jié)閉門器?！吨悄芑到y(tǒng)保養(yǎng)規(guī)程》系統(tǒng)運(yùn)行正常、穩(wěn)定、靈敏可靠；十七、公用、共用設(shè)施設(shè)備日常管理及維護(hù)計劃表序號設(shè)施名稱日常管理內(nèi)容定期維修養(yǎng)護(hù)計劃實(shí)施方案工作參考標(biāo)準(zhǔn)要求實(shí)施效果11給排水管道及相關(guān)閥 件每日檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問題，及時維修并做好記錄維修部負(fù)責(zé)組織實(shí)施巡查、維修和檢查每年級各類管道及其相關(guān)閥件刷一次防銹漆；每季度保養(yǎng)一次，每年檢修一次；每5年進(jìn)行一次中修，每10年進(jìn)行一次大修或更新改造。維修部負(fù)責(zé)組織實(shí)施、檢驗(yàn)或委托專業(yè)公司進(jìn)行《生活飲水衛(wèi)生監(jiān)督管理辦法》；《二次供水管理規(guī)程》；《給排水設(shè)備(設(shè)施)運(yùn)行管理規(guī)程》；《給排水設(shè)備(設(shè)施)操作規(guī)程》；《給排水設(shè)備(設(shè)施)維修保養(yǎng)管理給、排水管及相關(guān)閥門使用功能正常，完好率達(dá)到98%以上；給水管道暢通、無滲漏水現(xiàn)象；排水系統(tǒng)通暢，汛期道路無積水；各閥件無跑、冒、滴、漏水現(xiàn)象12室內(nèi)消防檢及消防管道，輕便滅火器材等每日檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問題，及時處理并做好《消防設(shè)施檢查表》記錄。維修部負(fù)責(zé)組織實(shí)施巡查、維修和檢驗(yàn)每年刷一次油漆；每月試射水至少一次，檢修一次；每半年全面檢查一次；滅火器材每月檢查一次；1消防栓、消防管道中修5年，每10年進(jìn)行一次大修或更新改造。維修部負(fù)責(zé)組織實(shí)施、檢驗(yàn)《建筑滅火器配制設(shè)計規(guī)范》(GBJ4090)《建筑設(shè)計防火規(guī)范》(GBJ1687)有關(guān)消防法規(guī)；《消防監(jiān)控報警設(shè)施(設(shè)備)運(yùn)行管理規(guī)程》；《消防監(jiān)控報警設(shè)施(設(shè)備)操作規(guī)程》；《消防監(jiān)控報警設(shè)施(設(shè)備)維修養(yǎng)護(hù)規(guī)程》。消防栓、輕便滅火器材使用功能正常；消防栓、消防管道等無滲漏水現(xiàn)象?；馂?zāi)易發(fā)季節(jié)及重要的節(jié)假日前應(yīng)進(jìn)行一次全面的檢查13公寓內(nèi)公共洗手間每日巡查一遍并記錄，發(fā)現(xiàn)問題及時處理并做好《公共設(shè)施巡查記錄》。保潔組和維修部負(fù)責(zé)巡查、維修和檢驗(yàn)每半年清理一次；每半年檢查維護(hù)一次。維修部負(fù)責(zé)組織實(shí)施、檢驗(yàn)《機(jī)電維修工作規(guī)程》；《房屋設(shè)施養(yǎng)護(hù)(修繕)工作規(guī)程》。確保使用功能正常；清潔美觀；完好率99%以上。臺風(fēng)季節(jié)應(yīng)增加巡查次數(shù)14公用標(biāo)識系統(tǒng)每周巡查一遍，并做好《公共設(shè)施巡查記錄》，發(fā)現(xiàn)問題及時處理。維修部負(fù)責(zé)組織實(shí)施巡查、維修和檢驗(yàn)每月清潔標(biāo)識一次；每季度對標(biāo)識進(jìn)行維護(hù)；中修4年，更新改造8年。維修部負(fù)責(zé)組織實(shí)施、檢驗(yàn)《房屋設(shè)施養(yǎng)護(hù)(修繕)工作規(guī)程》標(biāo)識清晰美觀；安裝牢固可靠；完好率99%15樓梯間、通道每周巡查一次并做記錄維修部負(fù)責(zé)組織實(shí)施巡查、維修和檢驗(yàn)中修4年，大修8年；每10年粉涮一次。維修部負(fù)責(zé)組織實(shí)施、檢驗(yàn)或委托專業(yè)公司進(jìn)行大修、更新改造。