【正文】 法定社會(huì)保險(xiǎn)：3390017%=5763（按工資總額20%提?。?行政辦公費(fèi)用：2000元（含管理處辦公、社區(qū)文化、工作服水電等費(fèi)用） 通訊、交通費(fèi)：1000元 業(yè)務(wù)接待費(fèi)：200元 保潔費(fèi)：1800元綠化養(yǎng)護(hù)：1000元（外判）15臺(tái)12層電梯維護(hù)：6300元（，按每臺(tái)420元/月計(jì)）智能管理系統(tǒng)：1000元對(duì)講系統(tǒng)：1500元1電梯年審：3000元1中央臨近系統(tǒng)：1500元1消防設(shè)備：1000元1房屋修繕：500元1高壓、低壓配電維護(hù)：1500元1水泵維護(hù)：300元（按每臺(tái)150元/月計(jì)）1消防系統(tǒng)（含監(jiān)控系統(tǒng)和排風(fēng)系統(tǒng)）：3500元1通訊系統(tǒng)維護(hù)：500元1小維修（含材料）：1500元管理設(shè)備折舊：300元2其他不可預(yù)見費(fèi)用：1500元2管理者酬金：4035元（按總收入10%計(jì)）2稅收：（%計(jì)）三、收支盈虧情況測(cè)算每月總收入為：80700元管理處每月總支出為：比較收支情況：—=第七章 管理規(guī)章制度本公司素以管理的寬松、和諧與法治嚴(yán)謹(jǐn)統(tǒng)一而著稱，在小區(qū)實(shí)施管理過(guò)程中，管理處依然將按公司的規(guī)范做法，做到軟硬兼?zhèn)?，治而不亂，管而不死，堅(jiān)決貫徹業(yè)主自治與專業(yè)服務(wù)相結(jié)合之路線。而建立健全的管理制度，是物業(yè)公司進(jìn)行工作的準(zhǔn)繩和依據(jù)。概括地講這些制度包括兩大方面：一是公司內(nèi)部管理制度。這一制度的建立，為公司造就一支良好的員工隊(duì)伍，樹立企業(yè)整體形象奠定了基礎(chǔ)。總體上講，規(guī)章制度的制定有以下幾方面：公眾制度部分；內(nèi)部崗位責(zé)任制部分；管理運(yùn)作制度部分；考核標(biāo)準(zhǔn)部分。二、在本公司進(jìn)駐宏城花園以后，我們希望能從開發(fā)建設(shè)單位獲得完整的小區(qū)建筑竣工資料，這些資料應(yīng)包括：結(jié)構(gòu)、建筑、電氣、消防排水等方面的竣工圖紙及資料。四、第三部分是日常管理檔案，包括：資料圖表和各項(xiàng)日常文件等，如裝修檔案、暫住人員檔案、公用設(shè)備設(shè)施檔案、社區(qū)文化活動(dòng)檔案、財(cái)務(wù)檔案、員工個(gè)人檔案、與上級(jí)往來(lái)文件、顧客意見調(diào)查表、服務(wù)質(zhì)量回訪表、顧客投訴記錄及處理情況、重大事件記錄等。第九章 宏城花園各項(xiàng)管理指標(biāo)及措施根據(jù)本公司的管理目標(biāo)及質(zhì)量方針，為管理服務(wù)好宏城花園住宅小區(qū)，管理處參照《全國(guó)城市物業(yè)管理小區(qū)評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)》制訂如下管理指標(biāo)及措施：全國(guó)城市物業(yè)管理小區(qū)評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)序號(hào)指標(biāo)名稱國(guó)家評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)及指標(biāo)投標(biāo)指標(biāo)管理指標(biāo)實(shí)施措施1房屋完率98%100%落實(shí)責(zé)任人，實(shí)行巡視制度，建檔記錄，確保房屋完好，無(wú)違章搭建及損壞公共設(shè)施。3維修工程質(zhì)量合格率100%100%分項(xiàng)檢查，一步到位，并進(jìn)行回訪制度，以確保維修工程合格滿足客戶需要。5綠化完好率95%99%落實(shí)責(zé)任人進(jìn)行養(yǎng)護(hù)，實(shí)行巡查制度，建檔記錄，并且管理處主管監(jiān)督執(zhí)行，以確保小區(qū)公共綠化地?zé)o破壞，無(wú)踐踏，無(wú)黃土裸露現(xiàn)象，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題立即修復(fù)。7道路完好率及使用率90%99%落實(shí)責(zé)任人，進(jìn)行養(yǎng)護(hù)實(shí)行巡查制度，建檔記錄管理處經(jīng)理監(jiān)督執(zhí)行，以確保道路完好暢通。9排水管、明暗溝完好率100%落實(shí)責(zé)任人進(jìn)行養(yǎng)護(hù)，實(shí)行巡查制度，建檔記錄管理處經(jīng)理監(jiān)督執(zhí)行，以確保排水管暢通無(wú)阻，無(wú)塌陷。12公共文體設(shè)施，休息設(shè)施以及小區(qū)雕塑完好率95%100%落實(shí)責(zé)任人進(jìn)行養(yǎng)護(hù)，實(shí)行巡查制度，建檔記錄，管理處經(jīng)理監(jiān)督執(zhí)行，以確保設(shè)施完好、美觀、清潔。14消防設(shè)施設(shè)備完好率100%100%落實(shí)責(zé)任人實(shí)行巡視制度，建檔記錄，管理處經(jīng)理監(jiān)督執(zhí)行，并定期維護(hù)和檢修以確保消防設(shè)施完好無(wú)損，正常使用。16違章發(fā)生率與處理率發(fā)生率、處理率95%1%100%建立巡視制度，跟蹤管理，及時(shí)發(fā)現(xiàn)及時(shí)處理，并加強(qiáng)宣傳工作，取得居民理解，杜絕違章發(fā)生，并赴行回訪記錄。序號(hào)指標(biāo)名稱國(guó)家評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)及指標(biāo)投標(biāo)指標(biāo)管理指標(biāo)實(shí)施措施18管理人員專業(yè)培訓(xùn)合格率80%100%員工分別進(jìn)行入職培訓(xùn)，在職培訓(xùn)，定期培訓(xùn)等常規(guī)培訓(xùn)，并予以考核，確保合格率達(dá)100%，以保障員工素質(zhì)。20居民對(duì)物業(yè)管理滿意率95%99%在日常工作中及時(shí)收集客戶要求信息盡可能滿足客戶要求加強(qiáng)雙方溝通。第十章 便民服務(wù)為了方便宏城花園的生活，體現(xiàn)XX物業(yè)公司的質(zhì)量方針，滿足居民要求，特設(shè)有償服務(wù)項(xiàng)。同時(shí)，也將遵守合同、履行諾言、獎(jiǎng)罰分明，并愿意出資風(fēng)險(xiǎn)抵押金。 對(duì)房屋及其共同部位、設(shè)施、設(shè)備修繕不及時(shí)。 與顧客爭(zhēng)吵、頂撞、辱罵顧客。 亂搭亂建，改變公用配套設(shè)施用途。 從事超越管理職權(quán)范圍的活動(dòng)，損害了公共利益。我們相信憑著XX物業(yè)人“熱情奉獻(xiàn)，溫暖萬(wàn)家”的服務(wù)態(tài)度和敬業(yè)精神，我們絕不會(huì)做出違反職責(zé)的行為，我們只會(huì)做得更好。第十二章 結(jié)尾有關(guān)資料顯示，一生中我們有1/2時(shí)間是在住房及居環(huán)境中渡過(guò)的，在日常生活中，人在住房?jī)?nèi)及住房附近的居住環(huán)境中停留的時(shí)間，每天約為10~20小時(shí)，而老人和學(xué)齡前兒童，大約在20小時(shí)以上。進(jìn)而言之，它還影響著居民的發(fā)展及社會(huì)的發(fā)展。這次和風(fēng)居向社會(huì)公開招標(biāo)，足以說(shuō)明這一點(diǎn)。不管這個(gè)項(xiàng)目別人怎么看，在我們看來(lái)，接管它是有積極意義的。同時(shí)，我們相信，這一模式所帶給社會(huì)的效益一定是巨大的。第二編 宏城花園物業(yè)管理規(guī)章制度匯編綱要沒(méi)有規(guī)矩，不成方圓。換言之，上午小區(qū)管理員與住戶同賀節(jié)日快樂(lè)，晚上接到鄰里電話投訴，該住戶家庭卡拉OK余興未盡，超過(guò)了規(guī)定時(shí)間，干擾了鄰居休息，該管理員則必須及時(shí)趕到，并根據(jù)制度規(guī)定予以制止。