《建筑工程施工及驗(yàn)收規(guī)范》；《建筑工程質(zhì)量評定標(biāo)準(zhǔn)》(GBJ301—88)《城市房屋修繕管理規(guī)定》；《房屋設(shè)施養(yǎng)護(hù)(修繕)工作規(guī)程》；《機(jī)電維修工作規(guī)程》。確保使用功能正常可靠；清潔美觀；完好率達(dá)到99%以上。第十章 財務(wù)計劃、利潤控制及最后的報價**公寓管理費(fèi)收入明細(xì)預(yù)算表序號項 目面積(平方米)標(biāo)準(zhǔn)(平方米/元)月(元)年(元)1商 業(yè)25042住 宅253273停 車 位14530元/車位合 計實(shí)際收繳90％實(shí)際支出說明：以上收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為暫定，具體根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，以物價局審批為準(zhǔn)。**公寓管理費(fèi)支出明細(xì)預(yù)算序號類別支出項目計 算 依 據(jù)月 支 出年 支 出13月一人工費(fèi)用1管理處主任1人，工資標(biāo)準(zhǔn)2200元/月人2客服2人，工資標(biāo)準(zhǔn)1100元/月人3維修主管1人，工資標(biāo)準(zhǔn)1500元/月人4維修人員1人，工資標(biāo)準(zhǔn)1200元/月人5保安隊長1人，工資標(biāo)準(zhǔn)1500元/月人6保安班長2人，工資標(biāo)準(zhǔn)1200元/月人7保安隊員7人，工資標(biāo)準(zhǔn)1100元/月人8保潔班長1人，工資標(biāo)準(zhǔn)850元/月人9保潔員綠化、園藝工3人，工資標(biāo)準(zhǔn)800元/月人小 計19人二福利費(fèi)12月10養(yǎng)老保險%醫(yī)療保險%失業(yè)保險%生育保險%工傷保險%11不可預(yù)見%12法定稅金%小 計%三行政辦公費(fèi)用1通訊費(fèi)主任室電話 150元/月 客戶中心電話費(fèi) 200元/月工作人員通訊補(bǔ)貼 100元/月2人2交通費(fèi)市內(nèi)交通補(bǔ)助、差旅費(fèi)100元/月2人含車輛油耗、維修保養(yǎng)、保險費(fèi)、養(yǎng)路費(fèi)3低值易耗辦公用品如紙張、文具、墨盒等4書報資料費(fèi)、印刷費(fèi)雜志、報刊、資料、印刷等5辦公設(shè)備維護(hù)6服裝費(fèi)管理人員4人400元/2年維修人員2人250元/2年保安人員9人300元/2年保潔人員4人150元/2年7業(yè)務(wù)招待費(fèi)按月預(yù)計8節(jié)日裝飾500元/次 每年5次小 計四1公共照明系統(tǒng)保養(yǎng)公共照明節(jié)能燈、泛光燈及廣場燈更換等2給排水系統(tǒng)保養(yǎng)污水泵、生活水泵、其他泵變頻供水、閥門、管道等3消防系統(tǒng)設(shè)施維護(hù)保養(yǎng)包括消防主機(jī)系統(tǒng)維護(hù)、管道、自動報警系統(tǒng)、噴淋系統(tǒng)、送風(fēng)系統(tǒng)、聯(lián)動系統(tǒng)的保養(yǎng)、消防水泵、消防水池、水庫局部維護(hù)、防火卷簾門消火栓、滅火器等4信息智能化系統(tǒng)語音、數(shù)據(jù)線路保養(yǎng)、樓宇自控系統(tǒng)\計費(fèi)系統(tǒng)、停車場管理系統(tǒng)5電梯維護(hù)、年檢維保費(fèi)按4臺8000元/臺年年檢按4臺2000元/部年6公共設(shè)施零星維護(hù)圍墻、樓梯間、垃圾站箱、標(biāo)識牌、小區(qū)道路、宣傳欄、標(biāo)識牌等日常零星維護(hù)綜合測算小 計五環(huán)境管理費(fèi)1綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)3勞保用品費(fèi)手套、去污粉等4衛(wèi)生防疫消毒費(fèi)（如除四害,春秋季節(jié)各1次）5化糞池清理疏通費(fèi)（化糞池、下水道、流泥井）6垃圾清運(yùn)費(fèi)每月4車250元/車小 計六固定資產(chǎn)折舊費(fèi)詳見下表七合 計八電梯電費(fèi)500元/臺412總合計