第一部分 公眾制度部分業(yè)主管理委員會(huì)章程第一章 宗旨第一條 本委員會(huì)宗旨是：以規(guī)范化操作和科學(xué)、民主、合法的管理手段，為業(yè)主住幫結(jié)伙戶創(chuàng)造安居樂(lè)業(yè)的生活環(huán)境，維護(hù)業(yè)主產(chǎn)業(yè)權(quán)益，代表業(yè)主利益，建設(shè)社會(huì)主義文明住宅區(qū)。第二章 委員會(huì)第一條 本委員會(huì)由本住宅區(qū)業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生，向業(yè)主大會(huì)負(fù)責(zé)并報(bào)告工作，接受業(yè)主大會(huì)和市、區(qū)住宅管理部門的監(jiān)督。執(zhí)行秘書負(fù)責(zé)處理委員會(huì)日常事務(wù)。第三條 本委員會(huì)行使下列職權(quán)：按照有關(guān)規(guī)定召集和主持業(yè)主大會(huì)；決定起聘或續(xù)聘物業(yè)管理公司；審議物業(yè)管理公司制訂的對(duì)本住宅區(qū)的年度管理計(jì)劃，住宅配套工程和重大的維修工程項(xiàng)目；審議并決定住宅區(qū)物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；監(jiān)督物業(yè)管理公司對(duì)本住宅區(qū)的物業(yè)管理工作；執(zhí)行業(yè)主大會(huì)通過(guò)的各項(xiàng)決議。例會(huì)每?jī)蓚€(gè)月舉行一次，由執(zhí)行秘書召集。有下列情況之一者，委員會(huì)應(yīng)召開特別會(huì)議：百分之七十以上的委員認(rèn)為必要時(shí)；會(huì)長(zhǎng)、副會(huì)長(zhǎng)二人以上認(rèn)為必要并書面呈述議題時(shí)。第三條 委員會(huì)會(huì)議由會(huì)長(zhǎng)召集、主持，會(huì)長(zhǎng)因故缺席時(shí)，由副會(huì)長(zhǎng)主持。委員可委托代表人行使表決權(quán)，但必須出具授權(quán)委托書。若表決中出現(xiàn)贊成票與反對(duì)票數(shù)相同之情形時(shí)，由會(huì)長(zhǎng)或主持會(huì)議之人士投決定性一票。第四章 委員會(huì)委員第一條 本委員會(huì)委員由本住宅區(qū)業(yè)主大會(huì)在業(yè)主中選舉產(chǎn)生，委員人數(shù)為15人。第三條 本委員會(huì)委員每屆任期三年，可以連任。第五條 有下列情形的人士不得擔(dān)任委員會(huì)委員：已宣告破產(chǎn)；因身體或精神上的疾病以致喪失履行職責(zé)的能力；未經(jīng)委員會(huì)同意無(wú)故在委員會(huì)會(huì)議中連續(xù)缺席三次以上；以業(yè)主身份出選為委員，但已不再是業(yè)主；以書面形式向委員會(huì)提出辭呈；有違法犯罪行為的；業(yè)主大會(huì)已將其罷免的。管理處主任根據(jù)業(yè)主委員會(huì)會(huì)議的決議及工作需要，安排日常體工作并及時(shí)向執(zhí)行秘書報(bào)告執(zhí)行情況。 全面負(fù)責(zé)管理處的經(jīng)營(yíng)管理，主持管理處的日常工作。 根據(jù)業(yè)委會(huì)的授權(quán)、主持、審查、簽訂對(duì)外的各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)項(xiàng)目并代表管理處履行合同的責(zé)任。 執(zhí)行物業(yè)管理公司授權(quán)的其他工作職責(zé)。財(cái)務(wù)人員的調(diào)動(dòng)、離職，必須與接管人員辦清交接手續(xù)。第二條 委員會(huì)的各項(xiàng)財(cái)務(wù)收入，必須嚴(yán)格遵守和執(zhí)行國(guó)家政策和有關(guān)規(guī)定，各項(xiàng)收費(fèi)必須使用佛山市稅務(wù)部門統(tǒng)一印制，民政部門代發(fā)售的《佛山市其他收費(fèi)專用發(fā)票》。各項(xiàng)費(fèi)用開支須經(jīng)委員會(huì)法人代表簽名確認(rèn)。第四條 委員會(huì)的受印資金往來(lái)，按國(guó)家有關(guān)規(guī)定在銀行開立帳戶、現(xiàn)金日庫(kù)存量不得超過(guò)500元。 第七章 其他第一條 業(yè)主大會(huì)通過(guò)有關(guān)本章程的補(bǔ)充決議和細(xì)則，均為本章程的組成部 分。第三條 本章程的解散權(quán)屬于本業(yè)主自身。業(yè)主管理委員會(huì)與管理處和權(quán)利與義務(wù)（一）業(yè)主委員會(huì)的權(quán)利： 制定委員會(huì)章程代表住宅小區(qū)的業(yè)主、住戶、維護(hù)業(yè)主和住戶的合法權(quán)利； 決定選聘物業(yè)管理公司； 審議物業(yè)管理公司制訂的對(duì)本住宅區(qū)的年度管理計(jì)劃，住宅區(qū)配套工程和重大的維修工程項(xiàng)目； 審議并決定住宅區(qū)物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)； 檢查、監(jiān)督物業(yè)管理公司對(duì)本住宅區(qū)的各項(xiàng)管理工作的實(shí)施及規(guī)章制度的執(zhí)行。（三）管理處的權(quán)利： 根據(jù)國(guó)家有關(guān)政策和法規(guī)、結(jié)合小區(qū)實(shí)際情況，制定小區(qū)管理辦法； 依照物業(yè)管理合同和管理辦法對(duì)本小區(qū)實(shí)施管理； 依照物業(yè)管理合同和有關(guān)規(guī)定收取管理費(fèi)用； 有權(quán)制止違反規(guī)章制度的行為； 有權(quán)要求管委會(huì)協(xié)助管理； 可以實(shí)行多種經(jīng)營(yíng)，以其收益補(bǔ)充小區(qū)管理經(jīng)費(fèi)。宏城花園消防管理規(guī)定為了保障業(yè)主住戶生命財(cái)產(chǎn)安全，確保業(yè)主、住戶的安居樂(lè)業(yè)，特制定如下消防管理規(guī)定： 嚴(yán)禁損壞、挪用消防器材，挪用消防水源。 進(jìn)行室內(nèi)裝修需要增設(shè)電氣線路時(shí)，必須符合安全規(guī)定，嚴(yán)禁亂拉亂接電氣線路。 燒焊等用火作業(yè)，必須先向管理處申請(qǐng)，審批后在安全狀態(tài)下方可作業(yè)，嚴(yán)禁未辦理手續(xù)和非持證作業(yè)人員進(jìn)行動(dòng)火作業(yè)。 嚴(yán)禁封閉或損壞安全疏散指示、事故照明設(shè)施或消防標(biāo)志等。 嚴(yán)禁儲(chǔ)存煙花炮竹、炸藥、雷管及各類劇毒物品。1嚴(yán)禁在小區(qū)內(nèi)及陽(yáng)臺(tái)堆放液化石油氣、燃油、油漆、天那水及其他可燃性溶劑，及泡沫塑料類、紙布類等易燃易爆物品。不得刁難、辱罵或以暴力、威脅等手段妨礙消防監(jiān)督工作人員依法執(zhí)行職務(wù)。1違反以上第一到十一條任何一款者，根據(jù)情節(jié)輕重，處以人民幣一千至三千元罰款，并可上報(bào)處以行政拘留，違反第十二條至十三條任何一款者，處以人民幣三百至五百元罰款，情節(jié)嚴(yán)重者，依實(shí)際情況從嚴(yán)處理。1管理處全體人員為有組織的義務(wù)救火隊(duì)員，本小區(qū)所有人員都有救火的義務(wù)。（一） 報(bào)批程序住戶裝修應(yīng)提前7天向管理處申報(bào)，詳細(xì)如實(shí)填寫裝修項(xiàng)目、范圍、標(biāo)準(zhǔn)、時(shí)間、施工圖紙和施工隊(duì)名稱，戶主和施工隊(duì)負(fù)責(zé)人應(yīng)同時(shí)在“治安責(zé)任書”上簽字蓋章，經(jīng)管理處審批，并與工程隊(duì)簽訂《安全責(zé)任書》后方可施工。 不得改變房屋及配套設(shè)施的使用功能； 不能因改動(dòng)陽(yáng)臺(tái)、門窗、防盜網(wǎng)、安裝空調(diào)器等造成款式顏色與樓宇外部形象不一致而影響美觀。 樓層地面不得鑿除原水泥面層，只允許鑿毛或柏地板層，地面裝修材料厚度不得超過(guò)10mm。 只允許在窗戶內(nèi)側(cè)安裝防盜網(wǎng)，但陽(yáng)臺(tái)、窗戶的防盜網(wǎng)、防盜網(wǎng)、防盜條都必須與原設(shè)計(jì)的規(guī)格、款式、顏色一致。 允許改換廚房的灶臺(tái)，洗滌池和衛(wèi)生間的便器、洗碗盆、浴缸等，但不得改變廚房、衛(wèi)生問(wèn)的結(jié)構(gòu)和使用功能。1外門窗不得隨意改動(dòng)，安裝空調(diào)器必須報(bào)管理處審批，按指定位置、材料安裝，并必須安裝牢固，把空調(diào)出水接回戶內(nèi)。（三） 裝修期限及時(shí)間：中心工程為15天，較大工程為20天，最長(zhǎng)不超過(guò)30天，如有實(shí)需要延期，要辦理延期手續(xù)，否則，按未經(jīng)允許擅自裝修進(jìn)行處罰。（四） 裝修垃圾必須及時(shí)運(yùn)出住宅區(qū)，并且應(yīng)在清運(yùn)車到住宅區(qū)時(shí)才從住戶房屋運(yùn)出，絕不可以先堆放到公共場(chǎng)地，以免影響行人安全和破壞區(qū)內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生，否則處罰款及停水、電二天。如果沒(méi)有違反規(guī)定，則收取人民幣200元管理費(fèi)，其余款項(xiàng)退還住戶。附件：裝修工程隊(duì)安全責(zé)任書；裝修施工人員登記表；裝修申請(qǐng)表；附件1：裝修工程隊(duì)安全責(zé)任書為使業(yè)主有一個(gè)舒適，安寧的生活環(huán)境，維護(hù)業(yè)主權(quán)益和小區(qū)的正常秩序，加強(qiáng)對(duì)裝修工程隊(duì)伍的管理，凡住戶及承租人申請(qǐng)裝修經(jīng)管理處審批同意后，工程隊(duì)進(jìn)入施工現(xiàn)場(chǎng)必須簽訂責(zé)任書，并履行如下責(zé)任：一、責(zé)任范圍 如實(shí)申報(bào)施工人員名單，每人交黑白免冠一寸相片二張，用以存檔及制作臨時(shí)出入證，交身份證、暫住證（或邊防證）復(fù)印件一份，并交驗(yàn)原件。 施工人員不準(zhǔn)在小區(qū)內(nèi)及裝修單位內(nèi)過(guò)夜，特殊情況需少數(shù)人員留守的，每人加交押金人民幣800元，三天以上者，須到派出所申報(bào)臨時(shí)戶口，并且僅限于該單位內(nèi)活動(dòng)，不得在小區(qū)其它范圍活動(dòng)。 施工人員不準(zhǔn)擅自上天臺(tái)，更不允許在天臺(tái)或摟梯內(nèi)加工操作。 加強(qiáng)消防管理工作，施工隊(duì)必須配備足夠的滅火器材做好用電、用火的安全防范措施。 施工過(guò)程中，工程隊(duì)必須指派專人負(fù)責(zé)治安工作，嚴(yán)密巡視、觀察，防止案件和災(zāi)情發(fā)生，發(fā)現(xiàn)可疑情況及危險(xiǎn)苗頭，須及時(shí)處理并報(bào)告管理處。如有多人違反，管理處將拒絕該 工程隊(duì)進(jìn)入。違反第7項(xiàng)及管理處其它有關(guān)規(guī)定者，扣20元。不得損壞停車場(chǎng)設(shè)施。按時(shí)繳費(fèi)，不得拖欠不得刁難，辱罵或以暴力威脅等手段妨礙車場(chǎng)管理員執(zhí)行公務(wù)。童車不得與成人車輛混和停放，必須停放在指定的童車位置。閑雜人員不得在車棚內(nèi)逗留、玩耍。為了不影響小區(qū)環(huán)境，破舊單車一律不得停放在車棚內(nèi)。摩托車停放前，駕駛者需調(diào)好防盜系統(tǒng)，鎖好各部位鎖頭。1如有無(wú)鎖車輛停放時(shí)應(yīng)主動(dòng)與保安人員聯(lián)系，協(xié)助看管否則后果自負(fù)。1嚴(yán)禁破壞他人車輛，拆取他人車輛零件，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)從重處理。1不得刁難、辱罵或以暴力威脅等手段妨礙管理